万科成本控制要点

1、房地产开发各阶段成本控制要点I立项成本控制要点指南二控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件开发形式1、新征土 地征地费用少交或晚交，力争 减免项目部负责详见项目立项成本 控制要点说明中项 目开发成本构成 表、附表一、附表二。拆迁安置费用房产确权后办理拆迁 安置费用项目部负责大市政费用自建部分按照公司 工程体系走；交政府 部分按有关规定办理工程部、设计部和审 算部负责自建部分；工 程部负责交政府部分。规划条件满足公司利益最大 化，合理提高容积 率，降低土地成本项目部、设计部负责2、买断项 目买断内容明确买断内容明细项目部负责详见项目立项成本 控制要点说明中项 目开发成本构成 表、附表一、附表

2、二及买断方式的成 本构成付款总额r为公司争取最大利益项目部负责付款时间周期长、次数多项目部负责三通或七通一平的 标准明确验收标准明细工程部、项目部负责手续风险与项目付款时间直接 挂钩。项目部负责3、合作开 发合作方式符合集团要求，有 利于北京公司；项目部负责详见项目立项成本 控制要点说明中项 目开发成本构成 表、附表一、附表 二及合作开发的成 本构成分成比例双赢原则；项目部负责交房时间尽可能地延后交房，工程部负责交房标准不低于合冋中交房 标准项目部负责付款总额 付款时间选择有利于公司利 益的方式项目部负责 项目部负责规划成本控制示意图3控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、规划方案（1）

3、可行性规划设计市场信息搜集和分析市政状况信息分析规划要点确立可行性研究设计任务书 可行性设计变更设计部负责，项 目、审算、销售部 配合（2）方案评审组成可行性规划评审委 贝会，对方案进行评审、 确定。未通过的方案进入可行性 设计变更环节，再重新评 审。由项目、设计、工 程、审算、财务、 销售等各部门组成 评审委员会，总经 理负责（3）设计成果对可行性规划设计根据 实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定设计部负责，工程 部配合根据提交的设计成果进 行投资估算审算部负责，设计 部配合2、报批设计（1）设计方案根据项目前期运营的情 况和市场分析制订设计任 务书设计部负责，项目 部、销售部协作方案设

4、计招投标设计部方案设计评审招投标评审委员会（2）报批注意市政设计注意相关法规，完善自身 报批规范性，材料完整项目部负责，设计 部配合3、扩初设计（1）扩初设计要求对报批设计进一步调整 设计要求内部审核设计部负责，知会 各部门（2）成本概算根据扩初设计招投标方 案和设备选型、实体研 究、环境方案等因素对总 成本作出概算设计部与工程部负 责制订经营指导书审算部负责（3）扩初设计图根据扩初设计要求招标 专家评审内部评审招投标评审委员会设计调整设计部负责4、桩基设计（1）地质勘察搜集权威地质资料 自己专业人员勘察设计部负责，工程 部协助（2）设计方案评审桩基设计2种以上形式 由专家进行桩基形式和桩 基

5、结构评审（3）桩基施工图设计调整5、施工图设 计（1）施工图设计要求根据销售包装设计、桩基 设计、功能设计及配套设 施等因素，在扩初图基础 上确立施工图设计要求设计部和工程部负 责，其他部门协助（2）报建（3）报施图（4）审图（5）施工配合互审互签，明确修改意 见，设计洽商设计部负责，工程 协助，知会销售部（6）面积测算设计图纸测算与实际施工 时检验相结合设计部负责，工程 部协助6、销售包装 设计结合营销费用控制 施工招投标7、装修方案 设计（1）方案设计要求根据扩初设计图、经营指 导书和实体研究的结果确 定方案设计要求设计部负责，销售 部协助（2）材料设备选型市场信息调研根据设计要求确定装修

6、材 料和设备设计部负责（3）招投标制订设计任务书设计部负责，销售 部协助评审招投标评审委员会&功能设计（1）小区建筑物功能 的经济评估市场调研销售部负责有针对性扩充建筑物功能设计部负责，销 售、工程部协助（2）市政配套方案市政状况调研 争取政府有利条件项目部负责（3）环境方案设计根据投资估算和报批标 准确立环境设计方案目标 成本总额设计部负责，项目 部协助招投标招投标评审委员会（4）智能化设计市场现状分析，智能化 必要性分析智能化内容控制销售部负责招投标，寻找外部合 作，争取双赢招投标小组组织， 总经理负责（5）销售承诺保持各部门与销售部的信 息畅通，保障销售承诺与 实际功能的一致性设计部负责

7、，工程 部协助9、设计变更（1）设计调整费用（2）设计变更洽商严格按照设计变更洽商流 程进行设计部负责，工 程、销售部协助详见工程现场 变更管理规范10、材料设备(1) 选型(2) 力案确定时间在扩初图确定前确定材料 设备，使设计在图纸阶段 就考虑了材料设备的女装设计部负责，工程 部协助(3)采购招投标招投标评审委员会详见设备材料 米购规范其他费用招投标成本控制要点指南二控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1投标单 位的选择资2、管理水平3、技术力量4、历史记录5、资金实力6、合作经历建立承建商、丄程监 理、材料及设备供货 商名册及资料库。2、从公司认可名册中的 承建商、供货商、监 理公司

8、中选择投标单 位。3、主办部门推荐五家投 标单位报招投标工作 组。丄程部负责丄程监理招投标合同；2、设计部负责设计、环 境、装修招投标合同。3、审算部负责材料设备招 投标合同。4、销售部负责营销、包装招 投标合同。详见招投标管理规范第8 条至15条和招投标管理 程序4、招投标工作小组审 核、考察、评估、筛选三 家以上投标单位报招投标 评审委员会及主管领导招投标评审委员会审核 主管领导批准。详见招投标管理规范第8 条至15条和招投标管理 程序2、招投标 文件各类合同的招投标书 内容应包含：1、工期；2、工程造价或取费标准；3、质量要求；4、付款方式；5、招标范围；6、结算方式；7、验收标准；8、

9、投标注意事项；9、废标条件（投标书 必须加盖投标单位法 人印章）；10、接标时间；11、开标时间；12、定标方法；13、投标单位补充意见；14、标准合同条文；15、图纸、其他要求 等。1、主办部门起草、制定 招投标标准文本1、工程部负责工程监 理招投标合同；2、设计部负责设计、环境、 装修招投标合同。3、审算部负责材料设备招投 标合同。4、销售部负责营销、包装 招投标合同。详见招投标管理规范第6 条、第16条至20条、和 招投标管理程序2招投标工作组审核招投标评审委员会审核； 主管领导批准；详见招投标管理规范第6 条、第16条至20条、和 招投标管理程序评标和定 标1、技术性评标和定标2、经济

10、性评标定标优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历1、技术部门负责技术评标2、审算部负责经济标书的评 标3、财务部负责审核广告包装 费详见招投标管理规范第21 条至33条、和招投标管 理程序综合审核投标单位；评定 中标单位招投标评审委员会审核、评主管领导批准详见招投标管理规范第21 条至33条、和招投标管 理程序施工环节成本控制示意图二控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、设计变更 环节变更评估项目前期规划、定位要 全面、准确，尽量避免在 施工中的重大设计调整。加强施工前的审核工作。 全面考虑工程造价，对可 能发生变更的地方有预见 性，并予以事先约定。各部门全面评估变更带 来的各种变

11、化，为审批提 供参考依据。审算部负责计算变更费用 （含可能引起的索赔）。甲方项目代表执行修改的工 期评估。审算部成本管理员负责计算 变更后的成本现状。详见工程变更管理办 法一一“工程变更的控 制办法”？ ？变更的审核签认根据变更原因将设计变 更分成四类，不同类别按 相应的审核签认流程进 行。经办部门？ ？详见工程现场签证管理 规范第二条、第十三 条。设计变更通知单。发生变更项目的负责人详见工程现场签证管理 规范第5到第8条。变更必须有设计单位、 设计部、工程部、监理单 位和施工单位共同签字 后，才能有效。经办部门详见工程现场签证管理 规范第九到第十二条。变更的审批主管总经理审批后方可 进行变更

12、。主管总经理详见工程现场签证管理 规范第十三条。2、施工现场 签证1、签证的必要性现场签证的确认应严格 按照合同中所约定的条款 执行。经办部门（设计部或工程部）2、签证的时限现场签证确需发生，应 坚持当时发生当时签证的 原则。详见工程现场签证管理 规范第十条。3、签证的工程量认真核对签证的工程量 准确。签证的内容、原因、工 程量应清楚准确、无涂 改、编号准、全，并有监 理工程师的签字确认。详见工程变更管理办 法一一“工程变更的控 制办法”？ ？4、签证的审批施工洽商通知单发生变更项目的负责人详见工程现场签证管理 规范第5到第8条。必须遵循“先洽后干”的 原则。在确认签证前，应 按相应审批程序报

13、审，通 过后方可正式签证。主管总经理详见工程现场签证管理 规范第十四条。5、签证的反馈对工程变更应定期进行 分类汇总统计分析，并根 据统计资料对控制工程变 更提岀改进意见。资料工程师详见工程现场签证管理 规范第十八、十九条。审图1、扩初图会审2、施工图会审3、分项、分部图会 审4、各专业技术图纸 会审图纸多层次会审会签及 审批制度。各专业互审互签制度。力争在开工前把图纸中 的问题修改完。甲方技术负责人详见施工环节成本控制 要点三、“审图”总分包配合费1、分包方式2、分包内容 分包的责任界定通过投标确定配合费。应避免在施工过程中修 改分包方式、分包内容、 范围而增加工程成本。甲方代表详见施工环节

14、成本控制 要点四、“总分包配合 费”材料供应选型 材料供应方式材料计划预留时间施工所用的各项材料的 选型应在材料招标前确设计部主要解决的是材料供应对 施工环节成本的影响，详 见施工环节成本控制要 点五、“材料供应”先确定材料供应方式， 通过招标确定相关费用。审算部组织 工程部参加限时编制材料计划。 材料计划签认。甲方代表要考虑可能岀现的问 题，留岀相应的时间。经办部门工程款的支 付付款进度 工程进度按合同约定执行付款。 按进度付款。多层次多角度审核工程 进度。甲方代表与监理工程 师审核完成的形象部位 预算人员审核工程价值 量详见付款审批程序规 范附件2 :“工程款付 款流程”付款的审批根据情况

15、由不同级别人 员最终审批。主管副总或总经理材料及设备采购成本控制要点指南I控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、材料进场 计划采购招投标及订立 合同时间暂缺工程部招投标规范中未提及生产周期与工程进度相配合具体参照标准暂缺运输周期:具体与采购点远近相对应安装、验收周期:与工程进度相配合交叉作业时间:与工序安排相联系2、材料的性 能价格比市场信息日常搜集市场信息，建立 材料市场信息库。审算部技术参数材料设备的技术参数由 设计部确定或封样。设计部招投标必须招投标的材料设备要 制定招投标计划。不需招 投标的材料设备，米用三 家以上厂家报价选择。审算部详见招投标管理规范 第六、七条和设备材料 采购

16、规范第四条3、材料款支 付材料款支付方式 材料款支付进度保修款预付款限额控制首次验收后付款总额进 度控制。保修款一般不低于合 同总价的5%。依据合同中约定付款。经办部门（工程部或 设计部）详见付款审批程序规 范附件3 “甲供材料付 款流程”和附件 7 “采购 类付款流程”4、材料验收数量验收几方共同确认货到现 场数量甲方工地代表或专业 工程师负责监控验收详见设备材料采购规 范第八条质里验收外观质量的验收 安装后质量的验收工程部投入使用后的质量验 收物业公司5、材料保管 与保修材料保管在合同中明确货物的 卸货和保管的责任承担 者工程部详见设备材料采购规 范第九条、第十三到十 六条材料保修用合同的

17、方式明确保修 责任和保修期销售成本控制要点指南二控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、营销方 案1、费用总额1、确定费用目标总额项目部详见营销费用管理规范2、市场信息收集3、营销计划4、营销预算2、根据各种相关因素确 定具体计划和费用销售部5、营销方案审批3、征求各方面意见，按 审批流程操作主管总经理详见营销操作流程规范2、营销现 场费用1、现场销售人工费用1、销售人数控制2、销售工作进度控制3、奖励办法控制销售部部门经理? ?2、现场销售器具费3、卖场、现场包装费4、销售模型费用5、宣传资料及礼品费6、展销费?销售部专业经理和部门经理详见营销包装操作规范7、计划额度控制额度内调剂和超额

18、审批制 度主管总经理详见营销费用管理规范3、媒体选 择1、媒体及广告代理公 司信息收集和分析专人负责销售部详见营销包装操作规范2、招投标先评后选的原则销售部详见营销包装操作规范内部评审销售部详见招投标管理规范招投标招投标评审小组？4、样板房 装修1、设计、装修市场信息收集 制订装修目标成本总额设计部、销售部详见营销包装操作规范 和设计规划管理规范2、材料采购信息搜集 材料、设备选型设计部详见设备、材料采购规 范3、信息采集及招投标招投标招投标评审小组详见招投标管理规范4、样板房维护委托物业代管协议物业公司、销售部祥见物业管理规范5、材料回收、保管和 再利用建立材料设备清单 使用登记闲置品评估和

19、处理设计部负责，物业、销售 部配合详见营销包装操作规范5、销售回 款1、销售折扣点待定销售前台负责待制订相关管理办法2、回款周期待定销售前台负责，财务监督详见回款管理规范6、销售补 充条款及承 诺1、承诺的给岀制作楼书 承诺分类营销部负责，设计、工程 监督待制订相关管理办法2、设计变更与承诺变更审批与知会制度 承诺变更设计部负责，销售、工程 协助7、客户交 房1、交房日期2、保修期3、质量补偿晚交房原因分类处理 与施工队洽商延长保修期 交房验收协议详见补偿管理规范&其他1、中介费待定2、与销售相关的其他 费用（如因销售要 求而发生的设计洽 商变更费）严格按相关流程进行详见工程现场变更管理规 范

20、等控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、钢筋用量的 核实1、施丄图中的钢筋用 量2、洽商、变更的钢筋 用量1、选择并委托现场管理 经验丰富、职业道德 良好、工作认真负责 工程造价咨询公司进 行钢筋量计算工作1、财务部、审算部与主管 副总负责确定工程造价 咨询公司。详见止在草拟中丄程预决 算管理规范2、审算部专人负责抽查 与核实工程造价咨询 公司的钢筋用量计算 工作3、工程造价咨询公司与 审算部相关人员必须 下现场了解乙方绑扎 钢筋情况2、3、审算部经理监督2、价差的调整1、材料价差2、人工价差3、费用价差1、严格执行合同中价差调整办法2、及时跟踪价格（材 料、人工、费用）变 化情况3、当

21、价格岀现异常波动 时，应立即与相关单 位商量对策审算部材料组与预算工程帅 负责详见止在草拟中工程预决 算管理规范3、洽商、变更 的费用控制1、图纸审核2、因市场因素甲方对 图纸的修改3、现场签证1、工程部项目部负责组 织各专业共同审图， 实行专业负责制2、监理公司审图3、施工单位审图4、甲方对图纸做出重大 修改之前，应进行方 案经济比较5、现场签证中，应明确 发生费用的原因和责 任1、设计部负责建筑专业图 纸质量的审核2、工程部负责其他专业图 纸的审核3、工程项目部负责现场签 证的监控4、审算部负责审核洽商、 变更的合理性、完整性（负洽商）及经济性详见止在草拟中工程预决 算管理规范4、违约与索

22、赔1、工期2、质量1、甲方履行自己的合同义 务2、甲方督促乙方履行合同 义务3、工期与质量重视过程中 控制1、工程项目部负责施工合同 中技术条款的监控2、审算部负责施工合同中合 同条款经济部分的监控详见正在草拟中工程预决 算管理规范3、配合管理4、工程部项目经理负责各 施工方的配合问题3、工程项目部负责施工过程 中协调、配合4、停工、窝工5、当造成重大停、窝工 时，工程部与审算部及 时进行停、窝工费用计 算4、审算部负责违约费用的核 实期间费用的成本控制要点指南n控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、财务费用1、公司开发速度、规模 与贷款计划1、制定年度资金计划2、1、财务部负责年度资金计划详见付款审批程序规范中 工程款付款流程、营销费 用付款流程2、地价款的支付3、3、制定项目总体开发计 划2、项目部负责项目总体开发 计划4、工程款的支付4、制定工程年度付款计 划3、工程部负责工程年度付款 计划5、销售回款的管理5、制定年度销售计划4、