新版国有土地使用权出让合同解读

1、3年开发期,抑制变相囤地行为新版国有土地使用权出让合同解读核心提示 :国土资源部、国家工商行政管理总局日前向各地发布国有建设用 地使用权出让合同 示范文本, 自 2008年 7月 1日起执行。 新合同明确规定了 开工、竣工日期,商品住宅项目原则上开发时间不超过三年。星彦观点 : 新版合同是对 2000年旧版合同和 2006年补充协议的一个完善,是对 2005年以来相关房地产调控政策落实的一个更具执行性的配套; 其中 3年开发期的限制将对变相囤地行为产生抑制,而配套经济适用 房和廉租房的建设,则表明开发商可能需承担保障性住房建设的更多 责任; 结合其他政策和措施看,行业运行将更“规范化”和“阳光

2、化”,灰 色空间将逐渐被压缩,过度依赖灰色空间的企业将面临挑战。 建设总面积比例不足三分之一或已投资额占 总投资额不足 25%, 且未经批准中止开发建 设连续满一年的,也视为土地闲置,出让人 有权向受让人征收土地闲置费”。第十条条 又规定 受让人未能按照本补充协议第一条 第一款约定日期或第二款同意延建所另行约 定日期完成项目建设并申请竣工验收的,每 延迟一日,应向出让人支付相当于土地使用 新合同保留以上对闲置土地的处罚规定,并 进一步规定了最长开发时间,既是旧版合同 的延续,又有独到的创新条款,新条款将为 限制土地囤积行为提供新的利器。将房地产 90/70政策和保障性住房政策落实 到土地出让合

3、同中本合同项下宗地用于住宅项目建设的,宗地 其中, 套型建筑面积 90平方米以下住房套数不少 套型建筑面积 90平方米以下住房面积占本 合同项下宗地开发建设总面积的比例不低于 %。配套建设的经济适用住房、廉租住房等政府 保障性住房,受让人同意建成后按本条第 项规定的方式移交政府。 这首先表现在为此前的房地产政策的实施 提供了配套, 而更加重要的是, 90/70和保 障性住房概念成为中国房地产市场的两大 基本要素。此外, 配套建设保障性住房出现在土地出让 合同中一方面说明了政府试图追求实现保 障性住房供给渠道的多样性, 另一方面也说 明了开发商在追求利润的同时也可承当社 会保障性住房建设的责任。

4、新合同的影响分析新合同对开发商的规范约束力更强, 长期 内有望减少土地囤积新版合同比旧版合同在对开发商的行为 约束上更明确、 更有可执行性。 无论是开 发时间还是开发面积, 都将清楚地记入合 同,成为考察开发商最直接的依据。 当房地产价格飞涨时,严重的土地囤积问题 引起了注意,当土地囤积引起各界重视时却 发现整个国家被开发商囤积起来的土地已经 超过了 10亿平方米, 沉积在囤积的土地上的 资金约为 2.4万亿元。目前全国的开发商土 地囤积量可以维持开发商未来三年的开发, 这足足是一个开发周期。根据北京师范大学金融中心的研究,囤积在 里面的资金来自银行信贷的资金可能高达 1.32万亿,也就是说,

5、囤地资金的一半源自 银行信贷,差不多银行体系每向房地产行业 注入 4元资金,就有 1元被沉淀在土地上。 地价影响房价的关键在于目前的土地开发、 供应方式和规模,以及囤地的资金成本,造 成了市场严重的供不应求,形成了强烈的房 价上涨预期。中国房地产宏观调控的目的就是使房地产成 为一个健康、稳定发展的市场,为了达到这 一目的,中央必须加强对土地管理的控制, 而目前,土地囤积已经成为阻碍房地产宏观 调控效果的一大因素,严格规范开发商行为 将是解决土地囤积问题的最有效手段。 新合同体系下,可以预见,未来的土地囤积 行为将受到遏止,中长期里,土地囤积总量 逐步减少。(以上数据和部分观点来源:北市师范大学

6、 金融中心、焦点房地产网中国房地产土地 囤积及资金沉淀评估报告新合同对房地产市场短期影响较弱新合同 3年开发期的限制没有触动到已经囤积起来的土地;而对新增土地的需求可能产生 抑制,对开发商的开发运营能力也提出更高的要求。90/70政策一直在执行,写进新版合 同只是一个规范的“配套”。背景链接1、2008年 5月 30日,监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合下发违反土地管 理规定行为处分办法。2000年 3月 2日监察部、国土 资源部第 9号令发布的关于违 反土地管理规定行为行政处分暂行办法同时废止。2、2008年 3月 5日温家宝在十一届人大会上作政府工作报告明确提出要抓紧建立住房保障

7、 体系。 (1 坚持从我国人多地少的基本国情出发, 建立科学、 合理的住房建设和消费模式。 大力发展省地节能环保型住宅,增加中小套型住房供给,引导居民适度消费。 (2搞好土 地合理供应、集约利用和管理,重点发展面向中低收入家庭的住房。 (3坚持加强对房地 产市场的调控和监管,规范和维护市场秩序,促进房地产业持续稳定健康发展。3、2007年 8月 1日,温家宝主持召开国务院常务会议讨论并原则通过国务院关于解决城 市低收入家庭住房困难的若干意见 (24号文件 , 要把解决城市低收入家庭住房困难作为 住房建设和住房制度改革的重要内容,作为政府公共服务的一项重要职责,加快建立健全 以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。4、根据中华人民共和国土地管理法和国务院