总部项目拓展风险管理制度

1、?总部工程拓展风险治理制度V1.0版?1. 目的：标准公司工程拓展工作,预防并躲避 工程拓展过程中产生的风险,为保证 工程后期顺利开发建设,到达既定经营目标提供保证.2. 范围：2.1 适用范围：制度执行单位宋体小四两端对齐2.2 发布范围：制度发放单位宋体小四两端对齐3. 名词解释：3.1 工程拓展是为获得必要的土地储藏支撑公司战略开展,本 风险制度限制过程为从取得信息到 工程合作签约;3.2 竞争者主要指公司在 拓展工程过程中遇到其它的竞争企业;3.3 信息处理是指公司获取工程信息,对信息确认、核实、调查的过程；3.4 后评价是指在成功 拓展某个工程后,对本工程拓展过程作业操作、工作人员水

2、平表现等进行评估.4. 责任：4.1 开展中央4.1.1 负责制定与修正 工程拓展风险限制制度;4.1.2 负责在公司内部对 工程拓展风险限制制度做出解释:4.1.3 负责对工程拓展风险做出预警与识别;4.1.4 负责工程拓展工作执行、推进、指导、监督、核查、评价等工作；4.1.5 负责对工程公司工程拓展部门提供必要技术支持与协作.4.2 工程拓展部门4.2.1 负责按公司规定与标准完成 工程拓展过程的相关作业;4.2.2 接受总部开展中央指导、监督、核查,及时修正不符合公司规定、标准的作 业.4.3 治理中央4.3.1 接收工程拓展过程重要文件,进行备案与治理；4.3.2 配合开展中央开展中

3、央进行 工程拓展后评价;4.3.3 建立完善公司监督、检举制度与机制.4.4 法律部4.4.1 标准工程拓展过程中的法律文本;4.4.2 建立完善法律合约审批、核查制度.4.5 财务部4.5.1 配合工程拓展工作过程中融资方案与方案制定;4.4.1 配合工程拓展过程中对合作方企业财务审查.5. 作业内容：5.1 外部环境风险防范5.1.1 政策风险防范5.1.1.1 开展中央每季度完成房 地产宏观政策分析报告:5.1.1.2 工程责任人耍针对工程涉及房地产国家政策及地方实施细那么、行业管制情况等前期工作进行调查分析；作为工程分析材料组成局部;5.1.1.3 合约拟定中,将与合作方约定前期工作责

4、任与分工,写入合作协议或相关法律合约；5.1.2 融资风险防范5.1.2.1 业责任人对当期地方资本市场融资方法、融资条件、融资本钱进行调查分 析5.1.2.2 奥良责任人根据调查结合公司财务方案制定融资方案及预案,做为提交决策委员会议文件组成部门之一；5.1.3 市场风险防范5.1.3.1 开展中央市场研究部门每季度编写战略重点城市市场报告,作投资潜力评估；5.1.3.2 工程所在地为非战略重点城市,工程工作小组人员应在 工程所在城市考查7 天以上,并完成城市及区域市场投资潜力分析报告.5.1.4 竞争风险防范5.1.4.1 工程责任人组织调查竞争手企业背景、合作条件、与合作方治理者“利害关

5、 系；5.1.4.2 工程责任人提交竞争方案或意见、做为谈判策略重要依据.5.2 内部治理风险防范5.2.1 信息处理风险防范5.2.1.1 工程备案信息必须包含如下方面:合作者信息、土地性质与用途、技术经济 指标如无,以地籍材料为准、合作条件、以取得前期手续及权证等；5.2.1.2 工程责任人应在拓展工程立项前,核实前期手续文件及权证发布日期、发布机关,确定其时效性、有效性,如有过期,应根据最新法规核定其申请延 期、更新等合法性,在报告材料中注明核实人、核实日期；5.2.1.3 工程责任人应在拓展工程立项前,通过公开信息渠道或相关机构核实 工程相 关信息,保证工程住处准确性、真实性,在报告材

6、料中注明核实人、核实 日期；5.2.1.4 工程责任人在进行工程考察时,要对工程用地的建设限制条件、施工条件、 干扰因素等方面做完整清楚记录,要求注明规划特殊要求与标准、图象与 视频等说明资料齐全；5.2.1.5 工程小组须尽职调查如下内容,由 工程负责人组织完成,并提交?工程尽职 调查报告?；5.2.1.5.1 工程调查主要包括:场地邻里关系、前期工作可行、区域规划动态等；5.2.1.5.2 合作方企业调查主要包括：财务、法律、主体受权等方面.5.2.2 作业风险防范5.2.2.1 严格根据?土地储藏工作制度?完成初选、立项、决策程序,依照 工程评价 体系,进行评估与决策.如有特殊情况,可通

7、过董事会决议,方可简化；5.2.2.2 设立部门内部信息库使用权限,明确工程责任人,内部研讨及传递由专人登 记治理,保证数据使用平安；5.2.2.3 工程责任人应严格根据 工程工作方案时间表,明确内部传递、研讨、审批时限要求,明确责任部门、责任人,如有变更由总经理办公会议审议通过；5.2.2.4 参与工程的工作人员应严格执行?谈判工作制度?、?中介治理制度、?项 艮评价制度?等制度与参照作业指导说明,完成相关工作.5.3.2 廉正风险防范5.3.2.2 公司内部或外部人员可向公司相关治理部门检举 工程拓展过程中公司工作 人员的欺诈行为,经调查属实,参照公司规定处分；5.3.2.3 严格根据?工

8、程谈判工作制度?规定,重要谈判必须由公司两个或两个以上 工作人员共同参与.5.3.3 决策风险防范5.3.3.2 工程责任人要保证决策 工程材料准确、完整；5.3.3.3 开展中央指定或决策委员会委派专人, 对相关决策皿分析报告进行核查或 抽查,假设发现有相关内容与事实严重不符,责其改正；5.3.3.4 工程责任人在工程决策前七天向参与决策领导提交可研报告,并对决策委员进行问题答疑；5.3.3.5 所有参与决策人员在 工程决策前,应对呈报 工程资料深入了解;5.3.3.6 决策委员代表应在 工程决策前、进行工程实地考查、并完成与合作方的初期 谈判.5.3.4 合约风险防范5.3.4.2 法律文

9、本要求标准化,法律文书的拟定应严格执行公司法律文本标准,如有特殊情况需要变动、更改,需要向公司法律部门批准许可；5.3.4.3 内部审查与外部咨询相结合,根据公司规定完成法律文书编写后,根据公司规定完成内部审批,向公司法律参谋单位进行法律咨询,书面咨询意见与 合约共同备案.5.3限制后评价5.3.1 拓展工程签署合作合约后,由开展中央对签约 工程拓展过程工作进行评价, 对参与人员工作表现进行评价,并编写? 工程拓展工作评价报告?;5.3.2 评价结果报送治理中央,作为修正工作方法及流程的依据,作为奖励鼓励的依据.6. 奖惩条例：6.1 奖惩依据根据?工程拓展工作评价报告?对工程拓展过程中作业完

10、成的时间节点、数 量、质量、工作人员表现等方面评价,对参与 工程拓展过程工作人员给出 综合得分.6.2 奖惩标准6.2.1 根据?土地储藏奖励制度?结合参与 工程拓展工作人员综合评价得分进行奖 励；6.2.2 工程拓展过程中出现廉政问题,通过监督、检举发现,由治理中央根据公司 规定处分；6.2.3 工程拓展过程中出现重大失职、特殊奉献,由开展中央向总经理办公会提出 奖惩报告,经批准执行.6.3 奖惩执行参照?土地储藏奖励制度?及公司其它相关规定执行.7. 本卷须知无8. 附件无?鹏房总部项1地期开发手续流程监督制度V1.0版?1. 目的：为保证集团公司开展战略认真贯彻,建立良好的 工程风险限制

11、体系、审计 指标体系和标准 工程开发的作业流程,特制定本方法.2. 范围：2.1 适用范围：鹏润房地产公司总部下属各个工程公司2.2 发布范围：鹏润房地产公司总部下属各个工程公司3. 名词解释：3.1 前期开发手续流程:指工程从立项到工程施工许可证为止,各个阶段、环节涉及的各项手续的办理流程.3.2 流程的标准时间:指工程从立项到工程施工许可证为止,各个阶段、环节涉及的各项手续的办理,按政策法规规定或行业惯例,正常的 办理时间.4. 责任：4.1 总部开展中央风险限制部人员:4.1.1 负责编制工程前期开发手续流程;4.1.2 负责制定项艮前期开发手续流程的标准时间指标；4.1.3 负责充分与

12、总部治理中央、本钱中央、财务中央、总工办和营销中央沟通工程前期开发手续各个环节时间指标;4.1.4 工程运行期间负责跟踪和监督风前期开发手续的完成时间和办理情况；4.2 总部治理中央、本钱中央、财务中央、总工办和营销中央人员：4.2.1 配合开展中央制订 工程前期开发手续流程的标准时间;4.2.2 配合开展中央下达工程前期开发手续流程的标准时间指标;4.2.3 也运行期间配合开展中央跟踪和监督工程前期开发手续的完成时间和办理情况；4.3 各工程公司相关负责部门和人员:4.3.1 负责本工程的前期手续办理;4.3.2 按要求填报工程前期手续办理方案;4.3.3 及时和总部各相应中央进行指标限制工

13、作的交流和沟通；4.3.4 根据工程进展和需要,及时调整 风险限制举措;4.3.5 如遇到特殊工程或特殊情况,需调整指标,及时上报开展中央或总部其他相关中央部门；4.4 各工程公司下属工程部相关负责部门和人员:4.4.1 负责本工程的前期手续办理;4.4.2 按要求填报工程前期手续办理方案;4.4.3 及时和顶旦公司或总部各相应中央进行指标限制工作的交流和沟通；4.4.4 根据项且进展和需要,及时调整 风险限制举措；4.4.5 如遇到特殊工程或特殊情况,需调整指标,及时上报 工程公司领导或发展中央及总部其他相关中央部门；5. 作业内容：5.1 一级开发前期手续流程祥见附件-级开发前期手续流程图

14、5.1.1 一级开发授权5.1.1.1 签订意向书a 土地现状调研、钉桩、测绘、评估；b初步征地补偿方案；c与乡镇政府签订意向书；5.1.1.2 规划可研编制a向规委申领规划要点,编制限制性详细规划；b编制工程可行性研究报告;5.1.1.3 一级开发授权a提交一级开发申请和实施方案b市国土局、发改委、规委、建委等举行联席会议,预审 工程可研、规划和征地补偿方案等；c预审通过后获得一级开发授权,并签订一级开发合同；5.1.2 立项批复5.1.2.1 到计委提交立项报告；计委函之规划局审核；5.1.2.2 规划局会签返计委；计委统一立项,下发立项批复；5.1.3 规划意见书做好整体详细规划,向市规

15、委申请规划意见书；5.1.4 征地批复6. 1.4.1编制一级开发的一书四方案,报国土局审议；a建设工程承包说明书b农用地转用方案c补充耕地方案d征地方案e供地方案7. 1.4.2向国土局、规划局、建委、乡政府、村公所等部门征求意见,结果报市政府；8. 1.4.3是政府下文批地5.1.5 拆迁许可证5.1.5.1 冻结户口、入户调查、拆迁协议谈判等工作；5.1.5.2 制定拆迁安置方案,并报地方政府相关部门审查；5.1.5.3 审查通过,获取拆迁许可证；5.1.6 土地上市5.1.6.1 核算一级开发本钱；5.1.6.2 验收土地；5.1.6.3 在土地中央入市交易；5.2二级开发前期开发手续

16、流程祥见附件-二级开发前期开发手续流程图5.2.1 立项手续立项批复5.2.1.1 首先要选定工程,洽谈合同或协议；也可以是考察准备挂牌或已挂牌的工程;5.2.1.2 申请规划要点的规划意见书,已挂牌 工程不需要向计委申报立项报告；5.2.1.3 计委函至规划局,规划局会签反计委；5.2.1.4 计委下立项批复,要求进行可行性研究；5.2.1.4如果是公开市场招、拍、挂获取的 项艮,可以直接从土地中央转立项；1.1.2 规划手续主要包括用地规划许可证和工程规划许可证；1.1.2.1 用地规划许可证a工程立项后应及时申报 工程可行性研究报告,经建委和规委审核会签；b进行画桩,并获取?用地钉桩成果

17、通知单?；c进行整体的规划设计,主要是总平面设计,层面、立面设计和重要剖面设计；d准备环境影响评估、交通影响评估、地震平安性评估报告、勘测设计招投标备案；e如果是公开市场招、拍、挂获取的 皿,需要准备?土地出让转让合同?；f手续准备齐全向市规委申请用地规划许可证；1.1.2.2 工程规划许可证a准备人防设计审核批准、交通出入口及停车场、园林局绿地率和消 防设计审核意见、工程档案登记证实、七通效劳协议等；b向市发改委和市建委中报年度开工方案；此时要交纳一定比例一 股20%以上的综合地价款；c进行全套建设施工图设计,包括总平面设计,各层平面、各向立面 设计、各层剖面设计和根底平面、根底剖面图；d上

18、报市规划局进行施工图审查.e以上手续及其它手续如立项、用地规划等手续准备齐全后,获 取工程规划许可证；1.1.3 土地手续国有土地使用证a缴纳土地出让金,支付土地补偿费；b准备好公司执照、立项批复、建设用地规划许可证、征地批复、出 让合同和出让金、补偿费缴款发票等手续,办理国有土地使用证；1.1.4 工程手续一一工程施工许可证a准备建设用地规划许可证、土地征或相关证实和施工图审查通 知书；b进行招投标工作,标底制作；与中标的工程公司和监理公司签订合 同；c交纳四源费、准备建设资金落实证实和人防施工图备案回执等手续；d到市建委办理工程施工许可证；1.1.5 其他手续主要是在办理以上主要证件需要准

19、备和办理的其他手续,如注册公司手续、资质级别证实、审定方案通知单、环境影响评估、交通影响评估、地震平安性评估报告、勘测设计招投标备案、人防设计审核批准、交通 出入口及停车场、园林局绿地率和消防设计审核意见、工程档案登记证 明、七通效劳协议等手续；5.3 W开发手续流程标准时间指标针对二级开发5.3.1 立项手续标准时间指标5.3.1.1 如果是公开市场通过招、拍、挂获取的50,直接从土地中央转立项只需要1-2个工作日；5.3.1.2 非公开市场获取的 工程办理各项立项手续,获取立项批复标准时间为 4 5个工作日；5.3.2 规划手续标准时间指标5.3.2.1 工程办理用地规划许可证所需标准时间

20、为45个工作日,但是不包含办理手续所需的总体设计图纸的出图时间,这需要根据工程设计要求情况而定；5.3.2.2 .办理工程规划许可证所需标准时间为30个工作日,但是不包含办理手续所需的施工图设计图纸的出图时间,这需要根据工程设计要求情况而定;5.3.3 土地手续标准时间指标5.3.3.1 国有土地使用在获得用地规划许可证后标准时间为20个工作日；5.3.3.2 办理国有土地使用需要交纳土地出让金和补偿费,故具体办理时间也要根据工程资金安排和运营需要进行调整;5.3.4 工程手续标准时间指标5.3.4.1 工程施工图审查标准时间为35个工作日；这些工作与土地手续办理可同时进行；5.3.4.2 如

21、招投标工作标准时间为30个工作日；这些工作与土地手续办理可同 时进行5.3.4.3 办理工程施工许可证标准时间为10个工作日；5.3.5 项且前期开发手续流程整体办理标准时间应为180个工作日,折合240个自然日,大约8个月的时间；5.4 . 工程前期开发手续流程监督部门5.4.1 也的立项手续和土地手续的办理主要由开展中央针对工程情况进行监督限制；5.4.2 叽的规划手续和工程手续的办理主要由开展中央配合总部总工办针对工程情况进行监督限制;5.5 工程开发手续流程监督方法5.5.1 工程公司针对工程具体情况,制定 工程前期开发手续流程的办理方案, 包括办理流程、时间、责任部门及责任人,上报开

22、展中央审批；5.5.2 经开展中央审核通过的 工程开发手续流程的办理方案、总部开展中央 风 险限制部和总工办安排专门人员组成工程监督小组;5.5.3 监督小组至少3人构成,具组员至少1个开展中央风险限制部人员、1个总工办工程人员,1个总工办设计人员；5.5.4 监督小组根据工程具体情况和运营耍求.制定针对性的详细的监督方法,并进行监督限制;6. 奖惩条例：6.1.1 超额完成指标奖励方法6.1.1 奖励标准：能够保证前期开发手续流程的各项质量下,以最短的时间获 取了各项开发手续,为工程操作节约大量时间,从而使工程运营获得更 好的现金流和收益；6.1.2 奖励金额：根据工程手续超额完成情况和给

23、工程带来的间接收益情况, 由工程公司负责人申报；6.1.3 奖励申请和 6.1.3.1 L公司办理前期开发手续的相应部门和责任人,工作到达奖励标准,可以提交书面的奖励申请书；6.1.3.2 奖励申请书经工程公司部门经理和 工程总经理签字确认后,上报总部发 展中央或总工办,经审核合格,上报总经理办公会审议；6.1.4 奖励的兑现6.1.4.1 奖励采取资金方式兑现的,由集团财务部门向奖励主体发放奖励资金 , 接受奖励主体提供银行存款帐号；6.1.4.2 团队获得的奖,金可以由团队负责人进行分配和安排,但应将分配或资金使用安排上报治理中央；6.1.2 未完成指标惩罚方法6.1.3 惩罚标准：未能按

24、时按质完成 工程前期开发各项手续,加大了 工程操作 周期时间,从而使 工程运营遭受损失;6.1.4 惩罚金额：根据工程手续未完成情况和给 工程带来的间接损失情况,由工程公司负责人申报；6.1.5 惩罚 6.1.5.1 奥a公司办理前期开发手续的相应部门和责任人,为完成工作到达惩罚标准,总部开展中央或总工办组成的监督小组下达惩罚通知单,上报总经理办公会审议；6.1.6 惩罚的兑现6.1.6.1 惩罚通知单经总经理办公会审议,决定惩罚的金额和方式,开展中央见险限制部和总工办组成的监督小组下达相关部门执行；7. 本卷须知：7.1 此制度各项指标为标准开发流程和时间指标,各开发工程要根据工程实际情况随

25、时调整监督审核的指标.7.2 本制度自发布之日起生效,由开展中央负责解释.8. 附件：一级开发前期手续流程图二级开发前期手续流程图?鹏房总部工程投资本钱根底指标治理制度V1.0版1. 目的：为保证公司开展战略认真贯彻,建立良好的 工程风险限制体系和审计指 标体系,特制定本方法.2. 范围：2.1 适用范围：鹏润房地产公司总部下属各个工程公司2.2 发布范围：鹏润房地产公司总部下属各个工程公司3. 名词解释：3.1 工程投资本钱根底指标:指工程在前期可行性研究阶段,以投资估算为依据的,根底数据指标.3.2 项注:本制度所指的工程是公司总部和各 工程公司2007年后新获取并签订了工程合作或开发协议

26、,可进行操作的 皿.3.3 工程公司:指获取新工程后负责操作该 工程的公司.4. 责任：4.1 总部开展中央风险限制部人员:4.1.1 负责编制指标的依据,项艮投资测算和可行性研究报告；4.1.2 负责制定项H投资本钱根底指标；4.1.3 负责充分与总部治理中央、本钱中央、财务中央、总工办和营销中央沟通工程投资本钱根底指标:4.1.4 工程运行期间负责跟踪和审计 工程土地及大配套费用指标;4.1.5 积极配合总部总部治理中央、本钱中央、财务中央、总工办和营销中央人员对工程本钱根底指标的审计4.2 总部治理中央、本钱中央、财务中央、总工办和营销中央人员：4.2.1 配合开展中央制订投资本钱根底指

27、标；4.2.2 配合开展中央下达投资本钱根底指标；4.2.3 工程运行期间治理中央主要跟踪和审计 工程直接本钱合计指标、治理费 用指标和总本钱合计指标；4.2.4 工程运行期间本钱中央应跟踪和审计 工程的各项本钱指标;4.2.5 奥R运行期间财务中央主要跟踪和审计工程财务费用指标和不可预见费用指标；4.2.6 工程运行期间总工办主要跟踪和审计 工程建安工程费用指标、市政根底 实施费用指标和公用配套费用指标；4.2.7 项艮运行期间营销中央主要跟踪和审计 工程销售费用指标;4.3 各工程公司相关负责部门和人员:4.3.1 负责本工程的本钱限制和风险预警;4.3.2 按要求填报里且投资本钱指标审核

28、表；4.3.3 及时和总部各相应中央进行指标限制工作的交流和沟通；4.3.4 根据工程进展和需要,及时调整 风险限制举措;4.3.5 如遇到特殊工程或特殊情况,需调整指标,及时上报开展中央或总部其他相关中央部门；4.4 各工程公司下属工程部相关负责部门和人员:4.4.1 负责自身工程的本钱限制和风险预警;4.4.2 按要求填报工程投资本钱指标审核表:4.4.3 及时和顶旦公司或总部各相应中央进行指标限制工作的交流和沟通；4.4.4 根据项且进展和需要,及时调整 风险限制举措；4.4.5 如遇到特殊工程或特殊情况,需调整指标,及时上报个 工程公司或开展中央及总部其他相关中央部门；5. 作业内容：

29、5.1 工程投资本钱根底指标构成如下:祥见附件?投资本钱根底指标分解构成表?工程投资本钱根底指标本钱指标总额单方本钱责任部门责任人备注土M及大配套费前期费用建安工程费用巾政根底设施费公用配套费/、口预见费直接本钱合计财务费用治理费用销售费用总本钱合计5.1.1 土地及大配套费指标:土地费用主要包含土地出让金、拆迁补偿费、土地转让费、契税、市政根底设施费、征地费用、土地使用费和其他费用；大配套费用主要包含红线外的供电、给水、排水；代征绿化、代征道路和代征市正用地的建设费用.5.1.1.1 出让金可以分解为住宅出让金、 商业出让金、综合配套级人防出让金等；5.1.1.2 拆迁补偿费用一般指地上物的

30、拆迁物的补偿,如房屋、厂房和其他设施等,主要以拆迁协议为主要依据；5.1.1.3 土地转让费,主要是根据土地获取方式的不同和谈判条件来制定的；5.1.1.4 契税,按合同金额缴纳；5.1.1.5 市政根底设施费,按 北京市政府规定缴纳;5.1.1.6 征地费用,主要是皿用地如果是集体土地或一级开发 工程涉及集体用 地的工程要按北京市规定缴纳征地各项费用,主要有复垦费、青苗补偿 费用等；5.1.1.7 土地使用费按北京市政府规定缴纳;5.1.1.8 土地其他费用,包括各项因获取土地而需要花费地支出,如中介费用等;5.1.1.9 红线外供电费用、给水费用、排水费用按 工程相关规定缴纳:5.1.1.

31、10 代征绿化用地建设费用,根据 工程实际情况或拿地的协议规定、进行评估测算；5.1.1.11 代征道路用地建设费用,根据 工程实际情况或拿地的协议规定、进行评估测算；5.1.1.12 代征市政用地建设费用,根据 工程实际情况或拿地的协议规定、进行评估测算;5.1.2 前期费用指标：主要包含三通一平费用、各种设计费用、招投标费用、勘测费、审图费用、各项手续费用和其他费用5.1.2.1 三通一平费用主要指 工程场地平整,通水,通电.通路的费用；5.1.2.2 各种设计费用,主要包含规划设计费、施工图设计费、综合网管设计费、景观设计费、人防设计费等；5.1.2.3 招投标费用主要用于工程的招标工作

32、, 如招投标代理、标底制作等费用；5.1.2.4 勘测费是对期且地块的测绘等费用,主要用于拿地、设计前的勘测；5.1.2.5 审图费用主要是施工图审查费用；5.1.3 建安工程费用指标该费用是工程建设本钱的核心,主要包含土建工程费、安装工程费、监理费和工程预算编制费用等；5.1.3.1 土建工程费、安装工程费在制定指标时,主要以北京市定额为依据,制定估算的指标；5.1.3.2 监理费用按行业常规制定指标,最终以和监理单位的合同为准；5.1.3.3 工程预算编制费用等,是在工程前后必须作的预算和决算费用.5.1.4 市政根底设施费指标主要包括供水、 排水、中水、供电、供暖、智能化、燃气、绿化等各

33、项工程必须的市政条件建设费用;5.1.5 公用配套费指标主要指 工程相应的公用配套建设费用、如小区配套的学校、会所等等；5.1.6 不可预见费指标指 工程实施操作过程中不可估计 风险存在,可能产生一些费用；该费用上下直接和 工程治理水平相关联,一般为 工程扣除此项 后直接本钱的1.5%5.1.7 直接本钱合计指标直接本钱是更操作过程中必须和直接发生在 工程上的费用；直接本钱 合计指标指的就是土地及大配套费指标、前期费用指标、建安工程费用、 市政根底设施费、公用配套费指标、不可预见费指标之和；5.1.8 财务费用指标主要是就 工程融资而发生的各项利息支出;5.1.9 治理费用指标主要包括 工程操

34、作过程中人员、行政、办公等日常费用支出,一般在前期测算阶段按直接本钱的2%估算；5.1.10 销售费用指标是为了里且销售,所支出的推广、宣传、活动等各项费用； 一般住宅为方案销售额的2%,而别墅和商业就要略高；但是由于 工程 具体定位和销售手法的不同,要根据具体 工程具体制定该指标;5.1.11 总本钱合计指标是 工程各项指标之和,反映了整个工程措作的全部本钱 费用支出,也表达的 工程操作和投资本钱 风险限制的整体水平.5.2 指标的制定和下达5.2.1 由开展中央风险限制部根据工程实际情况和可行性研究报告、在 工程操作前期制定工程投资本钱根底指标.5.2.2 土地及大配套费指标由开展中央同

35、工程公司或负责获取 工程的人员核实 后下达；5.2.3 前期费用指标由开展中央同总部总工办及工程公司负责前期的人员核实 后下达；5.2.4 建安工程费用指标、市政根底实施费用指标和公用配套费用指标由开展 中央同总部总工办及工程公司负责工程的人员核实后下达;5.2.5 不可预见费用指标、财务费用指标由开展中央同总部财务中央及工程公司负责工程财务的人员核实后下达;5.2.6 直接本钱合计指标、治理费用指标、总本钱合计指标由开展中央同总部 治理中央及工程公司负责工程治理的人员核实后下达;5.2.7 销售费用指标由开展中央同总部营销中央及工程公司负责工程销售的人员核实后下达；5.3 指标的执行5.3.

36、1 也公司相应部门和人员应积极配合总部开展中央及总部其他各中央的 审核工作,应按各中央具体要求定期上报各项费用的情况或提交指标控 制举措.5.3.2 工程操作期间 业公司负责前期土地手续的部门及人员应将土地获取本钱严格限制在土地本钱指标范围内；5.3.3 工程操作期间皿公司负责前期设计及报批手续的部门或人员应将前期 费用本钱严格限制在前期费用本钱指标范围内；5.3.4 工程操作期间业公司负责工程的部门及人员应将上述各项工程费用本钱严格限制在建安工程费用指标、市政根底实施费用指标和公用配套 费用指标范围内；5.3.5 工程操作期间 业公司负责财务的部门及人员应将财务费用和不可预见本钱严格限制在不

37、可预见本钱指标范围内；5.3.6 工程操作期间工程公司负责工程治理的部门及人员应将直接本钱、治理费用和总本钱严格限制在直接本钱、治理费用和总本钱合计指标范围内；5.3.7 工程操作期间工程公司负责工程销售的部门及人员应将销售费用严格限制在本钱指标范围内；5.4 指标的审计5.4.1 负责审计部门：该指标主要下达现邑公司相应部门或人员负责填写本制度5.1条的指标表中负责部门及负责人,并由总部相关部门负责审计.5.4.1.2 土地及大配套费指标由总部开展中央配合总部本钱中央负责审计.5.4.1.3 前期费用指标由总部开展中央配合总部总工办、本钱中央负责审计.5.4.1.4 建安工程费用指标、市政根

38、底实施费用指标和公用配套费用指标由总部开展中央配合总工办、本钱中央负责审计；5.4.1.5 不可预见费用指标、财务费用指标由总部开展中央配合总部财务中央、本钱中央负责审计；5.4.1.6 直接本钱合计指标、治理费用指标、总本钱合计指标由总部开展中央配合总部治理中央、本钱中央负责审计.5.4.1.7 销售费用指标由总部开展中央配合总部营销中央、本钱中央负责审计.5.4.2审计方式5.4.2.1 总部各中央制订审计方案；5.4.2.2 各工程公司配合总部各中央工作,填报各总审计考核报表等；一般以工程操作周期为准,根据工程公司上报的方案,由审计负责部门制定.6. 奖惩条例：6.1 超额完成指标奖励方

39、法6.1.1 奖励标准6.1.1.1 总指标超额完成出色的将各项本钱费用都限制在本钱根底指标范围内,并本钱总额节约超过20%以上；6.1.1.2 单项指标超额完成出色的将单项本钱费用限制在本钱根底指标范围内,单项本钱指标节约超过20%以上；6.1.1.3 总额和单项指标都超额完成出色的将各项本钱费用都限制在本钱根底指标范围内,本钱总额和一些单项本钱指标节约都超过20%以上.6.1.2 奖励金额6.1.2.1 对于符合本制度6.1.1.2 , 6.1.1.2条规定的,公司给于相应部门或个人奖金鼓励,奖金额的相当于节约本钱 0.3%;6.1.2.2 对于符合本制度6.1.1.3条规定的,公司给于相

40、应部门或个人奖金鼓励,奖金额的相当于节约的总本钱的0.5% ;单项节约局部不再重复奖励.6.1.3 奖励申请6.1.3.1 到达奖励标准的部门或人员,应由部门负责人或员工提交书面的奖励中请书,经工程公司领导通过签字后,上报集团治理中央；6.1.3.2 治理中央咨询各项指标的主要审计部门或中央该奖励是否到达奖励标准,审核通过的,由治理中央上报总经理办公会审议；6.1.4 奖励审核6.1.4.1 奖励审核负责部门主要是本制度5.4条规定的各项指标的审计负责部 门,包括治理中央、开展中央、本钱中央、财务中央、总工办和营销 中央；6.1.4.2 负责审核的部门要根据书面的奖励申请书内容,进行详细的审核

41、和调 查,确实到达奖励标准的,应通知治理中央上报总经理办公会审议；6.1.4.3 奖励申请经总经理办公会审议通过,并批准具体的奖励金额和方式,由治理中央向被奖励部门下达奖励执行的通知书.6.1.5 奖励的兑现6.1.5.1 奖励采取资金方式兑现的,由集团财务部门向奖励主体发放奖励资金,接受奖励主体提供银行存款帐号；6.1.5.2 团队获得的奖,金可以由团队负责人进行分配和安排,但应将分配或资金使用安排上报治理中央；6.1.5.3 个人获得奖金,应按国家有关规定缴纳个人所得税.6.2 未完成指标惩罚方法6.2.1 惩罚标准6.2.1.1 总指标未完成未能将各项本钱费用限制在本钱根底指标范围内,并

42、本钱总额超出总成 本合计指标20%以上；6.2.1.2 单项指标未完成未能将单项本钱费用限制在本钱根底指标范围内,单项本钱超出指标20%以上；6.2.2 惩罚金额6.2.2.1 对于符合本制度成罚标准的规定的,公司给于相应部门或个人进行资金 惩罚,金额的相当于超出本钱0.3%;6.2.3 惩罚审核6.2.3.1 惩罚审核负责部门主要是本制度 5.4条规定的各项指标的审计负责部门,包括治理中央、开展中央、本钱中央、财务中央、总工办和营销中央；6.2.3.2 负责审核的部门要根据各项指标的审计内容,进行详细的审核和调查,确实到达惩罚标准的,应形成书面惩罚通知单,通知治理中央上报总经理办公会审 议；

43、6.2.3.3 惩罚通知单经总经理办公会审议通过,并批准具体的惩罚金额和方式,由治理中央向被惩罚部门下达惩罚执行的通知书.6.2.4 惩罚的兑现6.2.4.1 惩罚通知下达的当月,从被惩罚人员工资中直接扣除相当于惩罚金额的工资；6.2.4.2 如果是惩罚相关部门,部门负责人承担 50%惩罚金额,其他部门员工平均承担50%惩罚金额;6.2.4.3 如果金额较大,可以考虑每月扣除一局部工资作为惩罚,连续扣除局部 工资几个月,直至扣除工资总额到达惩罚金额.7. 本卷须知：7.1 此制度各项指标为标准开发指标,各开发项旦如出现特殊情况,可根据实际情况随时调整审核指标.7.2 本制度自发布之日起生效,由

44、开展中央负责解释.8. 附件：投资本钱根底指标分解构成表?鹏润地产投资开展审核治理制度V1.0版1. 目的：标准总部羽a投资治理工作,为总部战略开展提供土地储藏支撑,实现投资决策的科学化和经营治理的标准化、制度化,使本公司在竞争剧烈的市场经济条件下,稳健开展,赢取良好的社会效益和经济效益,2. 范围：2.1 适用范围：鹏润 地产总部及各工程公司.2.2 发布范围：总部开展中央.3. 名词解释：3.1 投资开展工作是指进入房 地产二级开发之前的所有工作,包括一级开发工程和二级开发工程.3.2 一级开发工程:是指取得土地后,须经过一级开发,再通过“招拍挂取得一级开发收益或自挂自摘进行二级开发的 皿

45、.3.3 二级开发工程:是指取得土地后,不需要进行一级开发,直接进行二级开发的工程.4. 责任：4.1 开展中央责任：4.1.1 工程拓展:总部开展中央可根据总部年度 工程拓展战略、独立开展工程拓展工作.对收集的信息进行进行投资分析,并完成备案、立项等工作.4.1.2 投资治理：总部开展中央对各 工程公司的工程拓展工作负有治理责任,各 工程公司上报的工程进行立项备案,并在总经理办公会和投资决策会上参与投资工程审核工作,发表独立意见.4.2 各工程公司责任各工程公司按各自负责的区域单独开展 工程拓展工作,并接受总部开展 中央的业务指导.5. 作业内容：5.1 初选收集奥己信息并审核掌握的有关资料

46、,进行初步分析及调查研究后,认为 可进一步跟踪的,进入可研阶段.5.2 :立项5.2.1 各项包公司上报开展中央申请立项的资料包括：1、工程立项申请单2、工程建议书可研报告3、工程原始资料复印件5.2.2 立项工程必须有结案报告.在经过深入谈判后,各 工程公司判断是否继续 深入,假设有必要,可以进入可研阶段；假设没必要,须向开展中央上报立项 工程结案报告及相关资料.5.3 可研5.3.1 .在经过深入谈判后,认为可以进行可研阶段的 如,由下属各工程公司编 制详细可行性报告及实施方案,报送总经理办公会并抄报总部开展中 心.由总部开展中央在可行性报告及实施方案的根底上提出审核意见.5.3.2 各工

47、程公司并提前3周将可研报告及相关资料报送总部开展中央,总部开展 中央对各单位报送的报告经调研后认为可行的,应尽快并报总经理办公会 进入决策程序05.3.3 各投资工程均应经过充分调查研究,并提供准确、详细资料及分析,以确保资料内容的可靠性、真实性和有效性.5.3.4 总部公司开展中央对也电的合法性和前期工作内容的完整性,根底数据的准确性,投资分析的可行性及 项且规模、时机等因素均应进行全面审核,并独立完成审核报告.必要时,可指派专人对工程再次进行实地考察,或 聘请专家论证小组对 工程进行专业性的科学论证,以增强对工程的深入认 识和了解,保证 工程投资的可靠和可行.5.4 决策5.4.1 各立项

48、工程在充分论证的根底上,经总部主管领导可研初审后,上报总经理办公会,由总经理办公会决定上报决策委员会进行工程决策.5.4.2 各立项工程进入工程决策程序后,应向决策委员会上报详细可研报告及 项 且操作方案,并抄送开展中央.开展中央依据独立完成的审核报揭发表意 见与建议,决策委员会决定 工程投资与否.5.4.3 通过决策委员会的根据决策建议与意见进行相关法律文件签署.6. 奖惩条例：见工程拓展奖励制度7. 本卷须知：8. 附件工程审核流程图?总部工程谈判治理制度 V1.0版?1. 目的：工程谈判是房地产开发建设中非常重耍的一环.谈判活动贯穿于整个开发过程.为了标准集团谈判工作,特制定此制度.2.

49、 范围：2.1 适用范围：鹏房总部开展中央2.2 发布范围：鹏房总部开展中央3. 名词解释：3.1 谈判工作小组3.1.1 工程谈判必须成立谈判小组,谈判小组应由二名及以上成员组成,其中至少一人为经理或副经理级别及以上人员.3.1.2 每次谈判应由谈判工作小组中至少 2名工作人员共同前往.3.1.3 谈判工作小组是代表公司对外谈判的唯一代表,我方所有谈判信息必须经过工程谈判小组向对方传递,其他任何人不得私自向对方泄露谈判信 息.3.1.4 谈判工作小组应本着高效谈判的原那么,将谈判进展及时反响给相关领导.4. 责任：4.1 总部开展中央负责该制度的制定及修改5. 作业内容：5.1 谈判礼仪5.

50、1.1 谈判代表要有良好的综合素质,谈判前应整理好自己的仪容仪表,穿着 要整洁正式、庄重.具体按?员工手册?相关规定执行.5.2 谈判要求5.2.1 谈判前要确定谈判人员,与对方谈判代表的身份、职务要相当.5.2.2 谈判前应制定谈判大纲,谈判大纲应标准化,成为谈判完成的考评标准和奖惩标准.谈判大纲包括但不限于：5.2.2.1 合作方式5.2.2.2 合作条件5.2.2.3 工程操作方案5.2.2.4 双方决策程序及时间5.2.3 谈判后一定要做谈判纪要,并报相关人员备案.5.2.4 谈判结果应及时反响给上一级领导,得到领导指示后进行下一阶段工作5.2.5 经总部开展中央立项审批的 叽,方可进

51、行深入谈判.5.3 谈判工作程序5.3.1 初选阶段5.3.1.1 业初选阶段谈判工作主要内容是调查风：规划情况、现状、市政配 套、政府批准的有效文件、税收优惠政策等情况,并取回相关纸版及电 子版资料.5.3.1.2 该阶段招待饭店原那么上安排在 星级,招待费用限制在 元/餐.5.3.2 立项、可研阶段5.3.2.1 谈判小组出具?工程建议书?,报总部开展中央立项审批后,谈判小组 提出立项工程工作方案、并组织相关领导及部门召开立项 工程工作会 议,汇报立项工程工作方案及工程的谈判要点,并按会议精神与对方进 行谈判.5.3.2.2 当与合作方谈判达成一致后,谈判小组应及时完成? 工程可研报告?,

52、 可研报告要尽量详尽对 工程前期、法律、经济、合作方式、合作条件、 工程运作方案的可行性进行判断.5.3.2.3 该阶段该阶段应签订合作意向,由法律部配合完成.5.3.2.4 招待饭店原那么上安排在 星级,招待费用限制在 元/餐.5.3.3 决策阶段5.3.3.1 工程可研报告报决策委员会,审核通过后,安排谈判对等人员出面,落 实决策委员会决议.5.3.3.2 该阶段由法律部配合审计合作方财务等状况并出具书面法律意见.5.3.3.3 该阶段应签订合作协议,由法律部配合完成.5.3.3.4 该阶段饭店原那么上安排在 星级,招待费用限制在 元/餐.6. 奖惩条例：6.1 谈判中要注意廉洁奉公、遵纪

53、守法,不得接受对方人员或其他人员的贿赂或回扣,按公司相关制度给予奖惩.7. 本卷须知：7.1 谈判中要注意保守机密,不得将公司机密私自泄露给对方或无关人员,根据公司员工手册相关规定执行.7.2 该制度首先适用于总部开展中央,其他各部门及工程公司可参照.?总部工程评价系统 V1.0版?1. 目的：根据总部土地储藏治理相关制度,为科学标准地评价 更包,特制定本评价体系,提升工程评价效率、全面考虑各种因素,减少偏差增加准确性.2. 范围：2.1 适用范围：鹏房总部及所属各 工程公司2.2 发布范围：鹏房总部及所属各 工程公司3. 名词解释：3.1 专业名词：3.1.1 容积率：是指期旦规划建设用地范

54、围内全部建筑面积与规划建设用地面积 之比；3.1.2 建筑覆盖率：指口用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比；3.1.3 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比；3.1.4 建筑限高：地块内所有建筑物室外地坪到其最高点不得超过的最大高度限值；3.1.5 土地费用：指取得土地的所有费用,包括土地转让费、土地出让金、城市 根底设施配套费、契税；3.1.6 前期费用：指从取得位到取得开工许可证所发生的费用.主要包括可研、 设计勘察、交评环评等前期报建费用；3.1.7 红线外市政工程费：指从市政接口到 皿红线所发生的工程费用,包括供 电、供水、排水、煤气、热力、道路、通讯

55、等；3.1.8 红线内市政工程费：指从 工程线线到楼座所发生的工程费用、包括供电、供水、排水、煤气、热力、道路、通讯、小区景观、绿化等 ；3.1.9 工程建设费用：指楼座本身地下、地上所发生的建安费用,包括建筑工程、安装工程、装饰工程等费用；3.1.10 开发期间税费：指工程开发费问所发生的费用,包括工程招标费、质量监 督费用、工程监理费用等；3.1.11 治理费用：指工程开发过程所发生的人员工资、办公、公关等费用；3.1.12 销售费用：指型巨销售过程中所发生的市场调研、市场筹划、销售佣金等 费用；3.1.13 销售收入：指工程可销售出租面积所产生的收入,地下车库因销售的 不确定性不计入销售收入