工程款抵房款操作手册(20191208)

1、工程款抵房款操作手册(20191208)房价款抵偿工程款管理办法一、目的为了适应 * 置业集团现阶段发展要求，进一步规范各项目公司工程款抵房款操作流程，特制定本管理办法。二、定义及适用主体范围工程款抵房款操作是指， * 集团下属项目公司或采购公司 （工程款债务人，以下简称“甲方”）与工程施工承包人或工程建材、设备供应商（工程款债权人，以下简称“乙方” ）履行采购或施工合同中，甲方将应付乙方的工程款，与甲方或甲方关联单位以其房屋卖售予乙方或实际购房第三人 （以下简称 “丙方”）的房款相互抵偿的业务操作（以下简称“工抵” ）。工抵内部主体适用于 * 置业集团所属各项目公司，原则上工抵的应付工程款债

2、务（以下简称“债务” ）与用于工抵的房源属于同一法人主体，两者主体非同一的须经特别程序规制之。三、主管部门* 置业集团总经理室或授权主管部门制订工抵的政策、规程，并组织、监督“工抵”个案的审批流程。四、 “工抵”的前置条件以下各条件兼备方具 “工抵”操作可行性。(一 ) “工抵”的债务金额明确，并具备结付条件；(二 ) 乙方已向甲方出具“工抵”债务足额的工程款发票；(三 )乙方有接受“工抵”的明确表示；(四 )乙方于规定期限内须指定实际购房人，其认可“工抵”房屋的价格；(五 )甲方（或其他项目公司）具备“工抵”的备用房源；(六 )用于“工抵”的房源原则为现房，已获实测面积；(七 )不存在“工抵

3、”操作的其他障碍前提。第1页共10页工程款抵房款操作手册(20191208)五、“工抵”房屋的优惠工程款抵房款业务中乙方享受与普通购房客户相同的优惠幅度。全额抵房款享受一次性购房的优惠幅度，需要涉及贷款业务的享受贷款购房的优惠幅度。1. “工抵”操作规程(一 ) 发起类别及额度2. 【计划发起】依据施工合同招标条件或合同的约定，以一定额度的应付工程款纳入“工抵”范围，个案启动不需另外承诺书。3. 【临时发起】 施工合同未涉及 “工抵” 约定，就单项应付工程款债务额度，经甲、乙方协商施行“工抵” ，个案启动需乙方书面认可。4. 【发起部门】工程款债务结付条件具备，各项资料齐备，由项目公司合约（成

4、本）部以 OA 程序启动“工抵”个案审批流程（同工程类合同审核） 。5. 【额度的确定】“工抵”成交房款金额原则应高于债务额度，前者超出后者的不足部分金额由丙方向甲方补足。特殊状况下，成交房款金额低于“工抵”债务额度的，后者超出前者的不足部分金额由甲方向乙方补足。(二 ) “工抵”一般流程1. 前置条件具备，【临时发起】甲、乙方具体约定“工抵”额度及适用条件，形成书面文件（格式化“工抵承诺书” ）启动“工抵”程序。2. 乙方向甲方提交“工抵”债务工程款发票后的 15 日内，由其指定丙方选定“工抵”房屋、与甲方订立房屋认购协议书（工抵专用） ，并由甲、乙、丙三方签订购房款抵偿工程款协议 （以下简

5、称“工抵协议” ）作为工程施工合同附件。3. 甲方将施工合同、工抵承诺书、工抵协议、债务工程款发票等资料上传 OA 启动“工抵”个案审批流程（同合同签章审核） 。4. “工抵”个案审批完成（ 7 个工作日内），甲、丙方订立商品房销售合同，甲方向丙方出具购房款发票。5. “工抵”个案操作完成， 甲、丙方依据商品房销售合同 履行房屋交付、过户手续；财务部汇总凭证、完成科目编制。汇总“工抵”资料至。第2页共10页工程款抵房款操作手册(20191208)6. 各流程部门完成台帐登记工作， 由“工抵”主管部门完成原件资料的归档、备案以便及时核查。六、各部门职责(一 ) 【发起部门】项目公司（成本、财务）

6、部门负责编制、 申请其工程项目 “工抵”的额度计划，申报置业集团主管部门；负责落实“工抵”的前置条件（一）至（三）项内容，收集相关资料，及时启动“工抵”的个案审批程序。(二 ) 项目公司营销部负责提供可“工抵”房源信息；并负责与“工抵”实际购房人签定认购协议、售房合同及办理相关购房手续；及时反馈“工抵”资料。(三 ) 集团总经理室（分管副总？）负责核对合同付款情况及进度，组织乙方及丙方签定“工抵协议” ，督导按相关流程办理“工抵”业务的付款签批手续。同时，把控“工抵”业务的付款并登记付款台帐和工抵台帐，将“工抵”台帐每月 30 日发送至置业集团总经理室和财务部。(四 ) 财务部负责按流程规定开

7、具房款发票/ 收据，及时收取工程发票、工抵协议，查看售房合同，并依此及时记入回款，进行帐务处理。(五 ) 集团总经理室（分管副总？）负责汇总各区域公司“工抵”情况，并对集团整体的“工抵”情况及合理性进行把控。(六 ) 一级集团财务中心、运营中心共同对置业集团各项目公司“工抵”执行情况进行阶段性审查。七、“工抵”协议各方有按照工抵协议和购房协议履行法律及相关事宜的责任。八、需注意的重点环节1. 乙方工程施工进度及合同约定应满足付款条件。2. “工抵”必须签订涉及三方的“工抵协议” ，以证明三方关系。其中，应明确房屋合同值、所抵工程款金额等要素，三方协议一经签订，不能随意更改。如“工抵” 的为异地

8、项目公司房屋， 则“工抵协议 “内容应作修订。第3页共10页工程款抵房款操作手册(20191208)3. 如“工抵”购房款大于工抵额度的， 则必须由丙方以现金或贷款方式补足。4. 注意工程总量扣除尾款或质量保证金。5. 项目公司合约部负责组织内部流程，不得将相关单据交由乙、丙方自行办理。6. 如为“工抵”异地项目公司房屋则应注意应付工程款的公司财务部要向抵房的公司财务部开据往来收据。7. 如为一家“工抵”单位用两个或两个以上项目公司应付的工程款抵一个项目公司的房屋，则应注意各项目公司之间关于抵款金额及相关手续的确认工作。抵房的项目公司为主办，该项目公司工程部负责走内部流程。该项目公司运营部负责

9、与其他项目公司运营部以书面方式确认抵款金额。承包人分别给各项目公司财务部开据相应金额的发票，其他项目公司财务部为抵房项目公司财务部开据往来收据，抵房项目公司财务部为购房人开据房款票。抵房项目公司运营部负责将工抵协议转交其他区域公司工程、 运营、财务部各一份进行留存。8. 集团财务部依据工程承包协议、应付工程款审批流程、工抵协议及其附件房屋认购确认书、房屋买卖合同、工程款发票、房款发票等为确认工抵账务处理的依据。9. 其他部门发生抵房业务（如营销部部广告费抵房、采购部甲供材抵房）均依此办理，发生业务部门负责走内部流程。第4页共10页工程款抵房款操作手册(20191208)附：合同款抵偿房价款协议

10、甲方：_乙方： _鉴于：(一)甲乙双方就甲方开发建设的项目（以下简称“该项目”）的 _业务于 _年_月 _日订立合同（合同编号为以,下简称“主合同”）；(二)主合同正值正常履行阶段， 甲、乙双方已确认用于抵偿的甲方应付乙方的合同款项金额（以下简称“标的合同款”），乙方并已向甲方出具与标的合同款等值、并符合甲方要求的发票。 ；(三)乙方或由其指定的第三人作为最终买受人（前两者以下简称 “实际买受人”）已向甲方认购该项目范围内的与标的合同款等值的商品房单位（以下简称“标的房” ），为此乙方应向甲方交付因购买标的房的对价房款（以下简称“标的房价款”） ；(四)甲乙双方一致同意， 以标的合同款与标的房

11、价款两者相互抵偿，以消灭双方的该笔债权债务。(五)甲方向乙方保证，其具备合法转让标的房的权利。(六)乙方指定第三人作为标的房的实际买受人的，该第三人的姓名：身份,证号：（以下简称“购房第三人” ）。(七)甲乙双方一致确认本协议法律事实如下：1. 标的房由乙方单独作为实际买受人的，本协议履行后，甲方对乙方的标的合同款债务与甲方对乙方的标的房价款债权因相互抵充而归于消灭；第5页共10页工程款抵房款操作手册(20191208)2. 标的房经乙方指定以购房第三人为实际买受人的，本协议生效后，即视为乙方同意标的合同款的债权由甲方转让予购房第三人，乙方与购房第三人形成新的债权债务（债权转移由债权人告知债务

12、人即生效） ；甲方得向购房第三人负担同标的合同款等值的债务，购房第三人因购标的房对甲方形成标的房价款的债务，前两者债务债权相冲抵而归于消灭。甲乙双方经友好协商，就本协议项下之标的合同款与标的房价款的抵偿事宜（以下简称“本抵偿案”）达成协议如下：1.0 本抵偿案的基本情况：1.1 甲、乙双方一致同意，乙方或购房第三人应付予甲方的标的房价款与甲方应付予乙方的标的合同款互相抵偿。1.2 甲、乙双方确认， 甲方应付予乙方之标的合同款金额为_元 (大写：人民币元)。1.3 标的房价款金额应不低于标的合同款金额，前者高于后者的差额由实际买受人补足之。用于实现标的房最终权利的其他费用均应由实际买受人负担，包

13、括但不限于公共维修基金、契税、物业管理费、公用事业类费用等费用。1.4 标的房的基本概况：标的房现已取得商品房预售/ 销售许可证：,房地产权利证：。该标的房上未设定抵押等担保物权。标的房的基本信息：甲、乙双方协商一致， 以甲方所开发的坐落于省 (直辖市 )_市路号项目所辖商品房套（产权单位）作为本抵偿案标的房，具体情况如下：第6页共10页工程款抵房款操作手册(20191208)小区及楼栋房号单位建筑面购房成交单房价款名称积价（元人民币）（平方米）（元每平方米）合计本协议款项所述标的房价款合计元，作为标的合同款的最终金额，乙方同意甲方以此金额从主合同的总结算款中予以扣除。2.0 本转抵案的程序2

14、.1 签署本协议的前提条件为本协议鉴于篇相关条款所约定。2.2 自本协议签署之日起90 天内乙方应完成标的房的抵偿买受行为，该等行为包括但不限于自行或指定由购房第三人完成购房手续等），否则，甲方有权采取以下任何措施：(1) 暂停支付标的合同款 ,并不应向乙方承担任何法律责任。(2) 则甲方有权提高标的房售价。(3) 解除本协议，要求乙方赔偿损失。(4) 有权采取的其他合法措施。2.3 本协议生效后，依据甲方与乙方或购房第三人签署的认购书，甲方就标的房与实际买受人订立售房合同，并依此约履行其各自权利义务。2.4 本协议款项所涉之 “房价款” 合计即为本协议项下全部标的房的最终成交价款，该房价款经

15、售房合同的签署应不受任何实际购买因素（包括但不限于预测与实测面积的差异等）的影响而得以调整。若实际买受人认为确有必要调整的，其差额均于乙与购房第三人之间自行处置，于甲方第7页共10页工程款抵房款操作手册(20191208)无涉。2.5 标的房的售房合同经各方签署生效后，甲方应向实际买受人开具购房发票，同时乙方应向甲方出具房价款的收款凭证。2.6 甲方与购房第三人订立售房合同的，该购房第三人应将房价款支付予乙方，结算方式由乙方与购房第三人约定。3.0 甲乙双方权责：3.1 甲方应依售房合同约定向实际买受人交付标的房、协助实际买受人办理房屋交付等系列交接、过户手续，所产生的费用由实际买受人负担。3

16、.2 甲方保证标的房于售房合同签署后未有因甲方原因导致房地产权利受到限制、致使产权不能过户的情形。3.3 本协议生效后，乙方因本抵偿案与购房第三人所产生的民事、经济纠纷及其法律权责概与甲方无关，乙方自行承担其后果及责任。3.4 甲方与实际买受人就标的房订立的售房合同的不得解除，因特殊原因退房的，须经甲乙双方一致同意，且乙方应承担赔偿甲方的损失。3.5 本协议生效后，即视作乙方已将标的合同款的债权由甲方转让至实际买受人承继，主合同项下的甲乙双方就标的合同款的债权债务已转移，形成新的债务债权关系，故乙方不得以主合同的约定向甲方主张关于标的合同款的任何违约责任及损失。40 违约责任4.1 乙方认购标

17、的房后，在成交或将之经营过程中扰乱了甲方该项目的市场秩序或给甲方声誉造成损害的，视为乙方违约，乙方应支付甲方标的合同的 10% 的违约金。4.2 售房合同订立后， 非因甲方原因导致退房的，如实际买受人为乙方的，甲方已抵偿的工程款不再支付；如实际买受人为购房第三人的，乙方应当受让该标的房。因购房第三人退房造成甲方损失的，乙方应全额向甲方承第8页共10页工程款抵房款操作手册(20191208)担损失赔偿责任。4.3 乙方保证签订本协议时购房第三人系在现行法律法规、规章及政策条件下符合购房条件的主体，有权购买市的商品房。若在订立售房合同时发现该购房人不符合法律法规、规章或政策规定的购买商品房的条件或

18、因乙方不符合购买商品住房条件导致有关行政主管部门不予办理合同网上备案的，乙方须于本协议2.2 款所述之时限内另行安排合格购房第三人与甲方订立售房合同，乙方应承担由此而给甲方造成的一切损失。5.0 保密条款任何一方对于因签署或履行本协议从而了解或接触到的涉及对方的业务、技术、财务及其他方面的未公开的资料和信息（下称“保密信息”）均应保守秘密；非经对方书面同意，任何一方不得向任何第三方透露该等保密信息。本协议终止后本条款仍具约束力。6.0 不可抗力不可抗力是指在本协议期限内发生的双方不能合理控制、不可预见或即使预见亦无法避免的事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据合同履行其全部或部分义务。该事件包括但不限于政府行为、自然灾害、战争或任何其它类似事件。当不可抗力事件发生时，双方同意终止本协议。7.0 合同变更及终止本协议所订一切条款，甲、乙任何一方不得擅自变更或修改，本协议如有未尽事宜或对本协议的任何修正、更改或增删需由甲乙双方协商另订补充合同，补充合同经双方授