抵押估价相关问题解析课件

1、抵押估价相关问题解析抵押估价相关问题解析北京中地华夏土地房地产评估有限公司北京中地华夏土地房地产评估有限公司张红张红2014年年4月月报告格式、描述问题报告格式、描述问题项目名称中，有两个房号项目名称中，有两个房号描述的是居住及配套描述的是居住及配套用途有，如果从题目看，不知道为什么目的评用途有，如果从题目看，不知道为什么目的评估。而且，由题目，我们认为，本报告应该是估。而且，由题目，我们认为，本报告应该是商业和住宅两种用途的评估。商业和住宅两种用途的评估。但是实际的报告，却不是这样。但是实际的报告，却不是这样。我们看到，报告评估目的是抵押。而标我们看到，报告评估目的是抵押。而标题没有题没有“

2、抵押抵押”。在地价定义中，报告给出的信息还是有商业在地价定义中，报告给出的信息还是有商业和住宅。而且描述待估标的物用途为住宅及和住宅。而且描述待估标的物用途为住宅及配套。那么，我们会认为待估到底是商业和配套。那么，我们会认为待估到底是商业和住宅，还是居住及配套？虽然，报告是按照住宅，还是居住及配套？虽然，报告是按照证载描述，但是地价定义没有说清楚，对于证载描述，但是地价定义没有说清楚，对于待估，到底是要评估什么用途。待估，到底是要评估什么用途。 一览表，估价结果，两宗都是住宅。那一览表，估价结果，两宗都是住宅。那么之前描述的商业、配套，为什么都没有，原么之前描述的商业、配套，为什么都没有，原被

3、告也没有做出任何说明。再有，结果中分了被告也没有做出任何说明。再有，结果中分了税前、税后，税前、税后价值是什么？扣除了税前、税后，税前、税后价值是什么？扣除了什么税？报告没有关于税前税后的描述，什么什么税？报告没有关于税前税后的描述，什么税种也没有说明。扣除税款，正常是在交易过税种也没有说明。扣除税款，正常是在交易过程中，不应该在抵押价值中扣除。程中，不应该在抵押价值中扣除。 当我们看到这里，土地证上证载，待估的当我们看到这里，土地证上证载，待估的是分摊面积。在这个分摊面积中，都是住宅地是分摊面积。在这个分摊面积中，都是住宅地价，还是包含了商业地价？报告没有描述清楚。价，还是包含了商业地价？报

4、告没有描述清楚。所以，我们只能猜测，是住宅分摊住宅用地。所以，我们只能猜测，是住宅分摊住宅用地。这些问题应该在标题、估价对象界定、前提假这些问题应该在标题、估价对象界定、前提假设、特殊说明等地方有明确的描述。设、特殊说明等地方有明确的描述。表格跨页。表格跨页。“未发现未发现”，用词不准确，谁未发现？未发现，用词不准确，谁未发现？未发现不等于没有。不等于没有。在方法选择的描述中，又描述为住宅，商业没在方法选择的描述中，又描述为住宅，商业没有了。有了。在技术报告的估价结果中，出现法定优先受偿在技术报告的估价结果中，出现法定优先受偿款，哪里来的。款，哪里来的。在假设和前提条件中，描述规划用途在假设和

5、前提条件中，描述规划用途住宅，但是还有商业的年期。住宅，但是还有商业的年期。说明规划肯定有商业配套。是描述不说明规划肯定有商业配套。是描述不清，还是概念不清？清，还是概念不清？在特殊说明中，没有关于在特殊说明中，没有关于2宗地合并估价的解释。宗地合并估价的解释。可以理解的是都是房屋分摊的土地，但是要说明。可以理解的是都是房屋分摊的土地，但是要说明。再强调一下，关于附件，签字，必须手签；土地再强调一下，关于附件，签字，必须手签；土地证的备注页必须上传。否则，看不到抵押登记的证的备注页必须上传。否则，看不到抵押登记的备注。待估宗地的位置图、案例照片；房产证、备注。待估宗地的位置图、案例照片；房产证

6、、规划材料等都要求上传。规划材料等都要求上传。方法问题方法问题基准地价系数修正法的内涵基准地价系数修正法的内涵修正体系？修正体系？修正因素描述怎么量化的修正因素描述怎么量化的期日修正依据期日修正依据容积率，报告中没有关于容积率的任容积率，报告中没有关于容积率的任何说明，在方法中，给出何说明，在方法中，给出4.03的容积的容积率，也没有说明是一栋楼的还是整个率，也没有说明是一栋楼的还是整个小区的容积率。而且修正幅度太大。小区的容积率。而且修正幅度太大。也没有看到容积率的修正表。也没有看到容积率的修正表。收益法，租金来源，没有任何说明，收益法，租金来源，没有任何说明，数据来源没有可信度。数据来源没

7、有可信度。2宗地，合并计算的问题，始终没有做宗地，合并计算的问题，始终没有做出任何的说明。出任何的说明。在名称中，目的写明说抵押，但是待在名称中，目的写明说抵押，但是待估的用途又没有描述。估的用途又没有描述。注意剩余年限，看土地利用状况，目前是未注意剩余年限，看土地利用状况，目前是未开发土地，剩余开发土地，剩余51年，抵押目的。一定要年，抵押目的。一定要提示闲置土地，有政府收回的风险。在前提提示闲置土地，有政府收回的风险。在前提特殊事项等中，均没有对此有任何说明。特殊事项等中，均没有对此有任何说明。商住用途，出让底价评估商住用途，出让底价评估主要看看该报告的方法及问题主要看看该报告的方法及问题

8、该报告使用的是该报告使用的是2013 更新过的基准地价更新过的基准地价关注商业和住宅的价格。经过容积率等修正，最终得关注商业和住宅的价格。经过容积率等修正，最终得到商业地价到商业地价1211，住宅地价，住宅地价2150。对于商业用途取了对于商业用途取了40%，这里应该有详细的描述，待，这里应该有详细的描述，待估距离标准地段有多远，他们的相对位置是什么状况，估距离标准地段有多远，他们的相对位置是什么状况，甚至应该有一张地图，明确标注位置。甚至应该有一张地图，明确标注位置。期日修正的依据问题期日修正的依据问题指数的来源指数的来源容积率修正系数容积率修正系数假开法，案例，商业售价假开法，案例，商业售

9、价18000，住宅售价，住宅售价3800综合测算总成本费用，综合测算总成本费用，1760基准地价系数修正法综合测算后基准地价系数修正法综合测算后2125.关于法定优先受偿款的问题关于法定优先受偿款的问题土地闲置、抵押风险的提示土地闲置、抵押风险的提示做为在建工程，报告中没有说明为什么没有法定优做为在建工程，报告中没有说明为什么没有法定优先受偿款。已经发放的先受偿款。已经发放的8000万，与本次评估的关万，与本次评估的关系。系。注意案例价格、容积率、交易时间修正注意案例价格、容积率、交易时间修正修正前后差距太大，考虑案例是否合适。修正前后差距太大，考虑案例是否合适。假开法中，案例的选择，面积的差

10、距大，是否需要有说假开法中，案例的选择，面积的差距大，是否需要有说明？在比较法中，报告认为面积的匹配很重要，那么在明？在比较法中，报告认为面积的匹配很重要，那么在假开法中，是否也要考虑面积匹配问题。假开法中，是否也要考虑面积匹配问题。待估面积、楼层待估面积、楼层1-3层，面积怎么分割的。外层，面积怎么分割的。外观的描述如何量化观的描述如何量化房地产价格指数，一年房地产价格指数，一年12%？估价结果的描述，两种方法价格差距超过估价结果的描述，两种方法价格差距超过30%。报告格式报告格式该报告为变更用途，由教育用地变为商业用地。该报告为变更用途，由教育用地变为商业用地。补缴出让金，但是在名称中，描

11、述不全面。补缴出让金，但是在名称中，描述不全面。变更前用途为教育用地，对于现状的描述不清变更前用途为教育用地，对于现状的描述不清晰，教育用地是否有收益，为什么要参照住宅晰，教育用地是否有收益，为什么要参照住宅用途，而且修正用途，而且修正0.6，没有说明理由。对于教育，没有说明理由。对于教育用地，采用收益法、剩余法评估，方法选择是用地，采用收益法、剩余法评估，方法选择是否合适。否合适。根据描述，是建筑物的一部分所分摊的土地改根据描述，是建筑物的一部分所分摊的土地改变用途吗？如果是，规划条件怎么给的，土地变用途吗？如果是，规划条件怎么给的，土地分割出让是否被允许？分割出让是否被允许？关于国有建设用

12、地使用权价格类型的描述，关于国有建设用地使用权价格类型的描述，“待估待估出让？出让？”描述不准确。应该是拟出让更描述不准确。应该是拟出让更准确。准确。 此处为设定商业用途时，用收益法测算的结果。报此处为设定商业用途时，用收益法测算的结果。报告给出案例都是一层的，在这里，报告作了告给出案例都是一层的，在这里，报告作了80%的修正，的修正，得出二层的价格。得出二层的价格。80%的取值依据是否合理？根据报告的的取值依据是否合理？根据报告的描述，该地区商业活动频繁，那么案例为什么不找二层的？描述，该地区商业活动频繁，那么案例为什么不找二层的？作为要补缴出让金的价格，没有依据地做了减值修正，是作为要补缴

13、出让金的价格，没有依据地做了减值修正，是否合理。否合理。应该附有原文，否则无法判断。应该附有原文，否则无法判断。封面封面封面没有报告提交日期。封面没有报告提交日期。页眉估价报告、技术报告混了。页眉估价报告、技术报告混了。估价目的估价目的不说明应用方向。啰嗦、前后重复。地价定义地价定义1、定义包含哪些，是否要优先受偿；如果没有，确认的依据是什么。2、对于混合用途，一般是商业、住宅混合，一定要详细说明是否有规划条件，是否能获得商业、住宅的比例，商业、住宅的具体分布是什么样的，如果能够分开测算，最好分开；如果不能分开，合并为一种用途的理由要充分说明。3、对于不同目的，更要慎重。出让目的，如果完全按照

14、住宅价格，出让金是否会流失，课税目的也同样存在税率、税费不同。抵押目的，在选择比较案例、取值更偏向哪种用途上，更应该有依据、有说明。 4、年期、土地使用权类型需要逐一详细说明现状、设定。实际与设定开发程度描述不清楚。5、例如，出让目的，城镇混合住宅用地，设定用途为住宅，但是看附件的照片，一层为商业，报告应该说明混合的是哪几种用途，各种用途的分摊比例是多少，如果无法取得分摊，至少要在取值、系数调整中，体现有一定商业用途存在，不能简单只按照住宅价格评估。1、估价结果2、估价对象界定3、土地登记状况1、抵押目的，优先受偿款扣除的是税费，税费不应该属于优先受偿的范文。不写币种。2、尤其是抵押目的，一定

15、要说明是否有地上物。3、缺少四至（普遍现象）土地权利状况土地权利状况1、未做他项权利说明，在抵押报告中很多。 2、很多报告不描述土地取得时间，直接把剩余年限写上。不写实际与证载。例如，商业用途，已经使用6.7年，剩余33.23年，年期计算错误。3、“土地他项权利，委托方声明，待估宗地已有*发放了*的抵押贷款，并办理了抵押登记，但报告描述但不存在其他法定优先受偿款。4、估价基准日，待估宗地正在进行开工建设，但报告描述为待估宗地在没有法定优先受偿款的情况下，价格*。”土地利用状况土地利用状况1、对于地上物没有描述，或者描述非常简单，看不出目前使用状况（是否与土地用途一致、是否空置、结构、成新等）；

16、2、在抵押目的下，对于超过2年的未开发用地，一定要有相关说明，未说明至今空置的，存在政府依据法律收回的风险。估价依据估价依据缺少针对性，例如抵押，依据是出让、招拍挂的文件。估价的前提条件和假设条件估价的前提条件和假设条件1、实际容积率0.22与设定容积率1.2，相差很大，没有说明为什么这样设定。2、对于还没有解押的再评估，应该有详细说明，是否考虑了已经抵押的权利变现对于价格的影响，或者不考虑已经存在抵押权的原因或者理由需要特殊说明的事项需要特殊说明的事项不说明优先受偿款，把营业税等计入优先受偿。变现能力、风险没有提示。土地证及权属证明、位置示意图、估价对象及案例照片、相关批文及图件、机构资质证

17、书、估价师证书等1、土地证没有备注页，看不到抵押登记状况。 2、 法人签字，一定要有手签。估价方法选择估价方法选择1、抵押目的，工业用途，用收益法，应该详细阐述理由。2、对于抵押目的的商业用地，选择成本法，应当阐述理由。（成本法实际又选择出让合同中出让金作为成本）成本法中成本法中土地取得成本土地取得成本取得成本采用实际成本，采用出让合同价格，同时还做了从2012年取得到估价基准日的期日修正，从而得出取得成本。存在的问题有：费客观成本，在利息计算中，不应该再计入取得成本的利息。土地开发费用土地开发费用开发费的取值依据问题，有些五通20元，一平5元，还有80元的，到底开发费如何计算是合理的？例如，在工业区，一宗面积较小的土地，承担的开发费是否就高，而大宗是否就低，有理由吗？当然还有区位、城市等级等都会使开发费不同。成本法中成本法中相关税费相关税费新增建设用地有偿使用费计入成本（普遍有），严重错误，报