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文档简介

1、、市场调研1, 前言本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2, 市场分析（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3, 近期房地产的有关政策、法规、金融形势4,竞争个案项目调査与分析5,消费者分析购买者地域分布：购买者动机功能偏好（外观、而积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）购买时机、季节性购买反应（价格、规划、地点等）购买频度6,结论二、项目环境调研1.地块状况（1）位置（2）而积（3）地形（4）地貌（5）性质2, 地块本身的优劣势3, 地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4, 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、

2、土地、社会治安）5, 地块周囤的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6, 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场 所、银行、邮局、酒店）7, 地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析1, 投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策）（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实上地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2, 上地建筑功能选择（见下图表）3, 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4, 丄地延展价值分析判断（十种因素）5, 成本敏感性

3、分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6, 投入产出分析（1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率7,同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（-）市场调査1项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2建筑规模与风格3建筑布局和结构（实用率、绿地而积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道 布 线等）4装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、洒家、剧院等）6物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8结论和建议（哪些需突岀、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、目标客户分析1、经济背景经济实力行业特征公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、而积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位1理论价格（达到销售目标）2成交价格3租金价格4价格策略（四）、入市时机、入市姿态（五）、广告策略1广告的阶段性划分2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控（六）、媒介策略1媒介选择2软性新闻主题3媒介组合4

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