浅谈房地产的发展趋势

1、浅谈房地产企业的发展趋势曾几何时，房地产被认为是一种粗放型的、低技术含量的、资金密集型的产业。在人们的印象中，似乎看来，你可以不懂设计，你可以不懂工程，你可以不懂营销，什么都不需要懂，只要你有钱，甚至钱都不需要，只要有“关系”，你就可以做房地产。2004年以来的这一大波行情，成就了房地产这个行业，也成就了很多开发企业。在最疯狂的时候，只要你能拿到地，你就能赚钱，唯一的差别就是由于买地价格有高有低而造成的赚多赚少的问题。去深究房地产行业的利润率究竟是百分之多少其实没有太大的必要。一个可以参考的背景指标是，国内工业行业的平均利润率为6%。理论上说，只要房地产业的利润率大于6%，就已经足够吸引跨行业

2、的资本流动了。毕竟，生产要素向着回报率更高的行业流动，这是市场经济的基本规律。于是，在这波大行情中，我们见证了做IT的来搞房地产，做化工的来搞房地产，做煤炭的来搞房地产，做服装的也来搞房地产曾经有段时间，也许每个行业的人都想来做房地产。大浪淘沙。在政府强力调控下，胶着了1年多的房地产市场终于从今年年初开始全线走低，不管中国的房地产市场曾经是否真的是“过热”，至少从今年开始，房地产市场开始了真正的降温。统计显示，2012年1月至4月全国房地产开发投资增速自2010年1月来首次落后于全社会固定资产投资增速。这说明：房地产投资对国民经济的拉动作用正在明显地减弱。对房地产开发企业来说，这显然不是一个好

3、事。尤其是对于前几年大举拿地、高价拿地，准备按照前几年的趋势大干一场的开发商来说，这确实是一种煎熬。一个典型的案例就是浙江绿城。起家浙江而蜚声国内的绿城集团，在去年底和今年初，一度传出了破产传闻。绿城所爆出的关键问题还是一个资金链的问题。绿城掌门宋卫平如是说道：“2008年、2009年，我们买地时，没人说要调控，等我们买了三四百亿的地，政策出来，说要限购了，这是不讲信用嘛。”这没有办法，虽然市场有其客观的运行规律，但政策的作用还是很大的。宋卫平在访谈中说道：“我们并没有做错什么事，只是为改革开放以来先富起来的那部分人用心造房子。如果没有调控，我们公司的境遇不会是现在这样。我们改变不了大环境，所

4、以只能去适应。”笔者相信，全国抱怨调控的开发商不会只有绿城一家。任何一笔投资都有风险。在股市6000点的时候，还有很多人在看一万点。从2009年至2010年间绿城投资300多亿拿地，但现在，这些项目已经处理了三分之一。“在我们内部叫卖儿卖女。这个过程非常惨痛。因此现在回过头来看，我们过去还是不够聪明。” 绿城以往多开发高档住宅，所面对和服务的一直是先富裕起来的人群，而这部分人，正是限购令的调控对象。“很受伤”的绿城，通过卖项目和促销回笼资金。目前绿城虽已初步度过了最艰难的阶段，但却元气大伤。虽然绿城的资产负债率已由去年年末的148%下降至93%左右，但其资产规模因为卖项目，已经从原先的超过千亿

5、元缩减到600多亿元，缩减了近一半。谈到未来，宋卫平说绿城坚决不再买地了，而未来将投5至10亿种庄稼。由于误判形势而大举拿地，绿城为其激进付出了沉重的代价，这是全国的房地产开发企业值得认真研究和学习的案例。相对于绿城，业内另一个巨头万科，则显得理性得多。早在本轮调控伊始，万科就抛出了“过冬论”，引起业界对其是否对调控过度反应的质疑。今年9月初，万科新掌门郁亮表示：这个冬天是长期的，不要存在侥幸心理。对万科而言，在“冬天”要积极锻炼身体，不然会被“冻死”。锻炼身体首先要有钱，把钱放在身上就能御寒，这是长期的任务。根据人民日报的说法，从管理层的态度看，未来经济发展不打算靠房地产来拉动。从这一点看，

6、万科对后市严峻性的谨慎判断是不无道理的。在郁亮看来，房地产行业已经不再是支柱产业，更应该是一个配套产业，这样定位更为准确。未来城市发展更新升级，房地产行业应为城市发展、社会经济发展做配套。“房地产行业的上半场过于辉煌。”郁亮认为，房地产过去那种好日子一去不复返，未来楼市调控将会长期化。针对很多房企开始向着养老地产、旅游地产等方向发展，在郁亮看来，都是在“冬天”里寻找一点乐趣的表现。简单概括一下，万科过冬有如下四招：“现金为王”、“产品刚需化”、 “走出去”、“适度拿地”。万科近期在全国高调拿地，其实是其维持正常土地储备的反应。毕竟，要企业可持续发展，得保证有可持续的土地储备供给项目开发使用。事

7、实上，很多开发商总是喜欢赋予房地产开发其他一些东西，比如谈文化、谈理念，等等。但房子就是房子，不管是自用还是出租，最终是要拿来住人的。赋予房地产居住以外的更多东西，自然可以增加住房的附加值，但对投入来讲，往往意味着成本的增加。如果所赋予住房的附加值不能获得消费者的认可，即让消费者爽快的为这些附加值买单，则对产出来讲，就不能获得超出市场上普通产品的回报。那么，增加的成本不能转化为增加的售价，其结果只能是降低了自己的利润率。市场环境好的时候，务虚无伤大雅，只要能打动消费者就行。但一旦市场环境变得严峻，则多余的动作就意味着多余的成本，而成本优势才是能在艰难环境中活下去的根本。当前中国的贫富差距状况已

8、经相当严峻。根据最新的调研成果显示，目前国内10%的家庭拥有着近85%的家庭财富。而这部分拥有超强购买力的群体目前已经基本退出了市场。虽然从整体来看，市场的长期主体是改善和投资性需求。但受到限购令的影响，当前的市场主体暂时只能为刚需。和刚需谈过多的生活理念和营销概念其用处可能会非常有限。你和他倡导打高尔夫、喝红酒、开派对的生活方式，还不如来点实际的，就谈性价比，谈赠送面积，谈优惠的点子。简单动作，无需过多的花架子。除了对房地产企业之间理想主义与务实精神的讨论，据笔者观察，房地产市场上的大企业与小企业，以及专业公司和项目公司的对比也是非常有意思的。先看大企业与小企业，他们的区别不仅仅是规模。大企

9、业往往拥有更长的生命周期，也会有更长的视界，所以其考虑问题不是按照一个项目、一个项目来的，而是立足数年甚至数十年的优化（经济学上专门有个研究工具叫做动态优化）。因此，大企业往往需要维持较稳定的土地储备、开工项目、现金等的配置，而小企业的资产组合则往往更具波动性。因而，大企业是不会因为当前行情不好就完全不拿地的，他们需要维持一个合理的土地储备的库存水平。而且，拿地本来就是一个周期性很强的活儿，行情胶着的时候不储备点地，难道又等到行情火爆了再高价去抢？近期全国土地市场的回暖，这可以提供一种解释。再来看专业公司和项目公司，他们主要体现了一个长期和短期的区别。专业公司长期扎根行业，往往各项成本都能做得

10、低于行业平均水平，这体现了经济学上的“学习曲线”。因而其抗风险能力更强，也能够承受短期的亏损。项目公司往往都是抱着“干一票就走”的心态来的，因而其成本不低，抗风险能力也弱，因而会出现时而进入时而退出行业的现象。其实，观察项目公司的多少，往往也能辅助判断这个行业的成熟程度。如果市场上的项目公司很多，特别很多还是外来行业的资本进入房地产业的结果，则表明这个市场利润率高且不规范。如果市场不好，则项目公司的数量会逐步减少，最后只有最专业的公司才能生存下来。此外，在这个复杂的房地产市场中，还有不少很有特色的企业。比如，“金主”类型的九龙仓，近期不断加仓内地房企的股份，体现了其对内地房地产市场的长期看好。另外，把房子当作艺术品修的星河湾，也值得研究。特别是在当前市场环境下，其产品的销量，有待观察。另外更多的企业当前最关注的核心问题，除了销售回款，可能就是融资了。近日，金地宣布拟二度赴港买壳16.54亿港元控股星狮地产，这是继万科收购香港上市公司南联地产、中粮集团旗下的中粮香港收购在港上市的侨福企业，又一家地产龙头跨入香港资本市场，希望通过收购控股香港上市房企曲线拓宽融资通道。不论如何，像几年前那样，随便拿块地就能赚大钱的时代可能真的