房地产开发与经营与管理考前辅导(三)

1、13房地产投资的形式与利弊131房地产投资的形式房地产投资分为直接投资和间接投资两类。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚；置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。间接房地产投资的具体投资形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托公司（REITs）的股份或房地产抵押支持证券（MB

2、S）等。132房地产直接投资1321房地产开发投资所谓房地产开发投资，是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。1322房地产置业投资房地产置业投资，是指面向现有运行中的房地产资产，以获取物业所有权或使用

3、权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）。房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。例如，某公司以300万元投资购买了一个250m2的写字楼单位，并将其中的100m2用做该公司的办公室，将另外150m2租给另外一个单位使用，每年扣除维修管理费用后的净租金收入是50万元。经过l0年之后，该公司为了财务安排方面的需要，将

4、拥有的250m2写字楼全部转售出去，扣除销售税费后的净转售收入为450万元。可以看出，该公司的置业投资，同时达到了自用（消费）、获取经常性收益、投资保值和增值等几个方面的目的。133房地产间接投资1331房地产企业债券和股票投资为了降低融资成本，越来越多的大型房地产投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。例如，北京首都创业集团1999年5月28日成功发行了5亿元期限为3年、年利率为54的企业债券，用于阳春光华、盛世家园等6个优质普通住宅项目的开发，不仅解决了开发项目资金短缺的问题，也为投资者提供了一个很好的间接投资房地产的机会；北京天鸿宝业、深圳金地、华润北京置地等则通过公司上

5、市，解决了房地产开发所需的资本金投人问题。债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。1332投资于房地产投资信托公司房地产投资信托公司(REITs),是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。REITs的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经理管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。投资者将资金投入REITs有很多优越性：第一，收益相对稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；第二，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份

6、转换为现金，因为REITs股份可在主要的证券交易所交易,这就使得买卖房地产投资信托基金的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。REITs选择投资的领域非常广泛，具投资涉及到许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经理管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而房地产投资信托公司的股票，成了千百万个人投资者以及大型机构投资者(包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等)间接投资房地产的重要工具。中国房地产市场的发展急需拓展房地产直接融资渠道，以摆脱过分依赖商业银行间接融资的

7、局面。而REITs作为一种创新的房地产金融工具，已经出现了若干雏形。预计随着中国相关法律制度的完善，REITs很快将成为中国投资者现实的投资工具。Page1333购买住房抵押支持证券住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，现已成为美国、加拿大等发达资本主义国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段，新兴国家和地区如泰国、韩国、马来西亚、香港等也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房地产间接投资工具。随着中国住房市场住房金融服务的迅速发展，在中国推行住房抵押贷款证券化的条件已日趋成熟，作为大众投资工具的住房抵押支持证券，不久将出现在中国的投资市场上。所谓住房抵押贷款证券

8、化，就是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者，也就成为房地产间接投资者。主要做法是：银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(SPC),由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资的收益。134房地产投资的利弊1341房地产投资之利在介绍房地产的特性时，我们实际上已经间接地介绍了房地产投资的一

9、些优点，包括自然寿命周期长、易于满足使用者不断变化的需要、能从公共设施的改善和投资中获取利益等。这里我们再介绍房地产投资的其他一些优点。(1)相对较高的收益水平房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到20的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率甚至会超过100%。房地产置业投资中，在持有期内获得每年15%20%的股本收益率也是很平常的事。这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是相对较高的。(2)能够得到税收方面的好处置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净经营收入为基数以固定税率征收的。从会计的角度来说，建筑物随着

10、其楼龄的增长，每年的收益能力都在下降，所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。这就使建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高得多，致使置业投资者账面上的净经营收益减少，相应地也就减少了投资者的纳税支出。从另外一个角度来说，即使某项置业投资的净经营收益为负值，投资者不能享受到置业投资税收上的好处，但只要物业的经营收入能支付该项置业投资的经营费用和抵押贷款利息，投资者就没有遭受太大的损失。相反投资者却能以置业投资的亏损来充抵其他投资的净经营收入，从而在总体上获得减少交纳所得税的好处。因为置业投资往往仅是投资者众多投资项目或经营内容中的一种，所以置业投资有时可以起到蓄水池的作用。从城镇居民购买自住住宅的政策来看，这种投资往往能享受政府提供的税收优惠。(3)易