罗平县龙门街商业项目前期研讨

1、罗平县龙门街商业项目前期探讨2022年1月17日前言前言 通过营销阶段销售节点控制、产品的把控和市场细分的原则，已以下两点为反思实现本项目的价值最大化和快速销售的目标。面积控制总价控制地块限制二、三层价值基于此提出本司对于该项目的看法和见解1.2.解读罗平解读罗平 罗平县位于云南省东部，滇、桂、黔三省(区)结合部，素有“鸡鸣三省”之称。罗平县是进出云南的东大门，境内地势西北高，东南低，气候温和，冬无严寒、夏无酷暑。罗平县愿景愿景 面对罗平特殊的地域属性,面对县委对本项目的重视,面队罗平父老乡亲对本项目的殷切期望,作为开发商,肩负重任的同时,也必须打造好本项目,使之成为罗平的标志性项目.实现开发

2、商的名利双收。 借势借势利用罗平强大的旅游资源利用罗平强大的旅游资源项目探讨项目探讨取势取势利用政府文化资源夯实项目自身利用政府文化资源夯实项目自身造势造势强调旅游强调旅游、商业商业、文化的综合属性为项目加码、文化的综合属性为项目加码项目属性项目属性以旅游文化为主题的商业地产以旅游文化为主题的商业地产旅游文化旅游文化地产为宣传地产为宣传导向导向商业地产商业地产运行模式运行模式操作操作获得形象获得形象和收益的和收益的“双赢双赢”旅游文化旅游文化1、以发展旅游文化产业为名，对外宣传扩大知名度。2、符合当地重点发展方向的契机，得到当地政府的大力支持。商业地产商业地产1、扩大客户人群，借助旅游文化吸引

3、投资客的加入，促进整体销售进程。2、商业地产模式，合理的产品定位，有节奏的销售步骤，具有创意的销售方式。收益收益1、新形式的产品，深度挖掘项目的潜在盈利点，获得超额的利润。2、良好的商业运营，商业价值的不断升值，提高企业的影响力和号召力。如何深度挖掘该项的潜在盈利点？如何深度挖掘该项的潜在盈利点？通过挖掘地块的深度价值，寻找潜在的盈利点。1，通过对市场的分析，找出地块的属性，通过商业价值和住宅价值的盈利比对，获得最适合的产品属性；2，对于商业的最大化原则，提升地块的潜在盈利。3，充分利用开发商的资源优势，对于文化资源进行合理整合。思路思路市场环境市场环境区域解析区域解析如何达到如何达到产品定位

4、产品定位思路思路市场环境市场环境区域解析区域解析如何达到如何达到产品定位产品定位罗平县房地产市场罗平县房地产市场罗平房地产概述罗平房地产概述 罗平县目前房地产市场发展为起步阶段，城市商业繁华区域，主要集中在主要街和路上，并且均以底商为主，缺乏具有规模商业体。对于商业人流组织动线、产品形态、商业业态定位等，缺乏新意商业成熟度底，挖掘商业价值较少。整体来说，对于目前罗平的房地产发展成熟度较低，开发水准不高的局面。罗平商业市场罗平商业市场罗平商业市场罗平商业市场豪洋时代广场周边聚集了众多大型居住区以及农贸市场、大型超市等众多项目，是罗平的繁华核心。行政中心：豪洋时代广场斜对面即为罗平县政府大楼，同时

5、罗平县派出所、土管局、税务局等多个政府机关也聚集在本案周围，出行、办事极为便利。城市中心：城市中心区历来是经济的重点，县政府所在地更为罗平的核心区块，而本案正好处于城市“龙头”位置，必将成为罗平未来经济发展的重心腹地。销售模式：13号楼为商场型独立旺铺与大型购物中心，商铺面积小至20余平方米，大至数百平方米，豪洋时代广场采取“按需现场分割“的方式进行销售，适合不同置业者的需要，灵活选择，自由分割。罗平商业市场罗平商业市场罗平商业市场罗平商业市场安兴商业广场安兴商业广场 安兴商业广场位于罗平县振兴街中段，周边商业较为项目集中，新建成的商业体。该项目整体商业入住率较低，仅在一层有部分商铺入住，在二

6、、三层基本没有商户的进入，对于该商业的二、三层的价值较低。罗平商业市场罗平商业市场罗平商业市场罗平商业市场创富时代 该项目位于罗平县振兴街，处于商业繁华地段，2008年投资建设的商业，目前还在销售阶段。整体看该项目设计，在人流组织动线和商铺产品形式均优于以上两个项目，通过步行街将人流引入中央的广场，对于商业内部的人流的进入起到良好的作用，并且设计二层平台的设计，对于商业的二层价值得以发挥，中央的景观成为亮点。 对于该项目也存在这一些问题，如在该项目的二、三层实际利用率过低的显现，人流动线过于单一，逛街的情趣性较低。罗平商业市场罗平商业市场罗平商业市场罗平商业市场罗平商业销售价格和租金水平罗平商

7、业销售价格和租金水平项目名称住宅价格（元/）商铺均价（元/）商铺租金(元/月)振兴街临街商铺-18000-22000100-140豪洋时代广120安兴商业广120创富时代-6000-20000项目入口：100-64；主街内侧：83赠送二、三层使用；内 街：52-55佰利影视商业广场-一层临街100-140；一层62.5；二层36-38美仑旭城1850未售-罗平商业销售模式罗平商业销售模式目前罗平的销售模式销售模式形式选择商铺划分不可分割独立一、二、三层式商铺分割成小区域的商铺售卖形式整体销售商铺产权出租商铺获得收益产品宣传产品介绍进行销售宣传

8、渠道广告牌，楼书具有影响力的宣传活动，揭牌奠基仪式等广告牌、楼书、电话、媒体、短信复合式渠道罗平商业出现的问题罗平商业出现的问题罗平县商业目前的出现的问题，总结为以下几点：商业规划水平低,动线不清商业经营与管理混乱对物业未形成良好的业态规划销售模式单一,未能释放高层商业价值回报与销售价格不统一市场小结市场小结1、市场属于起步阶段,对专业的地产运作有良好的空间。5、商业的铺面的划分不灵活，缺乏铺面的组合性。2、商业地产在当地的消费者认同度高。3、销售与后期运营脱节,后期回报低。4、商业形式较为单一，联排式商业一层的商业价值较高，然而二、三层的商业价值和价格难以实现。思路思路市场环境市场环境区域解

9、析区域解析如何达到如何达到产品定位产品定位区域解析区域解析本项目位于罗平县城老城区繁华商业地带，项目临街面的入口距离云贵路约有50米的距离，交通区域较为便利。项目周边商业配套完善，整体商业成熟度较高，距离商业汇集区的振兴路约有300米的距离。项目周边具有有一所中学和一所高中的重要资源，对于本项目的消费客群具有较强的拉动。罗平三中罗平二中客运站本案振振 云云 兴兴 街街贵贵 路路 云云 贵贵 路路 地块分析地块分析优势项目处于老城区繁华地段“国际油菜花旅游节”举办地项目的距离云贵路路约50米的距离。劣势项目临街面较小，纵向较长。周边缺乏集中式商业。周边环境以居民自建房为主，商业氛围较差。项目的入

10、口以及昭示面较小北龙门街云贵路项目四至项目四至SWOT分析分析SO基地指向：发挥优势利用机会基地指向：发挥优势利用机会优势（优势（Strengths）ST基地指向：发挥优势战胜威胁基地指向：发挥优势战胜威胁 放大城市中心地段优势和政府紧密沟通，使项目快速运作深化宣传此片区的利好，争取更多的地缘客户老城区，繁华地段；依托文化、旅游正要资源，其他项目所不具有；周边配套的完善和便利；提高项目自身品质，建立客户信心项目适合快速操作，尽量快和多的进行现金回笼细分市场，准确定位，合理定价规避潜在威胁。机会（机会（Opportunities）核心策略（核心策略（Strategy）威胁（威胁（Threats）

11、罗平县重点改造项目；政府的支持可使项目相对快速的进入市场进行销售；油菜花节对于该区域商业氛围的带动；科学规划、准确定位、产品创新；准确细分市场、差异化竞争、巧妙借势；充分利用片区已经形成的有利因素；依托罗平旅游文化背景2009年的市场环境不明，英杰认为不乐观；佰利影视商业广场今年进入市场，只租不售，与该项目销售进行竞争；WO基地指向：借助机会克服劣势基地指向：借助机会克服劣势劣势（劣势（Weaknesses）WT基地指向：克服劣势避开威胁基地指向：克服劣势避开威胁抢占城市改造先机；快速进入市场，快打快销，快速解决战斗；利用人们对片区的认知，加上形象包装使区域形象焕然一新入口位于龙门街辅道上，回

12、迁占据入口处；地块临街面较窄，纵身较长，不利于商业；项目周边环境形象不佳；科学规划、合理设计产品差异化竞争，避开竞争威胁产品创新，提高产品竞争力。适时推出市场，避开阵地战项目方向项目方向处于城市中心繁华地带，有利于商业的开发；项目地举办“国际油菜花节”对周边商业氛围的具有带动作用；背靠罗平初中和高中具有得天独厚的文化氛围，稳定的人流量；本项目占地较小，发展商业需要充分挖掘上层部分价值，才能获取相应的回报；借旅游文化之势，大力发展商业，实现快速销售；地块及规划条件较难实现大型商业，但联排型商业上层商业价值较低不利于市场竞争和提升售价；特色差异化商业，回廊休闲步行街较为复合本项目气特色差异化商业，

13、回廊休闲步行街较为复合本项目气质质思路思路市场环境市场环境区域解析区域解析如何达到如何达到产品定位产品定位产品定位产品定位回廊式商业街回廊式商业街 回廊式商业是将二、三层商铺价值最大化的一种体现，通过回廊式的设计，淡化一层和二、三层的概念，使得整体商业价值达到最大。该设计打破以往商铺设计的概念，通过蜿蜒的走廊、天井、连廊等这些元素，将商铺的通透性、铺面的临街性做到最大化，将商铺小面积分割灵活拆分，便于销售，这种商业形式在各大城市均有出现。上海玫瑰坊商业街昆明走廊上海玫瑰坊商业街上海玫瑰坊商业街缓坡设计，淡化消费者上楼抵触情绪，不知不觉中上了二、三楼转变转变淡化一、二、三楼的概念，间间临街铺面，

14、价值做到最大化。上海玫瑰坊商业街上海玫瑰坊商业街二层变成一层沿街的商铺转变转变提高二层商铺的价值，通过走廊的盘旋，淡化上楼的概念。上海玫瑰坊商业街上海玫瑰坊商业街通过连廊通道，便于交通路线的组织，丰富人流动线，增加逛街的情趣。转变转变利用地形的高低落差丰富商业形式，降低建造成本。上海玫瑰坊商业街上海玫瑰坊商业街通过中心天井的采光，增加室内的光线，使得商铺变得更加通透。转变转变通过天井的使用，促进空气流动环保节能，增加逛街的情趣。上海玫瑰坊商业街上海玫瑰坊商业街屋顶以及内街的绿化，营造和谐绿色的空间。转变转变绿色环境的改善，营造良好的休闲购物环境。回廊商铺小结回廊商铺小结回廊式商铺的优点提升二、

15、三层的商业价值淡化二、三层的概念，降低“上楼”的抵触心理利用落差形成交错路线，便于组织良好的人流动线营造良好的商业氛围，独处于商业降低周边环境的影响小商铺分割，灵活组合降低购买门槛本项目与回廊式商铺的契合度本项目与回廊式商铺的契合度本案提升二、三层的商业价值淡化二、三层的概念，降低“上楼”的抵触心理利用高低落差组织良好的人流动线营造良好的商业氛围，降低周边环境的影响小商铺分割，灵活组合降低购买门槛挖掘项目潜在盈利点项目地块较小项目周边环境不佳项目地块东高西低项目要求回款迅速回廊式商铺的优势回廊式商业与本部项目情况较为契合!本项目定位再次论证本项目定位再次论证回廊式商业联排式商业大型综合商业本案

16、地块受限，商业氛围较差二、三层价值较低契合度较高，弥补地块不足 通过比较，本案与回廊式商铺的契合度较高，对于目前罗平县现有的联排商业模式，不能满足本项目要求以及弥补地块的劣势，然而回廊式商业不仅能够满足本项目的商业价值，弥补地块的不足。因此我司认为回廊式商业为本项目首选。产品定位产品定位本项目产品定位回廊式商业体罗平首个立体化情景街区罗平首个立体化情景街区产品定位产品定位通过昆明走廊深度解析回廊式商业的构成 对于本项目予以借鉴昆明走廊（首层和入口）昆明走廊（首层和入口）主入口副入口副入口临街底商昆明走廊（首层和入口）分析昆明走廊（首层和入口）分析首层和入口情况分析主入口加多个辅助进口的形式，有

17、助于商业人流的引入，使首层均位于主干道上，户户临街。通过地形的高低差，在临街面为首层底商，提高临街面商铺的面积。昆明走廊（一、二层）昆明走廊（一、二层）主入口副入口主入口临街底商天井楼梯昆明走廊（一、二层）昆明走廊（一、二层）主入口副入口主入口临街底商天井楼梯右侧二层左侧一层昆明走廊（一、二层）分析昆明走廊（一、二层）分析一、二层情况分析进入右侧入口时，感觉进入商业体的一层，实际为商业的二层，使得二层变成一层商铺，增加底层的商铺整体面积，使得二层价值大幅提升。以缓坡上楼，降低消费者对爬楼的意识，在不知不觉中上二层。蜿蜒的回廊无重复路线，增加逛街的情趣。昆明走廊（二、三层）昆明走廊（二、三层）主

18、入口副入口主入口临街底商天井楼梯右侧二层左侧一层二、三层一、二层昆明走廊（二、三层）昆明走廊（二、三层）主入口副入口主入口临街底商二、三层一、二层三层昆明走廊（二、三层）分析昆明走廊（二、三层）分析二、三层情况分析通过回廊中空天井增加项目的垂直采光，使得逛街者关注度“向里看”，弱化商业周边环境的影响。在三层可作独立式单体建筑，增加项目整体建筑面积，提高收益。弱化消费者“上楼的概念”，提升二、三层商铺的整体价值。昆明走廊（人流动线）昆明走廊（人流动线）主入口副入口主入口临街底商一、二层二、三层三层天井楼梯昆明走廊（人流动线）分析昆明走廊（人流动线）分析人流动线分析通过多入口，使人流可多方向进入商

19、业体。通过回廊缓坡动线淡化“上楼”的概念，提升“上层”价值。多元化路线，中央天井电动扶梯，增加垂直采光和上楼路线。连廊、天桥等增加路线的多变性，增加逛街的趣味性。昆明走廊借鉴昆明走廊借鉴通过地形的高低差，在临街面设为首层底商，提高临街面商铺的面积。主入口加多辅助进口形式，有助于商业人流的引入，并且使首层户户街铺，均位于主干道上。二层变成一层商铺，增加底层的商铺整体面积，使得二层价值得到大幅的提升。以缓坡上楼，降低消费者上楼的意识，在不知不觉中上二层。弱化消费者“上楼的概念”，提升二、三层商铺的整体价值。通过回廊中空天井增加项目的采光，使逛街者关注度“向里看”，弱化商业周边环境的影响。在三层可作

20、独立式单体建筑，增加项目整体建筑面积，提高收益。生活理想化生活理想化产品差异化产品差异化（风格、布局、科技）（风格、布局、科技）（面积、户型、景观）（面积、户型、景观）商业诱导化商业诱导化（理想主义）（理想主义）（生活商业街区）（生活商业街区）（树立新的商业观）（树立新的商业观）（区位、环境、人文）（区位、环境、人文）罗平首席立体化情景街区罗平首席立体化情景街区”项目发展战略定位项目发展战略定位多元化多元化/ /开放开放/ /融合融合/ /高效高效产业密切相关产业密切相关旅游、文化、旅游、文化、临街商铺临街商铺城市功能城市功能间间街铺间间街铺/ /户户通透户户通透旺铺、投资回报高旺铺、投资回报

21、高商业功能商业功能开放的城市功能全罗平视野下的商业体的新意象人流汇集业态合理布局功能完善前所未有的城市新商圈打造具有城市中央意象的新型城市商业体打造具有城市中央意象的新型城市商业体开发模式定位开发模式定位最新产品最新产品最优设计最优设计最适投资最适投资最好环境最好环境领导者模式领导者模式核心商圈核心商圈（战略导向）（战略导向） 挖掘客户挖掘客户满足区域及挑剔客户置业者需求满足区域及挑剔客户置业者需求填补市场空隙填补市场空隙市场缺乏高性价比产品市场缺乏高性价比产品创新产品创新产品回廊式商业体，漫步商业街区回廊式商业体，漫步商业街区强势差异化定位强势差异化定位创新稀缺产品创新稀缺产品 重新定义区域商业形象重新定义区域商业形象 罗平首席立体化情景街区 新创富时代来临 思路思路市场环境市场环境区域解析区域解析如何达到如何达到产品定位产品定位让突破性营销成为可能让突破性营销成为可能“4V”“4V”营销组合论营销组合论VARIATIONVARIATION： 差异化差异化VERSATILIYVERSATILIY：功能弹性化：功能弹性化VALUEVALUE：附加