房地产开发企业质量文化分析与培育策略

1、CONSTRUCTION ECONOMY2010年第4期(总第330期 2009年6月23日凌晨5点35分,位于上海市闵行区淀浦河南岸的在建楼盘“莲花河畔景苑”7号楼,一座高38米、至少1万吨重的13层高楼,忽然从三四米高处断裂,在不到10秒钟的时间里向南侧整体倾倒,最终异常完整地平躺在两栋楼间的空地上,甚至许多窗玻璃都没有震碎,真是“见所未见,闻所未闻”1!国人公认的“上海质量品牌”轰然倒下。上海倒楼事件社会影响恶劣,政府和公众媒体分别对事件原因做出解释。政府的调查结论是由于环境因素和施工组织不当引起压力差,使土体产生水平移位,媒体认为开发公司与政府官员存在利益输送,政府监管存在“漏洞”和“

2、空白”。质量监管和公职人员自律问题有待深入研究,但把房地产系统性质量问题的主要原因归咎于法律法规及监管体系不完善、执行不严格是不恰当的。质量问题的关键在于房地产开发企业的质量意识,如果企业没有质量目标和对质量的不懈追求,一旦外部检查力度减弱或自身质量放松,个别工作环节就会出现问题乃至影响房地产质量。倒楼事件折射出,房地产开发企业法制观念淡薄,质量自律行为失控,社会责任缺乏。房地产项目系统性质量问题的根本性原因是房地产开发企业缺乏质量文化。房地产项目的质量问题,涉及经济、社会、技术、心理、体制等诸多因素。质量的高低不仅反映经济社会技术水平,同时体现社会结构的发育程度,是社会、文化、人的素质等文化

3、要素在经济领域的表现2。因此建设质量文化,以此提高房地产质量水平,成为房地产行业面临的一个新课题。1质量文化的内涵文化是一个群体在一定时期内形成的思想、理念、行为、风俗、习惯、代表人物,以及由这个群体整体意识所辐射出来的一切活动,主要成分是符号、价值观和社会规范。文化的丰富内涵和宽广外延触及到经济社会生活的各个领域。质量文化随着世界范围的质量管理活动发展而产生,并处于丰富、发展之中3。质量文化是企业在长期的质量管理和生产经营过程中形成的以质量为中心,以实现企业经济效益提升为目标,致力于企业绩效建设的所有价值观念和行为规范的总和4。质量文化是企业文化的核心部分,是企业质量的灵摘要结合上海倒楼事件

4、,分析房地产项目系统性质量问题,界定房地产开发企业质量文化的内涵,剖析缺乏质量文化的负面效应及影响因素,提出股东孕育质量文化价值观、企业树立品牌战略目标和加强管理团队质量文化建设等策略,为房地产开发企业培育质量文化提供参考。关键词房地产开发企业;质量文化;文化培育Abstract:With the collapse of a nearly finished 13-story residential building in Shanghai,points out systemic qual -ity issues of real estate projects,defines quality c

5、ulture,analyzes the negative effects and the factors of the real es -tate developer lacking of quality culture.Tactics from three aspects such as shareholders breeding quality cultural values,corporation branding strategic objectives and management team enhancing the construction of quality culture

6、can be used by real estate development enterprise to foster quality culture.Key words:real estate developer;quality culture;culture cultivation 中图分类号F407.9文献标识码B文章编号1002-851X (201004-0051-03*基金项目:国家自然科学基金资助项目(70871093作者简介韩传峰(1962-,男,山东寿光人,教授,博士,研究方向:管理系统与管理工程,城市建设与灾害管理。房地产开发企业质量文化分析与培育策略*韩传峰,傅琼,田萃(同

7、济大学经济与管理学院,上海200092企业经营管理51 CONSTRUCTION ECONOMY2010年第4期(总第330期魂,不是“质量”和“文化”的简单叠加。根据企业文化的结构,质量文化分为四个层次:质量物质文化层,指产品和服务的外在表现;质量行为文化层,指质量管理活动、宣传教育活动和员工人际关系活动中产生的文化现象;质量制度文化层,是约束员工质量行为的规范文化;质量精神文化层,是质量文化的核心文化。质量文化的内隐是价值观、信念和理念,具有相对稳定性;外显是组织构架、制度和行为方式等;核心内容是质量理念、质量价值观、质量道德观、质量行为准则。质量文化是决定产品质量的重要因素,同时又与国家

8、的政治、经济、社会文化有着密切关系。2房地产开发企业缺乏质量文化的负面效应房地产开发企业的质量文化是企业平衡各方利益的核心支柱。质量文化的物质表现是项目产品的规划、设计、施工等质量的综合体现,质量形成过程是企业平衡各方利益的过程。企业缺乏质量文化,将使各方利益失衡,在开发过程中就会产生许多负面效应。2.1不利于提高相关责任单位的质量标准房地产项目的质量形成主要涉及设计单位、勘察单位、施工单位和材料设备供应单位,房地产开发企业委托各专业单位完成各项工作。作为资源整合者和质量的第一责任人,房地产开发企业自身的整合能力和质量文化价值观影响到项目的整体质量,对最终的产品质量负责。房地产开发企业质量文化

9、代表企业的价值观、质量理念、质量标准及品牌形象等,影响相关单位对质量的重视程度,在建设过程中起到极其重要的作用。若房地产开发企业缺乏质量文化,追求成本最小化和利益最大化,不按质量优先原则选择相关单位,忽视责任单位的质量水平和质量保障能力,误导或非正常要求相关责任单位提供安全性差、可靠性不足的成果,使得风险随质量形成过程而传导和累积,导致项目成果的整体可靠性下降,诱发系统性质量风险。2.2不利于遵守项目建设的法律法规房地产项目涉及众多法律、法规,经过几十年发展,建设工程领域的法规体系基本完善,但只能规范建设顺序、基本要求和强制性标准,不能保证建设质量。房地产开发企业没有质量文化作为核心价值观,无

10、视和回避法律法规,使建设项目在法律顺序、形式上可能合法,但实质内容上不合法,为项目质量埋下巨大隐患。如按施工许可证申领条件,在申领施工许可证时,为防止建设单位资金不到位而要求施工单位带资垫资,规定总包单位提供合同造价30%的预付款证明。为规避这一法规,建设单位与施工单位签订的备案合同中付款条件符合规定要求,但签订的补充合同可能改变付款比率,或改为带资垫资霸王条款。房地产开发企业和相关参与单位共同规避法律、法规禁令危害巨大。在执行法律、法规条款上,房地产开发企业必须以确保建设工程质量为前提,以法律规定的标准履行法定义务。2.3不利于建立完善的质量保证体系质量文化要求房地产开发企业的决策层对项目的

11、质量定位要有战略目标,管理层建立质量管理保证体系,项目操作层严格执行质量标准。只有营造质量文化,房地产开发企业内部形成共同的价值观和质量行为准则,才能确保房地产项目质量和质量文化协调发展。房地产开发企业缺乏质量文化,对专业人员不够重视,使得企业管理人员、作业人员不将提高工程质量作为自觉的理念、行为准则,弱化了质量执行力,难以形成专业化的管理团队,不利于建立完善的质量管理保证体系。2.4不利于保证项目质量后验性的实现房地产质量后验性的实现依赖于房地产开发企业的质量文化。房地产开发企业的投入取决于质量文化,产品是质量文化的体现,质量是生命力和市场力的终极体验符合社会文明发展和社会审美的需要,只有房

12、地产开发企业的质量文化才能保证后验性的实现。房地产项目期房销售目前仍是主流趋势,有利于房地产开发企业回收资金,但难以保证交付使用的房地产质量。在预售阶段,业主一般不能见到建筑实物形态,只在楼书、销售广告和预售合同对建筑装饰标准作基本说明,具体标准、规格档次、效果无法明确。房地产开发企业没有质量文化的激励和导向机制,没有保证质量和维护品质的动力,使得项目质量不能达到或超越预定的标准,难以满足社会需求。2.5不利于资源的合理利用房地产开发利用土地资源和环境资源,改变了土地状态和周边生态环境。房地产开发企业应打造质量文化,使开发项目能够合理利用土地资源和环境资源,提高区位层次,提升区域品质,提供宜居

13、生态环境。若房地产开发企业缺乏质量文化,为提高经济效益,增加容积率,减少绿化率,不仅使小区内的居住条件恶化,日照时间减少,而且影响周边居民的日照和环境条件。近年来,项目开发遭到周边居民反对和阻止的事件时常发生,主要原因在于项目掠夺性地利用资源,破坏了周边居民的居住环境。3房地产开发企业缺乏质量文化的影响因素我国房地产行业发展时间较短,但发展速度很快,房地产市场逐步完善。房地产开发企业在探索中成长,企业发展的速度和规模都不均衡,企业质量文化状态参差不齐,影响企业质量文化培育和建设的因素主要有以下几项:企业经营管理52CONSTRUCTION ECONOMY2010年第4期(总第330期 (1企业

14、规模小型化。房地产资源的地区性、社会环境的利益分配制约、房地产项目实施的一次性,催生了大量临时性小型房地产开发企业。这类房地产公司没有一定的发展经历,开发经验和成熟度不够,严重阻碍现代企业制度的建立,更谈不上质量文化的形成。(2企业股东利益的短期化。企业股东决定企业的组织构架、经营理念、文化价值观念。股东利益的短期化,促使股东追求利益最大化,忽视了企业产品的品质和企业应该承担的社会责任,进而冲击企业的文化价值观念。(3企业人力资源缺乏。房地产业的专业性强、风险高、投资额大、投资回收周期长、工作关系复杂,决定了房地产从业人员应具有扎实的专业基础、良好的心理素质、长远的战略眼光和较强的综合素质。但

15、是近年来,房地产市场的竞争不充分,企业处于粗放型经营状态,对人力资源的重视不足,缺乏充分培养人才、合理使用人才、有效激励人才的观念,影响企业质量文化培育及质量执行力。4房地产开发企业质量文化的培育策略房地产开发企业的质量文化持续作用于项目质量活动的全过程,对项目的开发运营产生深远的影响。企业管理团队重视质量的行为,被相关责任方所感知和传递,影响相关方重视和提高各自的质量。房地产开发企业通过整合相关责任方的资源构建质量文化平台,使相关责任方通过平台进行质量文化交流,形成多元稳定的质量文化结构,见图1。在市场经济条件下,质量是企业战略的核心,企业管理的高层境界是文化管理,质量管理工作的全面进步需要

16、建立先进的质量文化,因此,培育房地产开发企业质量文化具有重要的现实意义。4.1股东孕育质量文化价值观股东的质量文化价值观,决定了房地产开发企业的经营理念,形成了企业内在的核心文化。房地产开发企业或项目公司成立时,股东的质量文化价值观,影响了公司的组织结构、制度设计、质量保证体系等内在要素,是质量文化层面的核心基因精神文化,是其它层面的延伸主线。股东之间具有共同的质量文化价值观和良好的合作关系,有助于精神文化的提升和巩固,为公司质量文化的运行提供基础。股东的社会责任感是推动质量文化的内在动力机制,质量文化是协调社会责任和企业利益的平衡机制。4.2企业树立品牌战略目标品牌是质量文化的物质体现,既体

17、现产品的质量、用途和价值,更体现产品的战略思想、市场能力和营销策略。在当今竞争异常激烈的市场上,品牌已成为竞争的核心。只有拥有品牌产品的企业才能赢得消费者,并不断发展。品牌是最富有潜力的无形资产,实施品牌战略成为现代企业必不可少的经营战略。品牌战略使企业的开发经营形成一种良性循环,为质量文化的发展提供物质基础,质量文化推动品牌战略的实现,品牌战略提升质量文化的高度。4.3企业加强管理团队质量文化建设企业管理的高层境界是文化管理,质量管理工作的全面进步需要建立先进的质量文化。员工是企业的主体、企业的质量人才,企业质量文化的重要特征是带动全体员工参与企业的质量管理,同时充分激励和调动职工的积极性和创造性,这是企业不断提高质量和竞争力的基础。5结语 随着房地产市场逐步规范和完善,市场消费趋于理性,企业面临严峻的市场竞争和资产重组挑战。由于房地产产品后验性的特点,企业信誉是生存和发展的根本,产品质量是信誉的基础,质量文化是提高产品质量标准和提升产品文化内涵的核心要素。房地产开发企业一旦在产品质量上存在问题,损害消费者利益,就会面临淘汰出局的可能,成为社会不稳定的影响因