某集团土地运营管理流程

1、*集团土地运营管理流程编号：ZHL-TD-01流程概述流程级别：一级流程流程负责人：土地运营公司上游流程：无下游流程：项目营销策划流程、项目计划 管理流程、项目报批报建流程目的： 规范土地拓展论证管理工作，明确相关部门的职责。适用范围： 适用于从土地信息调研开始，经过可行性论证并获取土地之后，对项目进行 产品定位策划的过程。术语及定义:并在此基础可行性研究是指对拟购入的土地进行房地产项目进行技术经济上的论证分析, 上对项目的经济结果进行预测，为投资决策提供依据。相关部门职责:1、土地运营公司1)编制土地储备计划，并对成果进行归档;2)进行土地信息的收集，初选土地信息;3)对目标地块进行分析研究

2、，形成价值判断;4)根据项目初步谈判的结果，确定项目的运作方式，并通过初步市场资料判断确定项目 的定位，结合项目经济初步测算，形成立项建议书，提交公司管理层审批;5)组织现场勘查，进行土地深入判断，通过深入项目背景调查和市场调研，确定初步产 品定位建议和项目经济效益测算，最终形成项目可行性研究报告和项目总体经 济指标草案；6)负责将可行性研究报告提交公司内部审议;7)负责按照通过的项目合作条件，取得项目开发权利，并负责合作条件的实施和跟踪;2、营销管理中心1)在开发项目确定阶段介入，负责项目所在区域的初步市场调查和建议;在项目可行性研究阶段介入，负责项目所在区域的市场调研，并根据市场调研结果提

3、 出初步产品定位建议、营销初步计划；3)组织编制项目策划报告3、项目管理中心 1) 负责办理用地规划许可证2)3)负责办理国有土地使用证或土地证过户手续等;4)负责筹划成立相应的项目管理组织;4、设计管理中心负责向政府主管部门申请红线图，并请专业单位进行定点测量;1)根据地块地理位置、地形地貌、规划设计条件等特征和要求，提供地块初步设计分析;2)对现场勘察地块的地形、地貌、周边环境、市政配套情况等进行项目规划分析，并根 据产品定位建议，完成规划草案，并根据规划草案完成工程技术分析；5、成本管理中心2)6、财务管理中心1)根据设计管理中心提供的项目初步设计分析进行成本初步测算;根据设计管理中心提

4、供的规划草案和工程技术分析，提供建安成本估算;7、风险控制中心1)参与项目初步谈判，提供法律意见;2)根据项目的背景情况进行法律风险分析,对合作合同等法律文件进行把关;1)在项目可行性研究阶段， 根据成本、销售计划等材料，完成经济效益预测和相关分析;企业管理中心1)参与筹划成立相应的项目管理组织;9、战略决策委员会1)确定公司战略目标和年度总体工作思路;2)审议公司重大决策;10、公司决策层1)董事长审批土地储备计划2)董事长审批可行性研究报告3)总裁审批项目策划报告4)分管副总裁审批项目总体经济指标草案流程图*集团土地运营管理流程编号：ZHL-TD-01前期阶段管理流程风险控制中心土地运营公

5、司（投资并购中心、研 究策划中心、城市更新中心）营销管理中心设计管理中心成本管理中心项目管理中心财务管理中心企业管理中心分管副总裁总裁战略决策委员会董事长段阶选甄和集收息信地土2计划归档2编制年度工作计划 （土地储备计划）I 5计划归档5土地信息收集和初选-K目标和年度总体工作思路3审议段阶定确目项发开r7提供法律意见6项目初步谈判景调查计分析6初步市场调查段阶究研性行可N17初步经LI济测算广齐作方式判'9形成立I*作方式项建议书卜7成本初 步测算12成立项目可研小组13组织现1场勘查r14项目背景调查118综合分 析 :t19报告归档LI19编制可-一一-厂I研报告22重新论 证或

6、放弃14市场调研15初步产品建议17编制营销初步计划X10 审号;'*、11 审:、 J-''“L. 审批 卜批3审议3审议13参与现场勘查L J 16规划草 七I.案设计LJ 16项目成 rg本估算1_J 16 工程技 厂"术分析LJ 16经济效 rn益测算20审议20审议20审议前期阶段管理流程风险控制 中心27合同审 定26法律风 险分析土地运营公司（投资并购中心、研究策划中心、城市更新中心）24直接购124 政府招买丨标23 土地购 买方式126编制开J勺发合同27签订台同p8土地获1营销管理中心营销策划流程设计管理中心成本管理中心26提供台 同范本项

7、目管理中心报批报 建流程项目计 划管理 流程1财务管理中心财务融资企业管理中心分管副总裁总裁战略决策委员会董事长人力资源 筹划流程说明序号步骤说明相关表单文档工作期限 （天数）1前期相关资料公司年度战略目标和总体工作思路2编制年度土地储备工作 计划并归档年度土地储备工作计划3审议战略决策委员会对土地运营公司年度土地储备工作计划序号步骤说明相关表单文档工作期限（天数）进行审议4审批董事长对土地运营公司年度土地储备工作计划进行审批5土地信息收集和初选土地运营公司根据审批通过的年度土地储备工作计划开 展土地信息收集工作，将土地信息汇总、整理和总结，并筛 选出目标项目进行立项研究土地信息表6目标项目研

8、究土地运营公司组织进行目标项目研究，包括项目背景调查、 项目初步谈判、初步市场调查、初步设计分析7初步经济测算成本测算表8项目操作方式判断土地运营公司进行土地获取方式判断9编制项目立项建议书并 归档土地运营公司编制项目立项建议书项目立项建议书10审核分管副总裁负责项目立项建议书的审核11审批总裁负责项目立项建议书的审批12成立项目可研小组13组织现场勘查营销管理中心、设计管理中心、成本管理中心、项目管理中 心参与项目现场勘查14项目背景深入调查和深 入市场调研土地运营公司进行项目背景深入调查，营销管理中心进行项 目深入市场调研15初步产品建议营销管理中心提出项目初步产品建议项目初步产品建议16其他部门工作设计管理中心进行规划草案设计，项目管理中心进行工程技 术分析，成本管理中心进行项目成本估算，财务管理中心进投资测算表序号步骤说明相关表单文档工作期限（天数）行经济效益测算17编制营销初步计划营销管理中心编制营销初步计划18综合分析土地运营公司进行项目综合分析19编制可行性研究报告土地运营公司编制项目可行性研究报告项目可行性研究报告20审议战略决策委员会负责审议项目可行性研究报告21审批董事长负责审批项目可