宜宾大地坡地块投资分析报告

1、 内容和数据详实，请你部加工后上报。另，注意保密！关于西区大地坡A4-1地块的投资报告书丽雅置地投资发展部二0一一年 七月目录 第一章：南岸西区大地坡A4-1地块概况第三章：临港开发区LG-G09-05与大地坡A4-1地块比较第四章：宜宾市土地市场分析第五章：宜宾市房地产交易情况分析第七章：南岸西区大地坡A4-1项目投资分析第一章、南岸西区大地坡A4-1地块概况一、南岸西区现状1、 地理区位南岸西区位于宜宾市金沙江东南岸与宜宾市旧城区隔金沙江相望，与东区紧邻并因宜珙铁路相隔。东靠七星山山系，南为丘陵。以城市大湾路、树人路为界，大湾路、树人路以北为宜宾市西区一期，以南为二期。西区一期的城市建设用

2、地为3.53平方公里，二期的城市建设用地为2.97平方公里，二期总开发量450万平方米。本地块位于西区一期和二期交界处。2、 区域人口南岸西区二期规划居住人口约13.5万人。二、南岸西区发展规划 1、区域发展定位 以行政办公和为金沙江水电梯级开发服务为主的的综合性组团。土地使用主要考虑以居住、商业为主，兼顾必要的商务办公、休闲娱乐和服务等职能。2、规划布局结构 规划采用“一轴、两带、三区”的功能结构。其中“一轴”指沿贯穿南岸西区及赵场拓展区的城市主干道分布的城市公共服务设施轴，是未来本区用地拓展和空间构成的控制主轴线；“两带”是指沿组团东部边缘的花卉种植、观光带和沿金沙江东侧规划布置的带状的生

3、态公园；“三区”指北部、中部和南部的三个片区，其中北部片区以居住、商业功能为主，南部片区以行政办公、商业、居住等功能为主。3、城市景观规划城市建设应突出山水特征，提高山水体系的可见程度和可达性；保证滨水地带的公共性；提高城市山水的景观质量，突出表现宜宾山水文化。自然开敞空间：保护自然开敞空间（自然山体、水体等非人为开敞空间）保障城市绿色背景，保持远眺视线通畅，增强自然开敞空间的可达性。三、项目地块所在区域情况1、地块位置宜宾市大地坡生态环境园区建设项目位于中坝大桥南岸桥头，与中坝片区仅一桥之隔，区位条件优越，是城市发展的主要方向，也是城市房地产开发比较成熟的区域。本案项目位于中坝大桥南岸桥头，

4、与中坝片区仅一桥之隔，地块紧临江边地理位置优越，坡度较大、地势复杂，是宜宾的重点规划和城市拓展区域。2、地块基本背景3、地块范围设计规划大地坡片区占地120.9公顷，人口2.3万人。根据宜宾市西区大地坡控制性详细规划，将大地坡分为三大功能区：在东北部和西南部设立生活居住小区；在南部设立城市中心公园；沿江设立观景带。该区域将依托西区建成一个配套设施完善、功能齐全、交通便捷、环境优美的城市新型居住小区。大地坡控规第三章：大地坡A4-1地块规划特征一 、用地指标比较 地块指标南岸西区大地坡A4-1地块用地情况总用地面积130359平米合计亩数195.44亩规划建设用地面积130359平方米土地使用性

5、质土地使用性质居住用地可兼容性质不能兼容其它性质用地土地使用强度容积率3.0以下建筑密度20%建筑规模建筑规模391077平方米以下（不含地下建筑面积，其中配套商业建筑面积4000平方米以下）绿化绿地率不少于35%公共服务设施配建要求教育设施12班及以上幼儿园一处（用地面积不小于2000平方米，建筑面积不小于2400平方米）文化体育设施按规范设置文化活动站，室外体育健身设施及场地等小区及物业管理设备建筑面积不小于200平方米社区及物业管理设施、警务用房，医疗卫生设施建筑面积不小于400平方米，由土地竞得者建成后无偿交政府永久使用环卫设备设置对外服务公厕一处，建筑面积不少于60平方米，按规范设置

6、垃圾收集点和小型垃圾转运点。其它农贸市场电力开关站二、地块现状及周边规划地块现状南岸西区大地坡A4-1地块公交车15路、23路、18路商业环境南岸西区鲁能生活广场周边教育环境幼儿园红杉树幼儿乐学园（距离800米）小学黄冈实验学校（距离700米）中学宜宾二中西区分校（规划中）高中宜宾卫校医疗已在南岸西区规划的C-09地块规划选址修建医院，目前正在进行建筑方案设计生活配套环境绿源超市、海韵建材城、博美建材城；鲁能生活商圈、菜市场。三、项目SWOT比较分析项目SWOT分析南岸西区大地坡A4-1地块优势分析(S)地理位置项目位于南岸中坝大桥桥下，与正在建设中的城市西环线南连线相连 交通方式1.目前周边

7、道路设施趋于完善，金沙江大道、外江路、崇文路、睦邻路等完成新建和改建，与建的城市西环线南连线连接，宽阔又合理的道路交通网极大便利了出行。2.项目附近100米处，为15路公交车起点站。生活配套南岸西区鲁能生活广场，鲁能财富中心配套有各种特色餐饮、购物超市、休闲娱乐场所可以满足日常出行生活基本需要。地块特征明显项目地势较高，视野宽阔。依托独有的江景资源，地块起伏的地势有利于综合景观营造。劣势分析(W)环境污染地块位于中坝大桥主干道旁，空气污染较重、噪音较大基础设施配套周边的商业环境需要进一步升级，购物商场无知名品牌引进，没有影院及城市公园等娱乐休闲配套。地块现状整个项目用地高差约40米，山体坡度较

8、大，地形较复杂。其它较高的地势，为项目规划带来巨大挑战。机会分析(O)片区价值1.西区作为宜宾南岸首选的居住区域，房地产发展已成规模，目前的地产开发力度很大，并且以中高档为主。2.本地块附近已有碧峰园，山水庭院，鑫空间等楼盘项目成熟运作，得到广大购房者公认，居住理念已经形成，区域呈现升温趋势，价值将得到进一步提升。投资潜力1.随着宜宾城市化步伐不断加快，土地开发跟进，可开发的江景楼盘已经不多，所以从这点来看，西区大地坡土地具有不可复制性。2.从区域位置来，随着西环线建成，南岸滨江路景区整体打造，加上靠近成贵高铁宜宾东站，区域内土地价值升值空间很大。市场需求购房刚性需求增加。目前项目周边已售楼盘

9、销售情况良好，这种快速的销售节奏一方面反应置业者对南岸西区组团楼盘项目的认可度较高，另一方面显示区域性购房刚性需求较大。设计规划地块复杂的规划设计对本土综合实力强劲的开发商有利。地块规划设计复杂，资金占用量大，对开发商的综合实力有很高的要求，规划复杂要求开发商具有很强的产品设计、开发能力，资金占用大要求开发商具有雄厚的资金实力，因此对宜宾市本土综合实力强劲的开发商来说获取土地的机会很大。威胁(T)未来土地供应本次供地为今年西区计划供应的唯一一块居住用地。投资集团整理的大地坡区域随后还有600亩土地即将退出。国家宏观政策影响1.国家的宏观政策在很大程度上影响房地产市场的发展方向，虽然目前宜宾受影

10、响的程度较小，但限购、金融调控、保障性建设等政策的出台，对置业者的下定决策的影响较大。2.随着国家限购政策进一步实施，在一线城市发展的地产巨头纷纷进驻二三线城市，带来土地价格上涨预期。在地方政府经营土地欲求旺盛、有些商家炒作以及通胀环境下，多数热钱及闲资流入也助推了二三线城市地价上涨，增加开发成本和拿地难度。四、周边楼盘分析（二） 南岸西区1、项目周边典型楼盘分析项目所在地属于居住密集区，目前周边，在销售楼盘1个，销售均价在5800元/平方米左右，销售情况良好。项目综 述目前情况经济指标户型区间均价开发商山水绿城鑫领域29万平米低密纯居岭馆社区前期开盘已基本售馨，项目销售情况乐观，所剩不多。项

11、目总占地面积:：134亩，总建筑面积：285618.7平方米，户数2124户 建筑类型：高层电梯公寓，主力户型110-130平米均价5800元鲁能集团2、20072011年南岸西区土地成交情况成交日期项目名称面积：亩容积率成交价楼面地价竞得人2010年宜宾市南岸西区B-04(B)地块33.4亩3.0256.128万元/亩1280元/平米宜宾市燕君贸易连锁有限责任公司 自07年以来南岸西区仅供应了B-04(B)地块一宗商业用地，这次供应的西区大地坡A4-1地块，必然受到多家开发商重点关注，成为继今年7月三江口B-2土地后又一块热点地块。第四章：宜宾市土地市场分析 一、2011年宜宾整体土地供应量

12、概况 今年宜宾土地市场呈现先抑后扬的趋势，土地供应量较往年有所增加，开发商拿地整体表现较成都市以外的其它二、三线地级城市更活跃，就宜宾本土开发区域而言，传统的热点区域强势依然，新的开发区域热情高涨，主城区土地供求放量集中在下半年。今年宜宾计划供应土地41宗，其中主城区供应30宗，近郊供应11宗，总供应面积达296.81万，合计4452.04亩；从供应性质来看，商住用地供应达96.42万，合计1446.3亩，工业、仓储用地136.60万，合计2049.03亩；2011-2012保障性住房供应面积达28.49万，合计427.36亩；其他性质用地供应面积35.3万，合计529.35亩。截止目前，宜宾

13、的土地拍卖现场还未出现流拍现象，土地流拍率为0。二、截止2011年7月底宜宾土地供应计划中已未供地面积比较 2011年上半年，宜宾市整体市场土地供应量较少，组团分布较为明显，从今年年初至今仅有的三次国有建设用地拍卖均集中在天柏组团、南岸东区和翠屏新区等主城区内，主城区以外的白沙组团出现的少量土地成交都是因为成交地块离宜宾主城区非常近，周边已开发和正在开发的楼盘较多，地理位置相当优越（其中南岸西区大地坡地块为2011年宜宾土地供应计划中南岸西区唯一一块土地）从以上统计数据可知截止2011年7月底宜宾市整体市场土地已供应量仅占总供应量的13.8%，也就是说未来的半年宜宾将会有大量土地集中供应。20

14、11年7月底各组团土地成交面积、金额、楼面地价情况组团面积：亩金额：万元楼面地价均价旧州组团000天柏组团132.24880273713.5南岸东区127.89474001871.5南岸西区000白沙组团203.73464371617.5翠屏新区153.41454852250其他近郊000合计617.272273492011年7月底土地成交面积最多的是白沙组团，至今虽只有两块土地已挂牌出让，但是每一宗土地面积较大，成交金额居中，南岸西区尚未有土地挂牌出让。 第六章：南岸西区大地坡A4-1项目投资分析一、项目定位本项目建议打造成一个复合地产，以高端住宅地产为主，配搭联排别墅及洋房产品。项目充分融

15、合江景与生态公园元素，打造出一道西区最具人文特色的经典人居风景线。案例推荐中海.龙湾半岛占地面积:133000平方米 建筑面积:350000平方米容积率：3.5户型区间：包含临河双拼别墅、独户叠拼别墅、半岛景观高层三大产品线，半岛景观高层：50-160平方米 独户叠拼别墅：200-280平方米 临河双拼别墅：300-350平方米（一）、物业类型定位1、住宅：高层电梯洋房，独栋及联排别墅2、商业：商业裙楼、临街商铺（二）、档次定位1、住宅：高档次2、商业：高档次（三）、客户定位1、住宅：宜宾高端区域的主流消费群体，以满足购房品质需求置业者和部分投资性置业者为目标客户群。2、商业：以特色社区配套商

16、业为主。（四）、差异化定位1、住宅宜宾临江楼盘性价比最高、居住环境优美、物业管理完善和具有时代特色气息的人居家园。2、商业主题特色餐饮、超市、社区配套型商业项目。主要满足小区及周边内基本生活需要。二、项目开发成本与收益预测1、地块的基础数据1.1 地块主要技术经济指标：l 总户数：3590户l 项目占地面积：130,359.00平方米(195.54亩)。l 高层住宅总建面积：359017.00平方米。l 独栋别墅总建筑面积：5000.00平方米l 联排别墅总建筑面积：20000.00平方米l 商业总建面积：4000.00平方米。l 幼儿园及配套总建面积：3060.00平方米。l 地下车库面积：

17、113767.85平方米。l 合计总建面积：391077.00 平方米（未包含地下车库面积）。l 容积率： 3.0以下l 绿化率：35%。l 项目拟建周期：36个月（2）、地块主要建筑板块：别墅、高层住宅、商业、车库。2、地块投资估算（地价为65179万元，起拍单价为333万元/亩）2.1地块收益指标l 销售总收入：305，291.41万元l 总投资：243,777.63万元l 利润总额：61,513.79万元l 净利润：46,135.34万元l 投资净回报率：:27.89%3、地块销售收入及税费预测一、 主要技术指标项目地块1、用地面积130,359.00平方米 折合：195.54亩 2、总

18、建筑面积391,077.00平方米 2.1其中：住宅建筑359,017.00平方米 2.2 商业建筑4,000.00平方米 2.3幼儿园及其他配套3,060.00平方米 独栋别墅5,000.00平方米 联排别墅20,000.00平方米 3地下建筑面积184,872.76平方米 4容积率 3.00 5绿化率35%二、主要经济指标每平方金额(元/平方米)总金额1、销售净收入8543.71 334,125.04万元 2、销售税金及附加649.32 25,393.50万元 3、总成本6339.64 247,928.90万元 3.1土地成本1786.06 69,848.68万元 3.1.1土地单方成本3

19、57.21万元/亩 3.2前期开发费509.56 19,927.86万元 3.3建筑安装费用2809.33 109,866.30万元 3.4基础设施费246.61 9,644.39万元 3.5不可预见费160.55 6,278.62万元 3.6开发间接费用138.03 5,397.94万元 3.7销售费用213.59 8,353.13万元 3.8管理费用165.36 6,466.91万元 3.9财务费用310.55 12,145.08万元 4、销售利润1554.75 60,802.64万元 5、企业所得税388.69 15,200.66万元 6、净利润1166.06 45,601.98万元 销售利润率13.65%3.1销售收入预测我们将别墅均价定位为15000元/平方米，洋房均价定位为10000元/平方米，住宅均价定位为6700元/平方米，商业均价定位在15000元/平方米，车库均价定位在3250元/平方米（14万元一个）。预计可实现销售收入334,125.04万元：三、资金的筹集与使用资金筹措：除向银行借款60000万元外，其余部