假设开发法模板(现金流)

1、（一）采用假设开发法评估待估宗地价格假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。本次估价采用假设开发法中的现金流量折现法来测算。以估价时点为起始点,将开发完成后价值、发生的有关费用选取合适的折现率折现到估价时点进行计算。基本公式：待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费测算过程为：研究确定开发方案、销售方案及折现率,测算开发完成后价值、后续必要支出，最后求得待开发房地产价值。具体过程如下： 1.

2、估价对象利用方式分析 根据委托方提供的宗地使用规划设计要点如下:宗地使用性质为二类居住兼容商业金融业，容积率为3.5，建筑密度为40%,建筑控高80米，小车位：商业按1.0-1.5个/100平方米建筑面积，住宅按0.8-1.2个/100平方米建筑面积。 待估宗地土地用途为二类居住兼容商业金融业，面积适中。宗地周围的土地利用类型主要是住宅、商业。根据估价人员掌握资料及对当地房地产市场进行认真调查、详细分析，并结合合法使用及最高最佳使用原则，考虑该地块的法定用途、区位和未来发展趋势，确定待估宗地以如下土地利用方式进行测算：根据规划，估价时设定容积率为3.5（为地上容积率）,建筑密度为40%。地上建

3、筑面积为66973.80平方米。规划可用作商铺的建筑面积为2210平方米;公配面积按建筑面积的1.5%计算，为1004.61平方米;住宅建筑面积为63759.19平方米。小车库设在地下负一层，该部分建筑面积不计入地上容积率。小车位：商业按1.0个/100平方米建筑面积，住宅按1.2个/100平方米建筑面积。根据规划共可建小车位的个数为789个（其中商业23个，住宅766个），每个小车位建筑面积为25平方米，因此，地下车库总建筑面积为19725平方米。整个开发项目的建筑面积为86698.80平方米。 2.预计开发期 根据待估地块工程建设规模和设定的土地开发程度(宗地红线外五通,红线内场地平整)参

4、照当地类似规模住宅小区的建设周期,预计该工程需2年时间完成开发投入使用,故确定其建设周期为2年，从估价基准日2009年03月16日起至2011年03月15日止。销售期为1.5年，从项目施工建设完成开发前半年开始，即自2010年09月16日起至2012年03月15日止，第一年各销售住宅、商铺及车位的60%，第二年各销售住宅、商铺及车位剩余的40%，因此确定本项目总开发经营周期为3年。3.确定折现率折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与收益法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，体现了资金的利率和开发利润两部分。具体折现率确定

5、需按下式计算：折现率安全利率风险报酬率通货膨胀率 =2.25% + 11% + （-0.7%）= 12.55% = 15%（精确到个位）其中：安全利率取银行存款一年期利率为2.25%，风险报酬包括经营风险和财务风险，通过对项目融资的财务风险和现阶段房地产经营风险情况分析，将财务风险报酬率定为6 %，经营风险报酬率定为7%，则该房地产投资的风险报酬率为6 % + 7 % = 13%， 2009年通货膨胀率为-0.7%。4.确定总开发价值（1）用市场比较法确定住宅销售均价（略）（2）采用收益还原法（或市场比较法）确定商铺销售价值（略）（3）采用市场比较法确定车位价值（在深圳等没有明确规定车位可以公

6、开交易的地方，建议用收益法对车位进行测算，作为参考，下面列举用市场法对车位价值进行测算的案例） 市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 市场比较法估价基本公式：比准价格=比较案例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 较实例选择 实例A：位于XXX。有308、312、325、323、340 等5 路公交经过，并设有公交站点，区域内达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”。生活服务设施较齐全，套型设计

7、合理，建筑朝向向南，通风好，由物业管理公司实施管理，建筑年代为2007 年6 月， 2009 年3 月车位的销售均价为9.4 万元/个。 实例B：位于XXX。周边有303、305 等2 路公交线路,并设有公交站点。区域内达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”，生活服务设施较齐全，套型设计合理，建筑朝向向南，通风好，由物业管理公司实施管理，建筑年代为2008年7 月， 2009 年3 月车位的销售均价为10 万元/个。 实例C：位于XXXX大厦。有2 多路公交经过，并设有公交站点，区域内达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”套型设计合理，建筑朝向向南，通风好，由物业管理公司实施管理，

8、建筑年代为2007 年3 月，在2009 年3 月车位的销售价格均价为10 万元/个。 比较因素的选择 通过对房地产市场的分析，根据影响住宅楼盘车库价格的主要影响因素确定比较因素。结合土地估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、交易时间、区域以及个别因素等差别本次评估选择因素作为比较因素。 因素条件说明整理土地估价师收集的有关资料，将待估房地产与比较实例的因素条件列表表示：比较因素条件说明表对象与比较案例估价对象案例A案例B案例C位置用途车位车位车位车位建筑面积（m2）成交价格（万元/个）交易情况成交日期所在区域个别因素业主的消费层次住宅套数：车位数1：1.2公交线路的密度公共交通便捷度生活

9、配套设施状况 比较因素条件指数表编制 根据本次评估运用市场比较法时所选择的比较因素，在编制比较因素指数时，由于估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法评估时所选择的相应的比较因素指数编制依据。 （a）交易时间：本次评估比较实例交易时间均为评估基准日当月售价，交易时间非常接近，售价基本无变化，故不进行交易日期修正。 （b）交易情况：待估房地产与比较实例交易情况均属正常，故不进行交易情况修正。 （c）区域因素：因可比实例A、B、C 与估价对象的区域因素相同，故可比实例不作修正。 （d）个别因素的修正： 1）业主消费层次因素的修正 小区业主消费层次越高，则该小区业主对私家车及车位的需求越多，对

10、车位价格呈正效应，反之，小区业主对私家车及车位的需求越小，对车位价格呈负效应。根据比较因素条件说明表和估价师分析判断，以待估宗地条件指数为100，则可比实例A、B、C 条件指数分别取100、100、100。 2）小区住宅套数与车位数的比值因素修正 小区住宅套数与车位数的比值越高，即车位供应缺口越大，对车位价格呈正效应，反之，小区住宅套数与车位数的比值越低，即车位供应口越小，对车位价格呈负效应。根据比较因素条件说明表和估价师分析断，以待估宗地条件指数为100，则可比实例A、B、C 条件指数分别取103、107、107。 3）公交线路密度因素的修正 公交线路密度越低，则业主对私家车及车位的需求越多

11、，对车位价格呈正效应，反之，业主对私家车及车位的需求越少，对车位价格呈负效应。根据比较因素条件说明表和估价师分析断，以待估宗地条件指数为100，则可比实例A、B、C 条件指数分别取100、102、102。 4）公共交通便捷程度因素修正 公共交通便捷程度越低，则业主对私家车及车位的需求越多，对车位价格呈正效应，反之，公共交通便捷程度越高，则业主对私家车及车位的需求越少，对车位价格呈负效应，根据比较因素条件说明表和估价师分析断，以待估宗地条件指数为100，则可比实例A、B、C 条件指数分别取100、102、102。 5）生活配套设施状况因素修正 生活配套设施不便利，则业业主对私家车及车位的需求越多

12、，对车位价格呈正效应，反之，生活配套设施越便利，则业业主对私家车及车位的需求越少，对车位价格呈负效应，根据比较因素条件说明表和估价师分析断，以待估宗地条件指数为100，则可比实例A、B、C 条件指数分别取100、100、100。根据因素条件说明表中的待估房地产与比较实例的因素情况，编制因素条件指数表比较因素条件指数对象与比较案例估价对象案例A案例B案例C交易情况100100100100交易日期100100100100区域因素100100100100个别因素业主的消费层次100100100100住宅套数：车位数100100100100公交线路的密度100100100100公共交通便捷度10010

13、0100100生活配套设施状况100100100100 因素修正 在因素条件指数表的基础上，将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件指数进行比较，得到各比较因素修正系数比较因素修正系数表对象与比较案例案例A案例B案例C成交价格（万元/个）91011交易情况100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100区域因素100/100100/100100/100个别因素业主的消费层次100/100100/100100/100住宅套数：车位数100/100100/100100/100公交线路的密度100/100100/100100/100公共交通便捷度100

14、/100100/100100/100生活配套设施状况100/100100/100100/100计算结果比较系数确定1.00 1.00 1.00 比准价格9.00 10.00 11.00 权 重0.30.350.35车位评估单价（元）10.05 车位评估单价（取整）（万元）10.00 对上述估价所得结果，并结合长期趋势分析，确定： 住宅的销售均价为：4150元/平方米 商铺的销售均价为：10400元/平方米 小车位的销售均价为：9万元/个5.开发成本估算（1）工程建安费用：根据2009年第十二期深圳建设工程价格信息和深圳房地产年鉴公告的信息等，结合本项目实际情况，结合评估人员的经验及有关数据确定

15、。570×5,921.50=3,375,255.00（2）开发期税费开发期税费，为建设期间产生的占用绿地费和防空地下室易地建设费等费用，其中：A.占用绿地费根据深价200170号有关规定，建筑施工场地和商业停车场按占用土地面积20元/月/计算，收费时间根据建设周期或实际占用时间确定。深圳市临时占用绿地费标准用途收费标准（元/月/平方米）备注商业广告20-30按广告牌立面面积计算建筑施工场地15-20市政建设除外建书报亭26-30 商业停车场10-20 备注：未满1个月的按1个月计算，1个月零1天的按2个月计算，2个月零1天的按3个月计算，以此类推。省内其它地方的根

16、据当地的具体规定执行。B.防空地下室易地建设费根据国家有关规定，新建民用建筑具备条件的在地上建筑物建设的同时修建防空地下室，如因客观条件不能同时修建的，需按规定交纳防空地下室易地建设费。我们认为，理论上防空地下室易地建设费等同于自建防空地下室工程费用。按深圳市结合民用建筑建设公民防护地下室规定（深府1994231号）：新建十层（含）以上或基础埋深3米（含）以上的九层以下民用建筑，按首层建筑面积修建6级（含）以上“满堂红”防空地下室。新建九层以下并且基础埋深3米以下的民用建筑按地面以上总建筑面积的2%修建6级（含）以上防空地下室。易地建设费具体缴纳标准如下：新建十层（含十层）以上民用建筑，按应建

17、民防地下室面积计算，每平方米2400元；新建九层（含九层）以下民用建筑，按应建民防地下室面积计算，每平方米1200元；改、扩建原有建筑，按增加的面积计算，每平方米20元。省内其它地方的按当地规定执行，无法查询的可按粤价2000157号文件规定的标准进行计算，标准如下：1、新建10层（含10层）以上或基础埋置深度3米（含3米）以上的9层以下民用建筑平方米2000按应建防空地下室面积计收。2、新建9层以下基础埋置深度小于3米的民用建筑平方米25按地上建筑总面积计收。3、改、扩建原有建筑平方米20按新增加的面积计收。6.专业费用估算包括项目立项、可行性研究、勘察、规划、评估等专业工作费用，一般为建安

18、造价的3-8%，根据估价对象规划建设项目特点和投资规模，按建造成本的3%计，则:12345.40万元×3%=617.27万元7.管理费用估算 是指公司为组织、管理发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费等。结合估价对象特点和投资规模，按专业费用和建造成本之和的3%计算，则： 12345.40万元×3%=493.82 万元8.不可预见费估算不可预见费又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。结合估价对象特点和投资规模，按专业费用、建造成本及管理费用之和的3%计算，则： 12345.40万元×3%=493.82 万元9.销售费用估算 销售费用(包括广告费、营销机构、中介代理等费用)等，根据调查，深圳市同类型楼盘的销售费用占售价的3%，则： 29270.74 万元×3%=1463.54 万元10.税费估算税金包括销售税金及土地取得税费。（1）销售税费：营业税：根据中华人民共和国营业税暂行条例，按销售收入的5%计算缴纳；12345.40万元×5%=617.27万元城市维护建设税：按已纳营业税税额的1%计算缴纳；12345.4