商业项目整体规划建议报告

1、商业工程整体规划建议一、工程总体规划思路本工程的形象定位是以 “都市mall为主题,打造未来的商业 模式：shoppingmall将成为本工程总体规划的主线.随着人民生活水 平和文化素质的提升,消费购物不在仅仅为满足物质生活的需要,而是将购物视为集购物、休闲、娱乐、旅游、文化交流为一体的一种精 神享受过程,于是集多种功能于一身的规模庞大的商业物业工程一一 摩尔(mall)现代购物中央应运而生,成为都市人的生活乐园.1.1 MALL的概念SHOPPING MALL是以大型零售业为主体,集众多商店为辅 助,形成多功能商业效劳设施集合体的商业物业工程,也就是在一个大型商厦中,由一个治理机构组织协调和

2、规划, 把一系列零售商店服 务机构组织在一起,向消费者提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服 务的一站式消费中央.Shoppingmall在美国是指市区的大型购物中 心,MALL是指购物乐园.MALL具有以下三个特点：大:建筑规模大、占地面积大、经营面积大、停车场规模大；多:店铺多行业全功能多,集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、 效劳于一体；经营主题明确：根据所处地理位置、自身条件及当地零售商业开展状况确 定目标市场,然后据此定位引入相应零售商配合其市场定 位.1.2 建立具有中国特色的 MALL国内居民人均收入及消费支出持续增长,平均购置力不断增强, 商业市场正面临着向更高层次开展的市场呼唤和历史

3、契机.根据中国目前的经济状况、零售商业开展态势、未来开展规划、人们对生活质 量水平的提升,在中国开展具备优良购物环境、提供大型休闲场所及 停车场,集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化及效劳等各功能于一体的 现代购物中央的条件已逐渐成熟,MALL的出现也是中国商业业态优 化组合的必然趋势.MALL 是目前国际商业开展的最高业态,是商业史上继百货连 锁经营仓储式货仓后的第四次革命, 正迅速成为现代商业的主流. 这 种新生代的购物中央不仅满足购物需要,而且满足文化娱乐饮食等需 求,大大增加了购物中央的吸引力,延长了购物者的停留时间,这是大型商厦开展的未来方向.二、建筑风格建议2.1 大厦建筑设计建议商业物

4、业的建筑设计方案必须与工程定位和功能定位相符合, 充 分满足商铺的销售与招租的需要,并适合商家的经营活动,这是市场 对商业物业建筑设计提出的要求.对于本工程的建筑,我们建议开展商从建筑形式方面去考虑. 在 中国,传统的商业物业主要是一些临街的商铺, 这类商业物业单体建 筑规模很小,但往往会占据着传统的商业旺地,形成一定规模的商业 街,如广州的北京路、上下九商业街,南宁的民生路、兴宁路步行街.近年来,购物中央逐渐成为主流商业物业的建筑形式,类似 “shoppingmall的超大型购物中央也相继亮相我国的商业物业市场, 如广州的天河城广场、时代广场.商业物业无论以何种形式出现, 其 形体、景观及物

5、理特征在很大程度上,都要充分考虑到中国的文化背 景、消费特性和审美观,才能得到市场认同.2.2 具体建议本商厦以及步行街应视为一种整体规划本工程地处曙光中路与解放南路交界,属于规划中步行街设计的 影响范围,建议将本商厦设计融入步行街规划, 并形成独特的工程个性.裙楼建筑风格外立面以现代式及岭南特色为主建议：首层南面骑楼设计,2-4层外立面采用落地玻璃设计为 主,兼顾广告牌位设计.整体装饰风格建议将传统建筑文化与现代建筑文化融合一起,包括造型、色彩、材 料结合商场使用设计特色；各类装饰品、艺术雕刻、字画、灯具、广 告招牌、花卉统一设计制作；注重建筑物、灯光、影的夜间效果；营 造一种旅游文化与休闲

6、购物的和谐气氛.各楼层装修设计以简约为主室内装修以简约为主,强调空间和材料的搭配,表达开阔、明亮、 艺术气氛浓厚特色,表达各楼层功能经营特色,并充分将室外景观自 然过度到室内.所有商铺广告招牌、户外灯箱、吊旗、POP的设置均由商场统一 制定,力求完整统一i形象.三、环境设计建议宽敞舒适的购物环境是每个成功的购物中央所必须提供的硬件,真正吸引消费者入场的是商场内琳琅满目的商品,只有靠商场内清楚的功能分区,完善的商户组合,才能对消费者产生持久而浓厚的吸引 力,不断延续旺场的局面.仅靠花巧的建筑装修来吸引消费者,只能 是短暂的,只能长期对游客起一定的诱惑作用, 而本工程的主力核心 消费者是柳州市的常

7、住居民,屡次莅临之后就对特色装修麻木, 缺乏 新意,靠游客是完全难以支撑起本工程的日常运作.因此,敝司建议商场内部的主体硬件以简洁、 明快的建材作为装 饰,结合不同的颜色组合,将商场构筑成一个现代感强,宽敞明亮的 舒适购物环境.同时,也要考虑商场装修设置的特色和多变性及灵活性, 使商场 在既定的形象风格和特色的根底上, 能不断制造新鲜感,从而吸引不 同类型的客户,增强商场的竞争力.3.1 花的海洋利用多变的鲜花作为商场的点缀, 营造浪漫的商场气氛,一来可 以形成商场的装修特色之一,使商场更有生气如上海的巴黎春天商 城；二来容易以不同类型的鲜花配合不同的节日,配合不同的功能 区,配合不同的商家进

8、行促销推广.例如,在春节用桃花、水仙,在 情人节期间用玫瑰花,在母亲节期间用康乃馨,将人的购物情绪融入喜庆节日的无限欢欣当中,激发其购物冲动,充分将浪漫的主题 发挥出来,使之与休闲、购物相结合,使消费者能充分感受到本商场 独有的购物乐趣,从而赢得更多,更稳定的消费群.3.2 动态园林休闲区同时,建议在商场的广场、小广场及走道等位置,设置小型假山 瀑布和1-2棵棕榴树加以点缀,并规划成休闲区.除了可增强商场的 动感和生机外,还可创造一个更悠闲、舒适的购物环境.3.3 音乐无限音乐是永恒的主题,根据不同的商品区域播放不同的背景音乐, 对调动消费者的购物情绪有极大的作用,还可调节商场的购物气氛. 既

9、可成为商场可变的活动特色,又可增强商场的购物气氛和档次, 使 消费者更加乐而忘返.3.4 艺术之都另外,建议在商场的恰当部位,安放油画和小型艺术雕塑,以增 强商场的艺术气氛和档次；使之与鲜花、瀑布、音乐相融相衬,构筑 一个典雅、舒适的现代购物商城.四、设施配套建议工程配套包括设备设施的硬件配套和商场的软件配套, 硬件配套 是本工程的重要支持点,是继地段因素之后,在产品的可感性方面能 直接让目标客户感知的内容.4.1 商用工程的主要配套工程大型商厦专业市场硬件配套载客电梯、载货电梯、手扶电梯、 停布场、中央空调、智能化保安 系统、消防系统、电子商务平台、 电子通讯系统、仓储空间等载货电梯、大型物

10、流停车场、智能 化保安系统、消防系统、电子商务 平台、电子通讯系统、大型仓库、 大型计量工具等软件配套物业治理、商业治理、配送中央、 租赁效劳中央等物业治理、商业治理、运输治理、 商务效劳、组织行业协会商会等4.2 规划配套设施的原那么建议配套设施并不是越多越好,过多配套只会造成开发本钱上升、经 营本钱上升,导致售价上升、租金上升；配套缺乏显然缺乏以支持商 场的营运.建议开展商在规划配套设施时,认真考虑以下要求：适度性原那么各种类型商用物业对于配套设施的要求也不同, 设施的配套应符 合商场档次水平,每一个类型的工程要配套与之相适合的设备设施.实用性原那么设施配套要遵循适用、适量原那么,预防无谓

11、的浪费,专业市场除 了需要考虑人流之外,更多的还是要考虑物流需要的配套.超前性原那么要使商场经营能够持续兴旺,并在一段时期内保持市场的竞争水 平,设施配套必须具有超前意识,开展商应对未来几年商用物业市场 的开展趋势作出准确的预测,制定适当的超前策略.4.3 具体配套建议增设电子商务平台电子商务是未来商业贸易的重要形式之一, 电子商务活动的进行 有赖于电子商务平台的建设.将电子商务平台的建设作为商场配套的 重要局部,可把它作为工程的重要卖点,非常有利于商铺的销售与招 商.五、商铺间隔建议在商用物业的规划过程中,商铺间隔是整体规划的一个重要步骤,商铺间隔的合理与否在很大程度上影响到商铺的销售进度,

12、也会影响到物业自身的经营和治理.商铺如何间隔须从市场的需求出发,从开发到配套都严格遵循市场开展的态势,站在商家、经营者和治理者的角度考虑问题,力求能够使商场商铺的间隔更加适合市场的需求,适合各种商家开展经营活动和其他的商务活动, 这样所开发出来 的物业才会适销对路.5.1大、小商铺间隔的比照分析优势缺乏小商铺间隔1 .商铺销售总价降低, 能适应更多投资者购 买,加快销售进度, 迅速回笼开发资金.2 .商铺小租值低,便于 小冏户招商.1 .业主太多,业主的经 营主导性、随意性过 大,治理机构难以统 一招商、统一治理, 难以主导商场经营状 况.2 .商铺分散,难以引进 大型商家或知名商户 驻场经营

13、,商场以散 户经营为主,对消费 者缺乏吸引力.3 .小商场用家以个体户 为主,商场整体档次 降低.大商铺间隔1 .适合大型商户要求, 便于引进主力店.2 .便于统一治理.3 .大冏场大流通格局, 商场档次较局.1 .投资门槛增高,阻碍 了销售进度.2 .商铺大,租金额那么高, 中小商户进驻经营成 本那么大,招商后难度.进行商铺间隔必须以商铺的功能作为导向, 在不改变整体功能的 前提下,充分考虑商家的需要,使间隔出来的商铺适应主力商户的需 求,适应客流流向,并规划出一定的公共空间,以满足商场持续开展 的需要.适应主力商户主力商户是大型商用物业重要的支撑力量, 几乎每一个大型的商 用物业都会选择主

14、力商户进驻,天河城广场有天贸南大百货、吉之岛, 中华广场有中华百货、吉之岛.但是,并不是所有商场都能够适合大 型商家的进驻,这不仅是由于大型商家对地段、人流、经营面积的要 求十分高,而且对商场的经营格局、功能分区、硬件配套设施要求极 为严格,一些国际知名的大型商家选择经营场所的要求近乎苛刻.大型商家选址的困难,反映出商业的传统经营模式与国际大商业 的经营理念存在着差距.无论如何,作为商用物业的开展商,在开发 工程的时候不仅要选择适合的地段和符合市场开展趋势的市场定位, 更要注重商铺规划格局的设置,适应主力商户的使用要求,从根本上 满足主力商户长远经营开展需要,为主力商户进驻经营并带动整个商 场

15、的兴旺奠定必要的根底.适应人流流向从整体上对商场的顾客流向作系统的规划, 以便在商场投入使用后能够合理的引导客户流向,延长消费者在商场内的停留时间, 以增加他们购物的时机,形成商场一派兴旺的景象.商场的客流导向设计不仅仅解决商场内部的人流交通与疏散问题,它更为注重的是商场内部人流与外部街区人流的沟通关系,商场平面或立体人流自然顺畅与平均分配关系. 设计来往的客流导向系统 根本的目的就是最大限度地预防商场内出现盲区和死角,并考虑顾客在商场内浏览商品和购物时的感受,为消费者营造一个自然、舒适、 轻松的购物环境.5.3商铺间隔具体建议:楼层功能定位商铺间隔层高建议B2地下停车场、冏 场设备层B1大型

16、超巾5米F1名店广场局部米用落地玻璃围敝, 独立式冏铺设计10-30 m2 ( 35%), 30-60 m2 ( 50%), 60 nf 以上(15%)4米F2流行总站局部采用敞开式、独立式 组合为主5-8 m2 (35%), 8-10 m2 (50%), 10-20 m2 (15%)4米F3运动营局部敞开式设计10-20 m2 ( 25%), 30-40 m2 ( 35%), 20-30 m2 (40%)4米F4美食广场局部围合式设计为主300-500 m2 (20%), 500-800 m2 (20%), 800 m2 以上(60%)4米F5空中停车场注:考虑大型超市的仓储功能,建议开展商

17、预留一定空间,B1层高 能保持在5米左右楼层目标经营商户主力商户比例散户比例B1好又多、吉之岛100%F1名店区Lee、bossini > adidas > HANGTEN、G2000、U2、 APPLE SHOP、禾1来时装、 耐克、Baleno、百图、曼 奴、康妮雅、猛龙、真菲、 美丽宝、奥斯曼、马斯图、 麦当劳、肯德基、史路比、 必胜客、屈臣氏等.70-90%10-30%F2流行总站区流行前线、状兀坊商户, 日韩时尚用品商户,IT音 像制品商户20%80%F3运动营区ADIDAS 、 ASICS、 REEBUK、RUMA、曼奴、 力康、德尔惠、兰狮、艾 仕威70%30%F4美

18、食广场区中四美食泰国菜、韩国 菜、日本菜、中西餐等 或“老字号大中型酒家金龙寨、老成都、小肥 羊、金大陆等100%六、物业治理/商业治理建议商场开业后能否逐渐旺场,不断吸引消费人流,很大程度取决于 治理职能的施行状况.物业治理和商业治理虽然都属于售后效劳范 畴,但在营销的角度上看,二者都是商铺推广的重要构成,对商铺投 资者的购置决策有举足轻重的作用,因此,商场治理要在工程前期策 划时就提前介入,让投资者可以感觉到,开展商将尽可能满足商户经 营活动的合理要求,保证商铺得到保值和增值.6.1 物业治理提前介入的工作就工程楼宇结构设计设备配置和功能分布提出建议拟定治理工程、效劳内容参与工程监理参与设

19、备购置参与工程验收拟定治理文本拟定治理公司财务预算确定治理费用标准6.2 商业治理提前介入的工作制定商场开业方案制定招商政策制定商场租金方案确定商户结构组成制定商场推广活动方案制定治理机构架构拟定治理文本确定治理费用、宣传费用标准七、商场其他规划建议7.1 人流引导地下车库人流：车库治理处设在垂直电梯旁,方便驾车人士停车后顺利进入商 场.地面人流引入：商场的出入口不宜过多,预防消费人群过早流失.主入口设在显 眼位置而且门面要够宽敞是商场入口的必要条件, 以方便从人流最旺 的路段直接引入人流.7.2 交通组织垂直交通组织：标准层的手扶电梯设在中庭外围,令到搭乘手扶电梯的人流外露 于中庭,显示一种

20、人流旺盛的场面；另外,手扶电梯的朝向对消费者 的流动应具有一定的指引作用,引导消费者均匀分布于场内,到达利 用一台手扶电梯就带活一个功能区的目的.针对商厦3层娱乐功能、4层餐饮、娱乐功能,建议增设3部室 外垂直观光梯,增强观光价值、缩短上下时间,并考虑经营时间错开 因素.平面交通组织:对于人流的引导及输送,务必要形成一个循环的布局,预防出现 死角位.另外要注意的是货物的平层输送.7.3 物流输送仓库的预留不同行业经营者对仓库存在不同的需求情况,利用较高楼层或商 场偏僻位预留作仓库,可以解除商家的局部担忧.货梯的设置商场内设置货梯是必不可少的,但必须货梯的位置,使货梯出口 到商场各个铺位有一个适

21、中的距离,货梯尽可能设在功能区的中段.运输通路通入地下车库的车道应设计成单向行驶, 从一边进,从另一边出, 车辆不走回头路.卸货位地下车库应预留一定的卸货位,并且尽可能将干货和湿货的卸货 区分开,并且卸货区应接近商场货梯.另外,户外露天亦应留有卸货位,以方便大型运输车辆的停放及卸货7.4 辅助性效劳设施休闲区休闲区设置的目的是缓解消费者购物时的劳累感, 延长其在商场 的逗留时间.一般设在中庭旁宽阔的通道或设备房旁.餐厅、美食广场等同样也起到休闲区的作用.洗手间一般逛商场的消费者以女士居多,并且女性使用洗手间的平均时 间较长,所以在设计洗手间时,应该将女性局部面积适当增大.商场每层之间都应设有洗

22、手间,最低限度每隔一层要有,并且导 向指示标识一定要清楚明确.公用 卡式 虽然现时手提 的普及率很高,但局部消费者以学生为主仍需要使用公用 作为对外的联络工具, 让她们在需要使用 时 仍能留在商场内,消除某些导致消费者离场的因素.自助式售货机、柜员机自助式售货机既能为消费者提供方便, 又能增加卖场气氛,主要设置在公共通道上；柜员机同样能为现金缺乏的消费者提供方便.八、住宅局部规划建议8.1 指导原那么重视商务办公区的公寓投资需求人民广场的改建规划将城中区的功能划分为三大区：大型商业购物区、商务办公区、文化中央区.广场改造主要由公益性工程和房地 产开发两大类型构成,房地产开发主要有东、西、南、北

23、四座商务群 楼及两幢二层商场,总建筑面积约 15万itf.附：人民广场房地产开发资料表厅P工程名称占地卸积,建设内谷及规模1东商务楼群3804商业综合大楼,主体18层,裙楼4层, 地上建筑面积32400 m2,地下1层建筑 面积 3204 m22层商场1座,建筑面积1200褶占 地 600 m22西商务楼群4408商业综合大楼,主体18层,裙楼4层, 地上建筑面积45400 m2,地下1层建筑 面积 3808 m22层商场1座,建筑面积1200褶占 地 600 m23北商务楼2240主体14层,地上建筑面积21252 m2,地 下1层建筑面积2240 m24南商务楼9492主体30层,地上建筑

24、面积58469 m2,地 下1层建筑面积9492 m2资料来源：人民广场改建规划资料,新浪网柳州城中区信息商务办公区的规划将激发该区的住房需求, 实用、总价低的公寓 消费将会激发投资需求.重视回迁因素导致的住房需求本工程有7003.9 itf的住宅回迁需求,其资料如下显示:卸积itf套数比例10 2072.620 3020.830 4062.340 50103.850 60176.560 809335.480 909536.190以上3312.5合计263100据上表显示,本工程的住宅回迁面积集中在 60-90 itf之间,占 71.5%.重视住宅局部的配套要求本工程占地10400 m限高80

25、米,为商住一体设计；位处柳州 五星商业旺地,南面望江,拥有景观优势,具备营造柳州市标志性建 筑的开发条件.建议：开展商利用5层天面设计为空中花园、运动会所,同时利用塔楼与裙楼的设备转换层作住客会所, 以提升工程档次、提升商品房价格,同时满足工程在住宅局部配套缺乏的需求.重视目标客户群的购房要求据合富辉煌公司市场调研及销售经验显示：柳州市中等收入和中青年作为购房和欲购房的人数比例最高.这些情况说明：最具吸引力的细分市场是集中在高收入和中青年这两组共 4个细分市场上.柳州市最具吸引力的房地产细分市场年龄2000 3000 元/ 月3000元以上/月青年35岁以下年轻中等收入年轻高收入中年3555岁中年中等收入