XX房地产估价管理制度

1、XX房地产评估事务有限公司估价质量管理制度为了规范我所房地产估价行为,统一估价程序和方法,提高工作效率,做到估价结果客观、公正、合理,根据中华人民共和国国家标准房地产估价规范制定本制度。一、执业主体及人员从事房地产估价业务,执业主体是取得房地产价格评估机构资格证书的房地产中介服务机构。执业人员是具有从事房地产估价资格的房地产估价师或房地产评估员。二、房地产估价应遵循的原则:(一严格遵循公正、公开、公平、客观、科学原则,遵守职业道德规范,保守执业过程中知悉的业务秘密。(二合法原则。应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。(三最高最佳使用原则。应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。(四替代原则

2、。要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。(五估价时点原则。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。三、估价程序(一、明确估价基本事项。包括明确估价目的、明确估价对象、明确估价时点。在明确估价基本事项时应与委托方共同商议,最后应征得委托方认可。(二、拟定估价作业方案。在明确估价基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,拟定估价作业方案。估价作业方案主要应包括下列内容:1、拟采用的估价技术路线和估价方法;2、拟调查搜集的资料及其来源渠道;3、预计所需的时间、人力、经费;4、拟定作业步骤和作业进度。(三、搜集估价所需资料。估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料

3、,并进行核实、分析、整理。估价所需资料主要应包括下列方面:1、对房地产价格有普遍影响的资料;2、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料;3、相关房地产交易、成本、收益实例资料;4、反映估价对象状况的资料。(四、实地查勘估价对象。估价人员必须到估价对象现场,亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣,查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况,并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实,同时搜集补充估价所需的其他资料,以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。(五、选定估价方法计算。估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地

4、价修正法以及这些估价方法的综合运用。对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。根据已明确的估价目的,若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价,应同时采用多种估价方法进行估价,不得随意取舍;若必须取舍,应在估价报告中予以说明并陈述理由。有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的估价方法。收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法。具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。(六、确定估价结果。对不同估价方法估算出的结

5、果,应进行比较分析。当这些结果差异较大时,应寻找并排除出现差异的原因。对不同估价方法估算出的结果应做下列检查:1、计算过程是否有误;2、基础数据是否准确;3、参数选择是否合理;4、是否符合估价原则;5、公式选用是否恰当;6、选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的。在确认所选用的估价方法估算出的结果无误之后,应根据具体情况计算求出一个综合结果。在计算求出一个综合结果的基础上,应考虑一些不可量化的价格影响因素,对该结果进行适当的调整,或取整,或认定该结果,作为最终的估价结果。当有调整时,应在估价报告中明确阐述理由。(七、撰写估价报告。估价报告应做到:全面性、公正性、客观性、准确性、概括性。估价报

6、告应包括:封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。对于成片多宗房地产的同时估价,且单宗房地产的价值较低时,估价结果报告可采用表格的形式。除此之外的估价结果报告,应采用文字说明的形式。估价报告应记载:估价项目名称、委托方名称或姓名和住所、估价方(房地产估价机构名称和住所、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价技术路线、方法和测算过程、估价结果及其确定的理由、估价作业日期、估价报告应用的有效期、估价人员、注册房地产估价师的声明和签名、盖章、估价的假设和限制条件、附件。估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公

7、章才具有法律效力。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构,对估价报告的内容和结论负责任。(七、估价资料归档。完成并出具估价报告后,应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。XX房地产评估事务有限公司估价档案管理制度第一条为确保我公司房地产估价业务档案的安全、完整,根据国家有关档案管理法规、制定估价档案管理制度。第二条本制度所称估价档案,指注册房地产估价师及助理人员在规划房地产估价工作,实施房地产估价程序,出具房地产估价报告的过程中形成的一切必要资料,并对其进行综合整理、分类归档后形成的档案资料。会计档案、文书档案按国家有关档案管理法规进行管理。第三条房地产

8、估价师应当加强房地产估价档案管理基础工作,执业过程中严格按要求搜集估价所需资料,并对估价过程中的计算、分析等底稿进行分类整理,形成房地产估价档案。第四条房地产估价档案分为永久性档案和当期档案。永久性档案是指那些记录内容相对稳定,具有长期使用价值,并对以后工作具有重要影响和直接作用的档案。当期档案是指那些记录内容经常变化,只供当期使用和下期参考的档案。第五条房地产估价档案按业务性质,分为大类,分别标明编号标识,立卷成档。第六条房地产估价档案保管年限如下:一、当期档案自估价报告签发之日起至少保存10年;二、永久性档案应长期保存;第七条对于保管期限届满的房地产估价档案,事务所可以决定将其销毁。销毁时

9、,应根据有关档案管理规定履行必要的手续。第八条事务所建立房地产估价档案保密制度,指定专人负责保管,对估价档案中涉及的商业秘密保密。但由于下列情况需要查阅估价档案的,不属于泄密。一、法院、检察院及国家其他部门依法查阅,并按规定办理了必要手续;二、行业主管部门对执业情况进行检查。第九条本制度自颁布之日起执行。XX房地产评估事务有限公司财务管理制度第一条为了加强公司财务管理工作,保护资产的安全完整,根据企业会计准则、企业财务通则,结合事务所经营特点和管理要求,制定本财务管理制度。第二条公司独立核算,自负盈亏,依法纳税,并执行财政部规定的财会制度。第三条公司按内部牵制原则,设会计和出纳人员各一名,其人

10、选由事务所法定代表人确定。第四条财务收支预决算管理(一按照规范计划年度财务收支控制标准的要求,应编制年度财务收支预算和季度财务收支预算;(二财务预算的内容包括财务收入预算和财务支出预算;(三财务收支预算由会计提供资料拟定,报公司领导层会议审定。根据经审定后的财务收支预算,编制分季度财务预算,由公司法定代表人组织实施。(四 公司在1季度结束前编制上一年度财务决算报告,利润分配方案并报公司领导层会议审议。第五条费用报销公司费用报销严格执行一支笔审批制度,经法定代表人审批后,交会计审核填制凭证,由出纳付款。(一工资费用和临工劳务费按公司工资费用施行办法执行,每月工资由会计人员核算,报法定代表人审批。

11、(二劳务费用:执业过程中临时聘用专家等须法定代表人同意,支付劳务费。(三业务活动费:公司开展业务和对外交往,本着节约、合理原则使用业务活动费。全年业务费总额控制在业务总收入5%以内,凡预计业务活动费发生额将超过每次业务收入5%时,须经公司领导层会议书面同意。公司根据实际需要,逐步制定和完善各项费用报销标准。第六条财务审批权限固定资产购置及重大财务开支由公司领导层会议审批,费用报销支付款项时仍需法定代表人签字。第七条财产管理。(一零星物资采购经法定代表人批准后购买。购进固定资产、大宗存货必须先编制物资采购计划,经批准后按计划规定的数量、质量、价格控制范围采购;(二购进物资必须有采购计划、经办人、

12、验收人、领导签字,并经会计审核;(三 公司对固定资产与存货分别进行管理,并建立财产物资明细帐,按谁使用谁负责原则,对每项财产指定人员保管;(四定期或不定期对现金、存款、各实物资产等进行盘点清查。第八条公司会计负责整理会计凭证、帐簿、报表等会计档案,会计档案的归档、保管设专人负责。第九条公司出资人有权监督公司各项财务收支,根据情况需要对事务所进行内部审计;对各种损害事务所利益的行为进行调查取证,并向出资人会议报告。第十条公司员工违反本制度,按人事管理制度有关规定办理。第十一条本制度自颁布之日起执行。XX房地产评估事务有限公司人事管理制度第一条为了加强公司人事管理工作,充分调动员工积极性,根据有关

13、法律、行政法规及公司章程的有关规定,制定本办法。第二条本办法所称公司员工,是指公司的所有从业人员,即包括公司出资人员、所有聘用人员。第三条公司法定代表人依据公司法的规定产生。其他员工作为公司聘用人员,依法与公司签订劳动合同。第四条公司聘用人员的聘用或解聘,由公司领导依据相关法规及合同决定。公司聘用人员实行双向选择原则。第五条公司新聘用人员,一般试用期为三个月,试用期满经正式聘用后,作为公司聘用人员,享受事务所员工待遇。第六条公司全体员工必须遵守国家法律和公司各项内部管理制度,积极参加继续教育,不断提高自身工作能力,严格按照执业标准要求执业,确保工作质量。全体员工应以公司整体利益为重,精诚团结,

14、自觉维护事务所信誉。第七条公司依照国家劳动法规,依法为员工办理社会保险,但不包括退休聘用人员。第八条公司聘用人员有下列情形之一者,公司可解除劳动合同:(一违反国家法律受到刑事制裁的;(二严重违反事务所内部管理制度的;(三确实不能胜任本职工作, 又不服从事务所工作安排的;(四其他应当解聘的。公司聘用人员因上述情形给事务所造成损失的,依法承担赔偿责任。第九条本制度自颁布之日起执行。XX房地产评估事务有限公司 估价工作流程及质量控制程序 A：估价工作流程 一、获取估价业务：主动争取和接受委托 二、确定估价的基本项目 ：估价对象、估价目的、估价基准日、 价格类型、估价日期 三、签订书面委托估价合同：明

15、确合同双方的权利和义务 四、拟定估价作业方案：确定估价技术路线和估价方法、收集资料 类型、资料来源、调查方法、人员安排、时间进度与经费安排等 五、收集资料，实地踏勘 ：收集对房地产价格有普遍影响的社会、 经济、政治、环境等一般资料；收集对估价对象所在地区的房地产 价格有影响的资料； 收集类似房地产的交易、 成本、 收益实例资料； 收集反映估价对象状况的资料。实地踏勘，现场作好记录，进行拍 照。 六、相关资料分析 、一般资料：社会经济条件，政治状况，交通状况，基础设 施条件，市场状况。 、区域因素：房地产位置，所处土地等级，基准地价，商服 状况，交通条件，基础设施，相邻区域条件。 、个别因素：最

16、有效使用用途，利用现状，估价条件，容积 率，形状面积，外观，建筑结构，装修，设备，权利条件，规划限制， 权利状况，使用年限。 七、选择估价方法，试算房地产价格 、基本估价方法：市场比较法，收益法，成本法，假设开发法。 八、试算价格调整，确定评估房地产价格 九、撰写估价报告书，内部复核 十、将房地产估价报告交付委托方，收取估价费用，并报房地产主 管部门备案 十一、立卷存档 房地产估价需提供资料 1.土地使用证 2.建设用地规划证 3.地籍图或土地利用现状图 4.房屋所有权证，建筑物类型、高度、建筑面积等相关资料 5.委托方为法人提供营业执照复印件， 自然人提供身份证复印件 6.其他需要提交的资料

17、 B：质量控制程序 评估公司实行三级复核制，房地产估价师作为项目负责人，进行一 级复核；评估部主任作为部门经理，进行二级复核；公司总经理作为 公司负责人，进行最终复核，签发报告。 公司简介 XX 房地产评估事务有限公司成立于 2005 年 1 月 25 日，注 册资本 50 万元。目前公司主要经营范围：房地产转让、抵押、 典当、拍卖、拆迁、保 险 、课 税 、租赁价格评估；房地产诉讼、 纠纷评估；房 地 产 分 割 、 合 并 估 价 ； 企业改制、破产中的房 地产评估；事业单位改制中的房地产评估；城镇住房制度改革中 单位公有住房的出售评估； 地 产 可 行 性 研 究 及 房地产开发项 房

18、目投资分析； 房地产策划及房地产信息咨询等。公司汇聚了一 批高素质的专业人才，其中：注册房地产估价师 3 人，注册土地 估价师 1 人，注册造价工程师 1 人，物业管理师 1 人，经济师 1 人，会计师 1 人；具有大专以上学历的有 9 人。公司员工具有 很高的专业素养、严谨的敬业精神和一流的服务态度，公司估价 人员长期从事房地产估价活动， 具有一定的估价理论知识和丰富 的估价实践经验，尤其是对房地产估价中的难点、疑点，有一定 的研究并形成了自己独有的一套解决和处理问题的方法， 为房地 产估价的客观性、公正性、合理性提供了有力的保证。 公司内 设有三个业务部：房地产评估部、房地产策划和信息部、综合服 务部。 按照房地产估价机构设置的要求， 我公司无论在人员编制、 技术力量、 组织机构等方面， 都达到了一定要求， 可谓实力雄厚。 我公司还与 XX 会计师事务所有限公司、XX 资产评估事务所、XX 公评物业策划代理有限公司、XX 公评物业管理有限公司、XX 公 评工程造价咨询有限公司、本市部分高等院校、科研院建立了战 略合作伙伴关系，走“联合执业，资源共享，优势互补，共同发 展”的道路，在业务上可以相互渗透，在资源上可以相互提供， 在经验上可以相互借鉴，在技术上可以共同提高。因此我们可以 快捷、高效地为客户出具优质、科学的房地产评估报告。公司全 体员工愿以独立、客观