税总便函解读《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通

1、税总便函解读 关于安置残疾人就业单位城镇土地使用 税等政策的通知财税【 2010】 121号文税总便函解读财税【 2010】 121号文之一近日, 财政部、 国家税务总局下发了 关于安置残疾人就业单位城镇土地使 用税等政策的通知 (财税 2010121号 以下简称通知。为使各地准确把握政策 内涵,减少政策执行的偏差,现将通知中有关政策解读如下:一、关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税问题为促进残疾人就业,国家税务总局在 1988年下发的关于土地使用税若干 具体问题的解释和暂行规定 (国税地字 198815号 中明确,对民政部门举办的 安置残疾人占一定比例的福利工厂用地, 可由省级税务机关确定征

2、免城镇土地使 用税。 但随着政府职能的转变, 实施政企分开, 民政部门不再直接举办福利工厂。 与此同时, 随着福利事业的社会化, 残疾人就业的单位逐步拓展到经济、 社会的 各个领域,一些企事业单位承担起了安置残疾人就业的社会责任。为继续贯彻促进残疾人就业的精神, 保持政策的连续性, 应对安置残疾人就 业单位的城镇土地使用税政策重新明确。为此,参照营业税、企业所得税、增值 税等税种的现行优惠政策, 结合城镇土地使用税自身特点, 将减免税条件设定为:在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例 高于 25%(含 25%且实际安置残疾人人数高于 10人(含 10人。 考虑到此

3、前 福利工厂城镇土地使用税具体征免税是授权各省 (区 确定的, 为保持政策及管 理的适当衔接,通知还规定具体减免税比例及管理办法仍由各地确定。新一提示:国家为继续贯彻促进残疾人就业的精神,保持政策的连续性, 对安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题在财税 2010121号中重新进行 了明确, 为企业单位的申请减征或免征某年度城镇土地使用税明确标准。 也就是 说安置残疾人就业单位可以减征或免征某年度城镇土地使用税的条件有两条:(1一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比 例高于 25%(含 25%;(2实际安置残疾人人数高于 10人(含 10人。 二、关于出租房产免收租金

4、期间房产税问题现行房产税政策规定, 出租房产按租金收入征税。 在实际的房产租赁中, 一 些出租人往往采取给予一定期限免收租金的优惠来招揽承租人。 而房产免收租金 期间如何征收房产税, 各地做法也不尽一致。 一些地方按实际租金收入征税, 免 收租金期间纳税人对其房产按零租金申报, 据此计算的应纳税款为零, 造成了税 收流失。 还有一些地方采取了核定租金收入的办法, 但按照征管法规定, 核定收 入的前提是申报收入偏低, 而免租期间出租人又确无租金收入, 核定征税的前提 也不成立。尽管免收租金期间没有租金收入,但该房产用于出租,属营业用房, 应缴纳房产税。为堵塞出租房产免收租金期间房产税征收漏洞,

5、规范执行, 通知明确, 出租 房产免收租金期间计税依据为房产原值。(新一提示:根据 财政部、 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关 问题的通知 (财税 2009128号 第一条规定, “无租使用其他单位房产的应税单 位和个人, 依照房产余值代缴纳房产税。 ” 此处注意 “无租使用” 和 “免收租金” 是不一样的概念。一般来讲“ 无租使用 ”视为出借,而 非 租赁交易行为。 “ 免收 租金 ” 则存在发生的租赁事实, 并在租赁交易中, 租赁双方约定一定时期租金为 零的行为。 在房产租赁行为中,除房产产权未明确或存在未解决的租典纠纷外, 房产所有人为房产税的纳税义务人, 应最终承担房产税。 为

6、堵塞出租房产免收租 金期间房产税征收漏洞,财税 2010121号明确,出租房产免收租金期间计税依 据为房产原值, 并由产权所有人缴纳。 此条规定符合房产税的基本精神只要 用于商业目的就应该征收房产税, 也就是说纳税人只能在从价和从租之间选择其 中一个方式缴纳。三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题按现行房产税政策规定, 房产税以房产原值为计税依据, 房产原值按国家会 计制度规定核算。 20世纪 90年代实行土地有偿使用后,会计制度明确要对土地 进行价值核算:买地建房的, 需要把有关地价结转到固定资产; 直接购买房地产 的,按买价计入固定资产。因此,一般而言,房屋原值中是包含地价的。 2007

7、年开始实施的企业会计准则规定,企业可将土地单独进行会计核算,据此, 地价就不再计入房产原值, 这使得适用不同会计制度的企业, 由于会计处理不同, 有的要将地价计入房产原值, 有的则不需计入, 从而在纳税人之间产生了税负不 公。 更为严重的是, 近年来还出现了为少缴房产税将已计入房产原值的地价剥离 出来的情形。为维护税收公平,堵塞税收漏洞,有必要就此问题进行明确。地随房走,房依地建,土地和房屋不可分割,按照物权法、城市房地 产管理法等规定的“房地一致”原则,应将房产用地的价值计入房产原值征收 房产税。 这既在一定程度上提高了土地利用成本, 有利于促进节约集约用地, 同 时, 也符合下一步房地产税

8、改革的方向。 由于现行房产税计税依据为房产 “原值” , 为保持房、 地价值计量口径的一致, 计入房产原值的土地也应是 “原值” , 为此, 规定计入房产原值的地价是指为取得土地使用权支付的价款、 开发土地发生的成 本费用等。考虑到将地价计入房产原值后, 部分单位如仓储、 物流企业等由于生产经营 的特殊性,占地面积大,可能税负增加较多,对这类“大地小房”的情况需给予 一定照顾, 允许其只将部分土地的地价计入房产原值征税。 关于大地小房的界定 标准问题, 经过实地调研部分企业, 并参考了国土资源部 工业项目建设用地控 制指标 (国土资发 200824号,最终将宗地容积率 0.5(工业用地最低容积

9、 率作为界定“大地小房”的标准。宗地容积率低于 0.5的属于“大地小房”, 可仅将部分土地的地价计入房产原值, 计入的土地面积按应税房产建筑面积的 2倍计算。这里有两个概念:宗地和容积率。 宗地 是土地权属界址线围成的地块, 是土 地登记和地籍调查的基本单位, 一般情况下, 一宗土地为一个权属单位。 容积率 是指一宗土地上建筑物 (不含地下建筑物 总建筑面积与该宗土地面积之比, 是 反映土地使用强度的指标。例如,某工厂有一宗土地,占地 20000平方米,每平方米平均地价 1万元, 该宗土地上房屋建筑面积 8000平方米,通过计算可知该宗地容积率为 0.4,因 此, 计入房产原值的地价 =应税房

10、产建筑面积×2×土地单价 =8000平方米×2×1万元 /平方米 =16000万元。再如, 某企业以 8000万元购置了一宗建筑面积为 5000平方米的房地产, 其 中, 该宗土地面积 1000平方米, 地价 2000万元, 通过计算可知宗地容积率为 5, 因此,应将全部地价 2000万元计入房产原值计征房产税。关于此项规定,还有几个需要说明的问题:一是与 财税 2008152号 文件第一条规定的关系。 152号文件第一条规定, 依照房产原值计税的房产, 不论是否记载在会计账簿固定资产科目中, 均应按照 房屋原价计算缴纳房产税。 但对地价应否计入房产原值

11、以及如何计入问题, 并未 明确,为此,通知对此进行了明确,是 152号文件第一条的补充规定。二是划拨土地如何处理。 当前有部分企业 (主要是老的国有企业 的土地仍 是国家划拨的, 取得土地时没有支付成本。 近年来随着国有企业改制, 部分划拨 土地虽以国家授权经营、 作价入股等方式对土地进行了价值评估, 但这种评估价 值不属于取得土地使用权支付的价款,不需要计入房产原值。三是将地价计入房产原值与征收城镇土地使用税的关系问题。 对此,我们 与国务院有关立法部门进行了沟通。 他们认为, 房产税与城镇土地使用税在调节 目的、 税种属性等方面均不相同, 将地价计入房产原值与征收城镇土地使用税并 不矛盾。

12、 (中国财税浪子王骏插语,我才不相信这种沟通呢,财政部和税务总局 是财税【 2010】 121号文的制定者,同时这两个部门也是国务院对房产税和城镇 土地使用税最主要的立法部门, 当然还有一个有一定发言权的国务院法制办, 但 法制办履行的更多的是立法的程序性义务, 总不至于说财政部和税务总局在制定 财税【 2010】 121号文的时候自己和自己沟通吧!我坚持认为,房产税和土地使 用税并不矛盾, 但对于将地价计入房产原值计征房产税后, 两者就必然会产生矛 盾,这种矛盾需要在下一次对房地产税制的整体改革中予以考量,现在的企业, 反正也主要是国有企业或其子子孙孙,你们就吃点亏吧税总便函解读财税【 20

13、10】 121号文之二财政部、 国家税务总局 关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的 通知(财税 2010121号,以下简称通知下发以后,一些地方针对通知 第三条 “关于将地价计入房产原值征收房产税问题” 产生了一些不同的理解, 为 使各地准确把握政策内涵, 统一执法口径, 经与财政部研究将反映比较突出的问 题解读如下:一、土地价值是否应在不同房产中进行分摊问题:如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产, 又有在建或规划建设 的房产, 在将土地价值计入房产原值征收房产税时, 是否可以将该宗土地的价值 在不同房产中进行分摊。解读:在建房产和待建房产尚未建成使用, 按照现行房产税有关规定不属

14、于 应税房产, 不应当缴纳房产税, 其占用土地的价值也不应该作为房产税的计税依 据缴税。据此 ,该宗土地的地价,应按照建成和在建(包括待建房产的建筑面 积比例进行分摊 。 其中:建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税; 在建和待建房产分摊的土地价值,待房产建成后再计入房产原值征收房产税。二、非应税建筑物所占土地的价值是否应扣除问题:应税房产配建了一些非应税建筑物,如游泳池、烟囱、水塔等,在计 算计入房产原值的土地价值时,是否应将这些建筑物所占土地的价值扣除。解读:按照现行房产税有关政策, 独立于房屋之外的建筑物,如游泳池、烟 囱、水塔等,不属于房产, 不是房产税的征税对象 ,其所占用土地的价值也不应 该计入应税房产的原值征收房产税。 因此, 在计算应计入房产原值的地价时, 可 将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值进行扣除 。三、地价中是否包括契税 问题：纳税人为取得土地使用权所支付成本费用，是否包括购买土地所缴纳 的契税。 契税，均属于地价的组成部分，应计入房产 解读：纳税人购买土地所缴纳的契税 契税 原值征税。 宗地容积率大于或等于 0.5 时， 四、 如何计