深圳CDB平面图及各购物中心介绍-晶岛国际及其周边商业情况分析

1、 晶岛国际及其周边商业情况分析一、晶岛国际项目基本情况介绍1（1）项目基本资料介绍1（2）项目定位、各层业态分布及场内的规划2（3）项目发展历程介绍4（4）项目设计效果图5二、CBD整体情况分析6（1）深圳CBD平面图6（2）深圳CBD现有商业供应量分析7（3）晶岛国际周边商业物业情况7（4）晶岛国际周边酒店介绍11一、晶岛国际项目基本情况介绍（1）项目基本资料介绍占地面积42,300平方米建筑面积136,135平方米商用面积86,800平方米项目定位集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游为一体的国际化生活品位中心投资公司深圳融发投资有限公司投资金额1，000，000，000人民币建筑设计美国RTKL

2、国际有限公司,北京建筑设计院景观设计株式会社日本设计机电顾问柏诚（亚洲）有限公司商业顾问新加坡超群管理顾问有限公司停车位数1051个首层高度6.2米标准层高度5.6米交通配套地铁一号线与四号线交汇的出入口、公交车停靠站（20多条公交路线）项目L1层北面广场有7000平方米的公交站，汇通28条公交路线，是国内最豪华的公交站；深圳地铁1号线与4号线在项目 LG层交汇（会展中心站），未来，中心区将建成国内首座地下火车站（选址于深南大道与福华路之间的益田路地下），地铁1、2、3、4号线均在此汇合。建成后广州至深圳车程为43分钟。深圳中心区至香港九龙车程仅27分钟。优势平面设计新颖，场中设街，铺铺临街；

3、地处CBD核心；处于地铁一号线与四号线交汇口；紧邻会展中心，购物公园；劣势中心区的商业氛围还不够浓厚，尚需两至三年的时间培育机会其定位力求实现差异化经营；消费者可以边购物边逛公园；采取只租不售或返租的经营模式，以确保统一经营威胁经营模式、经营范围、商业业态与万象城、金光华广场均雷同，易同质竞争；仅在深圳中心区就存在与晶岛同档次的怡景和星河COCOPARK，竞争激烈。（2）项目定位、各层业态分布及场内的规划项目定位各层业态分布及场内的规划L1 层一线世界：国际一线服饰、化妆品、名表、珠宝项目L1层北面广场有7000平方米的公交站，汇通28条公交路线UG层时尚世界：国际知名品牌服饰、功能性次主力店

4、、3C概念店、高档中餐厅、法国红酒屋等；LG层潮流世界：服饰次主力店、潮流服饰、风情酒吧街、特色西餐、4D影院等；B1层欢乐世界：少年娱乐中心、儿童用品、美食广场、精品超市等。（3）项目发展历程介绍1984年，深圳经济特区规划提出CBD规划设想 1997年1月，日本黑川纪章建筑与都市事务所接受委托进行中心区的规划设计 1999年9月，通过国际评审选定德国欧博麦亚设计公司的方案为中心区城市设计和地下空间综合规划优选方案 2002年5月，我司（开发商）与政府签订土地使用合同 2003年10月，委托日本株式会社设计公司进行景观设计 2004年1月，美国RTKL设计公司晶岛国际广场项目的设计并评审确定

5、 2005年1月，项目破土动工 2006年12月，项目主体结构封顶 至今，项目进行设备安装和装修及验收阶段（4）项目设计效果图楼盘夜景楼盘外景室内景观二、CBD整体情况分析（1）深圳CBD平面图（2）深圳CBD现有商业供应量分析CBD商圈是深圳最有潜力的商业中心区，目前已形成以三大购物中心（星河COCO PARK、怡景中心城和晶岛国际广场）为主的商业格局，日平均人流量达30多万，且都是颇具消费力的高素质顾客层，为定位高档的CBD商业提供了广阔的发展空间。根据深圳市政府对CBD的商用土地控制政策，CBD将不再有大型集中式纯商业中心的建设计划，而未来的商业供应量主要来源于裙楼商业和混合型房地产产品

6、中的商业部分。（3）晶岛国际周边商业物业情况CBD商圈形成以三大购物中心（星河COCO PARK、怡景中心城和晶岛国际广场）为主的商业格局，集中式商业均集中在南区益田路和福华路沿线，无缝衔接地铁网络、毗邻会展中心和高尚社区。项目商业规划面积商业层数经营情况开业时间COCO PARK8万四层经营情况较好，由于商场现在正在进行品牌的调整，有8的空置调整区。2006年9月怡景中心城11万五层经营情况较差，大约空置面积达252007年4月晶岛国际8.6万；四层未开业星河COCO PARK简介 COCO PARKl 楼层业态分布负一层: 吉之岛超市、个人护理、配饰钟表珠宝、礼品精品和中西式快餐店为主一层

7、：以国际二线/国内一线品牌为主的服装、配饰钟表珠宝、酒吧、银行和特色餐饮为主二层：以影院、时装、运动休闲服饰、配饰钟表珠宝和特色餐饮为主三层：特色餐饮及个人护理l 楼层规模 从负一层到三层，每层面积大约都是27000平方米。 其中负一层超市面积大约是18000平方米。餐饮面积大概是9000平方米。总建筑面积：约8万平方米l 各层的租金情况（以下租金是按建筑面积计算。）负一楼：租金1500元/左右。一楼：租金12001500元/二楼：800元/吉之岛40元/深圳市怡景中心城概况l 怡景中心城简介中心城集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游等为一体，以“生态休闲消费”、“一站式满足”为核心理念的纯美式生态

8、型休闲购物中心。中心城是由深圳市怡景中心城商业发展有限公司斥资7亿打造的中国首家纯美式生态型休闲购物中心。该购物中心是市政府重点扶持的重大建设项目，项目楼顶绿化、通往中心公园绿化天桥、东西两侧下沉式广场绿化均属市政绿化工程。中心城总建筑面积14万平方米，商业面积近11万平方米，停车场2.8万平方米，近800个车位。建筑总层数为五层，其中L1、UG、G、B1为商业，B2为停车场。l 怡景中心城开发历程深圳市怡景中心城商业发展有限公司以商业地产的开发、经营及管理为主业，成立于2002年4月，以酒店业和咨询服务业为两翼的民营企业。2002 年 9 月 29 日，中心城与深圳市规划与国土资源局就深圳市

9、中心区地块编号为 B117-0007 地块使用权转让一事签订了土地出让合同。该合同规定出让给中心城的土地面积为 43428.3 ，使用期限为 40 年，土地用途为商业用地。2003年11月23日，中心城与美国凯里森建筑事务所就中心城项目，正式签订了项目设计合同（境外部分）。2004年12月21日，中心城举办盛大奠基典礼 , 并破土动工。12月,中心城与台湾太平洋(基建)集团、法国家乐福签定合作协议。2005年5月，中心城与麦当劳、仙踪林、华纳兄弟国际影院签定合作协议。2005年至06年12月期间卓越集团以40%股权参与中心城财务管理，自06年中心城商业公司又同时与美国保德信基金、瑞士银行洽谈融

10、资及合作等相关事宜，最终于07年3月与美国保德信基金以各占50%的股权合作。2007年4月28日中心城开业，开业率为百货达98%、名店达70%、西侧餐饮达40%。l 开业前期招商情况:04年12月至06年，太平洋(基建)集团从内地太平洋及群光百货调入5名主干人员作为项目操盘者(其中台湾籍3名、国内人士2名)，从而启动中心城百货、名店、餐饮全面招商，前期招商不容乐观，直至06年2月百货招商率只达到10%，后期中心城又从茂业、中信、金光华等同类行业挖掘人员协助整体招商，并实施营采合一的运营模式，直到06年7月至07年4月中旬期间百货招商率达98%、名店招商率达70%、餐饮招商率达100%。招商合作

11、方式：百货部分联营扣点、名店部分租赁、餐饮部分租赁。开业前期2月家乐福借延期开业为由重新与中心城洽谈合作条件伺机压价，最终为配合整体开业，公司高层只得妥协。当时百货的合作扣率均在18%-24%，保底额24万元（特殊品牌免保底），每家专柜管理费500元月，开业赞助金300010000元，百货的珠宝柜除周大福外其余租金按使用面积650850元月合作，使用率60（另管理费按建筑面积40元月）；名店租金按使用面积300900元月，使用率60.管理费按建筑面积40元月合作。项目与反斗游乐城以四、六提成的联营方式合作。l 开业后的经营情况:开业后的中心城因周边商务型的中心区，而促使中心城定位为周末家庭休闲

12、购物中心，日常客流较少，中午及傍晚用餐的客流较大，周末休闲娱乐的客流较大，从而直接影响到日常百货及名店的零售品牌销售。名店自开业后月均销售不理想，幅度在3万元至10多万元不等，直接影响到租金的缴纳。针对上述情况，项目高层定出前三个月租金七折的优惠措施扶持经营。另一楼稻香酒楼自中心城开业至今较为理想，每日客流爆满，客源主要来自旅行社、岗厦及周边写字楼等。配套的反斗游乐城销售较为稳定，日均万元，月均三十万元左右，节假日客流更为鲜明。金逸影院前期的销售业绩不容乐观，经常以定时的五折及优惠卷的方式促销，来吸引客流，后期有所慢慢改观。l 开业后期项目调整情况:自07年8月美国保德信基金针对中心城盈利状况

13、很是不满，重新与中心城洽谈，对方愿支付4500万元向中心城购买前五年的经营管理权，中心城的刘伟宏董事为哈尔滨另两个项目的收购而同意了此方案，但对方不愿意接收中心百货，因百货需投入成本运作，而西方商业已形成成熟的购物中心的经营模式，故当时双方僵至10月初后达成一致，将百货经营至合同有效期08年4月28日关闭。于是美国保德信基金于10月雇佣新加坡两名原深国投高层来进行项目的资本用作，并聘请广州仲量联行来进行承接项目的整体经营及管理，要求中心城于10月31日将原财务、人力、电脑部、运营部等所有人员实施解聘。由广州仲量联行全权接手，后又由仲量联行聘用原金光华的部分招商人员接管商场的整体运营，同时所有品

14、牌合作意向须以邮件方式请示新加坡高层后方可实施。从而也开始了百货调整方案的拟定与实施，展开与百货内部分服装品牌沟通合同期到后名店合作经营，以及外场配套项目商户的招商洽谈，但在此期间百货则存在商户自给自主的经营状况，无人现场管理，据了解部分商户出现自收银的状况，直至08年4月28日合同期到后，一楼将前期洽谈完的百朗品牌折扣店作为临时促销来填补L1层的百货区，UG、G两层百货区则采取整体封场的形式，后期UG层引进顺电，G层引进了国际知名品牌ZARA，但同时名店有部分服饰品牌（如CK、玛克西妮等）、婚纱、童装店因经营状况不良而闭店。目前中心城内的零售品牌销售仍不容乐观，据了解百丽集团在此经营亏损达百

15、万元，加乐福的客群并不能带动目前商场的整体消费，顺电销售较为不理想。（4）晶岛国际周边酒店介绍晶岛国际购物中心周边有5间五星级酒店(香格里拉大酒店、丽兹卡尔顿酒店、喜来登酒店、金中环酒店、祈年酒店) 各酒店基本情况建筑物名称占地面积楼层情况相关情况金中环商务大厦  五星级，深圳金中环酒店房间总数为235间，已正式加入国际服务品牌“世界金钥匙酒店联盟组织”，金中环的五星级酒店公寓也将发展成为一个拥有全球价值认同及网络化、个性化、专业化的具有国际服务品牌的酒店公寓。丽兹卡尔顿酒店9813.9平方米两栋24层五星级，酒店部分建筑面积约5万平方米,两百余间客房，写字楼部分面积约3万

16、平方米。配备有245套超大型豪华客房、一个可容纳500人的大型宴会厅、三个中西餐厅和一个健康水疗会所、雪茄酒吧，停车位455个，祈年酒店9800平方米 四季酒店由沙特阿拉伯王子阿齐兹1996年买下巴黎四季酒店之后，就强调巴黎四季酒店是全世界最棒的酒店，该集团专门从事中型豪华都市酒店和度假村的建设和物业管理。喜来登酒店 两栋28层五星级，房间数量418间,所有客房均配备有喜来登甜梦之床，互联网宽带及等离子电视。深圳大中华喜来登酒店超过4000平方米的超大宴会场地及27间独立的会议室，均配备有领导潮流的视听设备，训练有素的宴会服务团队为您打造圆满、成功的会议体验。香格里拉酒店18000平方米 五星级，由嘉里建设投资，是中心区五星级酒店中唯一一家以自己的