07郑州城中村改造规划土地拆迁管理实施办法试行

1、07郑外地、拆迁管理实施办法（试行）市城中村改造规划、土郑州市人民政府矢于印发郑州市城中村改造规划土地拆迁管理实施办法（试行）的通知郑政(2004) 35号各区人民政府，市人民政府各部门，各有矢单位:现将郑州市城中村改造规划'土地-拆迁管理实施办法（试行）印发给你们，望遵照执行OOO四年四月五日郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行）为积极推进城中村改造建设工作，根据中华人民共和 国城市规划法、中华人民共和国土地管理法、郑州市城市 建设拆迁管理条例和郑州市人民政府矢于印发郑州市城中村 改造规定（试行）的通知（郑政（2003） 32号）等有矢法 律、法规规定，结合我市城中村改

2、造的实际情况，特定本办法。、规划管理（一）城中村改造范围郑州市区建成区内的城中村，包括中心组团、西部组团、东南部组团、北部组团。具体范围由市人民政府公告。（二）城中村改造规划管理原则坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、突出重点、逐步改造的原则。（三）城中村改造规划的编制和审批1.城中村改造总体规划的编制及审批市城市规划行政主管部门应会同市国土资源、建设、市政等部门及区人民政 府，依据 城市总体规划、分区规划编制城中村改造总体规划，并报经市人 民政府批准后，作为指导全市城中村改造工作的依据。2改造详细规划编制及审批（1）各区人民政府应依据城市总体规划和城中村控制 性规划设计条件，以村庄为

3、单位，组织编制控制性详细规划，报市 城市规划行政主管部门审核批准后，作为城中村改造分期实施的(2) 由转制后组建的股份制公司或村集体经济组织或 参与城中村改造建设的房地产开发商委托规划设计单位，以城中村 改造控制性详细规划为依据编制城中村改造修建性详细规划，报 市城市规划行政主管部门审核批准后实施。(四) 城中村改造规划编制的要求1.规划的编制应按照城市规划编制单位资质管理规定委托具有相应资质的规划设计单位进行02总体规划的编制必须从实际出发，根据郑州市城市发展的需要/对城中村的布局进行合理的安排。其主要内容 包括：城 中村改造开发模式、建设用地布局、各项建设的总 体安排和分期 实施改造的建议

4、。3控制性详细规划应按照城市规划编制办法、城 市规划编制办法实施细则要求的内容进行编制，除依据国家规定 的强制性内容外，还必须明确以下内容:(1)城中村改造的用地范围; 根据拆迁安置人口'户数以及该城中村在城市中 的区位等因素，合理确定的拆迁安置用地性质和规模；(3) 根据城市总体规划要求，合理确定的其余用地性 质和(4) 根据城市总体规划、分区规划确定的城市公共设 施、公共绿地、公共停车场等基础设施布局。4.城中村修建性详细规划的编制，应以控制性详细规戈为依据，注意与开发建设项目相结合，要达到国家规定的 规划编制（五）城中村改造居住区的规划设计应按照城市居住 区规划设计规范进行编制。

5、有矢住宅日照标准、容积率、建筑密 度等强制性内容应严格按照中华人民共和国工程建 设标准强制 性条文（城乡规划部分）的有矢规定执行。同时，应合理规划停 车场、公共绿地以及中小学、托儿所、幼儿园、社区服务中心等 公共服务设施。（六）城中村改造过程中的新建、改建、扩建项目，应严格按照经批准的城中村改造详细规划进行。对未编制城中村改造详细规划的村庄，城市规划行政主管部门不得为其办理规划审批手续，土地、房管部、不得为其办理土地使用、房产登记手续O（七）市城市规划行政主管部门应当加强城中村改造建设的统一规划管理，严格按法定程序办理“一书两证规划 审批 手续，要对规划实施情况进行监督和定期检查。（A）未列入

6、改造范围的市区其他村镇的规划建设用地，应按照有尖法律、法规规定办理手续0（九）城市综合行政执法部门应加大对城中村和规划控 制区域内违法建设的查处力度，保证城中村改造规划和城市整体规二、土地管理（）市人民政府公告界定的市区范围内列入改造的城中村的土地按国有土地进行管理。城中村国有土地利用要符合城中村改造总体规划。（二）村集体经济组织兴办的二、三产业等工商企业生 产用地，土地使用权依法按现状用途确认给城中村转制后组 建的股 份制公司或现村集体经济组织。管部门该类土地使用权需要补办土地出让手续的，经市人民政府批 准，可按协议出让方式办理。土地出让金经市土地行政 主 核定后，由市财政部门收取，全额用于

7、城中村基础 设施建设和村 民社会保障。（三）村集体经济组织兴办的学校、基础设施、公益事业等公益性用地，其土地使用权按划拨方式依法确认给该公 益性或 事业性单位。（四）符合城中村改造总体规划的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用权按划拨方式确认给 合法 使用人。需要按出让方式处置的，可以按协议出让方式 办理，土 地出让金经市土地行政主管部门核定后，由市财政 局收取，全额 用于城中村基础设施建设和村民社会保障。（五）已被其他单位和非本村村民个人使用的村集体经济组织的土地，符合城中村改造总体规划要求的，由土地行 政主 管部门依法办理用地手续。不符合城中村改造总体规划要求的, 应予拆迁

8、，房屋由拆迁人按重置建安价结合成新给 予补偿，土地 退还原村集体经济组织。（六）非村集体经济组织投资参与实施城中村改造，符合总体规划的经营性用地，按招标、拍卖、挂牌出让方式办 理, 土地出让金由市财政局收取，全额用于城中村基础设施 建设和村 民社会保障。（七）城中村改造异地建设需要的土地，由市土地储备库统一供应，也可采取置换方式予以保障。该类土地应当采取招标、拍卖'挂牌方式供地的，由市土地交易中心按招标、拍卖或挂牌方式出让。（A）城中村改造涉及农用地转为建设用地的，应当办 理农用地转用手续，并对承包经营者的损失给予适当补偿三、拆迁管理（一）依照市人民政府公告，转按国有土地管理的城中村，

9、其拆迁管理以郑州市城市建设拆迁管理条例及有矢政策 规定为依据。（二）拆迁人与被拆迁人在正式签订拆迁补偿安置协议前，其拆迁补偿安置方案必须由村集体经济组织或转制后组建的 股份制公司召集村民大会或股东大会，按照民主集中制 的原则讨 论通过。拆迁补偿安置方案应该在村内公示。（三）城中村的拆迁补偿安置方案应载明货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被拆迁人自由选择。（四）村集体经济组织或转制后组建的股份制公司可以选择自行筹集资金改造建设城中村，也可以选择房地产开发 商参 与投资改造建设城中村。采取自行改造建设的城中村，可在符合城中村改造建设规划要求的前提下，结合本村实际，自主确定和实施其拆迁补偿

10、安置采取房地产开发商参与投资改造建设的城中村，房地产开发商可以根据本企业的承受能力，按照自愿互利的原则，同村集体 经济组织或改制后组建的股份制公司协商确定和实滋其拆迁补偿（五）参与城中村改造建设的房地产幵发商，在与村集体经济组织或转制后组建的股份制公司商议城中村改造建设拆迁补 偿安置标准时，可以参照下列原则确定其拆迁补偿 安置方案:1.被拆迁人选择货币补偿方式时，其合法宅基地上被 拆除的住宅建筑面积，228平方米以内按房地产市场评估价给予货币 补偿；超过228平方米的部分按照建筑安装造价结合成新给予2被拆迁人选择产权调换补偿方式时，每处合法宅基地按228平方米的新建住宅面积予以安置；实际拆除面

11、积不 足228平 方米的部分，由被拆迁人按照新建住宅建筑安装造价补齐差价； 实际拆除面积超过228平方米的部分，由拆迁人按照建筑安装 造价结合成新给予货币补偿。被拆迁人如果不同意上述产权调换办法，可以选择按实拆房屋的市场评估价计算购置新建住宅面积的办法。3每处合法宅基地原则上按一个基准建筑面积安置，该处宅基地在268平方米以上，并且其家庭已经分户，可以按两个 基准建筑面积安置。分户的有效时间应在2003年H月1日以前，分户家庭的户主应为原户主的直系亲属，同时不得小于184.拆迁补偿安置方案中，应明确要求安置房的集中安 置和楼层差价计算办法等项内容。5-拆除城中村集体经济组织的商业用房、办公用房

12、、生产用房和其他用房，拆迁人与被拆迁人可参照估价机构的估价结果 协商签订拆迁补偿协议。6.改造建设的城中村涉及被拆迁人搬迁或临时安置的，其搬迁补助费和临时安置补助费标准按照郑州市人民政府城市建设 拆迁管理办公室和郑州市物价局矢于郑州市城市建设拆迁搬迁 补助费和临时安置补助费等标准的通知（郑 拆管字（2003） 12号）执行。7拆除城中村房屋以外的其他附着物的补偿办法，拆 迁人和被拆迁人可以按照河南省实施（土地管理法）办法（1999年9月24日河南省第九届人大常委会第次会议修订）的有矢规定，由拆迁人与被拆迁人协议约定。82000年8月9日以后未经市规划 > 建设等部门批准 建设的住宅，按照违法建筑处理，拆迁时一律不予安置补偿。（六）城中村的改造建设必须依法办理拆迁许可证手（七）拆迁人和被拆迁人可以委托有专业资质的估价机构对拆除房屋及其用地进行价格评估，其评估结果可以作为分析 拆迁补偿安置成本的依据。（A）拆迁人或被拆迁人对估价机构的估价结果有异义时，可以按照建设部建住房（2003） 234号文