房地产建筑电气管理x

1、房地产开发建筑电气管理房地产开发建筑电气管理是一项政策性很强、技术性较复杂的专业管理，笔者从亲身经历的多年开发建设项訂工程 管理中，积累了一些经验，现抛砖引玉，拾遗补缺与同行们共商。一、前期准备立项同时，供电问题要作前期规划。作为建设单位的电气专业人员，应作好以下工作：根据建设项目的建筑面积，估算供电负荷：按50W zfn 2建筑面积指标估算。见北京市区民用建筑近期市政能源规划指标。再根据所需供电负荷量，估算供电方案：建筑面积40万m 2需要由供电局的区域变电站用 2根3X300m m 2高压电缆供电到建设方开发区的开闭站，再由开闭站分别向小区各配电室供电。（2根3X150mm2 电缆）建筑面

2、积4万m2时）要设小区变配电室一座，其上一级10KV高压电源曲开发区的开闭站开发区面积达40万m2时或由供电局区域变电站直供。（开发区总面积较小时）最后委托与供电局有关系的设计所，咨询单位作供电方案的可行性报告。（这是立项时及以后报装时的必要文件资料）在项H立项阶段，要与供电部门营业科、计划科联系，就工程项目的供电可靠性，用电容量，供电方式和供电 条件等达成意向性协议，方可定址，确立项目。关于开闭站，小区配电室及供电电缆建设费用的资料表1高压电缆工程：用阻燃型高压电缆 ZRYJV22 -15KV 3 X300mm2电缆单价：28万36万/1KM工程造价：有拆迁：80万/KH无拆迁：50万/KH

3、10KV 架空线投资约为电缆工程投资的o路灯工程投资：3040万/KM （小区外围马路，10米杆）小区内路灯：3M杆约1万元/I基小区内低压电缆工程：FYJV22 -0.6/1KV-4X240mm2 电缆60万/KM ,（含土建电缆沟、管、安装费）关于民用建筑用电负荷等级A. 多层住宅北京建筑规范规定指六层及以下电力负荷等级：照明负荷为三级，消防设备为二级或一级负荷 供电。B. 高层住宅：按民用建筑电气设计规范中“火灾报警与消防联动控制”的规定：19 层及以上的普通住宅为一类防火等级建筑，其消防设施按一级负荷供电，1018层的普通住宅为二类防火等 级建筑，其消防设施按二级负荷，双回路要求供电，

4、照明负荷按三级负荷供电，其它设施均按二级负荷供电。关于民用建筑的动力负荷：公用设施的动力负荷内容繁多，仅就主要项有：（）电梯：高层住宅建筑中，电梯是关键的垂直运送设备，高层建筑的电梯用电负荷一般变化较大，与每台电梯的服务户数（所 谓一梯儿户）、建筑物的层数、电梯吨位（一般0.8t, 1吨客梯。电机为13KW ）有关。消防电梯属一级负荷。（二）给排水的用电负荷：给水电负荷：每人每日供水量约150L300L ,居民吨水电耗约0.1度，每人用电负荷约0.26W。消防给水用电负荷为 一级。排水负荷主要是小区污水处理站用电负荷。（三）冬季取暖负荷：变化量较大，与设计取暖方式有关，取暖负荷一般为0.8W血

5、2 建筑面积。二、业扩报装小区建设或增加用电容量，根据供电营业规则都需向区供电营业部门办理用电申请。（容量在600KVA 以下，向当地区供电分局营业部门办理，600KVA及以上向北京市供电局营业厅办理。）用电申请的一般程序如下：关于申请用电报装：到供电部门营业厅办理，携带并填写好下列文件、资料：1. 客户用电申请报告。2. 建设工程的计委批准文件。（附式样）3. 建设工程规划许可证。（附式样）4. 经规划部门批准的1/500平面图。1龙000的地形图各一张。5. 用电设备登记表（附式样）需填写：户名、用电地址、通讯处、联系人、电话号码、用电日期。照明登记表，填小区照明用电、住宅规模（建筑面积）

6、、用电容量（按50W血2 计。动力负荷登记表，填写楼内全部动力设备（电梯、各类水泵等）注1 一般小区建设工程属“低基”，即用户投资，设备产权归用户，供电部门管理到户。"高基”为用户投资, 设备产权归用户，用户高压（10KV ）自管，一向是不批的，除非用户用电负荷是非居民小区负荷。注2到营业厅办理“申请用电报装”时，营业厅要求用户先到路灯管理所先办理“新建住宅小区路灯设施的用 电报装”（附式样）办理路灯用电报装时，需提供以下文件资料：1. 市计委批准立项文件及规划局批复文件各2份。2. 小区1/500规划平面图2张，1加00地形图1张。3. 小区路灯用电申请书2份。4. 小区路灯维护协

7、议3份。（按住宅建筑面积一次性收取小区路灯维护费 6元加2,发放供电方案时，用电营业厅先预收5%的路灯维护费，其余部分由路灯管理处在小区路灯送电前收取。）注3 “用电设备登记表”填写注意事项：照明负荷是按每栋楼的建筑面积、每平方米电负荷50W计算。每一栋楼分若干单位，设供电H接柜到配电柜,每一 ji接柜的配电容量为200KW ,供4000m 2建筑面积，(50W zrn 2X 4000m 2=200KW)每座配电室容量最大为2X1000KVA=2000KVA, 可 供4000m 2（4万m 2 ）建筑面积。(50W zm 2X 40000m 2=2000KW)因此，在作小区配电室供电方案时，一

8、定要将楼群面积搭配好，其建筑面积总和与小区配电室变压器容量匹配。若 变压器容量大于楼群电负荷总和，则大出部分，报装时，将按每 KVA加收增容费240元计算。关于申请安装计量表：1. 小区各楼内光柜上公用电表、力柜上电表：从业扩处工程科领取 “电光登记用电设备表”和“电力用电设备登记表”（附式样）按要求填写完毕加盖单位公章后， 经工程科审核到供电局计量所，办理相关手续：缴费（带CT三相电表，每套750元，不带CT三相电表每套200元），领取 已校验好的电表，交安装单位（或厂家）安装，请计量所源人到现场检查并登记所装表计，打铅封，允许投入使用。2. 客户户表：建筑电气安装时，各层户表箱表前开关由制

9、造厂家安装（要求C45龙P ）,表后开关及电表由供电部门安装。申请手续如下：山业扩处工程科签发 “装表送电联络票”（见式样）持票到所在地区供电局营业站办理手续：与营业站签订“电费结算方式协议”（见式样）到所在地银行办理“同城特约委托收款，付款授权书”（见式样）持营业厅签字的“联络票”到所在地供电局营业厅办理户表装表手续，经审批后，委托供电局所属安装公司安 装，签订“供电安装工程承包合同”交电表设备费及安装费：磁卡表及表后开关每户420元（磁卡表340元，表后空开80元），经区局计量单位派人验收后，可投入使用。（户表 不装，不予送电。）三、设计联络、协调:1. 关于供、配电部分与建筑设讣院的联络

10、、协调：供电设计是由供电局系统的电力设计单位负责，从小区配电室到居民楼的H接柜。建筑设计院负责从居民楼31接柜进线予埋钢管、H接室土建、和接柜出线与光、力配电柜相连，到各户配电 对“接柜室要求：一般在居民楼地下一层（多层建筑除外）辟出单独小室为：n接柜室（光、力n接柜可位于同一室，左光，右力。），室内要求防火、防水，地面高岀10cm，防火门向外开，加挂锁（锁由供电管理部门统一配），室内不得有水、暖、 煤气管，窗户要用不大于8X8mm孔铁丝网封闭，以防小动物、昆虫飞入，室内辅绝缘橡胶垫，重复接地扁钢引入到地 面上，门上喷写"八接室重地，闲人免入”字样。31接室预埋电缆进线钢管，每一刃接

11、柜进线预埋3X4）300镀锌钢管，伸出室外散水一米，一般在2.00米处。因居民楼北侧多为自来水管、雨、污水、煤气管进线，故电力进线（电讯、有线电视同）尽可能在南侧进线，n接室放在南 侧为宜。电力、电讯、有线电视进线，水平位置应错开一定距离，以免进线人孔位置交错。对配电柜的设计要求按北京供电局与北京建筑设计研究院联合设计的高层建筑配电柜（光柜、力柜）总开关为400M"00型，额定容量为400A ,故决定一台光柜所供居民楼建筑面积为 4000m 250W X 4000二200KW ,合400A ）这是在配电设计时要重点协调的问题，否则，供电部门审核不予通过。配电柜的设计选型，要求按北京市

12、建筑设计研究院与北京供电局联合设计的高层建筑配电柜。（光柜BGL -2A型，力柜BGM -2A型）但经实践，发现存在一些问题：一次线部分：要将进线接在计量互感器前端，二次图部分：消防控制线，分励脱扣控制用KA2接点不妥，以上两部分，作者有专门论述，见附文：关于高层住宅楼配电柜设计问题目的探讨。 对户表箱设计的要求：；户表箱设计，电度表及表后开关山供电局讣量安装时统一提供，表前开关111建筑电气设讣选型，一般为C45NQP，订货时，留出电表及表后开关位置，盘内接线作好，按 20 （40 ） A配电线，左火右零，不应有误，制造时 要求安装底板距仪表箱外盖内部距离应不小于110mm。（要考虑底板背后

13、安装导线所占位置）对各层箱设计要求：高层建筑一般用竖井配电，配电箱表箱等多为竖井内明装，但多层建筑时为暗装，要协调好两个问题：（1 ）配电箱予留孔尺寸问题：按华北标通用图集92DQ3图310,予留孔尺寸上、下不宜大于10cm ,左、右不 宜大于5cm ,否则影响结构施工。（2 ）配电箱厚度问题：按承重墙、非承重墙考虑箱体厚度不宜大于墙厚，选择盘内开关型号要考虑安装尺寸。消防箱的安装设计：最好嵌入式安装，但不管暗装、明装，其电线管配线安装应采用暗配管。电讯及有线电视系统设计：应在委托建筑设计同时，委托电信局、有线电视局专业设计部门作电讯、有线电视的专业设计，并与建筑设计院的电气设计相配合，由建筑

14、电气设计完成楼内配线设计。2. 关于室外部分、小市政工程的协调：电力、电讯、有线电视设计应按建筑设计院总图综合管线图初步布置方案，作出专业室外管线布置图返回给建筑设计院总图。总图再根据专业设计管线布置图，修改、落实综合管线布置图。附图 电力管线井、电讯井、有线电视管线井的基本尺寸，总图安排综合管线时，应以这些尺寸为依据。四、施工管理、协调1.审核施工组织设计：作为建设方首先要审核施工单位所报“施工组织设计”，电气专业重点审核两项内容：其一：施工组织设计中的安全、消防管理措施：审查施工方用电安全，现场配电系统是否为TNCS制，配电设施是否合理安全，用电设备（特别是高层塔吊）及运行人员资质是否合格

15、。其二:施工 中关于施工用容量的申：施工位用方便，往往申用容量，将整个施工程中各个段所有用 全部按定容量累加，（不考同系数，不考 荷需用系数）所容量 需要容量要大一倍以上，若据此向供局申 装施工用容量，浪国家源，增加施工成本。我在 工程管理中了一批数据，明施工用容量施工面在1万m 2以上的工地，每1万m 2施工用容量按100KVA算是合理的。附:关于施工用 的探2. 技交底：首次 技交底，建方，方作 技交底，施工方要作 要。以后不拘形式，根据需要，施工方可与 方，多次行。3. 施工程中的技管理：施工程的度，量管理，有理方，但作建方，不能放任自流，不不，重点要管理和督以下几内容：蔽工程的管理：；

16、J ：百年大，量第一，特 蔽工程，更要，防范于“蔽”之前，气 的蔽工程主要指：接地网工程:建筑群往往是利用楼群基 筋作接地极，利用构柱主筋作接地网引出，在出地面以前，要接地网接地阻，如不符合要求立即采取在地基周加埋接地极的措施，直到合格。安装予留孔洞，予埋管 是重点 内容，按 要求予留位置要正确无外， 施工所用管材、材是否合格。的量把关：,除足 要求的技条件外，要与施工位、理位合考察供厂家，考厂家的、力、品量是供局入的厂家，配套元件是城牌合格品。考察厂家的信誉、售后服等。施工程中的更和工程洽商：“更通知”由 方提出，工程理、施工位可字，建方最后宇，“工程洽商”由施工位提出，理方、位字可，建方最

17、后字。两种字文件与 一具有同等法律效力，是施工决算的依据之一，故要慎重。-安装、：、主材（力、等）要行抽，把品量关，核施工方案及附:我方核的一份“梯施工方案的核意。及技交底情况，施工位的，自、互，及最后的安装量定（含分、分部）4. 与站的主系：站是行 量管理的威机构，要尊重他的意，施工程中他来，提出整改意，竣工更需他，字可。气，站有几重点 内容，一定要特关注：蔽工程的量（阻、接地体布置）管敷，安装予留孔。安装的接地、例如：照明配箱体接地，用用接地螺孔，（不得用螺栓代替），一般在配箱一接一凸形 并套扣，表打磨光上螺，作接 地用，光、力配柜的接地、接零流排，凡接于 的接螺 比分支接螺大一号：管、架

18、的外壳接地，不要在其表接螺作接地接用，而在表接一接地扁，扁的另一端好孔，再用螺接接地。气安装所用管、架等一律不得使用黑管，而用 管，皮架。5. 与理方的工作：按“理范”，建 位与理位是“合同关系”，受建 位委托，建工程量、造价、度行全面控制和管理，建 位与承包位之与工程合同有关的系活 通 理位行。但于当前理工作的水平，有很多事情又不是理位所能作到的，故需要在掌握的原基上，充分 理的作用，协调好关系，要作到 “监理方与建设方一条心”。不要把监理方推到施工方一边，来共同应付建设方。一般要 作到：参加监理例会，认真听取在例会上施工单位的汇报、监理单位的意见，会后协调处理。开好例会，关键是会前 要了解

19、现场的情况、存在什么问题，与监理先交换意见，请监理在例会上提出来，既调动了监理的积极性，维护了监理 的权威，乂解决了实际问题，作到监理为我所用。6. 竣工、验收：小区公用设备的竣工、验收：供水、消防设备，除按要求请专业监督部门验收外，作为电气专业要求作到：产品出厂合格证、使用维护说明书（安装说明书）、电气控制原理图齐全，安装自检记录、调试记录齐全。系统调试后满负荷运行72小时正常。小区专用电梯设备竣工验收：山安装单位请北京市质量监督站测试、验收，电梯安装验收应具备的资料和文件如下：（-）电梯制造企业应提供的资料和文件1. 装箱单；2. 产品出厂合格证；3. 机房井道布置图；4. 使用维护说明书（应含电梯润滑汇总图表和电梯功能表）；5. 动力电路和安全电路的电气线路示意图及符号说明；6.