住宅及物业管理综合服务概念

1、住宅小区物业管理物业管理的目标心理效益期望值 /顾客的满意管理社会效益经济效益环境效益住宅物业管理的原则业主自治自律与专业管理相结合服务至上、寓管理于服务之中所有权与经营权分离企业经营、独立核算有偿服务和费用合理分担住宅物业管理经费的来源业主对共有财产维护的义务管理费业主共有财产产生的收益：公共停车费/广告费/场地收益。代管的基金基金的种类公共设施大修金（基础金/公共金。）开发成本的延续；除原始使用外，只能使用增值部分；仅用于大修、更新、改造房屋维修金（本体维修金/维修基金。）业主按份额的积累；可以用本金，不足可以分摊，用于房屋公共部位的维护物业管理公共服务的费用构成人员的薪金设施的运行和维护

2、绿化 清洁 保安 办公物业固定资产折旧费物业管理酬金其他法定税金物业管理综合服务物业管理综合服务的概念除房屋建筑主体管理和房屋设备、设施管理之外的各项服务与管理工作，包括公共服务中的环境卫生管理、绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理和专项服务、特约服务。特点综合性强专业性强政策性强资源的运用外部资源内部资源整体环境管理绿化工作清洁部分清洁工作主要内容室外公共区域清洁工作室内公共区域清洁工作垃圾收集与处理工作卫生消杀工作地面清洁墙面清洁玻璃、不锈钢、灯具清洁特殊环境清洁住户有偿保洁服务游泳池的消杀毒与净化处理噪音与粉尘的控制绿化管理工作的种类绿化工程的验收接管理工作草坪日常管理工作乔、灌木

3、日常管理工作 时花养护管理工作室内观叶植物管理工作水生植物管理工作植物病虫害防治工作花木寄养、出租工作私家庭院绿化代管工作绿化养护与管理的操作浇水施肥除杂草修剪整形除病虫 树木等技术管理安全管理的工作内容人员、物品的出入控制预防和制止妨碍公共安全的行为预防和制止损坏公共设施、设备的行为维护交通秩序维护公共环境停车场管理扑救初起火灾、疏散和抢救人员、财产。协助住户报警开展保安服务营造生活、工作氛围门卫提供的各项服务引导服务咨询服务（简单）疏通人群（秩序、疏导）提物帮助（有必要的） 老弱病残（必要的、可行的）巡逻治安管理巡逻是物业安全的又一保障巡逻范围：公共场所巡逻方式：定时与不定时穿制服与穿便衣

4、白天巡逻与夜间巡逻写字楼保安服务项目写字楼门户保安服务（正门、运货门）写字楼内部保安服务电梯间保安服务写字楼外围保安巡逻服务停车场的保安、交通指挥服务写字楼消防系统监控、检查消防泵的安全巡视、监控消防培训服务每月一次保安、消防会议其它所需要的保安服务公共商业楼宇的管理重点安全保卫工作公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生问题，因此安全保卫要求高，应做好下列工作：1） ） 制定严密规范的保卫制度和行之有效的安全措施2） 坚持不间断值班巡逻，安排便衣保卫人员场内巡逻3） 安装电子安全监视系统4） 所有固定设置、装饰品及设备，均须达到安全标准，使顾客，特别是儿童不致意外受伤。消防管理消防管理

5、的方针我国消防管理的方针是预防为主，防消结合要求把预防火灾放在首位，采取一切措施防止火灾发生高层建筑消防管理我国规定8 层以上或高达24 米的建筑物为高层建筑高层建筑的消防特点耐火极限低火险因素多火势蔓延快扑救难度大疏散困难高层建筑的消防管理的主要措施防火分隔做好完全疏散的准备工作设置自动报警设施设置火灾事故照明和疏散标志发生火警的应急措施拨打119，报告有关部门与上级赶赴现场抢救，查找起火原因采取正确的灭火方法控制火势组织群众撤离危险区做好安全保卫工作善后处理消防设施的建设与管理配备灭火器配备消防栓配备火灾自动报警系统火灾自动报警系统是一种先进的火灾预警装置，主要用于探测并发出火灾警报，通知

6、有关单位和人员灭火区域自动报警系统集中自动报警系统控制中心报警系统道路车辆管理工作内容道路管理交通管理车辆管理停车场 （ 库 ） 的建设车辆管理的重点：防止车辆乱放和车辆丢失停车场 （ 库 ） 位置规划：物业管理公司对停车场（库 ）位置的规划和房地产开发部门对停车场（库 ）位置的规划是不同的经济实用因地制宜社区氛围营造表象文化常规活动社区氛围写字楼的公共关系活动1 、 写字楼的客户公关活动1） 建立 VIP 档案2） 定期或适时组织联谊活动3） 定期走访客户、征求客人意见4） 及时将写字楼增设服务的信息传达给客户5） 及时利用每一个节日，向客人表达衷心的祝福2、 写字楼的社会公关活动1) 与社

7、会新闻单位建立并保持良好的合作关系，运用灵活多变的方式，树立企业形象2) 与国家政府有关部门保持密切的联系，了解国家有关方针政策，以便指导写字楼的经营策略3) 与其它写字楼保持良好的协作关系，了解市场变化情况，交流写字楼管理经验，加强横向联系4) 与各种媒体、广告公司保持良好的关系5) 与所在社区保持良好关系公共商业楼宇的氛围营造1)公共商业楼宇的良好形象产生特色2)公共商业楼宇的良好形象是销售的先行指标建立公共商业楼宇识别系统企业识别系统(Corporate Identity System,简称CIS)是强化公共商业楼宇形象的一种重要方式。完整的CIS系统，即MID 理念识别系统；VIS视觉识别系统；BIS行为识别系统物业管理静态管理环境