伟业顾问天津市津滨滨海国际的项目营销的的策划的案12月117PPT

1、偉業顧問 b.a.consulting2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789偉業顧問 b.a.consulting2007.12.23偉業顧問 b.a.consulting伟伟 业业 宣宣 言言作为顾问机构，我们除了希望通过伟业的加入为项目锻造一个规范的、有竞争和服务意识、且高效率的专业团队外，同时对项目的整体运营、关键节点的把控、战略战术的合理设计和搭配使用进行完整的操作执行，为项目拥有良好开发态势奠定坚实基础，高起点地将项目发展扶上更理想的轨道。 - 2 -报告框架报告框架

2、- 3 -市场研究产品研究项目定位营销推广销售目标偉業顧問 b.a.consulting- 4 -u城市性质：中央直辖市 环渤海地区经济中心 中国北方最大的沿海开放城市u城市定位：国际港口城市 北方经济中心 生态城市u区域角度：国际现代制造业中心 区域综合交通枢纽 国际物流和会展中心u自身角度：以金融/商贸/科技/信息/文化教育为主的区域性服务中心 津派文化的历史文化名城 生态环境良好的宜居城市宏观大势城市解码偉業顧問 b.a.consulting天津滨海新区位于我国华北、西北和东北三大区域的接合部，地处环渤海地区的中枢部位，是联系南北方、沟通东西部的一个重要枢纽, 是北京等地区进入东北亚，走

3、向太平洋的重要门户。宏观大势城市解码- 5 -偉業顧問 b.a.consultingp 作为滨海新区核心区域的经济技术开发区地处“t”型规划结构布局交汇处，即高新技术产业发展轴与海洋经济发展带交汇地，是一个国际化的港口城市p 滨海规划引导发展趋势，津滨联动，“城市东移、滨海西扩”步伐加快宏观大势城市解码- 6 -偉業顧問 b.a.consultingp深圳：80年代，深圳经济特区成立，带动了珠三角区域经济的发展。 p浦东：90年代，浦东开发成为20世纪最后10年中国改革开放的重点，带动了长三角区域经济的发展。p滨海：21世纪，滨海发展正式纳入到国家发展战略，从此将带动环渤海区域经的腾飞，将成为

4、中国经济发展的新焦点。名称发展模式深圳同一区域，依托香港资本主义经济，从荒山野岭的蛇口起步，在中国的改革开放中成功地担负了窗口和试验田的作用 浦东同一区域，依托浦西的发展基础，从阡陌纵横的郊野发展到成为世界最具竞争力的地区之一滨海非同一区域，已经有10余年的建设，还包括拥有20年发展历史的经济技术开发区，现要整合为滨海新区，已经具备相当好的产业基础，发展速度将不可预估 - 7 -宏观大势城市解码偉業顧問 b.a.consulting- 8 -宏观大势城市解码滨海新区纳入国家整体发展战略。国家对京、津定位的明晰，决定两地联手打造“双核”经济中心，带来中国经济的第三极突破。 偉業顧問 b.a.co

5、nsulting年份2003年2004年2005年2006年增长率17.41%19.78%24.97%18.39%人均涨幅18.55%18.91%12.38%16.81%注：数据来源天津市统计局 年提前年提前4 4年实现了经济总量比年实现了经济总量比20002000年翻一番的目标年翻一番的目标 天津市民的收入与消费水平相比以往都有比天津市民的收入与消费水平相比以往都有比较明显的提升较明显的提升 , , 人均可支配收入增长人均可支配收入增长13% 13% 。人均年消费性支出增长达人均年消费性支出增长达9% 9% 。p 天津整体开发力度不断加大，2006年其在全国31个省（直辖市、自治区）中，成为

6、继上海、北京之后第三个人均gdp达到5000美元以上的地区。宏观大势经济发展偉業顧問 b.a.consulting2006年滨海新区去年完成生产总值1960.5亿元，生产总值占全市gdp比重达45，大大超越了天津市政府给与的定位，并以良好的态势向前发展。- 10 -宏观大势经济发展偉業顧問 b.a.consulting滨海新区gdp预计达到3200亿元，年均增长速度滨海新区gdp达1960.5亿元滨海新区经济增长速度已超过浦东新区- 11 -宏观大势经济发展偉業顧問 b.a.consultingp 大势所向，天津确立北方经济中心重要地位大势所向，天津确立北方经济中心重要地位p 滨海新区纳入国家

7、发展战略，成为京、津滨海新区纳入国家发展战略，成为京、津“双核双核”的新的新引擎；引擎；p 天津整体经济发展动力强劲，滨海区域增速明显，呈现天津整体经济发展动力强劲，滨海区域增速明显，呈现赶超其他特区之势；赶超其他特区之势；宏观大势结论- 12 -偉業顧問 b.a.consultingi.滨海新区位于中心城区东面，渤海湾顶端。紧紧依托北京、天津两大直辖市，雄踞环渤海经济圈的核心位置。ii.滨海新区行政划分由天津港、开发区、保税区及塘沽、汉沽、大港三个行政区组成，面积2270平方公里，人口100多万。iii. 自身拥有全国最大的人工港、最具潜力的消费市场和最具完善的城市配套设施。区域环境行政划分

8、- 13 -偉業顧問 b.a.consulting加快建设京津塘高速公路二线、三线、津汕高速、海滨大道等工程，改造京津塘一线，形成“四四五一”快速路网骨架，实现与三北和华东地区的便捷交通和集疏港运输与城市公共交通分离。加快建设滨海新区核心区内、中、三环路，构筑“十横八纵”快速路网体系。区域环境规划建设- 14 -偉業顧問 b.a.consulting产业发展空间较大，间接带动居民购买力的稳步增长。随着核心居住区土地资源的逐渐稀缺，整体需求呈现向外释放趋势滨海休闲旅游区临空产业区先进制造业产业区海港物流区滨海化工区高新技术产业区开发区西区空港物流加工区中心商务商业区本案本案汉沽大港塘沽塘沽大港区

9、域环境规划建设- 15 -偉業顧問 b.a.consultingp 开发区中心商务商业区已确定建设6个功能区，即于家堡金融区、响螺湾商务区、解放路商业区、大沽生态新区、国际航运服务区和蓝鲸岛国际社区，总面积20平方公里。于家堡金融区响螺湾商务区解放路商业区蓝鲸岛国际社区国际航运服务区开发区中心商务区大沽生态新区天津经济技术开发区区域环境产业规划- 16 -偉業顧問 b.a.consultingp 07年10月30日，中国新一代运载火箭产业化基地落户开发区西区，该项目全面启动建设，标志着我国航天火箭事业迈出了进入新的发展阶段的关键一步。p 该项目总投资约45亿元，规划建筑面积55万平方米，一期工

10、程将于2009年底建成。该工程建成后将满足我国未来30至50年发展空间技术及和平利用空间的发展需求，对引领我国高科技产业发展有着重大的辐射和推动作用。区域环境产业规划- 17 -偉業顧問 b.a.consultingp 北起津汉快速路，南至永定新河，西至京山铁路，东至渤海，总规划面积约150平方公里，其中陆域约75平方公里，海域约75平方公里p 海滨休闲旅游区将建成以世界级主题公园和海上休闲总部为核心的国际旅游目的地，以及生态型海滨休闲旅游区。重点打造主题公园娱乐游、海上娱乐休闲游、海上休闲度假游、海上高端商务游、生态湿地休闲游、海上健身游六大旅游项目。“一轴、两域、四区”组团式布局区域环境产

11、业规划- 18 -偉業顧問 b.a.consultingp 空港地区建设，包括商业商贸会展带、总部经济带、科技研发带以及民航科技产业化基地设计、加工区商业商贸会展带、总部经济带修建性详细设计及加工区重要道路节点景观设计等方面。p 通过规划模型看到，除工业园区、创业产业基地外，居民住宅区、购物中心、soho居住区、医院、学校等生活必需设施一应俱全，同时还配备了如文化产业区、文化广场、沿湖娱乐带、绿地走廊、湖畔体育中心、高尔夫公园、会展中心等功能区域。扩建后的机场航站楼 区域环境产业规划- 19 -偉業顧問 b.a.consultingp 规划建设中的天津港东疆港区位于天津港东北部，东至渤海湾海域

12、，南至天津港新港主航道，西至集装箱物流中心陆域及规划反“f”港池，北临永定新河口南治导线，为浅海滩涂人工造陆形成的三面环海半岛式港区。港区南北长约10公里，东西宽3公里，总面积约30平方公里，其中有10平方公里的区域将成为目前我国规模最大、开放度最高的国际化保税港区。区域环境产业规划偉業顧問 b.a.consulting地理位置优势的门户地位，为滨海区域发展奠定厚实基础立体交通一体化的路网建设，为经济的快速腾飞提供保障产业布局合理的产业布局，联动强势打造区域热点持续热点项目逐步落户，增强区域生命力整合优化的配置为区域内房地产市场的崛起起到推动作用- 21 -区域环境产业规划小结小结偉業顧問 b

13、.a.consultingp从06年开始，随着天津城市化进程的加快和滨海新区的开发建设，土地市场日益活跃；p07年土地交易更为活跃,仅前三季度土地的供应就超过06年全年的供应总和,达到834.59万；p07年滨海新区土地出让仅占到全市比重的10%，土地稀缺性日益显现。一级土地市场一级土地市场 / 全市土地供应区域环境房地产行业发展偉業顧問 b.a.consultingp06年上半年以住宅用地领军的滨海土地市场大幅放量，而07年同期土地供应则趋缓p数据显示，土地供应同比下降了89.7%，环比上升了42.8%；土地成交同比下降了88%，环比下降86.5%信息来源：天津土地交易中心信息来源：天津土地

14、交易中心区域环境房地产行业发展一级土地市场一级土地市场 / 滨海土地供应偉業顧問 b.a.consulting从成交区域看：p今年1-11月，塘沽区土地交易占据了主要的成交份额，其次为空港区域。而开发区成交最少，土地的稀缺性逐渐显现；p汉沽作为新兴热点区域土地供应较为充足。从用地性质看：p包括商业公共设施和商服公寓在内的商业综合用地成交比重占到总体成交宗数的74%。而07年已经成交的地块中纯住宅用地只有3宗，仅占到总体成交宗数的7%信息来源：天津土地交易中心信息来源：天津土地交易中心一级土地市场一级土地市场 / 滨海土地供应区域环境房地产行业发展偉業顧問 b.a.consultingp 商服、

15、工业类用地占主流，反映出纯住宅类用地供应受到限制愈加明显、更显稀缺，而区域商务商业的规划发展则被推入主渠道。 p 塘沽商服用地绽露锋芒 ：作为滨海新区门户形象的塘沽区，可作为地标的商务商业建筑群更能代表区域发展的时代特色。p 开发区住宅用地日益稀缺，不乏本土开发商隐性囤积土地现象。一级土地市场一级土地市场 / 小结区域环境房地产行业发展偉業顧問 b.a.consulting数据来源 : 房地产信息网p 03-06年价格平均涨幅25%p 07年1-11月新增供应仅为06年的38%，而成交量却已经完成了去年总量的85%。同时，价格上涨近25%住宅市场住宅市场 / 全市格局区域环境房地产行业发展偉業

16、顧問 b.a.consulting数据来源 : 房地产信息网p 07年1-11月天津整体成交均价为6064元/ ；与06年同期相比上涨25%；p 07年1-11月天津整体成交量804.2万平米，与06年同期相比下降6%；p 07年下半年价格增速加快，11月份成交均价达7028 元/平米， 比1月份上涨了36%；p 07年11月成交量108.36万平米，比10月上升了18%，年末呈现高位调整局面。住宅市场住宅市场 / 全市格局区域环境房地产行业发展06-0706-07同期商品房成交价、量变动情况同期商品房成交价、量变动情况 偉業顧問 b.a.consulting2007年1-6月成交量持续上升，

17、半年总销售额达到199亿元。成交均价同比06年有较大幅度的提升，平均上涨1200元/平米，区域价值被迅速拉升。新兴热点市场的价格迅速拉升，带动整体区域市场一片向好，成交面积放量提升。住宅市场住宅市场 / 滨海量价分析区域环境房地产行业发展偉業顧問 b.a.consulting水域未水域未来城来城欧美风欧美风情小镇情小镇东方名居东方名居紫云绿洲紫云绿洲贻芳嘉园贻芳嘉园祥和家祥和家园园伴景伴景湾湾御景园御景园邸邸3期期滨海新滨海新城城天天保保金金海岸海岸万通万通新新城国际城国际teda生活区生活区塘沽老城区塘沽老城区紫云居住区紫云居住区裕川家裕川家园园贻成贻成尚北尚北蓝山蓝山国际国际捷达园捷达园融

18、融科科心心贻湾贻湾海洋高新区海洋高新区贻港城贻港城新馨家新馨家园园新河片区新河片区盛星盛星东海东海岸岸金域蓝金域蓝湾湾本本案案- 29 -区域环境房地产行业发展住宅市场住宅市场 / 板块分析偉業顧問 b.a.consultingp板块价值概述：板块价值概述：塘沽中心板块属于老城区概念，历史发展的长久性带来了人文环境以及社会环境的完善体系，同时也造成此板块的土地稀缺。在有限的土地面积上规划建设高容积率小户型产品成为此板块的住宅特点。p产品类型：产品类型：精装小户型、高层住宅塘沽中心板块塘沽中心板块新河海洋新河海洋高新板块高新板块塘沽中塘沽中心板块心板块板块板块开发区中心开发区中心居住板块居住板块

19、紫云新紫云新港板块港板块泰 达泰 达居 住居 住板块板块住宅市场住宅市场 / 板块分析区域环境房地产行业发展偉業顧問 b.a.consultingp代表项目销售状况：代表项目销售状况：塘沽中心板块塘沽中心板块项目名称销售状态销售产品销售价格（元/平米）产品面积（平米）备注安邦艺景尾盘底商20000阳光金地尾盘住宅10000043-46剩余数量较少，位于在17-19层滨海名都未售住宅未定*07年底开盘弘基天城停售住宅7500贻港城在售住宅6600-7000101-138p 在区域格局的影响下，小户型在板块的销售中存在较大优势。p 近期该板块没有新增项目入市，这和有限的土地资源有着必然的联系。在以

20、洋货为中心辐射的中心板块内仍有储备的项目在筹建之中。住宅市场住宅市场 / 板块分析区域环境房地产行业发展偉業顧問 b.a.consulting新河海洋新河海洋高新板块高新板块p板块价值概述：板块价值概述：依托自身良好的生态资源，以新河、海洋高新依托自身良好的生态资源，以新河、海洋高新板块属于塘沽中心板块外扩领域，已成为新兴板块属于塘沽中心板块外扩领域，已成为新兴的高品质居住产品聚集区。随着区内新项目的的高品质居住产品聚集区。随着区内新项目的不断增多，板块知名度日益提高，整体价值逐不断增多，板块知名度日益提高，整体价值逐渐得到市场认可。渐得到市场认可。p产品类型：产品类型：规模性生态居住社区规模

21、性生态居住社区 多层、点式高层多层、点式高层新河海洋新河海洋高新板块高新板块塘沽中塘沽中心板块心板块板块板块开发区中心开发区中心居住板块居住板块紫云新紫云新港板块港板块泰 达泰 达居 住居 住板块板块住宅市场住宅市场 / 板块分析区域环境房地产行业发展偉業顧問 b.a.consulting在售住宅650070-110产品在24-27层在售住宅7800113在售住宅7000140-160在售住宅6500在售住宅6300-6600未售住宅08年开盘目前客户蓄水期在售住宅6300100-130别墅200-3008500-10000在售住宅114-1306400-6500p 区域新兴热点板块，依托融科

22、心贻湾等一批高品质住宅产品的带动，板块价格得到大幅提升。未来首创项目的入市将成为板块发展的重要组成。p 整体产品设计和规划方面缺乏独特特点，产品同质化倾向较为严重。新河海洋新河海洋高新板块高新板块p代表项目销售状况：代表项目销售状况：住宅市场住宅市场 / 板块分析区域环境房地产行业发展偉業顧問 b.a.consultingp板块价值概述：板块价值概述：新港板块在新港板块在0606年被市场命名为紫云生态居年被市场命名为紫云生态居住区，具有舒适、改善型的大户型产品成住区，具有舒适、改善型的大户型产品成为板块内的主流产品。为板块内的主流产品。p产品类型：产品类型：舒适、改善型高层舒适、改善型高层紫云

23、紫云/新港板块新港板块新河海洋新河海洋高新板块高新板块塘沽中塘沽中心板块心板块板块板块开发区中心开发区中心居住板块居住板块紫云新紫云新港板块港板块泰 达泰 达居 住居 住板块板块住宅市场住宅市场 / 板块分析区域环境房地产行业发展偉業顧問 b.a.consulting紫云紫云/新港板块新港板块项目名称销售状态销售产品销售价格（元/平米）产品面积（平米）备注紫云绿洲在售住宅6900祥和家园未售住宅未定90-103售卡状态p港务局、渤海石油等大型企事业购房需求者对板块位置、产品形式、规划配套等方面的认可，使得紫云居住区也分担起中心居住的压力。p随着各项目的陆续入住，板块内的配套设施也趋于完善。p代

24、表项目销售状况：代表项目销售状况：住宅市场住宅市场 / 板块分析区域环境房地产行业发展偉業顧問 b.a.consulting海河南岸板块海河南岸板块p板块价值概述：板块价值概述：由海河南岸的东、西沽构成，规划中的响由海河南岸的东、西沽构成，规划中的响螺湾商务区位于西沽，预计到螺湾商务区位于西沽，预计到20102010年全部年全部建成并投入使用。而东沽未来多规划高档建成并投入使用。而东沽未来多规划高档住宅区，当前尚未启动。住宅区，当前尚未启动。p产品类型：产品类型：经济型产品经济型产品 小高层、高层的结合小高层、高层的结合新河海洋新河海洋高新板块高新板块塘沽中塘沽中心板块心板块板块板块海河南海河

25、南岸板块岸板块开发区中心开发区中心居住板块居住板块紫云新紫云新港板块港板块泰 达泰 达居 住居 住板块板块住宅市场住宅市场 / 板块分析区域环境房地产行业发展偉業顧問 b.a.consulting海河南岸板块海河南岸板块项目名称销售状态销售产品销售价格（元/平米）产品面积（平米）备注贻成.泰和新都在售住宅6900103、125另有约1/3待售宏苑领海在售住宅未定80-120二期售磬，三期08年开盘p 各项目相对低价、中档产品的特点，吸引了部分眼光长远、持币观望的目标客户。p 东沽所在的蓝鲸岛高档住宅区是未来潜在的开发热点区域，当前整体规划尚未有动向。住宅市场住宅市场 / 板块分析区域环境房地产

26、行业发展偉業顧問 b.a.consultingp板块价值概述：板块价值概述：此板块临近保税区、工业产业园加之滨海新区吸纳外资的进入都将提升板块的价值。区内的各方面配套也逐渐的完善，并成为滨海新区最为国际化的区域。p产品类型：产品类型：高层、洋房多种产品聚合区泰达居住板块泰达居住板块新河海洋新河海洋高新板块高新板块塘沽中塘沽中心板块心板块板块板块海河南海河南岸板块岸板块开发区中心开发区中心居住板块居住板块紫云新紫云新港板块港板块泰 达泰 达居 住居 住板块板块住宅市场住宅市场 / 板块分析区域环境房地产行业发展偉業顧問 b.a.consulting泰达居住板块泰达居住板块项目名称销售状态销售产品

27、销售价格(元/平米)产品面积(平米)备注万科金域蓝湾在售住宅11600116-142万通新城国际在售住宅10000110-140爱丽榭尾盘住宅12000300泰丰傲景观澜5期观澜逸境尾盘住宅8600180剩余两套伴景湾在售住宅10000265p区域产品面积较大，整体价格处于滨海新区波峰阶段p在售供应有限，且价格偏高p代表项目销售状况：代表项目销售状况：住宅市场住宅市场 / 板块分析区域环境房地产行业发展偉業顧問 b.a.consulting中心居住板块中心居住板块p板块价值概述：板块价值概述：开发区中心板块是区内相对较早开发的房地产市场，同时也带动着开发区整体高档居住层次的定位。板块内各项配套

28、完善，无论是生活、交通、休闲都给人们带来了最为便捷的条件。由此所产生的板块聚焦效应也变得不足为奇。 p产品类型：产品类型：高档次多样化产品结合新河海洋新河海洋高新板块高新板块塘沽中塘沽中心板块心板块板块板块开发区中心开发区中心居住板块居住板块紫云新紫云新港板块港板块泰 达泰 达居 住居 住板块板块住宅市场住宅市场 / 板块分析区域环境房地产行业发展偉業顧問 b.a.consulting中心居住板块中心居住板块项目名称销售状态销售产品销售价格（元/平米）产品面积（平米）备注滨海新城售磬住宅西区售磬，东区在规划捷达园尾盘住宅11000剩余12套弘泽制造未售高层15000认购洋房18000180左右

29、认购联排20000200-400认购独栋30000500-800万通华府未售住宅15000210-300500-900顶层为500-900豪宅，配游泳池p 板块内大部分项目基本处于尾盘或封盘的阶段依托完善区域配套,大面积舒适型高端产品占据市场主流,且价格较高p 板块内新增高端豪宅项目万通华府、弘泽制造，进一步塑造板块作为滨海新区高端板块的地位，主要以地段和产品为项目的主要卖点。住宅市场住宅市场 / 板块分析区域环境房地产行业发展p代表项目销售状况：代表项目销售状况：偉業顧問 b.a.consulting住宅市场住宅市场 / 总结区域环境房地产行业发展项目名称销售状态销售产品销售价格（元/平米）

30、产品面积（平米）备注安邦艺景尾盘底商20000阳光金地尾盘高层住宅10000043-46剩余数量较少，位于在17-19层滨海名都未售住宅未定07年年底开盘弘基天城停售住宅7500贻港城在售住宅6600-7000101-138新馨家园在售住宅650070-110产品在24-27层融科心贻湾在售住宅7800113万通上北新新家园在售住宅7000140-160盛星东海岸在售住宅6500贻成尚北在售住宅6300-6600蓝山国际未售住宅08年开盘，目前客户蓄水期欧美小镇在售住宅6300100-130裕川家园在售住宅114-1306400-6500紫云绿洲在售住宅6900祥和家园未售住宅未定90-103

31、滨海新城售磬住宅西区售磬，东区在规划捷达园尾盘住宅11000剩余12套弘泽制造未售高层15000认购洋房18000180左右万通华府未售住宅15000210-300 / 500-900顶层为500-900豪宅，配游泳池万科金域蓝湾在售住宅11600116-142万通新城国际在售住宅10000110-140爱丽榭尾盘住宅12000300泰丰傲景观澜5期观澜逸境尾盘住宅8600180剩余两套伴景湾在售住宅10000265偉業顧問 b.a.consulting区域环境房地产行业发展本本案案p开发区内竞品写字楼相对开发区内竞品写字楼相对集中，主要聚集在以中高档集中，主要聚集在以中高档写字楼为主的第二、

32、三大街写字楼为主的第二、三大街及以相对低档产品为主的一及以相对低档产品为主的一大街和洞庭路沿线周边大街和洞庭路沿线周边p区外竞争主要来自于海河区外竞争主要来自于海河沿线规划的响螺湾商务区和沿线规划的响螺湾商务区和于家堡金融商务区，但其开于家堡金融商务区，但其开发须经历较长时间，短期内发须经历较长时间，短期内不会对本项目造成绝对影响。不会对本项目造成绝对影响。商务市场商务市场 / 概述偉業顧問 b.a.consulting区域环境房地产行业发展p一是：普通写字楼。当前所占市场份额较大，其的位置优越一是：普通写字楼。当前所占市场份额较大，其的位置优越 、户型相对适中，而且、户型相对适中，而且销售情

33、况良好，小户型更受客户欢迎。如：豪威大厦、银座大厦、泰达新天地均为此类销售情况良好，小户型更受客户欢迎。如：豪威大厦、银座大厦、泰达新天地均为此类型的典型代表。型的典型代表。p二是：高档写字楼，以滨海金融街代表，无论从外观，其它软硬件条件，均为当前市二是：高档写字楼，以滨海金融街代表，无论从外观，其它软硬件条件，均为当前市场的最高水平，并吸引了部分国企及金融机构和大型跨国公司进驻。场的最高水平，并吸引了部分国企及金融机构和大型跨国公司进驻。p三是：三是：sohosoho商住办公产品，如泰丰桐景，由于其面积小、总价低，受到多数中小企商住办公产品，如泰丰桐景，由于其面积小、总价低，受到多数中小企业

34、主的青睐。业主的青睐。商务市场商务市场 / 区内竞争产品分类产品分类偉業顧問 b.a.consulting区域环境房地产行业发展竞品调研（销售市场）商务市场商务市场 / 区内竞争偉業顧問 b.a.consulting区域环境房地产行业发展竞品调研（租赁市场）序号序号项目名称项目名称写字楼部分面积（写字楼部分面积（mm2 2）租金租金（元（元/m/m2 2/ /天）天）售价售价（元（元/m/m2 2）物业管理费物业管理费（元（元/m/m2 2/ /月）月）1克瑞斯大厦20,000.001.7（含物业管理费）9.32（含能源费）2九洲大厦3,000.001.2（含物业管理费）只租不售3豪威大厦25

35、,000.00 1.52.84中建大厦16,000.00 1只租不售含能源费、物业费5阳光银座13,000.00 2.52.86泰达新天地23,000.00 25.87财富星座20,000.00 33.58金融街（东区）95,000.00 2.6-3.516.6（含能源费）9金融街（西区）32,000.00 18.8（含水电不含热）10第四杰座62,000.005.0p 从价格来看，目前开发区写字楼租金水平为人民币13.5元/m2/天，其中较早建设的写字楼租金为11.5元/m2/天，新建中档写字楼租金为1.52.0元/m2/天，高档写字楼为2.63.5元/m2/天。p 较早建设的写字楼基本以出

36、租为主，而后期建设的写字楼多以出售为主，其中高档写字楼租赁情况稳定，中低档写字楼租赁客户流动性教大。商务市场商务市场 / 区内竞争偉業顧問 b.a.consultingp塘沽响螺湾商务区塘沽响螺湾商务区，近期全面启动建，近期全面启动建设，该项目总投资达设，该项目总投资达232232亿元。塘沽区亿元。塘沽区已与已与3838个单位达成意向，拟建个单位达成意向，拟建5151座商座商务大楼，占地面积达务大楼，占地面积达62.862.8万平方米。主万平方米。主要为兄弟省市驻滨海新区办事机构、要为兄弟省市驻滨海新区办事机构、中央企业和大型企业集团总部、科技中央企业和大型企业集团总部、科技研发中心提供建设用

37、地，建设和经营研发中心提供建设用地，建设和经营高档写字楼。预计到高档写字楼。预计到20102010年全部建成年全部建成并投入使用。并投入使用。区域环境房地产行业发展商务市场商务市场 / 区外竞争偉業顧問 b.a.consultingp随着塘沽区随着塘沽区于家堡中心商务区于家堡中心商务区项目及项目及中央大道工程的开展，拆迁工作已经正中央大道工程的开展，拆迁工作已经正式启动。中央大道规划范围内和影响到式启动。中央大道规划范围内和影响到于家堡中心商务区规划的建筑都将陆续于家堡中心商务区规划的建筑都将陆续拆除。拆除。p于家堡地区位于塘沽区海河北岸，东于家堡地区位于塘沽区海河北岸，东西南三面临海河，北到

38、新港路，规划用西南三面临海河，北到新港路，规划用地面积地面积3.443.44平方公里，是滨海新区中心平方公里，是滨海新区中心商务商业区的核心地区，其主要具备金商务商业区的核心地区，其主要具备金融创新基地、城市商务、高端商业、都融创新基地、城市商务、高端商业、都市旅游、生活居住等功能。市旅游、生活居住等功能。区域环境房地产行业发展商务市场商务市场 / 区外竞争偉業顧問 b.a.consultingp东疆保税港区占地东疆保税港区占地1010平方公里，是全平方公里，是全国保税港区中面积最大的。除了国保税港区中面积最大的。除了1010平方平方公里之外，还有配套服务区、邮轮码头、公里之外，还有配套服务区

39、、邮轮码头、海滨浴场、星级酒店、写字楼等。海滨浴场、星级酒店、写字楼等。p20102010年，年，3030平方公里的陆地将全部吹平方公里的陆地将全部吹填完毕。渤海湾上将建起一座集装箱码填完毕。渤海湾上将建起一座集装箱码头装卸、集装箱物流加工、商务贸易、头装卸、集装箱物流加工、商务贸易、生活居住、休闲旅游五大功能为一体的生活居住、休闲旅游五大功能为一体的“港城港城”。区域环境房地产行业发展商务市场商务市场 / 区外竞争偉業顧問 b.a.consulting区域环境房地产行业发展未来供应p当前市场即将供应的有金融街二期（西区）3.2万m2p未来供应包括cbd区域约30万m2、时尚广场约9万m2、第

40、二大街空置地块规划25万m2、洞庭路周边改造规划20 m2等写字楼。共计约84万平米p鉴于写字楼产品开发周期较长，预计未来23年内不会有强的竞争商务市场商务市场 / 区内竞争偉業顧問 b.a.consulting区域环境房地产行业发展未来供应p 滨海新区的商业配套设施主要集中在塘沽解放路和泰达区域，初步形成解放路商圈和泰达商圈。其中解放路商圈成为天津市的商业副中心。泰达商圈的已建商业面积总计约34万平米，待建面积约30万平米，未来的泰达商圈将形成以高档休闲购物为主多功能服务于整个滨海新区的大型商业中心。p 已建成的商业设施主要包括财富星座、鸿泰千佰汇、翠亨广场、永莲购物中心、市民广场等，其中市

41、民广场是一个建筑面积为20万平米的大型shopping mall，距本项目1.3公里，有极强的聚集效应。商业市场商业市场偉業顧問 b.a.consulting区域环境房地产行业发展p 滨海新区的商业配套设施主要集中在塘沽解放路和泰达区域，初步形成解放路商圈和泰达商圈。其中解放路商圈成为天津市的商业副中心。泰达商圈的已建商业面积总计约34万平米，待建面积约30万平米，未来的泰达商圈将形成以高档休闲购物为主多功能服务于整个滨海新区的大型商业中心。p 已建成的商业设施主要包括财富星座、鸿泰千佰汇、翠亨广场、永莲购物中心、市民广场等，其中市民广场是一个建筑面积为20万平米的大型shopping mal

42、l，距本项目1.3公里，有极强的聚集效应。p 整体商业业态以购物、餐饮、娱乐等综合项目为主，但服务档次有望提升商业市场商业市场偉業顧問 b.a.consulting区域环境房地产行业发展p 住宅产品：从住宅产品的发展现状看，未来市场在一定时期内仍将持续稳定走高，而商务供给的逐渐丰富使得我们更应把关注点放在写字楼产品上p 商务产品：未来将形成滨海中心cbd区域，为本项目提供产业聚集的支撑点。本项目紧邻 保税区，随着开发区和保税区的迅速发展，将形成对商务市场的极大需求。在未来12年内，伴随着滨海新区政策的明朗化和各大公司的陆续进驻，投资写字楼的热情将会逐步回暖，1-2年后由于产品稀缺性形成挤压，投

43、资写字楼需求将会爆发井喷，届时写字楼售价也会形成爆发性的跳跃式增长。尤其是地段好的优质写字楼物业将会备受关注。本项目入市时间以及所处位置均具有良好竞争力。p 商业产品：借助高档商务提升整体品质，顺势清出小结报告框架报告框架市场研究产品研究项目定位营销推广销售目标偉業顧問 b.a.consulting1、本案周边环境宗地位于天津开发区太湖西路东，第一大街南，太湖路西，四号路北，是开发区所规划cbd生活区中的11万平米土地，位于规划区域的东南角。宗地周边聚集了开发区大部分的高档住宅项目，具备打造高端产品的潜力。2、项目内容及规模：住宅、写字楼及配套商业，总占地面积约11万m2，实际可使用面积约7.

44、7万，总建筑面积23.97万m2，其中地上建筑面积18.59万m2，地下建筑面积5.38万m2，综合容积率2.41，住宅建筑面积3.83万m2，写字楼建筑面积12.83万m2（其中soho建筑面积2.42万m2）商业建筑面积1.92万m2。产品研究偉業顧問 b.a.consulting项目规划指标项目规划指标项目总占地面积约11万m2，由于轻轨、规划道路以及绿化占地，实际可使用面积仅为7.7万m2。另外，轻轨自西南向东北完全穿过该土地以及规划道路的影响，将该土地分成三部分，按照som规划方案，可利用土地分为r11、cx1、cx2三个地块，其中r11为住宅用地，面积为3.01万m2；cx1、cx

45、2为商业用地，面积为4.69万m2，地块地块名称名称使用使用性质性质占地面积占地面积（公顷）（公顷）建筑面积建筑面积（万（万m2）建筑密度建筑密度容积率容积率绿化率绿化率r11住宅3.013.8325%1.2739%cx1商业综合1.353.5349%2.6130%cx2商业综合3.3411.2257%3.3618%合计7.718.592.41产品研究偉業顧問 b.a.consulting地块价值分析1.商业、服务业、酒店、金融机构云集。商业：周边分布开发区管委会、海关、市民广场、鸿泰商业广场、翠亨广场以及社区的配套公园，泰丰公园、紫云公园等。宗地地处滨海新区中心地带，滨海新区的发展已被纳入国

46、家发展战略和国家十一五发展规划，经济繁荣，产业发展迅猛。2.易达性符合办公选址：宗地与开发区中心区东西两侧的南海路和北海路相连，由此通往塘沽区，宗地还毗邻新港四号路，是进天津港的必由之路，交通便利。 轻轨等交通便捷 。产品研究偉業顧問 b.a.consulting关注要点关注要点运营成本是第一关注要素。运营成本是第一关注要素。商圈效应需要特别重视。商圈效应需要特别重视。商圈效应是写字楼受欢迎的重要要素。周边商务氛围是否浓厚是写字楼市场是否成功的重要条件。国内的中小企业若能与各行业的龙头企业比肩为邻，会为企业带来巨大的拉动效应。知名公司将共同营造出良好的商圈氛围。位置好不等于交通畅通。位置好不等

47、于交通畅通。企业最终选择的办公地点是否位于市中心的交通枢纽，将直接影响公司的办事效率。因为进行写字楼选址时，追求交通畅达有着其特定的意义，它一方面可以保证企业内部员工上下班的便利；另一方面又可以减少公司人员外出办事所需花费的时间，提高工作效率。产品研究偉業顧問 b.a.consulting空间设计上还需关注细节。空间设计上还需关注细节。在选址过程中，对大堂的关注不外乎在空间是否宽敞，规划是否合理，交通往来是否方便等几在选址过程中，对大堂的关注不外乎在空间是否宽敞，规划是否合理，交通往来是否方便等几个要点上。个要点上。商务配套一定要力求完备。商务配套一定要力求完备。周边商务设施是否齐全将直接影响

48、公司的运营效率。在商务配套中，智能化网络通信设备及车周边商务设施是否齐全将直接影响公司的运营效率。在商务配套中，智能化网络通信设备及车位的充足程度同样是不可忽视的。位的充足程度同样是不可忽视的。软件服务要额外关注软件服务要额外关注有一些写字楼项目在刚刚投入市场时，凭借着其超前的设计理念，硬件设备设施上的高品质等有一些写字楼项目在刚刚投入市场时，凭借着其超前的设计理念，硬件设备设施上的高品质等多方优势，一入市就获得市场的认可，市场冲击力极强。可几年以后，有的楼盘已入住的大客多方优势，一入市就获得市场的认可，市场冲击力极强。可几年以后，有的楼盘已入住的大客户纷纷迁走，有的却越发的突现其生命力，吸引

49、更多租客前来。究其原因，不外乎是受到楼宇户纷纷迁走，有的却越发的突现其生命力，吸引更多租客前来。究其原因，不外乎是受到楼宇软件服务的影响。写字楼拥有好的物业管理公司，不仅可以提升楼盘的品质，而且可以使入住软件服务的影响。写字楼拥有好的物业管理公司，不仅可以提升楼盘的品质，而且可以使入住客户享受优质的服务。客户享受优质的服务。软件服务主要指物业公司能对写字楼的设备设施进行及时、有效的日常维护和更新，以及其所软件服务主要指物业公司能对写字楼的设备设施进行及时、有效的日常维护和更新，以及其所提供的多方位、多角度的日常管理。提供的多方位、多角度的日常管理。关注要点关注要点产品研究偉業顧問 b.a.co

50、nsulting产品建议产品建议 楼宇自动化系统楼宇自动化系统楼宇自控系统是将该建筑内的机电设备（空调暖通系统、给排水系统、供配电系统、照明系统、电梯系统、送排风系统等）进行分散控制、集中监视和管理，从而为管理人员、工作人员、入住业主、商旅等提供一个安全舒适的生活和工作环境。通过优化控制提高管理水平，达到节约能源和运行成本，实现物业管理自动化。本建筑设备自控系统为分布式集散控制系统，它采用标准化局域网技术和子系统集成技术实施对楼内所有实时监控系统的集成监控、联动和管理，系统既可相对独立运转，又可联合成为一个有机整体，可根据需要对不同工作站及现场控制器的控制权限进行设定，由网络管理服务器完成。空

51、调系统的监控空调系统的监控通过与制冷机组中央制盘的通信接口连接实现联网监控，其中冷却循环泵、冷却塔风机采用变频控制。自动测量冷却水供、回水温度，以冷却水供水温度来控制冷却循环泵、冷却塔风机的启停和转速（变频控制）。产品研究报告框架报告框架市场研究产品研究项目定位营销推广销售目标偉業顧問 b.a.consulting产产品品定定位位我们认为本案的产品定位必须考虑以下因素：（1）区域内已建写字楼较少，但未来市场供应量较大；（2）区域内拟建类似项目空白，产品的具备优势；（3）本案处于二大街南端，商业氛围一般；导出导出 商务市场短期内前景较好；利用市场空白点重点打击； 住宅市场区域内前景较好，但政策风

52、险有一定影响； 周边商业氛围一般，借助市民广场cbd商业住区项目定位偉業顧問 b.a.consulting功功能能定定位位功能定位功能定位1、未来人口增长带来的需求、高档人群的购买力以及土地价值最大化，将住宅定位为纯高档精致社区2 2、滨海新区商务中心区的功能定位、开发区服务外包产业基地的规划，打造现代商务基地；以服务项目本身为基础，规划区域配套商业；总体形成集居住、商务、餐饮娱乐于一体的复合性社区总体形成集居住、商务、餐饮娱乐于一体的复合性社区项目定位偉業顧問 b.a.consulting项目定位形形象象定定位位（1）优良的建筑品质以打造开发区地标领地为目的（2）尊崇享受体现“尊崇性、以人为

53、本”的经营理念；（3）品位滨海国际化商务空间商务概念在滨海国际的创新；住宅产品的价格制定依靠自身及周边配套的完善度与距离商务产品的价值衡量则主要依靠周边人气聚集度及客户层的高低客客 户户 定定 位位基于本项目优越的地理位置、物业类型及迎合开发区的政策导向等要素考虑，我们将客群进行多元化定位，以求将产品做到满足多重类型企业的需求。功能 决定未来北方对外开放门户现代制造业基地研发转化基地国际航运中心国际物流中心宜居生态型新城区 产业 决定客户电子信息汽车和装备制造石油和海洋化工石油钢管和优质钢材生物技术和现代医药新型能源和新型材料三星电子 samsung丰田汽车 toyota 摩托罗拉motoro

54、la, inc. 百事可乐pepsico, inc. 三井物产mitsui & co., ltd. 伊藤忠商事itochu corporation 住友商事sumitomo corporation丸红商事marubeni corporation 本田汽车honda motor co., ltd. 松下电器panasonic日商岩井nissho iwai 佳能canon inc. 大荣the daiei, inc. 电装集团denso corporation 三菱商事mitsubishi corporation 丰田通商toyota tsusho爱信精机aisin seiki 三洋电机

55、sanyo 出光兴产株式会社idemitsukosan 普利司通bridgestone 积水化学 sekisui 日本邮船nippon yusen 日本电气nec 三菱化学mitsubishi chemical 京瓷kyocera日绵、全药日绵 野村nomurasecurities 国际商用机器 ibm埃克森美孚exxon mobil 阿尔特里亚altria group 霍尼韦尔honeywell， inc. 可口可乐the coca-cola company 艾默生emerson electric co. 哈里伯顿halliburton co. 约翰迪尔deere & company

56、 泰科国际tyco international 伊士曼柯达eastman kodak联合技术 united technologies 艾默生电器emerson electric 雪佛龙chevron目前客户市场环境 1、世界500强企业 2、大型国有企业 3、金融机构 4、私营中型企业 5、物流相关产业链企业 6、中小外资企业 7、货贷、贸易小型企业 8、其他商务类企业本项目的客群来源分析：开发区内现在已购置写字楼的客户，亟待扩张办公规模；开发区内现在已租赁写字楼的客户，租期欲届满，希望购置写字楼办公；开发区内现在已购置/租赁厂房的客户，欲购置/租赁写字楼作为办事处，使生产与研发、办公分离；开

57、发区外欲享受区内优惠政策的知名客户或中小企业；开发区内已入住的同行竞争企业；开发区现有产业上下游及寄生公司。本项目客群行业定位：基于本案产品性质，本案所吸引的客户群是知识型企业，先导型企业。他们的决策是理性的，符合科技标准的。 能源、制造业 生物、医药、化工 高科技外资企业（世界500强的总部） 交通、运输、物流 金融、保险 顾问、律师、咨询、企管、会计师事务所 媒体、广告、公关 文化、教育 科技、软件、it、网络、 电信 贸易、投资 工程、建筑、房地产本项目的客群分析总结：因本项目商务物业类型完整，扩大了众多企业选择层面，无疑对覆盖整个区域的需求人群具有绝对优势；因本项目整体物业类型偏重商务

58、主体，使整个规划更具有强烈的经济特色，对于希望选择商业氛围较浓的企业，势必符合选址条件；因本项目商务物业租售并行，不同程度满足各客户群体的投资置业形式，极大的丰富了区域新型商用物业的产品市场，将会促进区域范围内外目标人群的投资置业选择。商务带动住宅，住宅专属于商务，形成商务于住宅之间的联动。报告框架报告框架市场研究产品研究项目定位营销推广销售目标时间说明表高层住宅多层洋房 s o h o 写 字 楼 商 业 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年开工时间开盘时间竣工时间清盘时间 推广分步策略我我们从2008年03月至2010年6月作为一个完整的推广期，并将分阶段进行市场推广

59、。具体操作如下：阶段1 项目预热阶段阶段2 项目推广扩张及强销阶段阶段3 项目持续阶段 三个阶段1 1+ +5 5外媒（擎天柱、户外看版、围挡、道旗、灯箱）纸媒（硬广+软文报纸、杂志 ）直媒（dm、database）物媒（招商手册、户型图、宣传单张、楼书）电媒（ppt、dvd、internet）动媒（公关+活动） 推广手段手段项目预热阶段 时间跨度：2008年03月2008年10月阶段1第一阶段说明：第一阶段说明：1 1、虽然本项目第一阶段以销售住宅部分为主，但首先要确定项目的整体市、虽然本项目第一阶段以销售住宅部分为主，但首先要确定项目的整体市 场形象，即商务氛围的特色。场形象，即商务氛围的

60、特色。2 2、同时，住宅部分的市场开盘预热需同步进行。、同时，住宅部分的市场开盘预热需同步进行。纸媒 35%电媒5%动媒5%外媒2% 第一第一阶段媒体推广比重媒体推广比重物媒23%直媒30%突出项目的意义与价值方面信息，重点在报纸媒体投放 软文、硬广投放比例为 7：3 纸媒体版面应以整版、跨版为主 有针对性地选择媒体，以津晚报、滨海新区报、地区性政府发行物、 区域内工业协会报刊、商会类刊物等媒体为主要宣传载体，并以其它媒 体做辅助，最大化宣传项目。 纸媒支持销售，为项目强销期阶段做好物料准备楼书 / 海报 /户型图册 / vi系统延展(信封、信纸、名片等) / 项目平面展示包装系统（展台、背板等）/ 租赁中