东方购物中心物业管理制度

1、第一节1、物业部经理职责负责购物中心设备设施运作、维修、保养工作,使之保持良好的工作性能状况;组织制定相应工作管理办法、工作程序制度,编制、审核物业部年度、月度计划;合理组织实施维修、运行工作计划及日常工作,每月向安全运营部提交物业部工作分析报告;检查、督促、考核部门员工严格执行各项制度、程序、规范及工作进度,了解部门员工思想状况,对不良倾向及时纠正。负责组织各项专业培训,提高员工专业素质。负责对直接下属工作业绩考核,并与工资挂钩。全面负责购物中心物业部的技术管理工作,督促各专业工程师尽职尽责,以确保配电、空调、给排水、弱电、电梯等设备经常处在优良的技术状态安全运行。负责购物中心的技术整改项目

2、和新项目的施工质量监督的管理工作。第二节2、运行督办经理职责:积极配合物业部经理搞好物业部的工作。每天检查工程现场和设备状况:检查设备运行状态,发现问题及时处理。检查下层岗位纪律的工作态度,发现不良现象立即纠正。检查运行、维修记录,掌握能耗情况,做好节能工作,并制定具体措施。每月负责审查各大客户的用电量、用水量报表,广场购物中心总用电量、用水量及能耗情况。各项培训工作。第三节3、楼宇管理经理职责、积极配合物业部经理搞好物业部的工作。、对购物中心楼宇设施维修及改造工作费用审核。、对购物中心设施的装修格局及品质进行监控。针对购物中心的自身特点,做出适合的布局方案;确保购物中心的装修档次,对专柜所用

3、材料、颜色、尺寸进行控制;为新招专柜出具平面尺寸图,并利用专业特点协助客户设计及改造设施;对购物中心所用装饰工程跟进、协调、使之按计划进度进行,并保证工程的质量。负责对购物中心设施维修和改进提供方案;根据确定的设计方案按要求组织实施到位;第四节4、强电主管职责(1在物业部经理领导下主管楼面配电、照明、变电设备的全面工作,确保楼面配电柜,照明设备经常处在优良的技术状态下安全运行及日常安全管理。负责购物中心内电话末端设备、线路的全面工作。(2每天检查工程现场和设备状况检查设备运行状况,发现问题及时处理。检查下层岗位纪律和工作态度,发现不良现象立即纠正,并如实记入考核成绩。审查运行记录,掌握能耗状况

4、,做好节能工作,做好记录.(3每月负责广场各大客户的用电量报表,在空调工程师配合下核算广场购物中心总用电量,发现差异要分析原因,及时采取措施纠正。(4制定并贯彻电气设备运行方案、检修方案、计划和安全操作规程,监督和检查各班组合理使用电气设备,定期维护电气设备的情况,并记录归档。(5每月负责商场客户,除公司应配照明外的电费管理收取工作。(6负责督促检查电气设备的技术资料收集整理工作,完善技术资料。(7掌握科技发展新动态,适时应用新技术。(8负责对直接下属的业绩考核并与工资挂钩及各项培训工作。第五节5、给排水、空调主管职责(1在物业部经理的领导下主管楼面卫生间给排水设施的维修、保养和楼面空气处理机

5、的按时开关工作。负责物业部所属空调设备,室外给排水设备、泵房设备的运行,维修等全面工作。(2每天检查工程现场和设备状况检查设备运行状况,发现问题及时处理。检查下层岗位纪律和工作态度,发现不良现象立即纠正。审查运行记录,掌握能耗状况,做好节能工作,做好记录.(3每月负责与强电主管配合核算空调用电量。(4对系统设备的运行、维修状况进行监督、考核,每月分析报表。(5负责空调系统技术资料的收集、整理工作,完善技术资料。(6负责直接下属的业绩考核工作并与工资挂钩及各项培训工作。第六节6、弱电主管职责(1在物业部经理的领导下主管广场、电视监控、防盗报警、广播系统、楼宇自控系统设备、线路的全面工作。负责购物

6、中心消防系统设备线路的全面工作。(2每天检查工程现场和设备状况检查设备运行状态,发现问题及时处理。审查运行、维修记录。负责对消防系统等设备运行,维修的工作,每月分析报表。负责弱电系统技术资料的收集、整理工作、完善技术资料。负责楼宇自控装置的正常运行。第七节7、电梯主管职责(1在物业部经理的领导下负责监视分析购物中心电梯(28部扶梯,5台直升梯的运行情况,保证各种设备在规定的参数下运行,发现异常应立即安排维修人员处理,并立即向上级报告,并做好记录。负责按电梯维保计划对广场电梯进行维保,使电梯保值。积极参加各种培训,对发生事故的隐患进行分析,查找原因、制定措施。负责电梯设备运行、维修工作,每月分析

7、报表。第八节8、楼宇维修主管职责(1在楼宇主管经理指导下,负责各楼面柜台、橱窗、灯箱、货架、楼面装饰等其它设施的维修、保养工作,以保证完美的经营环境。(2协助、配合其它工种(电工、钳工、水工的维修保养工作。(3根据维修保养计划,具体负责完成本工种的计划任务,安排常规的巡查、维修、保养工作,解决协调实施过程中所出现的各类问题。对各楼面送交的维修申请单及时加以处理。对简单维修工作要随时处理,保证完好率在98%以上。(4严格执行各项制度、规范、程序,了解下属员工思想状况,严格管理,及时纠正不良倾向。对本工种工作任务执行情况进行检查、考核验收,每月向维修主管提交楼面维修工作报告。(5负责所属维修设备及

8、公用工具的保管。第九节9、文员职责(1规范化地管理本部门各种资料,使之能方便应用,并充分发挥作用。具体包括:与外部单位工作衔接、往来公文。与购物中心各部门衔接,往来公文。所有机电设备资料档案,设备运行状况的统计,通过资料统计搜集信息,反馈信息,为领导决策提供依据。所有设备维修记录、报告、请示、批复的整理归类。向公司提交的工作计划、报告及批复的归档。公司下发的指示,通知及规章制度的归档。本部门工作任务、进度的调查报告及汇报材料总结的整理归档。物业部所有相关会议的记录及其整理、归档。物业部内部资料借阅管理。(2负责卖场营业设施维修事宜。楼面营业设施申请单、派工单的收集、归类。根据申请单派工维修。对

9、维修中出现的问题,及时报告并做好相关部门的协调解释工作。结算各专柜的维修费用,月底报送财务部。(3负责物业部内勤工作。制订每月排班、值班及考勤表。办理员工到岗、转岗、离职手续。办理员工各种假事、加班、外出等事宜。员工号牌、考勤卡、生活补贴、生日补品等的办理发放事宜及办公区域的卫生管理。(4执行上司指派的其它工作任务。第十节10、维修电工领班职责(1在主管指导下,具体负责购物中心所属设备、设施电气部分的维修、保养工作。(2协助配合其它工种的维修保养工作。(3根据维修保养计划,具体负责完成本工种的任务,安排常规维护、保养、巡查等项工作,解决协调实施过程中所出现的各类问题,对各楼面送交的维修申请单及

10、时加以处理。(4严格执行各项制度、规范、程序,了解下属员工思想状况,严格管理,及时纠正不良倾向。对本工种工作任务执行情况进行检查、考核、统计。每月向维修主管提交维修电工工作报告。(5负责所属维修设备、公用工具的保管。并保证维修工作不拖拉,完好率在95%以上第十一节11、管、钳工领班职责(1在主管的指导下,具体负责购物中心的空调、给排水设施及其它设备、设施机械钳工的维修、保养、运行工作。(2保证所属各水系统畅通、无堵塞、无泄漏、各设备、设施机械钳工部分保持良好性能状况。(3作好其它工种的配合协调工作。(4根据维修保养计划,具体负责完成本工种各项任务,安排常规维修、维护,检查工作,解决协调实施过程

11、中出现的各类问题,保证各楼面所送交维修单及时维修处理。(5严格执行各项制度、规范、程序。了解下属员工思想状况,严格管理,及时纠正不良倾向。对本工种员工的工作进行检查、验收、统计、考核,每月向上司提交管钳工工作报告。第十二节12、维修管钳工职责(实行考核上岗制度服从本工种领班指令及工作安排,主动、高效地进行工作。对购物中心所属给排水系统设施及其它设备设施机械钳工部分进行检查、维修、保养。保证水系统畅、无堵塞、无泄漏,各设备、设施、机械钳工部分保持良好性能状况。做好其它工种的配合协调工作。在实际工作中严格执行各项规章制度,自觉接受上司的检查,督促,考核。参加各种培训学习,掌握大楼设备原理,结构及各

12、项技术要求,提高自身业务素质。违反制度,拖延时间,工作质量低劣,造成营业及设备损失者,应承担相应责任。第十三节13、维修电工职责(实行考核上岗制度(1服从本工种领班指令及工作安排,主动、高效地进行工作。(2对购物中心的所属设备、设施电气进行检查、维修保养,保证其性能状况良好。(3做好其它工种(钳工、水工、楼面维修的配合协助工作。(4在实际工作中严格执行本工种各项制度、规范、程序,保证工作质量。同时应遵守相关部门所制定的规章制度。自觉接受上司的检查、督促、考核。(5参加各种培训学习,掌握大楼设备原理、结构及各项技术要求,提高自身业务素质。(6违反制度、拖延时间、修理质量低劣,造成营业及设备损失者

13、,应承担相应责任。第十四节14、楼面维修工职责。(实行考核上岗制度(1服从本工种领班指令及工作安排,主动、高效地进行工作。(2对购物中心各楼层经营设施进行检查、维修、保养工作,保证经营环境完善。(3做好其它工种(钳工、电工、水工配合协助工作。(4在实际工作中严格执行本工种各项制度、规范、程序,保证工作质量,同时应遵守相关部门所定各项规章制度。自觉接受上司的检查、督促、考核。(5参加各项培训学习,掌握大楼各类设施的技术要求,提高自身业务素质。(6违反制度、拖延时间、修理质量低劣,造成营业及设备损失者,应承担相应责任。第十五节15、仓库保管员职责。(实行考核上岗制度(1仓库保管员负责所属仓库物资的

14、管理,保证满足维修运行对备品备件要求,保证公司财产不受损失。仓库物资管理包括进货、存储、发放及账务管理。(2坚守岗位、忠于职守,熟悉掌握所管理物品名称、规格型号、质量要求、物品价格、用途、性能等各项知识,对所管理物品心中有数。(3货品购进入库时,应注意手续单据齐全,物品数量、质量、价格、型号规格符合要求,并做好登账手续。(4仓库应保持卫生,各类物品分类合理,堆放整齐,并满足安全技术要求,物品所存放地点心中有数。(5物品发出时,按手续填写单据。严格执行审批程序。(6做每月盘存报表,为下月计划作好准备。每月盘点保证账、卡、物相符。(7做好仓库防火、防盗工作,保证公司财产安全。第十六节16、物业部采

15、购员职责。(实行考核上岗制度(1负责维修运行方面备品备件的采购及外协工作,保证满足运行维修工作的需求。(2遵守公司各项制度并接受监督,对采购工作要具备高度责任心。严格执行外采审批制度。(3掌握专业知识,熟悉物品名称、规格、性能、质量、用途及价格,掌握市场行情,以最经济的价格,购置最佳质量的物品。(4按每月采购计划及临时拟购单,按质、按量、按期购置入库,常用物品不得掉档。(5对所购物品质量、规格不符合要求,或保证期内因质量不好损坏的,应及时给予更换。并承担相应责任。(6采购物品票据手续齐全,如有特殊情况,应及时上报,及时掌握资金情况,合理组织使用资金。第二章四、物业部主要工作内容、程序及制度第一

16、节(一维修领班日常工作程序1、上班后或上中班交接时十分钟内,召集所属员工例会,检查前一天工作情况,安排当天维修工作,包括计划性维修、保养、巡检,故障性检修及上司临时性指派的其它工作。2、签发计划检修、保养、巡检派工单,故障性检修单,及需要签发的领料单、领物单,按手续分配公用工具。3、检查、督促各项维修、保养、巡检工作质量及进度,参予难度较大的工作项目,协调解决本工种工作中的实际问题。4、对所分派人员工作进行抽查、验收、考核,并在派工单、故障检修单上签收批注,对不符合要求的项目,应进行处理并要求返工。收集每天的各种单据进行分类记录后,将单据上交物业部备案。5、在下班前十分钟,参加工作例会,汇报各

17、工种的维修工作,及存在的问题,接受第二天工作任务,作好各工种之间的安排协调。6、作好每日工作记录,总结一天工作,并安排好第二天的工作。7、每月28日之前,提交本月工作总结及下月工作计划。每月30日之前,召集下属员工月度工作例会,总结本月工作完成情况评价下属员工工作表现及业绩,提出下月度工作计划及重点。第二节(二维修电工日常工作内容及注意事项1、早班人员8:30到岗,8:45-9:10各楼面照明插座送电,9:20全部人员返回值班室。2、9:30根据维修保养、巡检计划及维修申请单分配工作:(1定期对各楼面天花照明、电井各配电箱柜、风机房、控制箱进行巡检并填写巡检表做好记录。(2领班安排计划性维修保

18、养派工单(3对各楼面所送维修申请单进行处理。(4楼面巡检应分别有序进行,巡检应在1-1.5小时内完成。(5维修人员维修应按规定填写派工单,并注意填写清楚时间,派工单完成后应立即返回值班室,以便接受新的派工单。各楼面派工单不得拖延积压。(6离开值班室工作时,应在留言板上注明外出地点,工作完成后返回擦掉,如无特殊情况,维修人员不应在途中接受维修申请。(7值班室应经常保持有人员待命,(值班室电话8611701维修人员不得在楼面闲逛。(8楼面维修时,除特殊情况,维修人员应走员工通道。3、12:00-13:00分别就餐,值班室必须保留人员值岗。4、13:00全部人员到岗,开始进行工作,见第2条。5、15

19、:30之前早班人员返回值班室。6、15:30领班主持早中班人员每日工作例会。7、15:40-17:00,中班人员进行工作,见第2条。8、17:00-18:00,分别就餐,值班室必须保留人员值班。9、18:00-21:00进行工作见第2条。10、(夏制18:50-19:00,冬制17:50-18:00开启正面橱窗广告及外围路灯。11、(周五、六21:50-22:00,其它21:20-21:40各楼面关灯(包括正面橱窗广告灯,并检查楼面夜间照明情况。12、22:00-23:00夜班值班人员对各楼面进行一次巡视,并检查特殊不停电部位。13、2:00关外围路灯。14、夜班电工应保持在值班室值班,如外出

20、工作应向办公室值班人员说明。15、通讯系统管理制度(1负责购物中心各楼层弱电井分线盒出线端至用户终端通讯线路的安装和维护。(2通讯线路应避开通道,符合走向横平竖直、整齐美观的施工规范,电话用户不经物业部批准不得自行改变及增加通讯线路。(3购物中心内线电话发生故障时,通知物业部,物业部在接到通知后电工应迅速到位,遇重大故障时保证在24小时之内将电话恢复正常。第三节(三弱电各系统工作程序1、广播音响系统(1负责广播室以外线路维护、广播喇叭维修。(2保证线路、广播喇叭完好率在95%以上。2、保安监控系统(1负责监控室内监视器的设备的维护。(2负责购物中心分布摄像镜头、云台解码器及线路的维护。(3保安

21、监控系统设备完好率在95%以上。(4监视器图象清晰,层次分明,云台转动灵活,控制器切换自如,监控室内每根电缆须做明显标记以保证和设备间的一一对应关系。(5若监控室内设备出现故障,判断故障后与专业维修人员联系。(6若摄像头出现故障,判断是机械原因还是电器原因;若是电器故障应对照接线图,从电源处查找起,更换有故障元器件3、红外防盗报警系统(1负责报警系统设备线路的维修。(2保证设备线路完好率在95%以上。4、楼宇自控系统(1负责楼宇自控系统设备运行维修。(2保证设备线路完好率在95%以上。5、消防报警系统(1负责消防报警系统设备、线路、探头的维修(2保证设备、线路、探头完好率在95%以上。第四节(

22、四维修管、钳工日常工作内容及注意事项1、早班人员8:30到岗,并根据季节要求开空气处理机。2、9:00根据维修保养及巡检计划以楼面故障维修单分配工作(19:00-10:00对购物中心楼面水设施如洗手间、开水间、楼面喷淋头及外围排水、空调效果进行巡查,并应填好巡检表作好记录。(2对领班所安排计划性维修保养派工单进行处理。(3对各楼面所送维修申请单进行处理。(4维修人员维修应按规定填写派工单,并注意填写清楚时间,派工单完成后立即返回值班房,各楼面派工单应按轻重缓急及时处理,不得无故拖延积压。(5维修人员离开值班房时,应在留言板上注明外出地点,返回后擦掉。(6楼面维修时,除特殊情况,维修人员应走员工

23、通道。3、12:00-13:00分别就餐,值班房必须有人值班。4、13:00全部人员到岗进行工作见2条。5、15:30领班主持早中班全体人员工作例会。6、15:45-17:00进行正常维修工作见2条。7、17:00-18:00分别就餐,值班房必须有人值班。8、18:00-19:30对各楼面水设施进行巡检见2条。9、根据空调运行计划按时关楼面空气处理机。10、如遇大雨应加强对周边相关部位的巡查。第五节(五楼面维修工日常工作内容及注意事项1、楼面维修工全部为行政白班,9:00-9:10领班主持工作例会2、9:00-12:00根据维修计划,巡检记录及楼面故障申请单进行维修工作。3、12:00-14:

24、00分别就餐,值班室留人值班。4、14:00-17:30进行正常维修工作。5、14:00-15:00对楼面营业场所进行一次巡查,并填写巡检记录单。6、维修时应填写派工单,并注意填写时间,派工单完成后应立即返回值班室,各楼面维修申请单不得拖延积压。7、离开值班室工作时,应在留言板上注明外出地点,返回后擦掉。如无特殊情况,维修人员不应在途中接受维修申请。8、楼面维修时,除特殊情况,维修人员应走员工通道。第六节(六电梯维修工日常工作内容及注意事项1、电梯维修人员实行两班制:白班:8:30-12:00上午班:8:30-13:00下午班:13:00-19:302、8:30-9:00检查所有直升梯,发现故

25、障时应及时处理,不能及时处理的迅速通知电梯主管,并报告上级。3、8:50-9:00开启所有扶梯。4、不得任意关闭设备,故障检修和保养时必须事先报告上级并通知电梯操作人员,立告示牌,做好记录。5、每小时巡视一次扶梯、直升梯,每天巡视一次机房,作好巡视记录。7、做好设备故障、运行记录。第七节(七设备三级保养制度1、设备保养分为日常保养,一级保养、二级保养(小修;2、日常保养:1日常保养由操作人员完成,每班进行,并在交接班日志上,认真作好记录;2日常保养的主要内容是对设备运行状况及参数检查,记录(温度、电流、电压、振动、噪声等,对设备进行擦拭、清扫,上油润滑,及具体设备技术说明上要求做到的内容,保持

26、设备周围环境整洁;3发现异常情况及时排除,并在交接班日志上做好记录,如较严重应在5分钟内通知运行、维修主管;3、一级保养:(1一级保养由维修操作人员共同进行,属计划性保养,二至三个月进行一次,保养计划由工种领班制定,并报物业部;(2一级保养按保养单所列内容进行保养,保养单上所列内容由各工种领班制定,主要内容是对设备内外清理,润滑洗油,对有关部位检查,拆卸、调整,对各电器元件、线路进行紧固、清理、校测、补齐,最后清扫整理工作现场;(3保养人员填写保养单,并交还给维修领班;(4由维修领班或领班指定人员对保养情况进行检查,并在保养单上签字验收。4、二级保养(小修:(1二级保养属计划性保养,应由领班事

27、前一周填写申请呈物业部经理批准后进行;(2二级保养以维修人员为主完成,设备运行半年左右进行一次;(3二级保养按保养单内容事先准备好备件,安排好人员及其它相关部门协调工作;(4二级保养按保养单所列内容进行,二级保养单内容由设备保养人员制定,主要内容包括完成一级保养规定内容;检查、修复、更换受损件;检查、更换冷却润滑系统元件及线路。工作暂停期和完成后,应对工作现场清扫,整理;(5维修保养人员填写保养单,并交还给领班;(6物业部或由物业部指定的领班对二级保养工作进行检查,并在保养单上签字验收;第八节(八设备检修管理制度1、设备检修分为中修、大修以及故障检修。2、中修(1中修属计划性检修,设备运行两年

28、左右进行一次,视具体情况,可由物业部完成或外协联系厂家完成。(2物业部按计划,收集、整理、研究设备技术资料,在此基础上编制中修任务书,按任务书作好人员、备件、相关部门的协调工作;(3按中修任务书所列内容进行检修,主要内容应该包括:设备部分解体、检测、修复、更换老化元件、磨损元件。部分解体重新装配、调试等工作,更换10-30%的零部件,工作量为大修的60%。(4设备检修后各项技术指标应达到中修任务书要求,验收工作由物业部组织安排,按中修任务书项目进行验收。3、大修属计划性检修,设备运行五年左右进行一次,视具体情况可由物业部或外协联系厂家完成,大修程序按中修进行,工作内容还应包括整机解体,零部件更

29、换量30%以上,校正基准,外部重新上油漆,设备技术指标应达到出厂标准。4、故障检修(1该检修属应急性检修,一般故障检修由维修人员完成,特殊故障检修可由物业部联系外协完成。(2一般情况故障检修以使用部门发出的故障检修申请单为准,故障检修申请单应按规定填写清楚,在维修部门主管或下属领班收到故障检修单后,维修人员应在10分钟内到达故障现场。(3故障检修以排除故障为主,在保证质量前提下要求及时快捷。(4完成检修后,应填写故障检修派工,并将此单返回维修领班。第九节(九设备巡检管理制度1、巡检分为日常点检及专业点检。2、日常点检:(1日常点检由操作人员完成,楼面设备如电井设施,各楼面照明灯箱,各楼面洗手间

30、、开水间及消防水设施,空调风机系统由维修部门人员负责。(2按具体设备要求,及点检周期表周期时间,以感官或仪表方式对设备日常运行状况进行检测。(3在交接班日志上做好记录。(4发现问题及时处理,较严重问题应在当天通知领班。3、专业点检:(1由维修及操作人员共同进行。按具体设备要求,及检测周期表所定周期及内容进行。(2以感官、仪器、仪表对设备各种技术参数进行检测,包括温度、压力、振动、电压、电流、润滑情况等。如有必要应对设备进行拆卸检测。(3大、中、小修之前,应安排专业检测,对设备进行全面系统地检测,以判断设备整体技术状况。(4检测完毕后,应由检测人员向物业部提出检测报告,并作出检测结论。第十节(十

31、设备封存、启用管理制度1、设备季节性停用或因其它原因停止使用三个月以上的,应给予封存,设备封存由维修人员、操作人员共同进行。2、封存要求按具体设备要求执行,其中应包括环境整洁;排空或灌满设备水系统,对各有关部位进行润滑、涂脂封闭。设备内外清洁并加以遮盖,脱开有关电气刀闸或保险。3、作好设备封存记录,作好封存事项记录说明,封存记录交物业部存档。4、定期检查封存设备,如有必要可进行定期开机运行。5、启用时应作好封存启用记录,正常启用应由该设备封存人来进行,启用前应对封存项目,设备状况进行检查。如检查合格,可清理封存油脂、重新注水、注油、接通电气线路。6、试机运行正常,应在封存启用单上做好记录,签字

32、验收。如有异常情况,应在封存启用单上做好记录,并在当日通知物业部有关人员。第十一节(十一工具借、领管理制度1、公司将根据岗位不同,给维修人员和其它相关人员配备一定量的工具。工具使用分为领用和借用。2、领用工具应填写个人工具领用单,对不经常使用或较贵重的工具应采取借用方式,借用应填写借条,非物业部工作借用工具应有物业部主管人员签批的借条,借条上要注明归还日期,并按期归还,归还时保管人员应进行验收。3、所借领工具为公司财产,使用人员应妥善保管、正确使用。因保管使用不当,造成遗失或非正常性损坏,责任人应按公司要求给予一定比例的赔偿。4、所有工具原则上不外借使用,如因特殊情况外借,应由物业部高级经理签

33、字批准。5、公司根据员工岗职变更,可收回或变更个人工具配备情况,回收或变更时,应在个人工具领用单上注明。第十二节(十二楼面及其它部门设施维修程序1、维修范围:(1购物中心大楼原设计设施,如空调设施、洗手间设施、变配电设施、广播通讯设施、消防设施等。(2购物中心大楼原装修设施,如天、地、墙装修等。(3购物中心经营柜台、灯箱等设施。(4大客户合同所规定由广场维修范围内容。(5专柜厂商营业设施的改造更新、完善工作,不属维修范围,原则上不负责工程实施。2、申请程序:(1一般性故障维修,申请部门应填写维修申请单(申请方填写上半部分,下半部分为派工单,由维修人员填写,注明具体地点、故障情况、经办人、时间、

34、费用情况等内容。(2对突发性故障,如跳闸、大面积停电、电脑收银停电,电力线路异味、起火等,应直接电话通知物业部,无需填单。(3属东购财产的楼面营业设施维修,申请单应由楼面专人负责签发。(4非东购财产的楼面营业设施(如厂商专柜维修,申请单应由专柜管理部所指定专人签发,并需注明厂家编号及维修费用承担方。3、维修:(1接到楼面及部门申请单后,物业部一般情况应在1天内给予修复,如不能维修应给予回复。(2维修人员维修完毕后,应按要求填写派工单(及申请单下半部分,申请经办人或现场人员应签字验收,并对使用材料予以确认。(3完成维修后,将申请单退加到物业部,由文员进行统计整理。4、收费事宜:(1返回物业部的维

35、修申请单,将由仓库保管员计算费用,然后交文员进行统计制表(收费标准暂定为:(材料费+工人费*100%的管理费。(2每月28日之前文员将收费统计表交财务部向客户专柜厂家收取费用。(3厂家客户对收费如有疑问,可向物业部查询。第十三节(十三向财务部提供扣款数据要求各部门传递给财务部的扣款数据应满足以下要求:(1扣款项目(2厂商编号(3厂商名称(4经营品牌(5各厂商扣款金额(6扣款总金额(7责任人签章(8有关部门高级经理或指定责任人签字(9签收:各部门传递给财务部的单据,由财务部监控主管签收,其他财务人员签收无效:(10所有费用单据应在每月2日下午18:00之前转到财务部。第十四节(十四电梯科规章制度

36、及操作规程一、一、安全操作规程1、用三角钥匙开启层门进入轿厢或轿顶时,必须先确认轿厢是否停在该层,然后再进行其它操作。2、保养维修电梯时必须在电梯和入口处放置“电梯正在检查”或其它类似的标牌。3、对电梯进行检修或保养时必须保证外人不能在检修电梯上。4、如果需要上轿顶工作,必须断开轿顶上的安全开关。登上轿顶后再合上安全开关,然后进行其它操作。5、保证有坚硬可靠的轿顶面板,且站立处无油或油脂。轿顶工作需移动时,注意凸凹处并保持轿顶清洁。6、当轿厢移动时要牢牢抓住轿厢上的固定部件,不可握住钢丝绳,否则会造成严重伤害。7、在轿顶工作时,注意电梯轿厢移动时,把身体限制在轿厢尺寸以内,防止与井道突出物或对

37、重相碰。8、在地坑工作,必须将安全开关切断,防止电梯运行。如果需要运行与有关人员联系好,必须站在安全处,然后才能运行电梯。9、在机房盘车时,必须切断动力电源,然后再盘车,盘车时应有人注意轿厢的实际位置。10、在机房检查钢丝绳时,必须使轿厢保持停止状态,必要时切断动力电源。11、在电气装置周围工作时,必须两人以上工作,并有人监护。12、带电禁止拨插各种电路板、插头、插座,防止意外事故发生。13、层门关闭后从层门外不能用手拨开层门。当层门、轿门未完全关闭时,电梯不能正常启动。14、使用的手灯必须带护罩并采用36V以下的安全电压。15、操作时如需司机配合进行,司机要精神集中,严格服从维修人员的指令。

38、16、严禁维修人员站在井道外探身到井道内、轿厢顶或在轿厢地坎处轿厢内外各站一只脚,进行较长时间的检修工作。17、严禁维修人员拉吊井道电缆以防电缆被拉断。二、二、司机操作规程1、爱护设备,保持轿内的整洁,司机必须熟知本台电梯的使用特性,严格按操作程序使用。2、每班接班后,需空载试运行。在一切装置处于正常状态时,才能正常投入运行。3、货物在轿箱内要放稳当,无倾倒危险,搬运需小心轻放,以防损坏轿底或四壁。不准利用轿顶安全窗孔装运超高货物。4、非维修检查人员不得随意上轿顶,轿顶上不许乱拉电线,严禁放置任何外加物体。5、严禁检修方式运行电梯,也不允许用开关厅轿门方式起制运电梯。6、严禁任意按紧急停车钮,

39、当出现故障时,应先停车,再点动试车,实验能否慢车到达层站,电梯运行时不能润滑或修理机件。7、电梯运行中,不随意改变轿厢停止运行后进行,否则要损坏电气元件。8、轿顶有检修任意电,必须严格听从轿顶任意的指挥,没有命令不允许乱开电梯。9、司机需离开岗位,必须把电梯锁好,关灯后才离开。三、三、交接班制度1、填写工作记录,一方面交待本班工作,同时记录电梯运行维修及保养情况。2、接班人员一方面看工作记录,同时必须听取交班人员的口头汇报。3、当班未解决的问题,必须认真向接班人详细汇报,同时要向上级汇报。4、交班时,发现接班人员有醉酒或异常现象时,应拒绝交班,并请示汇报。5、在接班人员缺勤时,交班人员必须得到

40、领导地同意方能离开工作岗位,但必须做好离岗记录,接班人员认真听取上一班工作情况汇报后按规定巡视,并对有问题的答复重点检查。四、四、自动扶梯的安全运行方法1、将候梯厅、梯级、扶手等部位清扫干净,尤其要确认梯级及梳齿板部位没有小石子或钉子之类的杂物。2、有栏杆照明及梳齿照明时,应亮灯。确认上层和下层的照明开关都能控制照明。五、五、运行开始1、将操纵箱(在3.6,3.7中说明报警蜂鸣器开关扳到buzzer(蜂鸣器侧,使其蜂鸣,向周围人们发出将要运行的预告。2、开始运行时,确认无人站在梯级上后开动操纵箱启动开关,插入钥匙,按要求运行的方向Up(上行或DOWN(下行转动后,自动扶梯便开始启动。钥匙要在自

41、动扶梯启动后保持片刻(转动后保持1秒钟,不要马上复位,否则,将使自动扶梯停止启动。3、工作时应确保梯级及扶手顺利运行,一旦工作时发生异常声音和振动等时,应立即按下紧急停止按钮,使扶梯停止运行,进行必要的检查,检查结果要做文字记录。4、自动扶梯启动运行后,应在中央位置将钥匙拨下来,如果放在上面不拨下来,则在可能被无关人员误动作而发生事故,因此应予注意。六、六、运行方向转换待乘用自动扶梯的乘客下完后,先将自动扶梯停止开关转到STOP(停止侧,暂时停止运行(参照运行停止。然后按新要求运行的方向进行启动运行。七、七、紧急停止一旦在自动扶梯运行中发生乘客失足摔倒等紧急情况时,应立即按下紧急停止按钮,使自

42、动扶梯停止运行。紧急停止按钮带有防止乱按护罩,因此请用力按透明护罩的中央部,当防护罩剥落后,即可按中央的紧急停止按钮。在重新进行运行前,按下述要领紧急停止按钮恢复至原来的状态,然后再开动启动开关。1、将防止乱按护罩安装环(红色向逆时针方向转动取下2、从内侧嵌入透明护罩3、将护罩按原位拧进。八、八、扶手驱动装置的维护从驱动装置到传动辊的动力输送系统,所用的是驱动链,对此链应该严格润滑。此外,还应严格检查扶手传动辊是否磨损和核实压力辊的弹簧压力,检查传动辊和扶手带内缘之间的间隙。维修保养项目周期项目检查内容每月扶手链条润滑从顶部机房里通过加油器润滑。一次检查各传动辊的磨损、开裂、剥扶手传动辊落及变

43、形,如有损坏严重的,应予更换。另外检查辊表面是否粘上油,如有,必须除去。检查各压力辊有无磨损、开裂、压力辊的检查剥落及变形,检验压力辊弹簧的每调整长度。年年检查空转链轮检查旋转情况,特别要检查轴承有无毛病。一确认压力辊和扶手带内缘间隙大检查压力辊和于0.5MM。扶手带内缘间隙次检查传动链张力,如果与标准不符(用50N力推链,S=203检查扶手传动则需进行调整。链每年一次主轴轴承润滑给主轴轴承加2号锂基润滑脂。九、九、装潢件检修为了使自动扶梯经常保持清洁、美观,而且能安全使用,应按下述要领进行检修。十、十、扶手检修扶手有很多人用手去触摸,因此,应进行认真的日常检修,以便使乘客能干净舒适地使用。将

44、抹布在清水中浸湿拧干,反复数次擦轻度污垢拭扶手面,然后将扶手擦干。冼污垢稍明显将稀释10倍以上的中性洗洁剂沾在抹布时上擦拭,污垢去掉后,再用干净的抹布将洗洁剂擦掉,然后将扶手擦干。净油脂及口香用抹布沾些有机溶剂(如酒精等擦掉糖类附着时后再用水擦掉。消需要进行消毒时,将市场上销售的达尔美消毒液稀释毒后,用布沾着轻轻擦拭。上扶手洗净干了后,用抹布沾着SAH-289阴离子羟基乳液擦涂在扶手面上,待液体干燥后进行干擦。如果用过浓的乳液弄湿扶手后放置不管的话,就会使扶手带光硬化,因此应加以注意。注意事项:1、扶手的检修应先从露出的部分开始,当露出部分全部结束后,再运转将扶手剩余部分露出。按同样要领进行检

45、修。2、应绝对避免一边运转自动扶梯,一边擦拭洗洁剂、上光剂,因这样会使液体流进机器里。3、应注意当汽油、酒精等沾在扶手带上时应立即擦去,否则会使扶手带老化。4、汽油、酒精属易燃物品,使用时严禁靠近火种。十一、十一、外盖板在停止扶梯运行后,用扫帚、拖把等工具进行清扫揩擦。如果有水泥、灰浆附着的话,表面就会受腐蚀,因此在建筑物内进行改装工程时应注意不得将水泥等物溅在外盖板上。十二、十二、梯级、梳齿当梯级槽和梳齿有异物嵌入时,应停止运行,将异物取出,因异物嵌入将会使梯级和梳齿的齿损坏,易造成夹鞋等事故。十三、十三、前沿板前沿板兼作自动扶梯机房上盖板和出入口的通路,因此在清扫时注意不要让水流进去。十四

46、、十四、裙板的检修每月应涂1-2次本公司指定的润滑剂(SAH-289阴离子羟基乳液。如果润滑剂不足,当胶鞋贴在围裙上时,容易出现拖进间隙的危险,而且也容易附着污垢,如果是氟树脂裙板应三个月涂一次润滑剂,应每半年一次检查裙板及盖板的安装小螺钉有无松动和损坏,如有应及时拧紧或调换。十五、十五、自动润滑供油装置千万不能让灰尘或异物进入油箱,齿轮泵绝对不可拆,只应在检查时才用电源检查按钮,时间尽量短,融电池寿命将大大缩短,从加油孔中注油时应先拭净加油孔塞周围,再把清洁干净的机油通过过滤器注入。十六、十六、维修保养用润滑油(脂及辅料序号名称用途160号极压齿轮油用于驱动装置减速器22号锂基润滑脂用于各类

47、轴承340号低凝液压油用于手工加油和自动供油装置4SAH-289阴离子裙板润滑、扶手带上光羟基乳液5达尔美消毒剂用于扶手消毒注:荧光灯管为本公司特制,与市场规格不符请注意。十七、十七、安全操作规程1、司机或管理人员在电梯行驶前的检查与准备工作。(1开启层门进入轿厢之前,需注意轿厢是否停在该层。(2开启轿内照明。(3每日开始工作前,将电梯上下行驶数次,无异常现象后,方可使用。(4层门关闭后,从层门外不能用手拨启,当层门轿门末全开闭时,电梯不能正常启动。(5平层准确度应无显著变化。(6经常清洁轿箱内、层门及乘客可见部份。2、电梯行驶中司机或管理人员应注意事项(1在服务时间内,如司机必须离开或电梯停

48、用时,须将轿内电源开关断开,如层门有能在外开启的设施亦将层门关好。(2轿厢的载重量应不超过额定载重量。(3乘客电梯不允许经常作为载货电梯使用。(4不允许装运易燃、易爆的危险物品,如遇特殊情况,需经司机和管理部门同意和批准并严加安全保护措施后装运严禁在层门开启情况下,掀按检修按钮来开动电梯作一般行驶,不允许掀按检修、急停按钮来作一般正常行驶中的消号。不允许利用轿顶安全窗、轿厢安全门的开启,来装运长物件。应劝阻乘客在行驶中,勿倚靠在轿厢门上。轿厢顶上部、除电梯固有设备外,不得放置其它物品。3、当电梯使用中发生如下故障时,司机或管理人员应立即通知维修人员,停用检修后方可使用。层、轿门全关闭后,电梯未

49、能正常行驶时。运行速度显著变化时。轿、层门关闭前,电梯自行行驶时;行驶方向与选定方向相反时。如内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵失控时(司机应立即掀按急停按钮。发觉有异常噪音,较大振动和冲击时。当轿厢在额定载重量下,如有超越端站继续运行时。安全钳误动作时。接触到电梯的任何金属部分有麻电现象时。发觉电气部件因过热而发出焦热的臭味时。4、电梯使用完毕停用时,司机或管理人员应将轿厢停在基站将操纵盘上开关全部断开,并将层门关闭。5、发生紧急事故时司机应采取下列措施。(1当已发觉电梯失控而安全钳尚未起作用时,司机应保持镇静,并严肃告诫乘客切勿企图跳出轿厢,并作好承受因轿厢急停而产生冲击的思想准备。(2

50、电梯行驶中突然发生停梯事故,司机应立即掀按警铃按钮,并通知维修人员,设发使顾客退出轿厢。在机房用手轮盘车,使电梯短程升降时,必须先将主源断开,制动器张开。6、电梯的机房和井道管理(1机房应由维护检修人员值班管理,其它人员不得随意进入,机房门应加锁,并标有“机房重地、闲人免进”字样。(2机房需保证没有雨雪侵入的可能。机房需保证通风良好和保温。机房内应保持整洁、干燥、无尘烟及腐蚀性气体,除检查维修所必须的工具外不应存放其它物品。(5当设有井首检修门时,则在检修门近旁应设有下列须知:“电梯井道-危险,未经许可禁止入内”。井道内除规定的电梯设备外不得存放杂物,铺设水管或煤气管等。电梯长期不使用时,应将

51、机房的总电源开关断开。机房顶板设置的承重梁和吊钩上应标明最大允许载荷。当机房内设有活地板门时,应设有永久可见的须知,向活地板的使用者表明:“谨防坠落-重新关好活地板门”。7、紧急情况后的处理当电梯发生严重的冲顶或蹲底后。当发后地震后微震和轻震对电梯的破坏不大,可是轿厢或对重的导轨有可能脱出导轨,或一部分电线切断不可引起意想不到的事故。(3发生火灾时根据火灾轻重程度不同,对设有可作消防员专用的电梯,将乘客运送到安全层站。十八、十八、维修保养标准时间单位:月序区基本时间项备注号目分间隔1舒适性每次保养(每月1-2次2平层状态同上3各发光二极管检查同上4故障数据的确认同上5异常的声响、振动同上6保险

52、丝(SCL同上7电解电容(主回路检查28制动器滑移量检查49脉冲测速输出检查1210充电回路检查同上11再生回路检查同上DC-CT(OT-2,3偏同上12置电压检查13各种安全检查动作同上的检查14TSD的检查同上时间单位:月序区基本时间项备注号目分间隔15TLP动作检查及平层数据写入1216更换电解电容器(主回路不定17曳引机减速器的检查1218曳引机制动器的检查每次保养(每月1-2次19曳引电动机检查1220曳引轮检查1221限速器检查每次保养(每月1-2次22轿厢门和自动门机机构检每次保养查(每月1-2次23安全钳检查224导轨润滑检查每次保养(每月1-2次25缓冲器检查226层门检查每次保养(每月1-2次27曳引钢丝绳检查1228补偿装置检查629润滑检查和控制屏、曳引每次保养机清洁工作(每月1-2次(1通知司机或管理人员尽快在安全楼层停车,把乘客引导到安全的地方。(2轿厢开到安全的楼层,在乘客确已完全撤出终了后切断电源。(3把各层厅门关闭,防止向其它楼层延烧。在发生上述三种情况后,须经过有关人员严格检查,整修鉴定后方可使用。8、维修保养注意事项(1非维修保养人员不得擅自进行维修作业,