第五章房地产评估(第一讲)

1、房地产评估南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院钱钱 坤坤南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院中国新建建筑被指未老先衰n2009年8月4日，石家庄市一座建于上世纪80年代的二层楼房在雨中倒塌；n2009年9月5日，宁波市锦屏街道南门社区的一幢5层居民楼突然倒塌，该房屋建造于1987年；n2012年12月16日，交付20余年的宁波市江东区徐戎三村2幢楼发生倒塌；n2013年3月28日，绍兴市越城区城南街道外山新村，一幢四层楼的民房倒塌，这幢房子建于上世纪90年代初期；n2013年5月，福州市一栋建于上世纪70年代的建筑突然坍塌，当地部门称，由于大楼楼体陈旧，正在进行装修n2014年4月，奉

2、化居敬路29幢1.5单元房屋倒塌，房屋建造于1994年；南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院u本章教学内容本章教学内容：通过本章教学，能使学生了解房地产的特性、评估原则及评估程序，掌握资产评估三种基本方法收益法、市场法、成本法在房地产评估中的应用，熟悉在建工程的评估方法。u本章重点与难点：本章重点与难点：对房地产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法。对收益法在房地产评估中的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标的确定是难点。房地产评估南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院房地产评估第一节 房地产评估概述第二节 房地产价格第三节

3、 房地产评估的成本法第四节 房地产评估的收益法第五节 房地产评估的市场法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院u房地产的特性房地产的特性u房地产评估的原则房地产评估的原则u操作程序操作程序房地产评估概述南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院u房地产的特性房地产的特性 土地的特性土地的特性 房地产的特性房地产的特性房地产评估概述南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院u房地产的特性房地产的特性土地特性土地特性房地产（不动产）的特性房地产（不动产）的特性房地产评估概述南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院土地特性土地特性p土地的自然特性p土地的经济特性房地产评估概述南京财经大学会计学院南京财

4、经大学会计学院p土地的自然特性数量的有限性（不可再生性）供给缺乏弹性位置的不可移动性区域性永续使用性效用的差异性不具有完全替代性房地产评估概述南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院p土地的经济特性 用途的多样性 供给的稀缺性（总量有限、位置固定） 经济地理位置的可变性（交通条件、商业配套、住宅建设等） 可垄断性房地产评估概述南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院房地产（不动产）的特性房地产（不动产）的特性p 位置固定性位置固定性p 使用长期性使用长期性p 投资大量性投资大量性p 保值增值性保值增值性p 受政策面因素影响较大受政策面因素影响较大房地产评估概述南京财经大学会计学院南京财经大学会

5、计学院u房地产评估的原则房地产评估的原则 合法原则合法原则 不完全可替代原则不完全可替代原则 最佳使用原则最佳使用原则 房地综合考虑原则房地综合考虑原则 区域及地段原则区域及地段原则房地产评估概述南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院u房地产评估的程序房地产评估的程序接受委托，明确评估的基本事项接受委托，明确评估的基本事项p明确评估对象明确评估对象p明确评估目的明确评估目的p明确评估基准日明确评估基准日p明确评估报告提交日期明确评估报告提交日期制定评估作业计划和技术方案制定评估作业计划和技术方案现场勘察及收集数据资料现场勘察及收集数据资料评定估算，给出评估结果并撰写评估报告评定估算，给出评估

6、结果并撰写评估报告房地产评估概述南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院u房地产价格的特性房地产价格的特性u我国土地权属类型与土地使用权价格我国土地权属类型与土地使用权价格体系体系u房地产价格分类房地产价格分类u影响房地产价格的因素影响房地产价格的因素房地产价格南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院u房地产价格的特性房地产价格的特性 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。 土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。 在房地产价格中，土地的

7、价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。房地产价格南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院16u我国土地权属类型与土地使用权价格体系我国土地权属类型与土地使用权价格体系我国土地权属类型我国土地权属类型我国土地使用权价格体系我国土地使用权价格体系房地产价格南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院我国土地权属类型我国土地权属类型 在我国实行在我国实行国有土地国有土地所有权与使用权所有权与使用权相分离相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。土地二级市场交易的是使用权而非所有权。房地产价格南京财经大学会计学院南京财经大学会

8、计学院我国土地权属类型我国土地权属类型p根据国家规定根据国家规定p土地使用权出让土地使用权出让房地产价格南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院 根据国家规定： 但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。 农民集体所有农村和市郊土地国家所有城镇土地土地所有权房地产价格南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院出让土地使用权划拨土地使用权土地使用权 土地使用权属无形资产（对物产权），其价值取决于其载体土地的特性和条件。 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让出租、抵押。房地产价格南京财经大学会计学院

9、南京财经大学会计学院土地使用权出让土地使用权出让 土地使用权出让是指土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家土地使用者向国家支付土地使用权出让金支付土地使用权出让金的行为。的行为。 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定。种方式。有最高年限规定。 出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。n 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续土地使用权使用期限届满，土地使用者可

10、申请续期，否则国家将期，否则国家将无偿收回土地使用权无偿收回土地使用权。房地产价格南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院土地使用权出让最高年限n国务院确定的土地使用权出让最高年限居住用地 70 年工业用地 50 年教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年商业、旅游、娱乐用地 40 年综合或者其他用地 50 年南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院土地使用权出让到期续期的相关规定 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年申请续期，除因公共利益需要提前收回土地的，应当予以批准，并重新签订土地使

11、用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。 南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院土地使用权二次交易 n 1.土地使用权转让指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。通过土地使用权转让获得土地使用权的年限为剩余年限（原来规定的出让年限减去已经使用年限）。凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着

12、物所有权随之转让。 2.土地使用权出租指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地时，土地使用权不得出租。 3.土地使用权抵押其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院我国土地使用权价格体系p 基准地价p 标定地价p 出让底价p 转让价格p 其他价格 房地产价格南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院p基准地价含义：既土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利

13、用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。房地产价格南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院理解：l城镇一定区域内大面积土地的平均地价l一定时期的地价。如一年内的平均地价l按不同用途测算的单位面积地价l国有土地使用权的基本标准地价房地产价格南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院p标定地价标定地价含义：是指以基准地价为基础确定的标准地块的一定使用年限的价格。是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一评估日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。政府定期

14、公布。以适应不同时期市场行情变化的需要房地产价格南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院p出让底价出让底价含义：政府在招标、拍卖国有土地使用权时，根据标定地价确定的最低控制价格。又称土地使用权出让底价。底价的确定既要以标定地价为参考依据，还要考虑具体地块的微观区位因素，以及土地出让年限、土地用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等。房地产价格南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院理解l以标定地价为基础l时点价l政府确定成交价的基础南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院p转让价格土地使用权拥有者将土地使用权再转让给他人时确定的价格。包括买卖价、租赁价等房地产价格南京财经大学会计学院南京

15、财经大学会计学院p其它价格 主要有抵押价格、课税价格房地产价格南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院注意 我国地产市场分为一级市场和二级市场。我国地产市场分为一级市场和二级市场。 一级市场：由国家垄断的出让市场，是一级市场：由国家垄断的出让市场，是地产市场的基础，上述地产市场的基础，上述1 13 3属土地属土地一级一级市市场价格，由政府垄断定价；二级市场，是场价格，由政府垄断定价；二级市场，是竞争性市场，一个开放的土地使用权的转竞争性市场，一个开放的土地使用权的转让市场，让市场，4 45 5属土地属土地二级二级市场价格，由市市场价格，由市场竞争决定价格。场竞争决定价格。房地产价格南京财经大学

16、会计学院南京财经大学会计学院u房地产价格分类房地产价格分类土地价格、建筑物价格、房地产价格土地价格、建筑物价格、房地产价格总价格、单位价格、楼面地价总价格、单位价格、楼面地价房地产价格南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院楼面地价楼面地价p含义含义 单位建筑面积地价。是平均到每单位建筑面积的单位建筑面积地价。是平均到每单位建筑面积的土地价格土地价格 p计算公式计算公式楼面地价土地总价格楼面地价土地总价格建筑总面积建筑总面积建筑总面积建筑总面积土地总面积容积率土地总面积容积率楼面地价土地单价楼面地价土地单价容积率容积率p意义意义房地产价格南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院土地价格构成土地

17、征用费或拆迁费获取土地使用权而支付的土地出让金土地开发费房地产价格南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院思考思考u通货膨胀对房地产价格有无影响？为什么？u贷款利率提高对房价有何影响？u户籍制度的改革对房地产价格有何影响？u一个区域人的文化教育素质、社会秩序好坏对房地产价格有何影响？u讲究风水、时尚风气、接近名家住宅等心理对房价有无影响？房地产价格南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院u影响房地产价格的因素影响房地产价格的因素一般因素一般因素区域因素区域因素个别因素个别因素 房地产价格南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院一般因素 行政、经济、社会、人口、心理、国行政、经济、社会、人口、心

18、理、国际因素际因素p社会因素 p经济因素p政策因素房地产价格南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院区域因素p商业繁华度p道路通达度p交通便捷度p设施完善度p环境质量状况 对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。房地产价格南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院n个别因素q指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。房地产价格南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院p影响土地价格的个别因素 位置、面积、地势、地质；形状、临位置、面积、地势、地质；形状、临街状况；规划的用途、容积率；生熟程度街状况；规划的用途、容积率；生熟程度等等p影响建筑物价格

19、的个别因素 面积、构造、材料；设计、设备；施面积、构造、材料；设计、设备；施工质量；楼层、朝向；政策法规定、新旧工质量；楼层、朝向；政策法规定、新旧程度等程度等房地产价格南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院u适用范围适用范围u基本思路及基本公式基本思路及基本公式u新开发土地评估新开发土地评估u新建房地产评估新建房地产评估u旧房地产评估旧房地产评估u案例案例房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院u适用范围适用范围主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的例的公益性房地产公益性房地产；如学校、图书馆、体育场馆、医院、

20、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产， 有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。如化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等单纯单纯评估建筑物价格评估建筑物价格时，成本法较适宜。时，成本法较适宜。在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中。房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院使用受限使用受限 由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值，所成本的增加并不一定会增加它的使用价值，所以，成本法在土地

21、估价中应用范围受到一定限以，成本法在土地估价中应用范围受到一定限制。制。基本公式基本公式 评估值重新购建价格各项损耗评估值重新购建价格各项损耗 房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院该公式可针对三类评估对象而具体该公式可针对三类评估对象而具体化化p新开发的土地新开发的土地p新建的房地产新建的房地产p旧的房地产旧的房地产房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院u新开发土地评估中的成本法新开发土地评估中的成本法新开发土地新开发土地 包括填海造田、开山造田、征用农用包括填海造田、开山造田、征用农用地后进行地后进行“几通一平几通一平”支出等开发的土地支出等开发的土

22、地及在城市旧城区改造等开发的土地。及在城市旧城区改造等开发的土地。房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院理解理解“三地三地”p生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。p毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有三通(通路、通水、通电)或者条件更完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。p熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地。房地产评估的成本法南京财经大学会计学院

23、南京财经大学会计学院新开发土地评估中成本法计算公式新开发土地评估中成本法计算公式p新开发土地价格取得成本新开发土地价格取得成本+ +开发成本开发成本+ +管理费用管理费用+ +税费税费+ +投资利息投资利息+ +开发利润开发利润+ +土地增值收益土地增值收益房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院p估算取得成本估算取得成本 取决于土地使用权是如何取得的。是取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是从划拨还是支付出让金；是从农村农村取得土地取得土地使用权还是从使用权还是从城镇城镇取得土地使用权。取得土地使用权。 房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计

24、学院p估算取得待开发土地的成本估算取得待开发土地的成本n从农村取得土地从农村取得土地国家征用集体土地而支付给农村集体经国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用济组织的费用支付给政府的土地使用权出让金。支付给政府的土地使用权出让金。房地产评估的成本法房地产评估的成本法n土地补偿费：由于土地被征用而造成的经济损失。耕地一般以被征地前3年平均年产值的6-10倍补偿。支付给被征地单位而非个人。n青苗补偿费：对正在生长的农作物损害的补偿。一般按在田作物的一季产量、产值计算。承包地应支付给个人。n地上附着物补偿费：房屋、树木、水井等。视其价值及折旧情况而定。属个人的应支付给个人。n安置补助费：应支付

25、给被征地单位及安置劳动力的单位用于劳动力安置及培训的费用。一般A=S*D*P/H；A-征用耕地的安置补助费；S-征用前3年单位面积平均年产值；D-补助倍数，4-6；P-征用耕地面积；H-人均耕地面积n新菜地开发基金：征用城市郊区商品菜地时支付给地方财政的费用。城市人口百万以上，7000-10000元/亩；50万人以上，5000-7000元/亩；不足50万人，3000-5000/亩。n耕地占用税：征用耕地、鱼塘、园地、菜地等支付给地方财政。按实际占用面积和规定的税额一次性征收。全县人均占有耕地数1亩以下地区，2-10元/m2 ;1-2亩，1 .6-8.0元/ m2; 2-3亩，1.5-6.5元/

26、m2;3亩以上，1-5元/m2；房地产评估的成本法房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院n从城镇取得土地从城镇取得土地为取得已利用城市土地而向原土地使用为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。者支付的拆迁费用。支付给政府的土地使用权出让金。支付给政府的土地使用权出让金。房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院p估算土地开发成本估算土地开发成本n基础设施建设费 主要是指“七通一平”支出；小区内绿化、照明、卫生等小区开发配套费用根据资料测算。n公共配套设施建设费 指学校、图书馆、幼儿园等公用设施费用该费用一般是由开发商交给政府，按政府部门规定测算。

27、 房地产评估的成本法n估算管理费用估算管理费用n 开发商开发过程中支付的管理人员工开发商开发过程中支付的管理人员工资、办公费、差旅费、固定资产使用费等。资、办公费、差旅费、固定资产使用费等。按照开发费用的一定比例计算。按照开发费用的一定比例计算。房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院p估算投资利息估算投资利息n注意： 无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； 计息基础土地取得成本计息基础土地取得成本+土地开发成本土地开发成本+管理费用管理费用分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入； 期初一次性投入：全期计息； 均匀投入：计息期为开发期的一半； 分段均匀投入（例如：第一

28、年投入30%，第二年投 入70%）：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间；房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院 示例1 某土地开发项目取得土地的费用某土地开发项目取得土地的费用和该阶段的税费共和该阶段的税费共300万元，取得土地万元，取得土地后即开始动工，将土地开发成熟地后后即开始动工，将土地开发成熟地后转让，开发期为转让，开发期为2年，同期银行贷款年年，同期银行贷款年利率为利率为8%，计算土地取得费用的利息。，计算土地取得费用的利息。房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院n解：土地取得费用的利息解：土地取得费用的利息92.49 1%)81(3002房

29、地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院p估算税费估算税费 主要指主要指销售阶段销售阶段应缴纳的税费，按应缴纳的税费，按照国家有关税收政策和法规来确定。主照国家有关税收政策和法规来确定。主要有营业税、城市维护建设税、教育费要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税等。附加、土地增值税等。房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院p估算投资利润 利润率的基数可以是利润率的基数可以是土地取土地取得费和土地开发费得费和土地开发费（包括管理费（包括管理费用），也可以是开发后土地的地用），也可以是开发后土地的地价。价。房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经

30、大学会计学院n开发利润通常按一定基数和相应的利润率来计算：p直接成本利润率（计算基数=取得成本和开发成本）p成本利润率（计算基数：取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）p销售利润率（计算基数：开发完成后的房地产的销售价格）房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院p土地增值收益的确定 土地增值收益主要是由于土地增值收益主要是由于土地用途的改变或土地功土地用途的改变或土地功能变化能变化而引起的。如农地转为建设用地，新用途的收益将而引起的。如农地转为建设用地，新用途的收益将大大高于原用途土地，必然会带来土地增值收益。由于这大大高于原用途土地，必然会带来土地增值收益。由于

31、这种增值是土地所有权人允许改变土地用途带来的，应归整种增值是土地所有权人允许改变土地用途带来的，应归整个社会所有。个社会所有。 计算：前几项之和为计算：前几项之和为成本价格，乘以土地增值收益率成本价格，乘以土地增值收益率即为土地所有权收益。即为土地所有权收益。房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院例题例题 某地块面积为某地块面积为80,00080,000平方米，是通过平方米，是通过城镇城镇土地出让而取得的，出让金为土地出让而取得的，出让金为2020万元万元/ /亩，拆亩，拆迁费迁费3030万元万元/ /亩，开发费亩，开发费3.753.75亿元亿元/ /平方公里，平方公里，土

32、地开发周期为两年，第一年投入开发费占土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的总开发费的40%40%，目前市场上地产开发的投，目前市场上地产开发的投资报酬率为资报酬率为10%10%，银行贷款利率为，银行贷款利率为6%6%，试评，试评估该土地经开发后的价格。估该土地经开发后的价格。房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院1 1、估算土地取得成本、估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费土地取得成本出让金拆迁费 202030305050万元万元/ /亩亩 750750元元/ /平方米平方米2 2、估算土地开发成本、估算土地开发成本 土地开发成本土地开发成本3.753.75

33、亿元亿元/ /平方公里平方公里 375375元元/ /平方米平方米房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院3 3、估算投资利息、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则： 投资利息投资利息750750 （1 16%6%）2 2113 7 53 7 5 4 0 %4 0 % （ 1 1 6 %6 % ）1 . 51 . 5 1 1 37537560%60% （1 16%6%）0.50.511 92.7092.7013.7013.706.656.65 113

34、.05(113.05(元元/ /平方米平方米) )房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院4 4、估算开发利润、估算开发利润 开发利润（开发利润（750750375375）10%10% 112.5 (112.5 (元元/ /平方米平方米) )5 5、计算土地价格、计算土地价格 土地单价土地单价 750750375375113.05113.05112.5112.5 1,350.55 (1,350.55 (元元/ /平方米平方米) ) 土地总价土地总价 1,350.55 1,350.55 80,00080,000 108,044,000(108,044,000(元元) )即该地块

35、经开发后的价格为即该地块经开发后的价格为108,044,000108,044,000元。元。房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院习题： 某市经济技术开发区内有一块土地面积为某市经济技术开发区内有一块土地面积为 m m2 2，该地块的土地征地费用为每亩，该地块的土地征地费用为每亩 1 1万元，土地开发费为亿元平方公里，万元，土地开发费为亿元平方公里，土地开发周期为年。第一年投入资金占总开土地开发周期为年。第一年投入资金占总开发费用的，开发商要求的投资回报率为发费用的，开发商要求的投资回报率为，当土地出让增值收益率为，银，当土地出让增值收益率为，银行贷款年利率为。试评估土地的

36、价格。行贷款年利率为。试评估土地的价格。房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院1.计算土地取得费 土地取得费 10万元/亩150（元/平方米） 提示：1亩667平方米2.计算土地开发费土地开发费 2（亿元/平方公里）200（元/平方米） 提示：1平方公里106平方米习题讲解南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院3.计算投资利息 土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则土地取得费利息150（16%）2118.54（元/平方米）土地开发费利息20035%（16%）1.5120065%（16%）0.51 10.23（元/平方米）习题讲解南京财经大学会计学院南京财经

37、大学会计学院4.开发商利润（150200）10%5.土地出让增值 （取得费开发费利息利润）15%前五步之和（没有税费）6.计算土地价值。 土地单价（1）（2）（3）（4）（5） 15020018.5410.233562.07475.84（元/平方米） 土地总价475.8415 0007 137 600（元） 习题讲解南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院u新建房地产评估的操作步骤新建房地产评估的操作步骤 基本思路基本思路 根据房地产从取得土地、安置补偿、根据房地产从取得土地、安置补偿、前期工程、建设施工直至建成销售的全过前期工程、建设施工直至建成销售的全过程，逐步逐项确定必要成本、利息、利润

38、、程，逐步逐项确定必要成本、利息、利润、税费等并加总，从而得到估价对象的价格。税费等并加总，从而得到估价对象的价格。房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院新建房地产价格土地取得成本新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本土地开发成本+建筑物建筑物建造成本建造成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+销售税费销售税费+利润利润 （单纯的）新建（单纯的）新建建筑物建筑物价格建筑物建造成本价格建筑物建造成本+管理费管理费用用+投资利息投资利息+销售费用销售费用+利润利润 u新建房地产评估的计算公式新建房地产评估的计算公式房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院估

39、价步骤估价步骤（一）估算土地取得成本（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）发成本）（三）估算管理费（可并入（三）估算管理费（可并入“（二）（二）”计算）计算）（四）估算投资利息（四）估算投资利息（五）估算销售税费（五）估算销售税费（六）估算开发利润（六）估算开发利润 房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院u旧房地产运用成本法评估旧房地产运用成本法评估 与新建房地产不同，旧房地产评估首与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的

40、、处于全新状态下的房地地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。算旧有房地产的损耗。房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院u计算公式计算公式旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物损耗损耗的损耗）括土地的损耗和建筑物旧有房地产的贬值（包购建价建筑物重新或重新开发价土地重新取得价旧有房地产价格房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院u旧旧房地产重置成本测算房地产重置成本测算可采用可采用房地分估房地分估的方式的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，

41、也可采用市场法，因为成本法较适合新开发的土地。 这里主要是估算建筑物的重置成本。房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院p估算建筑物的重置成本估算建筑物的重置成本 直接法直接法 间接法间接法房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院p直接法 指在指在近邻地区或同一供应范围内近邻地区或同一供应范围内的类似地区的类似地区中，寻找与待估建筑物中，寻找与待估建筑物相类似的新建筑物相类似的新建筑物的实际的实际总造价及各构成部分的明细价，以此为基础，经总造价及各构成部分的明细价，以此为基础，经适当适当修正修正后求取重新建造价格。实际估算中，通后求取重新建造价格。实际估算中

42、，通常经过分析、测算和修正，得出新建筑物每平方常经过分析、测算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面积的标准造价，再乘以待估建筑物的总米建筑面积的标准造价，再乘以待估建筑物的总面积。面积。房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院p间接法 根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及所需人工的级别和数量等，以建种类、品级数量及所需人工的级别和数量等，以建筑物所在地区在评估基准日的各种单价为基础，计筑物所在地区在评估基准日的各种单价为基础，计算出算出工程直接费，工程直接费，再加上再加上工程间接费及适当的承包工程间接费及适当的承包商利润商

43、利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担的附加费后算出重新建造价格。人直接负担的附加费后算出重新建造价格。房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院p估算建筑物的损耗估算建筑物的损耗 有形损耗（理化因素）有形损耗（理化因素） 无形损耗（社会经济因素）无形损耗（社会经济因素）房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院有形损耗n耐用年限法（使用年限法）n打分法 房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院n耐用年限法（使用年限法）耐用年限法（使用年限法）自然寿命、经济寿命自然寿命、经济寿命耐用年限确定时

44、应注意建设期不包含在内、耐用年限确定时应注意建设期不包含在内、与土地使用权年限无关与土地使用权年限无关运用使用年限法确定建筑物折旧额运用使用年限法确定建筑物折旧额房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院 各种结构房屋的经济耐用年限的参考值一般为： 1 钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年； 2 钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架-剪力墙结构等)：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年； 3 砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年； 4 砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产

45、用房30年，非生产用房50年； 5 砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年； 6 砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年； 7 砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年； 8 简易结构：10年。房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院非生产用房的耐用年限和残值率非生产用房的耐用年限和残值率钢筋混凝土结构：钢筋混凝土结构： 60年，年，0砖混结构一等：砖混结构一等：50年，年，2砖混结构二等：砖混结构二等：50年，年，2砖木结构一等：砖木结构一等：40年，年，6砖木结构二等：砖木结构二

46、等：40年，年，4砖木结构三等：砖木结构三等：40年，年，3简易结构：简易结构：10年，年，0房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院 如果在耐用年限内每年的折旧额相等，如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年的折旧为：则建筑物每年的折旧为：NRCNSCD1房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院 某建筑物建筑面积为某建筑物建筑面积为320m2，重置价为，重置价为2500元元/m2，耐用年限为，耐用年限为40年，已使用年，已使用7年，年，残值率为残值率为4。试用耐用年限法估算其现值。试用耐用年限法估算其现值。 V2500320-2500320（1-4%

47、）/40 7 800000192007665600（元）（元）房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院p打分法（观察法）打分法（观察法） 是评估人员借助于是评估人员借助于建筑物成新率的评分建筑物成新率的评分标准标准，包括建筑物整体成新率评分标准和，包括建筑物整体成新率评分标准和不同构成部分不同构成部分的评分标准，根据建筑物的的评分标准，根据建筑物的实际状况进行实际状况进行对照打分对照打分，得出成新率。，得出成新率。房地产评估的成本法南京财经大学会计学院南京财经大学会计学院p打分法计算成新率公式 成新率成新率结构部分结构部分合计得分合计得分G+装修部分装修部分合计得分合计得分S

48、+设备部分设备部分合计得分合计得分B G：结构部分的评分修正系数结构部分的评分修正系数S：装修部分的评分修正系数：装修部分的评分修正系数B：设备部分的评分修正系数：设备部分的评分修正系数 房地产评估的成本法完损等级完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房成新率（%）80-10060-7940-5940以下残值技术经济参数结构、设备、装修齐全完好成色新，使用良好基本完好，成色略旧，有少量或微量损坏，基本能正常使用有部分损坏或变形、老化，需进行大、中修理有明显损坏和变形，且不齐全需进行大修理或翻修结构构件已处于危险状态，随时有倒塌的可能原城乡建设环境保护部原城乡建设环境保护部19841984年颁发年颁发房屋完损等级评定标准房屋完损等级评定标准部部 位位 内内 容容结构结构装修装修设备设备 完损完损 等级等级成新率成