【房地产】开发项目／产品成本测算分摊指引(内含多个文档)

1、* 地产集团开发工程 /产品本钱测算分摊指引目录总那么1. 测算分摊目的.32. 测算分摊原那么.33. 有关定义3 41开发工程“ 标的本钱 2开发工程“标的本钱的 单位本钱3开发工程“ 本期本钱 4开发工程“ 产品本钱 5产品开发工程本钱测算分摊规定 .4131. 开发工程本钱测算分摊口径本钱科目及报表 42. 开发工程本钱测算分摊具体规定 .5131土地本钱测算分摊 .52前期费用测算分摊 .73建安本钱测算分摊 .84社区管网工程本钱测算分摊85开发间接费测算分摊96园林景观工程本钱测算分摊 .107公共设施费测算分摊 118销售费用测算分摊129财务费用测算分摊 1210经营税金测算

2、分摊 1311附：?本钱分配表 _其他本钱分摊 ?按分期工程分摊三、 产品本钱测算分摊规定1. 产品本钱测算分摊口径本钱科目及报表格式 .13172. 产品本钱测算分摊具体规定 13171土地本钱测算分摊 132前期费用测算分摊133建安本钱测算分摊 144社区管网工程本钱测算分摊155开发间接费测算分摊156园林景观工程本钱测算分摊 .167公共设施费测算分摊 .168销售费用测算分摊179财务费用测算分摊1710经营税金测算分摊 1711附：?本钱分配表 _其他本钱分摊?按产品分摊. 总那么 :1. 测算分摊目的：合理准确的归集测算分摊开发工程及产品本钱，以便于进行开发项 目/产品的盈利预

3、测及分析，促进工程本钱管理能力的提升。2. 测算分摊原那么：1本钱受益原那么：谁受益谁承当，多受益多承当。2收入配比原那么：收入与本钱相匹配原那么。3预先分配本钱不予追溯调整原那么：后期开发工程由于规划变更、或市场因素等各种原因，造成需 在各期开发工程之间分配的本钱费用、比原来预先分配的金额发生 变化时，一般处理原那么是：其变化差异金额在发生变化的当期开发 工程、及其以后各期开发工程中进行分配，对以前已开发工程预先 分配的本钱费用金额不予追溯调整俗称：往后摊，不往前摊。假设 遇变化差异额很大的特殊情况、且前期开发工程的本钱没有办理内 部结算手续时，经集团有关部门批准同意调整前期开发工程本钱的，

4、 作为特例处理。3. 有关定义：1开发工程“标的本钱a. 从物理状态说，是本期开发工程区域范围内所发生的总本钱， 如 可售产品住宅、商铺等、和不可售产品学校、会所等所 组成的本钱；b. 从时间状态说，是本期工程开发时间段内所发生的全部本钱， 包 括超过本期工程区域范围所发生的开发本钱， 如超本期开发工程 的小区内市政管网等所组成的本钱土地除外。2开发工程“标的本钱的单位本钱:是指“标的本钱中各本钱费用工程除于相对应的度量单位如： 占地面积、总建面积。所得出的、用于在不同开发工程之间 进行“标的本钱比照分析的单位本钱。 具体计算详见单位 “标的 本钱的单位本钱计算规那么表3开发工程“本期本钱是“

5、标的本钱按照收益与配比原那么及其分配规定，在开发项 目不同开发期中进行摊入、摊出本钱后所形成的、用于计算分期开发工程损益的本期工程总本钱。注：此处所指“本期，非财务测算分摊时经常所使用的“会计测 算分摊期。而是指工程开发的“分期口：“丽水佳园一期中4开发工程“产品本钱：是“本期本钱按照收益与配比原那么及其分配规定，在本期开 发工程中的不同开发产品中进行本钱分配后所形成的、计算开发产 品损益的产品总本钱。5产品：包括可售产品与不可售产品。产品结构如下所示：产品品种产品类型产品户型97注：产品品种与类型的名称由集团统一规定；产品户型可按开发工程具体情况确定。.开发工程本钱测算分摊规定：1. 开发工

6、程本钱测算分摊口径本钱科目及报表格式1本钱科目：按新CS02样表中所设定的一、二、三、四级本钱科目进 行开发工程“标的本钱和“本期本钱的测算分摊其中：四级成 本科目可视开发工程具体情况作适当调整。本钱科目结构如下所示 具体科目及定义，详见 CS02表附表1：工程总本钱一级科目£二级科目土地本钱三级科目四级科目机动数及风险金幵发本钱前期费用政府地价及市政配套费合作款项»|建安本钱园林景观公共设施*1管网工程*开发间接费土地评估内部考核略红线外市政工程费拆迁补偿费期间费用财务费用销售费用前期筹划费营业税金4 机动数风险金前期推广费略略略2本钱报表a.开发工程本钱目标即：工程本钱

7、控制标准CS02表：见附件1b.开发工程本钱分析表实际+预计与目标比照:见附件2财务管理部成注：上述二表均包括“标的本钱和“本期本钱2、开发工程本钱测算分摊具体规定1 土地本钱测算分摊：按以下规定测算分摊的土地本钱，既是“标的本钱，也是“本 期本钱。即：在各期开发工程之间不存在摊入、摊出土地本钱的测 算分摊。a.先测算分摊规划建造“商业产品应承当的土地本钱b有明确的商业土地出让金单价的：整个小区“商业产品土地本钱公式A =商业土地出让金单价X整个小区独立“商业产品规划占地面积+整个小区底层“商业产品土地本钱某期独立“商业产品土地本钱 公式B=商业土地出让金单价X该期“商业产品规划占地面 积某期

8、底层“商业产品土地本钱公式C=某期底层“商业产品预计销售总额宁整个小区预 计销售总额-整个小区独立“商业产品预计销售总额 X整个小区土地总本钱-整个小区独立“商业产品 土地本钱C没有明确的商业土地出让金单价的：整个小区“商业产品土地本钱 .公式D=整个小区“商业产品预计销售总额十整个小区所 有产品预计销售总额X整个小区土地总价某期“商业产品土地本钱 公式巳=某期“商业产品预计销售总额宁整个小区“商铺 预计销售总额X整个小区“商业产品土地本钱b. 再测算分摊各期开发工程应承当的土地本钱b各期开发工程除“商业产品外、其他 可售产品应承当的土 地本钱：某期开发工程除“商业外、其他 可售产品的土地本钱

9、 =该期工程规划占地面积该期工程“商业产品规 划占地面积十整个小区工程规划占地总面积一整个 小区独立“商业产品规划占地总面积 x整个小区 土地总本钱整个小区“商业产品土地本钱 .公 式Fc各期开发工程应承当的土地总本钱某期开发工程土地总本钱 公式G二该期开发工程除“商业产品外、其他 可售产品的土 地本钱公式F +该期“商业产品土地本钱公式B+公式C、或公式E2前期费用测算分摊：a. 本期开发工程“标的本钱的 前期费用范围界定：b本期开发工程以前已经发生已签订合同、或已经付款的、 属于本期工程单独承当的 前期费用。c本期开发工程以前已经发生已签订合同、或已经付款的、 需在本期工程及其他期工程分摊

10、且未作分摊的 前期费用，或 者虽然作了分摊、但预分配金额与实际或现在预计发生 额产生差异的前期费用之差异金额。d需在本期开发工程建造期间发生需签订合同、或需支付款 工程，不管其是否需要分摊的前期费用。b. 本期开发工程“本期本钱的前期费用测算分摊：b本期开发工程需在各收益开发工程中分配的前期费用测算分摊：本期开发工程应承当的 前期费用公式H二本期开发工程“可售面积 +本期开发工程“公建 面积十各收益工程含本期“可售面积之和+ 各收益工程含本期“公建面积之和应分摊的 前期费用“调整后目标本钱金额。注：i、此处的“公建面积包含：公共园林的占地面积。ii、调整后目标本钱=标的本钱+本本钱科目使用机

11、动数或风险金的数值-本本钱科目节约金额。 以下同本期开发工程“摊出的前期费用公式I二本期开发工程应分摊的 前期费用“调整后目标本钱 金额-本期开发工程应承当的 前期费用公式Hc本期开发工程前期费用“本期本钱方案总额.公式J工程“摊出的前期费用总额公式I+其他分期工程“摊入的前期费用总额d本期开发工程前期费用“本期本钱实际总额.公式K 二本期开发工程前期费用“本月估计总本钱-本期开 发工程“摊出的前期费用总额公式I+其他分期项 目“摊入的前期费用总额3建安本钱测算分摊：人防地下室如何在分期工程中处理？a. 建安本钱的“标的本钱等于“本期本钱，即：在各分期工程 之间不存在“摊入/摊出建安本钱的测算

12、分摊。b. 车位建安本钱测算分摊的特殊规定b车位：与建筑物连为一体的可售车位不含出售使用权的车 位，以车位售价的70%计算建安本钱，并在其相对应建筑 物的建安总本钱中扣除该局部车位本钱后， 再测算分摊该建 筑物上其他产品的建安本钱。c车库：完全独立的可售车库，按照独立产品测算分摊本钱。4社区管网工程本钱测算分摊：a. 本期开发工程“标的本钱的社区管网工程本钱范围界定：仅指在本期开发工程中施工建设的“社区管网工程不管 其工程范围是否跨分期开发工程而发生的建造本钱与费用。b. 本期开发工程“本期本钱的 社区管网工程本钱测算分摊：b本期开发工程需在各收益开发工程中分配的社区管网工程本钱测算分摊：本期

13、开发工程应承当的 社区管网工程本钱公式L 二本期开发工程“可售面积 +本期开发工程“公建 面积十各收益工程含本期“可售面积之和+ 各收益工程含本期“公建面积之和应分摊的 社区管网工程 本钱“调整后目标本钱金额注：此处的“公建面积包含：公共园林的占地面积。二本期开发工程应分摊的 社区管网工程本钱“调整后目 标本钱金额-本期开发工程应承当的社区管网工程成 本公式Lc本期开发工程社区管网工程“本期本钱方案总额公式N二本期开发工程社区管网工程本钱“标的本钱总额一 本期开发工程“摊出的 社区管网工程本钱总额公式 M+其他分期工程“摊入的社区管网工程本钱d本期开发工程社区管网工程“本期本钱实际总额公式0二

14、本期开发工程社区管网工程 本钱“本月估计总本钱 本期开发工程“摊出的 社区管网工程 本钱总额公 式M+其他分期工程“摊入的社区管网工程本钱5开发间接费测算分摊：a.本期开发工程“标的本钱的开发间接费范围界定：b本期开发工程以前已经发生已签订合同、或已经付款的、 属于本期工程单独承当的开发间接费；c本期开发工程施工建造期间内发生的“ 现场管理费用，可 按方案开发时间段月份数确定。注：i. 假设本期开发工程实际开发时间超过方案时间、且无 后续开发工程接上施工的，那么实际发生的现场管理 费用计入本期开发工程的间接开发费用中。ii. 假设本期开发工程竣工后、且无后续开发工程接上施 工的，那么实际发生的

15、现场管理费用计入期间费用的 管理费用中，不予计入工程本钱。d本期开发工程以前已经发生已签订合同、或已经付款的、 需在本期工程及其他期工程分摊且未作分摊的 开发间接费， 或者虽然作了分摊、但预分配金额与实际或现在预计发生额产生差异的开发间接费之差异金额。工程，不管其是否需要分摊的开发间接费。b. 本期开发工程“本期本钱的 开发间接费测算分摊：b本期开发工程需在各收益开发工程中分配的开发间接费 测算分摊：注：现场管理费不在各期开发工程中进行分配紳 本期开发工程应承当的 开发间接费公式P二本期开发工程“可售面积 +本期开发工程“公建 面积十各收益工程含本期“可售面积之和+ 各收益工程含本期“公建面积

16、之和应分摊的 开发间接费“调整后目标本钱金额注：此处的“公建面积包含：公共园林的占地面积。紳 本期开发工程“摊出的开发间接费公式Q二本期开发工程应分摊的 开发间接费“调整后目标本钱 金额-本期开发工程应承当的 开发间接费公式Pc本期开发工程开发间接费“本期本钱方案总额公式R 題 =本期开发工程开发间接费“标的本钱总额其中已含现场管理费一本期开发工程“摊出的 开发间接费 总额公式Q +其他分期工程“摊入的开发间接费 总额d本期开发工程开发间接费“本期本钱实际总额公式S二本期开发工程开发间接费“本月估计总本钱其中已 含现场管理费一本期开发工程“摊出的 开发间接费 总额公式Q +其他分期工程“摊入的

17、开发间接费 总额6园林景观工程费测算分摊：a. 本期开发工程“标的本钱的 园林景观工程本钱范围界定：仅指在本期开发工程中施工建设的“园林景观工程不管 其工程范围是否跨分期开发工程而发生的建造本钱与费用。b. 本期开发工程“本期本钱的 园林景观工程本钱测算分摊：b本期开发工程需在各收益开发工程中分配的园林景观工程本钱测算分摊：本期开发工程应承当的 园林景观工程本钱公式T 二本期开发工程“可售面积 +本期开发工程“公建 面积*各收益工程含本期“可售面积之和+ 各收益工程含本期“公建面积之和 X应分摊 的园林景观工程 本钱“调整后目标本钱金额+摊入的 前期费用+摊入的社区管网工程本钱+摊入的开发间接

18、 费注：此处的“公建面积不包含：公共园林的占地面积。本期开发工程“摊出的园林景观工程 本钱公式U 二本期开发工程应分摊的 园林景观工程本钱“调整后目 标本钱金额-本期开发工程应承当的 园林景观工程 成 本公式Tc本期开发工程园林景观工程“本期本钱方案总额公式V二本期开发工程园林景观工程 本钱“标的本钱总额- 本期开发工程“摊出的园林景观工程本钱总额公式 U+其他分期工程“摊入的 园林景观工程本钱d本期开发工程园林景观工程“本期本钱实际总额公式W二本期开发工程园林景观工程 本钱“本月估计总本钱 -本期开发工程“摊出的园林景观工程本钱总额公 式U+其他分期工程“摊入的 园林景观工程本钱7公共设施费

19、测算分摊：a. 本期开发工程“标的本钱的 公共设施工程本钱范围界定：仅指在本期开发工程中施工建设的“公共设施工程不管 其工程范围是否跨分期开发工程而发生的建造本钱与费用。b. 本期开发工程“本期本钱的 公共设施工程本钱测算分摊：b本期开发工程需在各收益开发工程中分配的公共设施工程本钱测算分摊：本期开发工程应承当的 公共设施工程本钱公式X=本期开发工程“可售面积十各收益工程含本期“可售面积之和X 应分摊的公共设施工程本钱“调 整后目标本钱建安本钱+摊入的 前期费用+摊入的社 区管网工程本钱+摊入的园林景观工程本钱+摊入的开 发间接费本期开发工程“摊出的公共设施工程 本钱.公式丫 二本期开发工程应

20、分摊的 公共设施工程本钱“调整后目 标本钱金额-本期开发工程应承当的 公共设施工程 成 本公式Xc本期开发工程公共设施工程“本期本钱方案总额.公式Z二本期开发工程公共设施工程 本钱“标的本钱总额- 本期开发工程“摊出的公共设施工程本钱总额公式 丫+其他分期工程“摊入的 公共设施工程本钱d本期开发工程公共设施“本期本钱实际总额公式 ZZ二本期开发工程公共设施工程 本钱“本月估计总本钱 -本期开发工程“摊出的公共设施工程本钱总额公 式丫+其他分期工程“摊入的 公共设施工程本钱8销售费用测算分摊：a. 销售费用的“标的本钱等于“本期本钱，即：在各分期工程 之间不存在“摊入/摊出销售费用的测算分摊。b

21、. 但开发工程实际发生的销售费用，可按?沿海管理会计政策“第 六章期间费用及分摊 C-MAP6?中有关销售费用测算分摊的 规定、以手工方式进行测算分摊，分配到各有关收益工程总本钱 中。9财务费用测算分摊：不含资本化的期间财务费用a. 财务费用的“标的本钱等于“本期本钱，即：在各分期工程 之间不存在“摊入/摊出财务费用的测算分摊。b. 本期工程实际发生的财务费用，按工程开发过程所处月份期间、 公司发生的实际财务费用金额进行测算分摊。10经营税金测算分摊：在各分期工程a. 经营税金的“标的本钱等于“本期本钱，即： 之间不存在“摊入/摊出经营税金的测算分摊。b. 本期开发工程经营税金的“本期本钱测算

22、分摊： 二税率x本期工程调整后的方案营业收入总额，见附件3。C:Documents andSettingsghwan 桌面11?本钱分配表_其他本钱分摊?按分期工程分摊三.产品本钱测算分摊规定：1. 产品本钱测算分摊口径本钱科目及报表格式1产品本钱测算分摊对象：可售产品、不可售产品2产品本钱测算分摊科目：a. 开发本钱：土地本钱、前期费用、建安本钱、社区管网工程本钱、 园林景观工程本钱、公共设施费、开发间接费。b. 期间费用：销售费用、财务费用、经营税金。3产品本钱报表2. 产品本钱测算分摊具体规定1土地本钱测算分摊：a. 不可售成品：不承当土地本钱。b. 可售产品：b商业产品：按前述“开发工

23、程本钱测算分摊具体规定土地本钱测算分摊中的“公式B和“公式C、或者“公式E 直接计入。c其他可售产品： .公式 a=某类其他可售产品规划占地面积宁本期开发工程 规划占地总面积-本期开发工程独立“商业产品规划 占地总面积 x 本期开发工程土地总本钱-本期开发 工程“商业产品土地本钱2前期费用测算分摊：a. 不可售成品：a 公共园林工程应分配的前期费用 .公式b=某项公共园林工程占地面积十本期开发工程公共园林工程占地总面积+本期开发工程公共设施工程建筑总面积+刀本期开发工程某类可售产品总可售面积X该类可售产品售价调整系数本期开发工程前期费用总 本钱该类可售产品售价调整系数二该类可售产品销售均价宁本

24、期开发工程所有可售产品销售均价注：i. 此处被分配基数“前期费用总本钱，在计算产品计 划本钱时，使用本期开发工程“本期本钱的方案 数；如计算实际本钱时，使用本期开发工程“本期本钱的“实际+预计数。ii. 此处计算售价调整系统的“总销售额，在计算产品 方案本钱时，使用本期开发工程“调整后的方案销 售额;如计算实际本钱时，使用本期开发工程“实 际+预计销售额。以下同d公共设施工程应分配的前期费用 .公式c=某项公共设施工程建筑面积十本期开发工程公共 园林工程占地总面积+本期开发工程公共设施工程建筑 总面积+刀本期开发工程某类可售产品总可售面积X该 类可售产品售价调整系数本期开发工程前期费用总 本钱

25、b.可售产品：b可售产品应分配的前期费用 公式d筋 =某项可售产品总可售面积X该类可售产品售价调整 系数十本期开发工程公共园林工程占地总面积+本 期开发工程公共设施工程建筑总面积+刀本期开发工程 某类可售产品总可售面积X该类可售产品售价调整系 数X本期开发工程前期费用总本钱3建安本钱测算分摊：品的建安本钱方案与实际数据，财务部门据此各类产品的总成本。b.车位的特殊测算分摊规定a车位：与建筑物连为一体的可售车位不包括出售使用权， 以售价的70%计算建安本钱，并在相对应的建筑物的建安成 本中扣除这局部车库本钱后，再测算分摊该建筑上的产品成 本。c车库：完全独立的可售车库，按照可售产品测算分摊本钱。

26、4社区管网工程本钱测算分摊：a. 不可售成品：a公共园林工程应分配的社区管网工程本钱 公式e=某项公共园林工程占地面积十本期开发工程公共 园林工程占地总面积+本期开发工程公共设施工程建筑 总面积+本期开发工程总可售面积本期开发工程社 区管网工程总本钱d公共设施工程应分配的社区管网工程本钱 公式f=某项公共设施工程建筑面积十本期开发工程公共 园林工程占地总面积+本期开发工程公共设施工程建筑 总面积+本期开发工程总可售面积本期开发工程社 区管网工程总本钱b. 可售产品：a可售产品应分配的社区管网工程本钱 公式g=某项可售产品总可售面积十本期开发工程公共园 林工程占地总面积+本期开发工程公共设施工程建筑总 面积+本期开发工程总可售面积本期开发工程社区 管网工程总本钱5开发间接费测算分摊a. 不可售成品：a公共园林工程应分配的开发间接费 .公式h=某项公