项目启动计划书

1、目录项 目 启 动 计 划 书2015年 1 月目录 .一、公司简介公司基本信息 3公司使命 3公司基本服务范畴 3二、项目综述项目名称 4项目介绍 4项目区域概括 4项目区域调研 5项目定位及业态规划 10三、招商与运营管理统一运营优势 16统一运营管理规划 17四、盈利 商铺参考租金商业调研 22租金定制 23租金合算 24租金回报 25租金免租期 25营业免租期 26租金增幅 27五、综合成本核算物业成本费用 27宣传推广及招商费用 32装修改建及景观量化费用 34运营管理人员成本费用 35办公用品及其他费用 36六、前期启动核算前期投入 37后期经营 37、公司简介二、项目综述：项目名

2、称 ：鄂尔多斯光亚中心【乌兰木伦中央铂金商圈】项目介绍光亚广场 首席全方位娱乐休闲生活中心光亚广场总面积78000川，最前沿的建筑规划、最吸引（儿 童、女性）的全业态，最受政府支持.光亚广场拥有无可匹敌的竞争力，从此也让乌镇拥有自己的核心竞争力。优越性： 光亚中心位于上湾商政核心区，紧邻和谐大厦和乌 兰木伦河，连接上湾政府，独创政府核心商业区，辐射并带 动全国两个首富之镇乌兰木伦镇和陕西省大柳塔镇的经济， 领航上湾商业地产。唯一性： 光亚广场国际化时尚商业街区。位于乌兰木伦城市 规划中最繁华的唯一中心商业街区 3 号桥与滨河景观大 道交汇处。坐拥上湾的铁东新区，铁东新区全长 7 公里是乌 兰木

3、伦镇政府和神华集团权力打造的新城区，而光亚中心就 座落在铁东新区的正中心，是上湾唯一的大型商业核心区。 国际化： 光亚中心的建筑是由中国建筑上海设计研究院精心 设计的。整体以三角合围的方式呈现出来，以阳光、水系、 绿地为灵魂。精心打造的空中连廊、观光电梯、屋顶绿地， 可以让顾客在光亚中心不是单纯的购物。项目区域概括：乌兰木伦镇地处鄂尔多斯东南部，与陕西省大柳塔镇隔河相 望。全镇总面积728平方公里辖16个行政村，12个居委会 总人口万。大柳塔镇，位于陕西省最北端与内蒙古自治区交界处，属神木县管辖，总面积 376平方公里，常住人口约 7万3千多。 项目区域调研区域优势目标客户访谈调查调研背景卜为

4、了项目整体定位的准确性，我们对 周边居民、连锁及个 体商户进行了全面细致的访问式问卷调研，了解区域未来连 锁及个体商家的布局情况以及周边人群的消费需求与特点， 为本案提供真实可靠的定位依据。卜考虑到人口分布、商业规划、交通易达性等各种因素，确 定本次调研范围：东至大柳塔、南至李家畔、西至神东电力、 北至上湾。调研目的卜了解周边人群的家庭结构、消费能力、消费习惯及消费 偏好。卜了解周边人群对目前商业的意见和态度以及对未来商业 的期望程度了解连锁及个体商户未来对该区域开店布局计划调研方法总调研样本：500份，无效样本：14份调研结果SWOT分析项目定位及业态规划项目定位商业市场定位项目各楼层业态亮

5、点 商业规划与功能落位三、招商与运营管理 统一运营优势 2楼#时尚生活 更省心：住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而 所有的商业中心都是由运营管理公司来负责统一经营管理， 通常为 5 至 10 年或更长。获利稳定：商铺获利是一个长期过程，新型商业区刚开始租 金会比较低，随着商圈的发展成熟租金增长的幅度会非常 大，并且房产的增值也是无可限量的。增值速度快：中国经济持续快速的增长 、土地稀缺 、商铺 比住宅更保值、更增值 、地段绝佳、消费潜力大 统一运营管理规划招商标准1、统一规划、统一招商、统一经营管理。2、基本原则： 主力店先行；有影响力的次主力次之；其他 店铺跟进。3、招商重点原则A

6、. 重点引进国内有影响、有实力的商家进驻。B. 对名家、名品、名企，重点招商。4、招商五个优先原则A. 厂家优先：厂家直接合作优先引进。B. 名优品牌优先：国内着名品牌优先引进。C. 独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进。D. 特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进。E. 经营良好优先：在本地经营状况优良者优先引进。推广策略推广主题：“蒙、陕首席时尚购物中心”1 、形象领先：现代化、高品位、新时尚2 、全情体验：商业氛围与环境互动式体验3 、活动引爆：活动、公关、事件，HIGH爆4 、精耕渠道：整合推广及创新5 、服务增值：服务入微、品质超凡、尊贵体验 攻略核心要领：尖/精/

7、高尖：直效语言、直效传播、最大限度的把控目标群体 精：清晰、明了、形象化、符号化的构建差异化识别 高：准确、快速、强势的传媒动力、全方位的覆盖 业态分布最欢乐的儿童娱乐城、最大规模的娱乐休闲地、最全业态 配比，上湾、大柳塔”最大的商业中心、最齐全的潮流服饰最炫的设计风格、最欢乐的儿童娱乐城高品位的物业服务 最多的异国风情美食、最全的购物乐土可能包含品牌商业街区分析地址金桥购物北 侧小街上湾老政府北街李家畔主街北岳餐饮街上湾农贸市场商铺面积面积40-50平方米面积33-77平方米面积30-120平方米面积30-90平方米面积24-48平方米店铺标准开间3-4米进深12米开间3-7米进深11米开间

8、3-7米 进深10-15米开间3-11米进深8米开间3米，进深8 米商业特征以烟酒、美发 超市通讯业态为主以餐饮业态为主 是上湾地区老餐 饮街以餐饮、烟酒零售 汽车服务业态为 主以餐饮业态为主 老餐饮街一层农副产品为主二层小型服装为主租金 水平30-40 元 / 月 /m2（ 1 层）15-25 元 / 月 /m2（ 2 层）25-35 元 / 月 / m35-45 元 / 月 / m45元/月/ m2（ 1层）25元/月/ m（ 2层）15元/月/ m（ 3层）45元/月/ m2层30元/月/ m2二层25元/月/ m2大棚业态 划分烟酒；5家餐饮；41家餐饮；34家餐饮；42家农副产品超市

9、；3家烟酒；21家通讯；2家大柳塔商业街区分析名称煤海西街柳兴大街惠民路义马大街迎宾路大柳塔服装街地址联华商城南侧联华商城北侧联华东侧南北 向柳兴大街北侧联华西侧南北向大柳塔惠民路20-30平方米面积30-60平方米面积30平方 米30-70平米面积30平方 米面积15-40平方米店铺 标准幵间米进深10米开间米进深9-13米开间3米，进深10米开间3米?进深10米开间3米，进深10米开间3-6米进深5-7米商业持征以小型餐饮、 灶具针织批发 主，档次较低。以五金机电 小型烟酒零售 为主，档次较 低以通讯 手机维修业态 为主以小型餐饮、美发业态为主大柳塔镇政府 所在地，无主 要业态特征服装街租

10、金 水平20-35 元/ 月 /m245-50 元/ 月 /m30-35 元/ 月 /m35-40 元 / 月 /m50 元-55/ 月 /m50-65 元/ 月 /m业态划分针织批发；11 家五金；41家通讯电器；28 家小型餐饮；20 家小型餐饮；3 家灶具批发；11 家烟酒；13家小家电；6家小型美发；13 家美发；2家服装；80家 分布在一层和 二层小型餐饮；18 家宾馆；5家通讯；1家书店；3家其它；小家电 药店、婚纱影 楼等，档次较 低品牌快餐： 曼哈顿小餐饮；4家汽车配件；3 家租金定制A段非餐饮区？B?段非餐饮区？位置？月/ m ?位置？月/ m ？外街24外街21内街15内街

11、12三层12三层9四层9四层6中心楼一层13中心楼一层10中心楼二层10中心楼二层8中心楼三层8中心楼三层63#层？153#层？123#二层？123#二层？103#三层？103#三层？8一拖三15一拖三12A段餐饮区？B段餐饮区？位置？月 / m2 ?位置？月/ m ?4#外街?274#外街？244#三层?144#三层？10租金合算A段非餐饮面积？位置外街内街面积租金/月/ m ？2415年租金总计？B段非餐饮区？位 置外街内街三层四层3#层3#二层3#三层中心一层中心二层中心三层一拖三面 积租 金/ 月/ m2 ？21129612108108612年 租 金 总计？1677781306711

12、37586A断租金总计？总租金B段租金总计？餐饮区？位置4#外街4#三层A段面积B段面积A段面积0B段 面积租金/天/m2 ？27240租金/ 天/m2 ？10年租金总计？租金0年租 金总 计？共计租金回报A段1年？2年？3年？4年？5年？非餐饮区总租金00回报比例0060%80%90%总计00餐饮区总租金00166468166468166468回报比例0060%80%90%总计00B非餐饮区1年？2年？3年？4年？5年？回报比例0060%80%90%一拖二总租金00169069516906951690695回报租金00101441713525561521625一拖三总租金00回报租金00三层

13、总租金00回报租金00四层总租金00回报租金003号楼1、2、3层总租金00回报租金00中心楼1、2、3层总租金000回报租金000小计00152313031399753532472B餐饮区？1年？2年？3年？4年？5年？拖二总租金00回报租金00三层总租金00回报租金00小计00B段总计00187217437095894173288A+B总计00236639943685564914626租金免租期装修免租期行业惯例一般为:1、超市46个月2、时尚服装服饰类租户 23个月3、正餐通常为34个月4、娱乐类通常为35个月n如统一经营管理，则需要进行整体装修改建（如墙体拆除、消防改造、管道改造、水暖

14、电改造等不可预见因素）。 光亚广场整体装修免租期最少需要 6个月的时间，预计 最早装修开始日期为 2015年3月19日。（如与业主协商时 间过长，则装修开始日期还需延长。）营业免租期经营免租期行业惯例一般为：1、主力店，1236个月2、次主力店，1224个月3、品牌店，1224个月4、特大型品牌店，60个月（5年）经过行业惯例及目前市场分析特制定以下营业免租期1、一拖二（内街、外街）：30个月2、一拖三：36个月3、三层、四层：（1、2、4) 36个月4、1号楼中心楼：42个月5、3号楼1、2、3层：36个月备注：中心楼需引进大型商业或商超，如无法引进则需增加宣传推广费用及改建费用租金增幅非餐

15、饮区（年租金增幅）？非 餐 饮 区1年？2年？3年？4年？5年？6年？7年？8年？9年？10年？A 段？00B 段？00总 结00租 金 增 幅餐饮区（年租金增幅）？餐饮区1年？2年？ 3S年？，1年？5年？6年？7年？8年？9年？10年？A段？00B段？00总结00金幅-租增一五、综合成本核算物业成本费用（悦榕智腾物业）人员成本部门职位人数工资/月备注合计（人数）合计（金额）办公室经理170001人7000综合管理员140001人4000工程部工程主管145009人29400电工270003500/月/人弱电工13300水暖工256002800/月/人运行组390003000/月/人秩序部秩

16、序主管1400012人36400秩序员（车场）260003000/月/人秩序员（巡逻）6180003000/月/人秩序员（监控）384002800/月/人保洁部主管1400014人35500保洁员（内）10240002400/月/人保洁员（外）375002500/月/人小计37人112300物业成本类别备注合计（人数）合计（金额）保险月工资总额的 ?X?50%16452福利每年每人80037人2467伙食补助全体人员200/ 月 /人37人7400合计/月37人138619合计/年37人1663428环境成本项目费用核算金额（元/月）小计（元/月）保洁工具、损耗、清洁用品消耗公共区域清洁用耗材

17、40004000清洁用设备、工具折旧除四害消杀费消杀耗材：200元/月200280用（含消毒）消杀设备、工具折旧：80元/月80化粪池清理化粪池清理：400元/月400400化油池清理化油池清理：400元/月400400合计/月5080合计/年60960公共维修费用项目费用核算金额（元/月）小计（元/月）备注公共照明及小件维修材料费综合测算60006000电梯维保费综合测算30003000包括电梯维保费用及配件费用（5部电梯）消防系统维修保养综合测算15001500烟感、喷 淋、防火卷 帘门、消防 智能报警 系统等。各种水泵、风机维修保养费用综合测算20002000高压供电变压器及附属设备 维

18、修、保养 费用综合测算20002000合计/月14500合计/年174000物业成本费用:1） 按照以上费用测算，管理成本每月共计：160637元2） 管理佣金按照月支出成本10%计算，每月费用为：16064 元3） 税金按照每月成本和佣金的 计算，每月费用为：10160 元4）月总费用=总支出+管理佣金+税金=186861元，全年费用2242332 元。5）项预计得出物业费为每平米元。宣传推广及招商费用类别预算合计：485万宣传类户（内、卜）广告140万招商类电视媒体/短信/广？播/DM直投/灯杆旗/道旗/横幅等/商圈内广告115万招商见面会、商家签约仪式80万物料类印刷、包装、物料、广告位

19、制作（内街、外街）、指引牌、50万备注：由于本次招商面积较大并属于新兴商业区。所以在宣传及推广方面需要加大力度才能打响知名度。宣传推广及招商装修改建及景观量化费用位置类别预算合计854万中心楼1、 2、 3 层地面/吊顶/刷白/灯光照明/电路/暖/形象 墙等84万1号楼3、4层2号楼3、4层3号楼1、2、3层4号楼3、4层地面/吊顶/刷白/灯光照明/电路/暖/隔断 墙等240万一拖二一拖三地面/吊顶/刷白/灯光照明/电路/墙体/楼 梯等230万景观建筑及量化商圈内整体景观及量化100万改造水、暖、电、管道、消 防、墙体等根据现有建筑结构，大型主 力店入驻，需要全面改动200万备注：目前所有意向入驻商业均不出装修费用