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文档简介

1、房地产估价结果报告一、委托估价方委托方名称:XXXX科技发展有限公司法定代表人:XXX委托方住所:XX区XX街XX号XX大厦注册资本:壹仟贰佰万元整企业类型:有限责任公司二、受理估价方估价方名称:XXXX房地产资产评估有限公司法定代表人:XXX估价方住所:XX市XX大道XX号XX大楼XX楼A、G座估价资质等级:贰级三、估价对象概况(一)估价对象区位状况估价对象位于海沧区沧林路延伸段海沧大桥西引桥下第一站的绿苑新城,所在地段属厦门市商业二级地段。估价对象周边的生活配套有天虹商场、益佳乐百货商场、绿苑商城、海沧体育馆、绿苑海景活水馆、海沧市民广场、阿罗海城市广场;教育配套有社区12班幼儿园、延奎小

2、学天心岛分校、厦门海沧北师大分校高中部、双十中学海沧分校等;医院配套有沧区社区石塘卫生院、厦门第二医院海沧分院、厦门长庚医院;交通状况有绿苑站(807路公车);嘉裕英语幼儿园站下往乐海购物广场方向走10分钟:805,807、856,859等路公车。(二)估价对象实物状况估价对象为普通住宅中的一处套房,共18层位于第12层,建成2012年,根据厦门市房屋重置价格标准,结合建成年限及估价人员实地勘查状况,确定估价对象为全新,建筑结构为纯剪力墙结构。估价对象装修状况如下:该栋楼外立面面饰米黄色方型面砖,内墙面面饰白色乳胶漆,踢脚线采用木质踢脚线面饰硝基清漆。地面铺贴玻化砖。楼梯间楼梯铺贴踏步砖,楼梯

3、栏杆为不锈钢栏杆。门均为胶合板门面饰硝基清漆,窗为铝合金窗。整栋楼配有电梯两部。(三)估价对象权属状况本次评估的范围为海沧区沧林路延伸段,海沧大桥西引桥下第一站(绿苑站)的绿苑新城,产权属厦门海投房地产有限公司所有。其房屋所有权证证号为厦房权证市字第20120051号,证载设计用途为居住,建筑面积为86平方米; 至估价时点,其权利状况明确,未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。四、估价目的本次评估目的是确定估价对象完整权利状态下的房地产市场价值,为委托方办理房地产交易手续提供价格参考依据。五、估价时点2013年8月18日 六、估价作业日期2013年8月18日至2013年8月25日七、价值定义本

4、报告所确定的价值为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。八、估价依据1、国家、省、市人民政府及其有关部门颁布的法律、法规和政策文件;2、房地产估价规范(中华人民共和国国家标准GB/T 50291-1999);3、房地产估价合同;4、委托方提供的房屋所有权证;5、委托方提供的国有土地使用证;6、委托方提供的其他相关资料;7、评估人员现场查勘、实地调查之结果。九、估价原则1、合法原则。即以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分为前提估价;2、最高最佳利用原则。即以估价对象的最高最佳利用为前提估价;3、替代原则。即要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条

5、件下的正常价格;4、估价时点原则。即要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。5、独立、客观、公正原则。即要求房地产估价师站在中立的立场上,分析、测算和判断估价对象客观合理的价格或价值。十、估价方法根据房地产估价规范,“有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法作为主要估价方法”。由于估价对象周边类似房地产交易活跃,市场依据充分,故可选用市场比较法。根据房地产估价规范,“收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法”。由于估价对象系可出租用房,属潜在收益型物业,且状况良好,故可采用收益法进行评估。 因此,根据本次评估的特定目的,评估人员严格遵循房地产估价原则,在认真

6、分析研究所掌握的资料,进行实地勘察和对邻近地区的调查之后,针对估价对象的实际情况,确定运用市场比较法、收益法作为本次估价的基本方法,并对以上各种方法测算的价格进行综合处理,最终求取估价对象的总价格和单位价格。1、市场比较法:将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用公式:比准价格可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正或:比准价格可比实例价格××××、收益法:预计估价对象未来的正常净收益

7、,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 式中:V为收益价格;Ai为年纯收益;R为资本化率;n为未来可获收益的年限。十一、估价结果经过评估人员实地勘察、资料分析和价格测算与判断,并结合厦门市房地产行情,确定估价对象在估价时点2013年8月18日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为145.67万元,大写金额:人民币壹佰肆拾伍万陆仟柒佰元整;单价16938元/平方米,大写金额:每平方米人民币壹万陆仟玖佰叁拾捌元整。 十二、估价报告应用有效期本估价报告应用的有效期为壹年,自估价报告完成之日起计。房地产估价技术报告(仅供估价机构存档和

8、提交有关管理部门查阅)一、个别因素分析(一)估价对象权属状况本次评估的范围为海沧区沧林路延伸段,海沧大桥西引桥下第一站(绿苑站)的绿苑新城,产权属厦门海投房地产有限公司所有。其房屋所有权证证号为厦房权证市字第20110051号,证载设计用途为居住,建筑面积为86平方米; 至估价时点,其权利状况明确,未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。(二)估价对象实物状况估价对象为普通住宅中的一处套房,共18层位于第12层,建成2011年,根据厦门市房屋重置价格标准,结合建成年限及估价人员实地勘查状况,确定估价对象为全新,建筑结构为纯剪力墙结构。估价对象装修状况如下:该栋楼外立面面饰米黄色方型面砖,内墙面面

9、饰白色乳胶漆,踢脚线采用木质踢脚线面饰硝基清漆。地面铺贴玻化砖。楼梯间楼梯铺贴踏步砖,楼梯栏杆为不锈钢栏杆。门均为胶合板门面饰硝基清漆,窗为铝合金窗。整栋楼配有电梯两部。二、区域因素分析(一)宏观区域因素分析XX是XX省省会,也是XX地区最大城市。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇,将XX市区一分为三,形成了XX、XX和XX三镇鼎立的格局。全市现辖9个城区,4个郊区,面积8476平方公里,人口837万,其中城区人口600多万。XX的地理方位为北纬30°33、东经114°19,位于长江中游,属亚热带湿润季风气候,四季分明,平均无霜期约240天。XX是京广铁路大动脉与长

10、江黄金水道十字交汇的中心,历来有“九省通衢”之称,东去上海,西抵重庆,南至广州,北上京城,距离均在1000公里左右,处于中国经济地理的核心位置。 1、区位优势XX被誉为进入中国内陆市场的金钥匙。如果以XX为圆心,以1000公里半径画圆,北京、上海、成都、广州等大城市都在其 中,高速公路、高速铁路与长江水运”柔性联运”的出现,使得XX作为中国内陆市场枢纽的 战略地位更加突出。面对全球经济一体化趋势,在市政府规划中这里将是华中府地最大的商务商贸、物流、信息、科技、交流中心,而且中部出将从这里崛起。为此,中共湖北省委第八次党代会作出了加快XX城市圈建设的重大战略决定。即以XX为中

11、心,以100km2为半径,辐射XX市、XX市、XX市、XX市、XX市、XX市、XX市、XX市等城市。XX城市圈这个区域不仅拥有交通优势,而且其区位优势(中部中心,四省之间)更胜于其他省在全国的区位主导地位,可以说是浓缩湖北区位优势之精华,从这一点上,毫无疑问是强于中原城市群。而且它作为国家经济发动机的超大城市是并未孤立,XX周边的八市环绕更使得区域经济的协作互通不断发展成为可能,这样的城市区位布局十分难得。  2、经济发展状况2006年底,XX市国民经济增长加速。初步核算,全年完成生产总值1662.40亿元,比上年增长12.1%,增速比上年加快0.3个百分点,为近6年来最高增幅。其中

12、第一产业增加值94.20亿元,增长4.3%;第二产业增加值741.80亿元,增长12.8%;第三产业增加值826.40亿元,增长12.5%。按户籍人口计算人均生产总值21460元。第一、二、三产业增加值占生产总值中的构成比例由上年的6.0:44.2:49.8变化为5.7:44.6:49.7。 财政收入快速增长。全年完成全国财政收入230.89亿元,比上年同比增长17.6%;地方财政收入99.71亿元,增长16.2%,其中,工商税收52.08亿元,增长18.0%。地方财政支出171.40亿元,增长16.4%。其中,科技三项费用和农业支出分别增长18.7%和23.4%。市场价格总水平止跌回升。全市

13、居民消费价格总水平比上年上涨2.3%。其中,居住上涨6.0%,食品上涨4.8%,娱乐教育文化用品及服务上涨2.5%,衣着上涨1.1%,烟酒及用品上涨0.5%,医疗保健和个人用品价格下降2.2%,交通和通讯下降3.6%,家庭设备用品及维修服务下降3.3%。商品零售价格上涨0.4%。工业品出厂价格上涨5.5%。原材料、燃料、动力购进价格上涨6.5%。 国家实施中部崛起政策后,境外与东部的资本出现向中部转移的趋势,从而使得XX的区位优势更加凸显;在产业对接中,省、市简化行政审批手续、规范政府行为等一系列改善投资软环境的措施,让中外大企业看到了实实在在的保障。“得中独厚”的区位优势,和谐宽松的投资环境

14、,让XX成为了一棵金灿灿的梧桐树,引得八方凤凰纷至沓来;也深刻地改变了这座老工业城市的经济格局由过去的“一钢独大”,迅速演变成为汽车、钢铁、光电子三极并重。占地307亩海尔工业园于2002年3月19日在沌口动工兴建以来,紧跟着美的、TCL等家电巨头,日本名幸电子,中芯国际,富士康等重点项目先后在汉落户。 2003年,50项,总投资157亿元;2007年,96项,总投资502.8亿元。两者相比,总投资额增长三倍多。2006年,XX经济技术开发区的电子电器产业产值,首次突破百亿元大关。三大空调生产厂家云集,也让XX成为国内继青岛、珠三角之后的第三大空调制造基地。今天,依靠一个个落户江城的大项目,X

15、X经济日趋多极化,汽车、光电子产业迅速崛起,成为新的支柱产业。按计划,3年后,富士康在汉年产值将达1000亿元,相当于再造一个光谷,光电子产业也将由此坐上XX经济“老大”的交椅,使XX成为真正意义上的高新技术型城市。据介绍,仅80万吨乙烯、富士康、中芯国际三大项目全面建成后,保守估计,至少可制造超过30万个就业机会。众多大项目的落户,让城市对人才的吸引力倍增。事实上,在光谷,已有大量人才追“芯”回流。3、房地产政策对房地产影响对于房地产行业来说,2007年是调控政策的执行年。之前,随着宏观调控的一系列措施出台,政府收紧“银根”、“地根”。2007年年初出台的土地增值税政策、建设部等有关部门正在

16、酝酿将商品房预售款专项帐户管理措施,以及预期保有税种的征收等,都对整个房地产行业和房地产板块起到负面作用。政府对房地产行业的持续调控,其目的并不是打压房地产行业,而是促使房地产市场健康稳定的发展,真正实现社会的和谐。房地产调控也并不是要刻意打压开发商的利润率水平,而是加强梯级住房消费体系的建立,抑制房价过快增长,逐步建立并完善住房保障体系。因此,有些政策的出台,市场的反应(即心理预期或恐慌行为)远大于政策自身对房地产公司的影响。就目前受国家宏观调控政策的影响,XX房地产价格仍稳步上升,上升的幅度高于周边中部城市,这是由于国家实施中部崛起政策后,境外与东部的资本向中部转移的趋势,凸显XX得中独厚

17、的区位优势,同时也是因为过去XX的房价为全国谷底,基数比较低,现在涨幅较大、较快也仅是客观价值的回归。再说估价对象所在的XX区位于长江北岸,XX三镇汉口一方的东部,东邻黄陂区,西与XX区接壤,南濒长江与武昌区和洪山区隔江相望,北接东西湖区。全区土地面积64.24平方公里,常住人口达72万人。区辖16个行政街道,158个社区居委会和28个村委会。长期以来,XX一直为XX地区的政治、经济、文化、金融、信息中心和交通枢纽,居民素质较高,市政设施较为完善。XX区房地产发展水代表了XX市的较高水平,在地域上与XX区连成一片,因高端、高素质项目的大量聚集倍受瞩目。XX房地产市场的数据显示:2006年XX区

18、与武昌区新增项目均达到40个,并列第一,远高于第三位的24个。面对2005年以来XX中心城区开发热潮,区域内较大的开发量促使更多的消费者在购买住房时,将目光集中于以XX区为代表的中心地区。根据市场同期公布的数据显示:2006年上半年XX各大片区中二次置业的情况存在较大的区别,其中XX区的二次购房(含以上)比例仅高于XX开发区,约为区域消费人群的1/3强,说明区域内的刚性需求较大。 按照区域消费习惯和区域内项目定位的区别,可以将XX划分为沿江片、解放公园片和二七片区,其中沿江片和解放公园片均位于汉口中心区的范畴内。随着XX市政府在2004-2005年间持续实施的旧城改造项目陆续进入市场,供应量依

19、旧将保持在较高的水平,为保证市场向心力提供了坚实的后盾。目前,XX区内两个大型旧城改造区域“永清片”、“二七片”地块相继进入工程施工阶段,2007年XX区的房地产市场将延续现有的火热势头。写字楼经济成为承接XX发展经济的重要场所。天恒大厦、港澳中心、数码港市场等一批楼宇为投资者提供了发展金融、电子、科技、通信、咨询等服务业的良好空间和条件。竹叶山创业大厦、三阳广场、金冠大厦、互联网大厦等楼宇已成为全区科技孵化基地。(二)微观区域因素分析坐落:XX区XX街67号房地产地段等级:XX市市区商业三级、征税五级地段。估价对象四至:东北临云临街,西北邻建设大道。 周边环境及周边物业:XX市检察院、荣华宾

20、馆、环亚大厦、中环大厦。景观: 估价对象紧临喷泉公园、周边有西北湖休闲广场,该物业一面临湖,景观极其优美,办公用房可以观景,相对于写字楼临主干道来说十分独特。交通条件:台北站,经过的公交车有801、719等。繁华程度:估价对象地处XX街,XX街为素有“金融一条街”台北路的一条支路,该路段无公交线路,属闹中取静。且距台北路仅需步行十分钟,周边配套商业网点较多,其繁华程度良好。公共配套设施完备程度:完备。三、市场背景分析XX市目前共有8座甲级写字楼,主要集中在汉口建设大道沿线,可租用面积约为59万平方米,月租平均在58元/平方米左右。XX甲级写字楼的租户中,外资公司占到32%,外地公司占到55%,

21、本地公司仅占13%。已获准经营人民币业务的几家外资银行都已在XX市场考察,寻找合适的办公场地及营业网点。此外,一些外地及外资投资公司也看好XX市场,都在世贸、新世界中心租赁或购买写字楼。刚刚获得人民币经营牌照的东亚银行,已悄然在XX商业银行大厦租下3000平米办公楼,打算在汉长期发展。在东亚银行这样的外资银行带动下,XX甲级写字楼连续三年80%左右的入住率有望向上突破。今年上半年我市写字楼租赁成交量大约在3万平方米左右,客户以制造业、IT业、投资贸易业为主。销售型写字楼以2000年以前上市的楼盘为主,销售价格在65008000元/平方米左右,只有少数达到1.2万元/平米的高价。受城市经济水平制

22、约,XX的写字楼市场发展比较缓慢。其空置率较去年下降5%,但仍比广州、深圳等城市高出不少。新世界中心、民生银行大厦、XX天地、光谷步行街等写字楼项目入市后,竞争将更趋激烈。建设大道金融街入住率已达79%。以前,XX市写字楼的入住客户多为创业型、投资型的中小客户,多选择租用面积100平方米左右的中低档写字楼。但眼下,随着国内大型企业和外资企业的纷纷入驻,租售面积在300至1000平方米的高档写字楼更受追捧。市场的强劲走势,带动租金上涨。建设大道金融一条街板块,甲级写字楼物业规模占XX市甲级写字楼总规模的40,占汉口地区甲级写字楼物业规模的60以上,是汉口高档写字楼最为密集、规模最大的区域。估价对

23、象位于XX区XX街67号,在地域上属于建设大道金融一条街板块,属XX区比较繁华地段,周边有环亚大厦、中环大厦、华银城、九运大厦、新世界国贸大厦、建银大厦、良友大厦等高档商住楼,以及中国人民银行营管部、农业银行、建设银行、华厦银行、工商银行、交通银行等多家金融机构。其基础设施、公共配套设施较为完善;估价对象紧临喷泉公园,景观环境较好。靠近台北一路商务办公氛围较好,而估价对象所在的XX街商务办公氛围一般。随着国家产业政策调整,XX将定位中部崛起的龙头,XX区作为老城区,其经济、科教、人文各方面优势将日渐突出,目前,由于XXXX科技发展有限公司正忙于处理企业改制中遇到的各种问题,对该幢写字楼市场发租

24、无暇顾及,故该物业除一楼作为员工食堂,七楼、八楼作为自用办公,其它楼层暂时空置。在区位优势的带动下,如估价对象定位准确,在市场上应具有相应发展空间。四、最高最佳使用分析所谓最高最佳使用,是估价对象的一种最可能的使用,这种最可能的使用,是法律上允许,技术上可能,财务上可行,经过充分合理的论证,并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用的一种具体表现,是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量的。这是因为在房地产市场中,每位房地产拥有者在主观上都试图充分发挥房地产的潜力。估价对象房屋证载用途为居住,实际用途为办公;根据房地产估价规范中的保持现状前提:认为保持现状继续使用最为有利时,应以保持

25、现状继续使用为前提估价。因而其最佳使用方式就是按照当前的使用方式持续使用。因此,本估价报告的估价对象按居住用途进行估价符合最高最佳使用原则。五、估价方法选用根据房地产估价规范,“有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法作为主要估价方法”。由于估价对象周边类似房地产交易活跃,市场依据充分,故可选用市场比较法。根据房地产估价规范,“收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法”。由于估价对象系出租用房,属潜在收益型物业,且状况良好,故可采用收益法进行评估。 因此,根据本次评估的特定目的,评估人员严格遵循房地产估价原则,在认真分析研究所掌握的资料,进行实地勘察和对邻近地区的调查之后,

26、针对估价对象的实际情况,确定运用市场比较法、收益法作为本次估价的基本方法,并对以上各种方法测算的价格进行综合处理,最终求取估价对象的总价格和单位价格。1、市场比较法:将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用公式:比准价格可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正或:比准价格可比实例价格××××、收益法:预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价

27、对象的客观合理价格或价值的方法。采用公式: 式中:V为收益价格;Ai为年纯收益;R为资本化率;n为未来可获收益的年限。六、估价测算过程(一)市场法的估价测算过程1、可比实例的选取选取五个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C、D、E(均为三组团的套房)作为可比实例。表一 可比实例资料 实例项目 A BCDED估价对象交易日期2013.9.232013.9.182013.8.22013.7.102013.10.82013.8.18交易情况正常正常正常正常正常正常坐落海沧区海沧区海沧区海沧区海沧区海沧区建筑面积()898389878286区域因素繁华程度优优优优优优交通便捷度

28、优优优优优优环 境优优优优优优公共设施配套完备程度较完备较完备较完备较完备较完备较完备个别因素新旧程度全新全新全新全新全新全新土地剩余使用年期676563676367租金(元/月.)454345454346停车位充足充足充足充足充足充足物业管理有有有有有有设施设备两部电梯两部电梯两部电梯两部电梯两部电梯两部电梯平面布置合理合理合理合理合理合理建筑结构框架剪力墙剪力墙剪力墙剪力墙剪力墙工程质量良良良良良良楼层/总楼层6/1113/1810/188/1815/1812/18朝 向南北东南南南北南南交易价格(元/m2)1786515662148311551716463-2、可比实例修正系数(1)建立

29、价格可比基础。可比实例A、B、C、D、E付款方式均为抵押贷款按月等额支付,单价均为按建筑面积计算,币种均为人民币,货币单位均为元;()交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易,交易情况无需修正,故修正系数分别为100/100、100/100、100/100;()交易时间修正。估价对象类似的房地产价格在估价时点之前的一个月未出现价格波动,故可比实例C不需修正,其他的都需要一定的修正,修正系数分别为110/100、105/100、100/100、95/100、108/100;(4)区域因素修正。采用直接比较调整法进行区域因素修正:首先,以估价对象的区域因素为基准(100分),将可比实例的区域因

30、素与估价对象的区域因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的区域因素比估价对象的区域因素差,所得的分数就低于100分,反之,就高于100分。然后,将可比实例的区域因素的得分转化为调整价格的比率,对可比实例价格进行调整。(见表二、表三所示)(5)个别因素修正。采用直接比较调整法进行个别因素修正:首先,以估价对象的个别因素为基准(100分),将可比实例的个别因素与估价对象的个别因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的个别因素比估价对象的个别因素差,所得的分数就低于100分,反之,就高于100分。然后,将可比实例的个别因素的得分转化为调整价格的比率,对可比实例价格进行调整。(见表二、表

31、三所示)(6)各项修正的具体计算。根据以上对各项因素修正的分析和评分,对各项因素修正计算见表二和表三所示。表二 各项修正因素得分表 实例项目ABCDEF估价对象交易日期11010510095108100交易情况100100100100100100区域因素繁华程度100100100100100100交通便捷度100100100100100100环 境100100100100100100公共设施配套完备程度100100100100100100个别因素新旧程度100100100100100100土地剩余年期100999810098100租金(元/月.)100100100100100100停车位100

32、100100100100100物业管理100100100100100100设施设备100100100100100100平面布置100100100100100100建筑结构98100100100100100工程质量100100100100100100楼 层102989910198100朝 向10298100102100100表三 各项修正因素修正系数及比准价格计算表 实例项目ABCDEF估价对象交易日期100/100100/100100/100100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100100/100区域因素繁华程度100/101100/10010

33、0/101100/100交通便捷度100/101100/101100/101100/100环 境100/100100/100100/100100/100公共设施配套完备程度100/100100/100100/100100/100个别因素新旧程度100/100100/100100/100100/100土地剩余年期100/100100/99100/98100/100租金(元/·月)100/100100/100100/100100/100停车位100/100100/100100/100100/100物业管理100/100100/100100/100100/100设施设备100/101100

34、/101100/101100/100平面布置100/100100/100100/100100/100建筑结构100/102100/102100/102100/100工程质量100/100100/100100/100100/100楼 层100/101100/101100/101100/100朝 向100/100100/100100/100100/100交易价格(元/m2)425041004300-比准价格(元/m2)4004394141764040取平均值,估价对象比准单价为:(400439414176)÷3=4040(元/)(取整)估价对象房地产的比准价格为:4040×30

35、86.05=12467642(元)3市场法的估价测算结果采用市场比较法,经过以上测算得出:估价对象总价为12467642元;单价为4040元/平方米(二)采用收益法分析测算1、估算年潜在毛收入本次评估可获收益的商业用房建筑面积为3086.05平方米。估价人员通过对估价对象周边类似物业租金和对实地经营状况的调查了解,结合XX市同类房地产市场租金水平以及对未来市场行情的预测进行综合分析,选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C作为可比实例。可比实例A环亚大厦,月租金43元/平方米;可比实例B九运大厦,月租金40元/平方米;可比实例C华银城,月租金44元/平方米。取平均值

36、,估价对象租金标准为:(434044)÷3=42(元/m2)由此确定估价对象在现时状态下,在未来收益年限内租金将保持较平稳的状况,估价对象月租金为42元/平方米,根据此租金水平,计算估价对象房地产在充分利用、无空置情况下的年潜在毛收入为: 42×3086.05×12=1555369(元)2、估算年有效毛收入根据估价人员对XX市办公物业市场的调查,与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产,参照可比实例A环亚大厦、可比实例B九运大厦、可比实例C华银城三个物业空置率,确定因空置、拖欠租金以及其它原因造成的收入损失为其年潜在毛收入的5%,则年有效毛收入损失为:1

37、555369×(1-5%)=1477601(元)3、年运营费用的测算运营费用是维持估价对象房地产正常使用所必须指出的费用,包括维修费、管理费、保险费以及税费等。(1)估算年管理费管理费用为管理估价对象房地产经营活动所发生的费用,包括人员工资、福利费、办公费、差旅费等,依行业标准,管理费按照估价对象潜在毛收入的2%测算,则年管理费为:1555369×2%=31107(元)()估算年维修费估价对象系砖混一等结构,根据XX市房屋重置价格标准,估价对象建筑物的重置单价为710元/平方米。依行业标准, 维修费用按建筑物重置价格的1.5计算,则年维修费用为:3086.05×7

38、10×1.5%=32866(元)()估算年保险费依规定,年保险费按房屋现值的2计算,依据国家标准房地产估价规范(GB/T50291-1999)及XX市房屋重置价格标准,砖混结构残值率为2%,耐用年限为50年,该估价对象已有效经过10年,则年保险费为710-710×(1-2%)/50×10×3086.05×2=3523(元)()估算年税费估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的房产税,依规定按照估价对象年有效毛收入的12%测算,则年税费为:1477601×12%=177312(元)估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的营业税、城市维护建设税、

39、教育费附加等,依规定按照估价对象年有效毛收入的5.85%测算,则年税费为:1477601×5.85%=86440(元)估算土地使用税,依XX市规定,按照估价对象占用土地面积10元/平方米计取,则土地使用税为:1053.69 ×10=10537(元)年税费为:177312+86440+10537274289(元)()年运营费用合计 估价对象房地产经营过程中的年运营费用为年管理费、年维修费、年税费以及年保险费之和,则年运营费用为: 31107+32866+3523+274289=341785(元)4估算年净收益估价对象年净收益是由年有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入,则年收益为:1477601341785=1135816(元)5资本化率的确定资本化率的本质是投资收益率,依据房地产估价规范(GB/T50291-1999),本次评估采用为资本化率计算方法为市场提取法,

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