场分析2020年年宁波房地产场分析年报

1、h：n ”HGRUnReaL ESTaTe吕nil iffi产rAorvrMV*il_n20T0年宁瞬砰市场分析报告宁波市合润房地产投资咨询有限公司TEL 0574- 27906088 FAX 0574- 87737499ADD宁波江东区江W8839W呑大116«市场整体形势 市场推/销状况 住宅市场分析 写字楼市场分析 公寓市场分析 别墅市场分析 商业市场分析 二手房市场分析 土地市场分析 政策动向 壹壹年形势展望合润地产-研展部 3第一部分：市场整体形势2010年，“史上最严”的楼市调控政策出台。从“国十一条” “国十条”至U “ 9.29新政策”调控不断加码，措辞越来越严，措施

2、越来越狠。为了抑制投机炒作，各地纷纷出台限 贷、限购、限外令，部分城市甚至还限年龄。而在开发商这端，相关部委也通过打击囤地 及捂盘销售，督促开发商加快开发、增加供应。从调控效果来看，尽管今年的调控一波紧 似一波，但从楼市的发展态势来看，今年的调控尚未对开发商造成明显的消极影响。鉴于2010年楼市调控政策频繁而严厉，甬城楼市四区全年成交量相比“井喷”式的2009年，整体下降幅度约达48%尽管2010年”史上最严格“的楼市调控没有明显调低甬城房价，但也遏制了房价上涨过快的趋势，同时对楼市成交量则构成了很大的杀伤力。根据市房产交易中心发布的各月度数据，2010年全年，市六区共销售商品住宅15427套

3、，相 比2009年下降约52%市六区二手住房共成交21148套，相比2009年降幅为48%第二部分：楼市推/销状况2010年全年，宁波市区（市六区）总共新推出面积为 387万平方左右，总量较去年全年有所下降，其中推盘量最大的为鄞州区、北仑区和高新区，分别为76.43万平米、71.31 万平米和67.3万平米，分别占到了市区新增供应量的 21% 18% 17%在新增物业构成类型方面，住宅占据总量将近八成，达到了 306.52万平米，公寓占据了 11%办公和商业分别占据了 7% 3%2010年新增供应一览表:宁波大公馆2009-12-26海曙4.2公寓、商铺、公馆新城名苑2010-1-23鄞州7.

4、4819酒店式公寓，公馆,高层恒元中心2010-1-1鄞州2.7157写字楼金湖世家2010-1-1鄞州2.6公寓、写字楼唐家湾1期悦府2010-2-1江北14别墅中海雍城世家2010-2-1鄞州47别墅高层小高层钱湖天地云庭2010-4-10鄞州8.394商铺公寓咼层RCBL EBTaW吕润他严it HgRun：4訂"：雅戈尔长岛花园2010-4-16江北32住宅别墅世贸广场2010-4-16镇海16公寓住宅写字楼卡纳湖谷2010-4-17东钱湖4别墅奥克斯中央大厦2010-4-23鄞州6.91写字楼江北万达广场2010-4-26江北50公寓、商铺康城阳光BOS濒馆2010-4-2

5、8鄞州5.4037公寓别墅晴园2010-4-28鄞州15住宅红巨大厦2010-5-2鄞州6.0898写字楼商铺中河名庭2010-5-7鄞州2.2普通住宅商铺合生国际城2期2010-6-1镇海55住宅别墅永和居易2010-6-10海曙14住宅创新1282010-6-19鄞州15.65公寓写字楼高层多层翡翠湾2010-6-19高新区13公寓别墅鼓楼广场2010-6-22镇海2商铺公寓宁波国际金融中心2010-6-1江东55写字楼维拉小镇2010-6-29江北24别墅财富峰汇2010-7-1鄞州3.3713写字楼四季云顶2010-7-3鄞州15住宅雅戈尔香湖湾2010-7-4鄞州24别墅东郡名苑20

6、10-7-15高新区3.9315别墅高层小高层奥利赛凤凰水岸2010-7-17高新区11住宅公寓江南一品2010-7-31高新区37住宅写字楼商铺公寓城市金领2010-8-8海曙3.9315普通住宅公寓东一时区2010-8-21北仑9.6409公寓写字楼小高层合润地产-研展部5it HgRun：4訂"：21码头2010-8-22海曙13公寓商铺太平洋时代中心2010-8-22北仑5.5858公寓写字楼商铺新港商务广场2010-8-25北仑2.7商住楼商铺多层银亿海德花苑2010-8-27江北16.2862普通住宅商铺世茂世界湾2期2010-8-29北仑70住宅商铺写字楼一品江南201

7、0-9-10北仑8.6574普通住宅联盛商业广场搜秀城2010-9-11鄞州40公寓商住楼商铺青林湾4期观津2010-9-15海曙11住宅公寓别墅戚家名庭2010-9-23北仑3.0161普通住宅多层宁波南洋航空大楼2010-10-15鄞州3.2131商住楼写字楼摩根国际2010-10-17北仑7.3888写字楼酒店式公寓雅戈尔御玺园2010-10-28鄞州11普通住宅别墅长岛花园2期2010-11-1江北32普通住宅别墅青林湾5期观泓2010-11-6海曙12.0963普通住宅高层富邦世纪商业广场2010-11-12北仑34商住楼写字楼公寓商铺招宝广场2010-11-13镇海4.1157商铺

8、公寓世茂世界湾2010-11-15北仑70住宅写字楼商铺金东岸2010-11-17高新区4.343普通住宅公寓银亿海悦花苑2010-11-19镇海16普通住宅写字楼和协风格璟院2010-11-21鄞州10.8别墅澳洋家居购物广场2010-11-23鄞州15写字楼公寓商铺多层星城半岛2010-11-25镇海4.5155住宅公寓高层小高层宏时中央风景2010-11-29北仑5.7公寓高层金色广场2010-12-1镇海8住宅别墅写字楼屛勒HgRUnAe3L EBTaTC 込a：sHiiia；严香槟水郡2010-12-7鄞州2.5普通住宅商铺京华茗苑2010-12-8北仑20住宅公寓高层皇冠花园3期2

9、010-12-9高新区16商铺公馆咼层恒威君园和庄2010-12-11鄞州10别墅金地东御2010-12-12高新区13.9普通住宅别墅和美城2010-12-18高新区24.3公寓黄金海岸五期2010-12-18北仑24普通住宅世茂海滨花园2010-12-19北仑50住宅公寓别墅润和园2010-12-23高新区4商铺咼层维科上院C区2010-12-25海曙22普通住宅万科金色城市2010-12-29鄞州17普通住宅（数据来源：合润地产研展部）各区推出物业类型面积:单位：万平方米住宅I 41.02 101 46.98 152.1*4.19 62.2441.88 58.11 306.52 f卜44

10、44444444i公寓! 12.55 i0i 5.13 i10.230 5.06：0.93 ： 9.22 43.12 Sr _ II商业10r14.470 f 2.60丨03.99 11.06 f办公丨0i16.32i 0!444i合计i 53.57i16.3252.11! 76.43 ： 4.19 ： 67.3 f 45.41 f 71.32 ! 386.65 IiII-IIffIIIt9.630 丨 25.95 !（数据来源：合润地产研展部）由上表看来，2010年宁波市区新推出的物业中，鄞州区仍然是新增供应量最大，类型 最齐全的区域。具体的物业新增供应量分布，住宅主要分布于高新区、北仑、鄞

11、州；商业 则因鄞州的联盛商业广场、澳洋家居购物广场的开盘和北仑新港商务广场、富邦世纪商业 广场的开盘而主要分布于鄞州和北仑；办公则主要分布于江东和鄞州，这种分布态势也基 本符合宁波市城市总体规划的中远期规划的愿景。应的主力，高新区则因翡翠湾、江南一品、凤凰水岸，金地东御等项目的开盘而较 09年的歎占HERUnReBc EBtaTe辛呵 SHiUtU严供应比例有较大上升，达到市区新增供应的 17%同样，北仑因世茂世界湾、世茂海滨花 园、一品江南，戚家名庭等项目开盘较 09年的供应比例有较大上升，达到市区新供应的18%2010年新开楼盘各物业类型面积比例:2010年，宁波市区新增物业类型在结构上没

12、有太大的变动，仍以住宅为主，其占到了总量的七八成，较去年的比例有小幅提高。合润地产-研展部11芾转HERUn2010年住宅销售面积2008255.84137.17173.622009262.37305.3925.472010239.50201.36110.14单位：万平米（数据来源：合润地产研展部）第三部分：住宅市场分析市六区成交面积比例从上图可以看出成交面积最多的是在鄞州区占35%主要是由于鄞州区所在售的楼盘较多，其次是海曙区占15%排行第三的是镇海区占12%济哉HGRUn海曙区2010年，海曙区新增住宅供应量为53.57万平方米,区域主要新开楼盘：青林湾 5期观泓、维科上院、永和易居、21

13、码头区域评价：海曙区一直以来作为宁波市区的行政和商业中心，住宅推量相对其它区域较少，但在2009年有了明显增加。2010年因青林湾5期观泓、维科上院、21码头等项目 的开盘，新推量有了量的突破，海曙区打破了以往住宅推量少的局面，市场欣欣向荣。江东区2010年，江东区无新增住宅供应,区域评价：江东区新增供应极少，住宅市场空白。今年新增供应只有金融国际中心写字楼。大体上江东区可建设土地稀少，住宅市场已趋向饱和状态。江北区（含江北北区）2010年，江北区（含江北北区）新增住宅供应量为52.11万平方米,区域主要新开楼盘：长岛花园、维拉小镇、银亿海德花苑区域评价：江北区包括江北老城区和江北北区，其中江

14、北北区包含了洪塘区块、慈城 新城区及庄桥区块等远郊地段。今年江北推出的住宅产品主要为长岛花园和维拉小镇，别墅占住宅中的大部分比例，其余部分为普通住宅和公寓。现在江北地区配套设施都较齐全, 再加上江北万达的开业，为江北楼盘的开发和销售又增加了有力条件。鄞州区2010年，鄞州区新增住宅供应量为 62.33万平方米,区域主要新开楼盘：和协风格璟院、万科金色城市、恒威君园和庄区域评价：鄞州的新增供应一直都是宁波市区的主力，随着鄞州南部商务区生活配套 的日益完善，越来越多的开发商在鄞州区投资新楼盘，有普通住宅，公寓，别墅各种物业类型，鄞州区销售形势良好，这表明了消费者对鄞州区块住宅产品的认可和寄予的深厚

15、期 望。东钱湖旅游度假区2010年，东钱湖新增住宅供应量为4.19万平方米,区域主要新开楼盘：卡纳湖谷区域评价：现在，东钱湖区块在售的别墅项目主要有华润卡纳湖谷，项目定位较高,并拥有自己的特色。经过一段时间以来的开发，东钱湖的别墅项目已经渐入佳境，无论是生活配套还是产品本身，都比早期的东钱湖别墅有了较大提高。咼新区2010年，高新区新增住宅供应量为67.30万平方米区域主要新开楼盘：绿城皇冠花园三期、凤凰水岸、金地东御 区域评价：该区域因东部新城的兴起而迅速的升温，现在高新区的住宅市场已日趋成熟。今年住宅产品供应量有大幅度的提高，在整个宁波市住宅供应量排第二。主要因为新 区土地资源多，是未来城

16、市的发展方向，潜力巨大。镇海区2010年，镇海区住宅新增供应量为42.81万平方米,区域主要新开楼盘：合生国际城 2期、银亿海悦花苑、星城半岛区域评价：镇海作为面向杭州湾开放式空间布局结构的中心区域，发展迅速。合生创展、维科置业、保亿置业等知名房地产企业的陆续进驻，使得镇海逐渐成为购房者投资置 业首选区域之一。同时，舟山跨海大桥的通车，也引来部分舟山购房客登陆镇海。北仑区2010年，北仑区住宅新增供应量为67.33万平方米,区域主要新开楼盘：世茂世界湾 2期、一品江南、戚家名庭区域评价：今年北仑住宅产品依然很多，新开楼盘相对有所增加。主要是世茂世界湾和世茂海滨花园。楼市成交量可观，房价略有涨幅

17、，但北仑房价依然低于宁波市区商品房 均价。由于北仑目前较低的房价以及住宅市场的的日趋成熟，北仑购房客户一直都络绎不 绝。2010年住宅每月价格变化（市六区）：单位：元/平方米 2005I4819 i4034 i4331 5449 ；5770 I5014 5224 4650 |4620 s 6565 63065936 = I I I » I Illp lUBBI _ I I卜IBBUI I LUBBBL I, ll_ I Ip卜l I I| ll II I ll寸_ I I.lI. | | I I_ I UI I I p I _I U I , | I | rIIlliIIri+I-&#

18、39; I合润地产-研展部#=2008!7532!7932: _ _: _ _1 2009I75008624: nI Er丰 c nn p ! 2010 i 11736 i 12777I 2006$5811!5977!5753!52075559j57725861596615831I5665I5602j5896!s?ii3；i!s¥iii I_1 2007:5789；5911|6205619762396563:6759:69907549I716376927662；- - 1 】2三:IRWIIP"PIRR->ll'WP1P-rR'PR-ll"&

19、quot;-"¥IIP"P"R*J|ll>-P|Ij4亠k4i 9011 I 8955 1 9635 ! 8869 9864 10336 I 9763 I 9065 I7923!10430I-tP-TT"5P:_:_:_:_：_T _1_I丨 9271 = 8912 : 9275 : 10027 = 9813 半 10764 ! 11230 ! 11711 I13009+12530!： : : I n nBB c n p ir c r vf rn n ""f E F bv '睿 .r f h rn '

20、. v 中 p hi |i 14675 ! 18582 i 18385 I 14147 I 14302 14744 ! 14243 I 15559 I18085i16978!魯營吕问地严（数据来源：合润地产研展部）合润地产-研展部132006-2010年住宅市六区每月成交均价走势（元/平方米）2006 2007 0 20082009 ->2010我们从上图可以很明显的看出，今年的房价在 09年步步高升的基础上再是突破新高,成交均价已达到16000元/平方米，虽有“史上最严”的楼市调控政策频频出台，但只能遏 制房价的进一步上涨步伐，总得来说房价还是走上涨趋势的，主要由于今年几个高品质的 别

21、墅楼盘的热销，拉高了总得成交均价，从历年的成交均价走势来看，很明显是呈一个节 节高升的状态，09年至今的成交均价上涨速度相对偏快，今年的房价由于政策的控制，特 别是四五月份的成交均价，与其他月份相比，落差较大，说明政策的调控效果还是非常有 效的。2010年宁波各区域住宅成交均价分析（市六区）芾譎HGRUn餐裁 S nil Its严合润地产-研展部 152010年江东区成交均价分析（元/平方米）2010年江北区成交均价分析（元/平方米）合润地产-研展部 #2010年高新区成交均价分析（元/平方米）200001750015000125001000075005000250001月2月2010年高新区

22、成交均价分析元/ 平方米）3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年鄞州区成交均价分析元/ 平方米）275002500022500200001750015000125001000075005000250001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年东钱湖度假区成交均价分析元 / 平方米）40000350003000025000200001500010000500001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月12月合润地产研展部 13雷吉HERUn些 f 世 AeBL EBTaW宇季 吕严我们从各区域的成交均价来看，江北区及东钱湖度假区由于在售楼盘不多

23、，再加上高品质别墅的热销，成交均价相对较高。江北区成交均价达到29000元/平方米，主要是由于 长岛花园的高层及别墅热销，提高了江北区整体的成交均价；东钱湖度假区主要是由于中 海东湖观邸、卡纳湖谷山庄的热销，成交均价相对也较高；鄞州区的成交均价走势相对 稳定，但由于御玺园、香湖湾、中海雍城世家等几个高品质的楼盘的热销，最后两月成 交均价也步入到20000元/平方米，总体来看，今年每个区域的成交均价都有小幅的上涨。2010年宁波每月的住宅成交面积分析（市六区）2010年宁波市每月住宅成交面积分析（平方米）我们从今年每月的成交趋势来看，四月份的成交面积31.87万方排行第一，在全国楼市普遍量价飚升

24、的背景下，4月17日“新国十条”出台，要求二套房贷首付不得低于50% 贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，部分地区甚至停发三套房贷，外地购房也受到限制，以致5到8月份宁波楼市就暂进休眠期，成交量大跌；九月份的成交面积27.31万方排行第二，“金九”现象非常明显，主要由于开发商都不约而同地集中开盘及新开楼盘的热销， 如江北北区的海德花苑，北仑区的世茂世界湾花园，海曙区的青林湾，还有由于市场本身 也处于回暖迹象，国家调控后一直处于观望的刚性需求者，也都“按耐不住”纷纷购买， 以致成交量直线上升，9月29日的“国五条”拉开了今年二次调控的序幕，以致十月、十 一月成交量下降，到十二月份，由于新开楼盘较

25、多，成交量又上升。合润地产-研展部 19合润地产-研展部212010年宁波各区域住宅成交面积分析（市六区）2010年宁波市各区域住宅成交面积分析（平方米）单位：平方米43653.8142711.98 39070.74 3508.93 2510.982991.15 - 1665.92 12 月 11517.67 F 11 月 y 5096.82 k. 10 月 10036.12 r- 丁 :9 月:5808.15i 8 月'7204.766259.23 2603.6644676.23 : 1453.6630480.97 68869.88 82696.1 : 50870.27 f8002.

26、46 J 81493.8557144.25 1 85031.4657252.97 4188.78592.19 ' 815.255946.32 ; 2439.821 14957.42 1 4537.55858.89 18335.391179822771.92 ;41164'16 11659.5- 443.315312.25 : 376.297 月 3263.5116 月! 4119.44 ! 96000.47 ! 814.365 月 j 23492.084 月! 85048.131840.71 1888.288582.02 I 4123.77j 3 月 i 8806.48 i 2

27、8449.19 j 3761.27 2 月 j 684.13 i 4546.45 S 278.25! 1 月 S 477.7112382.39 : 60105.0660317.35 79165.71 1 28644.5 ! 23307.07 !j 26262.78 j 905.19 31555.09 :861.1I 9242.6247114.625104.95 I2175.58 1570.26 j 34522.673670.29 1 76567.222011.24 : 435.213659.73 1550.1211988.84 : 8004.363393.137068.79101142.837

28、280.7 :11374.79 !7111.87 j 59547.64 j 10759 30492726.87 I 11599.04 i 1285.59 S184.9J.丄. 2706.48 . 2323.24 j 1775.81 : 74331.7 j 4084.51 : 2126.0611714.311672.28425.1219567.62 :115081.52 57181.95 S24163.98 !2010年宁波市六区住宅成交面积206.18万方，鄞州区成交面积70.54万方排行第一;海曙区成交面积29.55万方排行第二；排行第三的是镇海区成交面积25.67万方。审竜HGRUn:和屮

29、EBTaW2010年宁波市四区住宅成交面积分析:我们从每月成交均价的走势来看，从 1月份成交均价13007元/平方米到12月的成交合润地产-研展部23均价几乎是月月上涨，没有下降的现象，特别是 4月份的成交均价23248元/平方米，到5月分后均价有所收敛，主要是由于4月17日“新国十条”的出台，有效遏制了房价上涨过快的势头，但总体上成交均价现已有17500元/平方米，今年的房价可谓涨幅惊人!第四部分：写字楼市场2010年宁波每月的写字楼成交面积分析（市四区）单位：平方米i2009 年 i 3181 i 21526 i 16835 i 13500 i 20882 i 86364 j 37060

30、E 55590 i51370.88 扌66519；106261 i128889)607977 i i , !2010 年！54662 i22758 i 29186i59991 i38470 i42145 i25801 f86963 i21679 i27821 i41995 i42715 t494186 i1400002009-2010年市四区写字楼成交情况12000010000080000600004000020000I 口 2009年口 2010年生兰HERUn Ifr+l J亠一 AeBC ESTaESHilltr 严2010年市四区写字楼成交面积分析（平方米）（数据来源：合润研展部）合润

31、地产-研展部 272010年宁波市四区写字楼成交近 49.42万平方米，与09年相比，同比减少11.37万平方米，按每月的成交量来排，八月份的成交面积86963.04平方米排行第一，主要是由于 江东区的宁波国际金融中心的热销，成交面积有54578.92平方米，占了该月成交量的63%;排行第二的是四月份成交面积 61986.85平方米，主要是由于鄞州区的红巨大厦、奥克斯大厦等几个楼盘的热销，总体来说今年写字楼的成交量还算是比较稳定的。2010年写字楼供销情况单位：万平米26.32005 年！44.8II 亠 U 丄亠 亠亠 L 缸L 丄 亠_亠 J_L _ 亠_ 4L J_L _* 亠L 4L

32、I2006 年I81.9P2007 年i90.151.9I55.2I2008 年2009 年106.8104.225.860.8 !2010 年25.9549.41（数据来源：合润地产研展部）2010年写字楼的供应量仅有25.95万方，销售量有49.41万方，主要是由于09年和08年的大供应量，其中南部商务区占了大部分的供应量，到2010年大量的存量就体现出来，虽然从供应量上比今年的供应面积最少，但从销售量上比，成交量虽比去年少，但还是比较可观的。2010年写字楼各区的成交面积及均价2010年各区写字楼的成交均价单位：元/平方米12月780584591678515900865764490665

33、4723011月0993313366163009337779600742710月084711559214202978372780054739月64197847120282194194319270063355770Eb:单位：平方米:10月t:148.31 9月 r'a月7月r 6月512.551632.16117.1165.44；230.47:248.84* tptt:5865.61:1634.7:13662.43:6510.65:11137.45:938.45:6470.13:2503.56:* :59286.89:2072.6:16670.95:8767.16:*i1"&

34、#163;*:10400.37i4073.07:6191.41：4905.82：:18029.19:1380.85:5811.57:15042.44:5月辽月r 3月I 2月C月'合计rll104.16:4598.23:9466.85:163.95:18021.99:10713.81:¥tI-¥¥:15646.69:1030.32:27276.87:11439.62:1692.758107.69:349.18:355.57；7749.08:8892.32:713.52:14395.76:4835.66:rrp片t:2589.05:427.6:6195.19

35、:13546.46:* t ti11549.2:1313.31:30751.91:8999.87:* *tI”-t t:174413.2:14762.72:186495.5：102663:+7:0:2001.81:1846.25 :253.02:“t":0E0!*¥j0j662.15i:1377.67:74.95:2486.66:253.02:+«q:1676.05:319.07:i"4珅:2708.82 :80.86:Tr'"I： 0 ： 0 ；*1:1245.16 926.91:i*T:13821.53 : 11130.94 j8月

36、0693912689175249119103430007月083231253314087848688390061296月6600845710034136151013467620764659295月07130767614975965962980559057904月0962213688267081014075720632665873月087671337521394748577250544849472月001200226314664263070001月61028513134271823771448884054715824我们从各个区域的成交均价来看，海曙区的均价14000元/平万米以上，咼的突破20

37、000HERUnAeSL E5taWSHilltU 严元/平方米排行第一，主要是几个老尾盘的成交：银泰国际、环球中心、时代广场；排行第二的是江东区成交均价最高的已突破 15000元/平方米，主要的成交楼盘是：世纪东方商业广场、恒富大厦、泰富广场、宁波国际金融服务中心；排行第三的是鄞州区成交均价最高的已突破10000元/平方米,主要的成交楼盘是创新-128、恒元商务大厦、红巨大厦、奥克斯大厦、健宸大厦等。2010年各区写字楼的成交面积:12 月 j 4270.23 : 236.44: 18324.52 :363.53 i 11329.99 : 8190.98 i 0: 2480.92 i 338

38、8.92 : II *:11 月：0: 1195.35: 3225.04! 650.82: 29717.3:7207:0:0: 3170.23 :我们从各区域的成交面积来看，鄞州区成交面积18.65万方排行第一，主要是由于该区域的在售楼盘较多，如南部商务区是宁波写字楼最集中的区域，是宁波“中提升”战略的重点区域，在写字楼方面总投资 120亿元、总开发面积50公顷，由71幢商务楼宇组成的南部商务区占据了绝对的供应量，奥克斯中央大厦、红巨大厦、创新-128、健宸大厦等都将成为宁波顶级写字楼的代表；排行第二的是江东区成交面积17.44万方，主要是由于宁波国际金融服务中心的热销，及世纪东方商业广场、恒

39、富大厦、泰富广场等的成交；排 行第三的是高新区成交面积10.27万方，主力成交楼盘是宁波研发园、科贸中心。第五部分公寓市场分析作为写字楼细分市场之一的酒店式公寓渐渐成为投资客们寻找突围的一扇窗口，像新城名苑、江北万达公寓、东一时区、金达利 21码头、金湖世家、钱湖天地等都取得了不俗的成绩。酒店式公寓独特的商业特性决定了其自住投资两相宜的本质，这是其成为新政调控下投资焦点的原因之一。与普通住宅相比，酒店式公寓不仅适合追求时尚的年轻置业人 群，也能够满足有投资需求的商务人士。自楼市新政调控后，酒店式公寓成了商业地产的洼地，也成了财富增长的新源泉。2010年宁波市四区公寓成交走势我们从每月的成交面积

40、来看，1月份的成交量最大有8.9万方，主要是由于几个新开楼盘的热销，主力销售楼盘是江北区的万达商业广场总销 532套,成交面积28212.36平方 米，成交均价为10770元/平方米；鄞州区的新城名苑成交 185套，成交面积11416.23平方米，成交均价为15754元/平方米；海曙区的宁波大公馆成交 187套，成交面积8168.22平方米，成交均价为17786元/平方米；其次是8月份的成交量6.36万方，主要由于新开 楼盘江南一品花园公寓及金达利 21码头的热销，江南一品花园公寓成交372套，成交面积14997.44平方米，成交均价15233元/平方米；金达利21码头成交155套，成交面积5

41、997.57平方米，成交均价15350元/平方米。我们从每月的成交均价来看，4月份的成交均价最高15279元/平方米，较高的成交均价楼盘是宁波大公馆成交均价18783元/平方米、外滩风景成交均价22932元/平方米；其次是3月份的成交均价15163元/平方米，较高的成交均价楼盘是环球中心成交均价30438合润地产-研展部21元/平方米，宁波大公馆成交均价 20022元/平方米。2010宁波单身公寓综合指数（成交面积、成交金额、成交套数） 较高的楼盘:1.江北万达广场属于第三代商业综合体，对江北万达广场的商业业态提出业态定位以中高档为主，至少引进世界 500强企业3家，80%以上为国内外知名商家

42、等要求，整个江北万达广场具体包括大型百货商场、商业步行街、娱乐楼、综合性生活超市等。2. 翡翠湾，由16席水岸别墅、独栋8层写字楼、2栋酒店式公寓、1栋高层办公和商业街有机组合。翡翠湾位于宁波高新区中央商务区，是宁波目前唯一的政府规划和指导 之下的总部产业基地项目一一高新区科技型总部基地（园）的核心部分，翡翠湾整个园区 的地块总面积约255亩，涉及中国移动、镇海炼化等知名企业，对高新区和宁波市产业经 济和总部经济起到有效的推动作用。3. 金达利21码头总建筑面积约130000 rf,依托海曙商业副中心新星商圈核心地段,由W-Street商业模式商业别墅和近江小公馆构成的建筑群，即以商业别墅为主

43、体的中央水系商业街区，其主力面积在 300-600 rf。各主题区经由商业广场、景观建筑、步行街、露天廊道联系组合，集娱乐休闲、餐饮等多种功能为一体。4. 钱湖天地地处鄞州中心区核心位置，独踞规划中的BEST广场南翼，拥享 BEST广场、万达广场、南部商务区三大商业主体配套。 钱湖天地主楼为宁波首创28米挑空主 题精装空中别馆一“云庭”，采用分层主题式精装修，以夜景天幕、空中泳池、自有商业 配套。5.金湖世家共512套单身公寓，其中1#楼6层；2#楼12层。项目总建筑面积约26000rf,面积从33-42 rf不等，整体设计强调空间尺度的合理性与精准性，根据功能及人体舒适需求进行合理安排，尺度

44、比例恰到好处，大面积飘窗赠送，视野开阔，采光充足。6.新城名苑是由宁波南苑置业有限公司投资建设，座落于南部商务区西南区块，南边紧邻天高巷，北边为康泰中路，东边是南部商务区水街的延伸段，西侧接近蝶缘路，是 南部商务区的三江口。7. 宁波大公馆，依傍百年历史的天一阁、大卿桥、朗官巷、咏归路等历史名胜，周边聚集效实中学、宁波实验小学、孙文英小学等众多名校，历史文化及人文底蕴氛围浓厚。同时宁波大公馆周边未来有1号、2号、4号三条轻轨的站点，其中距离轻轨1号线大卿桥 站步行约5分钟，且宁波大公馆距离宁波南站车程约 5分钟，距离机场快速通道约15分钟 车程，并拥有通往市区各个区域的公交线路，交通也极其方便

45、。合润地产-研展部#弟毛HGRUnL J. ； Aea- E5taW甘吕问他严8. 和美城位于宁波市斥资数百亿打造的东部新城 CBD核心，毗邻国际会展中心，坐望市行政办公综合区、国际商业商务复合区、宁波城市世界门户区三大中心，比邻规划中 的轻轨1号、5号线，靠近城市主干道，通途路、江南公路、世纪大道两横一纵捷达，交 通便捷，周边商务及生活配套齐全。CBD紧临东部新城9. 绿城皇冠花园位于国家高新区核心位置，毗邻规划中高新区及新行政中心。作为毗邻东部新城及新行政中心的人居新地标，价值格局已经奠定。10. 金东岸既处于欣欣向荣的宁波国家高新区，又与宁波市未来行政中心“东部新城”紧相邻，双核幅射地带

46、，带来的不仅是城市主干道的便捷交通和成熟齐全的商务及生活配 套，更重要的是优美的生态环境也是本项目显著特色， 金东岸东侧为大面积的城市绿地（院 士公园）和风景水质极佳的金家河，双公园一水岸，围绕的自然风景，金家河以东是未来 高新区最核心CBD版块。第六部分：别墅市场分析2010年宁波市四区每月别墅成交走势2010年宁波市四区别墅成交走势示意图4500012000010000097070.74 38889 *344000073450008000030000600004000020000> 21732 23869 2367；<170744507.08 5983.242955O13919597.419493.65< 25887,* 2107541441.24 T9230-1305*13446 19401.8219114.83 12264.0611822.86 10367 95 . . , 125000200001500010000500001 月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交面积（平方米） 成交