XXXX年4月济南房地产市场分析报告38p

1、2011 年 4 月济南房地产市场分析报告第一章 土地市场监测范围】：济南市区和长清。样本选取标准】 ：济南市国土资源局、 中国土地市场网公开招拍挂土地 （工业用地除外）。区域划分】 ：根据济南城市规划及发展特征， 并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录I）内容综述】2011 年 4 月，济南市供应土地 40 宗，供应总面积为 116.17 万平米。其中 居住用地 21 宗，商服用地 19 宗。随着 2011年度土地供应计划的公布，政府 4 月份加大土地放量。本月无成交土地。供应土地基本情况4月土地供应 40宗，供地面积 116.17 万平

2、米。4 月，济南市供应土地 40 宗，供地面积 116.17 万平米，同比分别上涨 36 宗和 95.45 万平米，环比分别上涨 40 宗和 116.17 万平米。其中居住用地 21宗， 71.05 万平米；商服用地 19 宗， 45.31 万平米。随着济南市本级 2011 年度土地 供应计划的确定， 济南市加大土地市场的供应。 截至本月， 政府部门对土地的放 量加大，连续 5次供地达 40宗，供应面积达 116.17 万平米。房产调控政策从紧以来，对住宅市场的限制不断加码，开发商的拿地热情下降， 自去年 10 月份以来，政府对土地放量较少，随着房地产市场的逐渐回暖，长时 间平寂的土地市场在本

3、月爆发性地推出大量土地。20101月-3DH年月性羽离股用盜新增奘蛊*月S变化->：ifX-V-OCS:血10)7! 32±X-世 V 1 lOli-口】!iOS1 ".- ._-士i*"-»-<*沪二 P rLn .-、H-I Pd7討彳不二-片:p ,1;-a;it 1 年4月居住和育朋龙記畔武鼻月度环（示£：!201 1年4月芳直土龙托连氏啊结荊3迅吞低帀埜百E丐览4月供应土地明细用建出让()公告日J««R 1 K« 12311-GX5336513迄二2 6厶ZSTl-2Q1LY：S北艺2311-

4、GX6-由S曲无爹豆金竝33612远握V621)Lg J.3».2311-GX圧下s奏住*生东 側注 =迫"076622塔325i2X&0.62Q.Vl.*rS2311-GX8*-£Sff=W序星性 =之70U4368Z53X36221丄诒£2C11-G009历下S童台再蕙 例-忘蘇3側=勺70379542311.*4t3士菟2C11-GC1C長下SSIL55歆东.«炷 =辺7057795滞/21),1 VrS2011 -GCII側.孚S*东甸168305722231 m-s2C11OC12圧下£运;&犬戏 側.0S*

5、东侧»乞 =乜7033223,S43X&L8 沁QQ22.L1YW26 183便下S淀趣运M如. =熹巷北倒4C563乂创&2JI1«3.=亍2311-GCU经-衣段心 山 於杓昙性 =ti70255773X3,0：3XI 厶2J.L1*E茨応26185运丄寒K"坯山 国村宅突*n“663525.1.1.? *3东St 186魂建£经七祁二二 末*侧左*Cw556/9扫上£5 沏022Z311/:3ci?26 187密龙工秦V詐一二竺 =力7011861.5熬匕炉百33X-22QM«rS,ar2C11-GC13七烤一二

6、宅务£067V.8誘EWJ 52J1.】.?4£55?6 <>3 <>t;6 f J o爲Q)g'1S3d)otig56Bi<6us6E6 £> > <>6> J< >»> c>6c>wy / 1砒 mN 冲S tflMl 总H弟Sju1 rX i0 * r x*片禺4fiH 冲.C! At 桥M 鼎；1<:flUl爆也 1' w皆 H lU tit 2卜丿Al 印Ml二威 F彳IH 钿nt嶠 舊.SfI Z |. til训aIOv:in 苗山

7、IDFIt .1< 皿冷M III i/ INU lAI iiiMJI 苗IM:« rtM 4 刖冰:in M li inJI iiHIli litn irtfl 洁由JI M 苗由KN$gK5苕<>2Vo'V925 Z628=5354t'J36»>KOK一 3<J« 2K2 5tn 6i2 5 o bl03K8 7Kk> 7ffi1 A6 5揮一 41卩4 CrrBo7 inb 6,Kay旨1'd)A d>A P>li7iH« ，叫卅讲 r?讲 -*!浏fl卅Ofr讲 r：u2&l

8、t; >5t J云 u hst;3t J (>u2CJW K W W >>i 冶汛 带 诵1协:H刑 w冲t W Min 琳>1 >tl W ItM H 沙XiiH>1砒 w <1t W Miffl 卅>1 >n 州It却>1fi?uR.11 UH if市：n iHO li nV4f 'fr"Jr4f冷Il ?Ilt E冰1 <>-b <>$土hL?<j)»>42io5Ho> 4 "1 5963A h.7A K</A7C>zI c>

9、jh 7 i>>Jft Q d1"-*» >1T a r>左1T a r>人:>订:HCfrCfr 吵CH riin±J®M年eMi (*)魁告曰afm K«4C14亠_! I 1 -kJxjJ;'¥铲乂丸哀忌居茶舍.»£ 'A ? J5c3r231.1.7-12.slE:<?5?&3Fri1 1.1rhIhzbkzI 1坯兰二汁03<g36225<5 6mzi:n; 3莽篦把：!.=£&5汨占3<2 =* 二 T

10、.:二訂心："S5i13258。4；3 ；m 点:.Lf-t：北、毛章壬靑隹、M«'5*AQ *XI u二二口占二圧圧P盘爲空X芟奉 P . I虹*去二£TCl：mi心口_:_ 亠育-二;芥禀?7 :變末気* Z -I13i：<55±r成交土地基本情况4月无土地成交4月无土地成交。在本月推出的 40宗土地中，不少地块位置较好，价格也 相对较高，其中历下区舜井街两侧泉城路南侧的地块是本年度济南市计划推出的 最大一块商业金融业用地，竞买保证金高达5亿元。本月推出的多数地块对开发 商的资金实力提出更高要求，预计多数优质地块的竞买将在资金相对充裕的

11、开发商之间展开。2010年1月YOlf年4月送注和底魔两卑S交S月度变化（匾事nriJiXTg申1二crx± r-?5ic：；f131'：iCl1：-211221 6r 134【e"N冷4i.=Ci1G.Hcl.jCm；i.52 ,'0* 7rv -.e< 7/Mir.i-p"k心CIc. j±J5：¥KOI忑1忑ICC,v±忑1不 jI -1C2-1S2r主02!P f;1兰g=L,1 1 =二r-=li1C第二章各物业市场分析【监测时间】：2011年4月1日-4月30日。【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东

12、部以济南市与章丘市行政划分为 边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分(详细划分 参见附录n),其余物业区域划分同土地市场。【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推 出房源不在统计之列；2. “成交量”以实际签订协议为准;3. “均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩 余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算 术平均值，用于分析区域房价的走势。4. “成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以 总成交面积所得数值。【数据来源】：本章数

13、据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。第一节普通住宅【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住 宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权 50年，但规划和产品完全按照居住功 能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。【内容综述】4月，在宏观调控的大背景下，济南市场显现出“回暖”迹象。宏观调控政 策对于济南房地产市场的影响力度经过“速冻”后慢慢融化，开发商开始推盘试 探市场反应。虽然4月市场有所好转，但后市是否仍会有更为严厉的政策， 市场 能否持续“回暖”，观望情绪能否会逐渐消退，目前

14、尚无定论，仍有待观察。供应量及区域分布市场供应量月度变化4月住宅总供应量为5266套，62.2万平米，同比上升65.1%和62.4%,环比 上升10.0%和8.9%。4月新增供应增多，带动市场整体供应继续增加。药也年iin-20111年彳冃住宅关莖墓月蔗養化B.時T ：；3H4TO* X- ,-匚 < ' , aJ匸-<4如：:心3公1巧JJ LJ L ： -J 一 JMT*£ I Y 二二去If:口2-主2-Z3-Z- . R4匚£242=tc*2兀说-2011年丄月住宅案蛊星月§变化-4月，新增供应1847套，20.2万平米，同比上升49.

15、8%和44.3%,环比上升12.6%和15.4%。4月，在清明小长假、房展会及五一小长假的促进下，多个项目加推房源。在中央政府调控政策大背景下,开发商度过对政策的观望后开始积极推货，抢占调控下的有效客户。各区域供应情况处1】年引q各区建性宅吳恋呈圧比例就11年4月卷E域性宅新増真志量磊it到 陲甜-=0.节订454.刍-二3沖吞三 舌三 北M 丰M辛1孑苗T T土不4月东部仍旧为住宅供应的重点区域,供应量为2325套，占总供应量的43%西部位居第二，供应量为1292套，占总供应量的25%中部位居第三，供应量 为790套，占总供应量的15%南部、北部供应均在10%内。4月，东部多个项目加推房源，

16、带动区域新增供应增加，共新增633套，占新增 供应总量的34%其次为西部，新增供应量为 467套，占新增供应总量的25% 北部新增供应328套，占新增供应总量的18%南部、北部新增较少，新增供应 在200套左右。成交量及区域分布市场成交量月度变化4月，住宅成交量为1797套，18.8万平米，同比上升66.9%和54.1%,环比 上升34.4%和28.8%。新推房源支撑市场成交呈现同比、环比明显上涨的趋势。据了解，市场上部分中高端楼盘销量较之前有明显增加， 重新成为市场热销产品。20!晞】月-忆11年钥住宅战立量月度蓋北（奁积）4：_Dc.o1边10An i-i n 5 口-n |-| n1 n

17、 1 n2I七1'?2I |C4旷41总上訂一E2173；上 |：.7S41.27?r.7：4.t1Q0各区域成交情况20114月*区漫性电成立ft蛊土匡tSfe）20H年#片各g战性宅战交*忑比別（辭）芫-：0-P-<'2 r sF划三，兰逻5.5 £'：=33W土丨一鑒黑匚，匸疋1, ' r . r一T4月，西部仍为市场成交的主力区域,共成交 600套，6.1万平米，套数、面积分别占总成交的33唏口 32%其次为东部，成交513套，6.0万平米，套数、 面积分别占总成交的29% 33%北部因新房源热销带动，成交有所上升，位列 第三位，成交34

18、5套，3.7万平米，套数、面积分别占总成交的 19% 20%中 部成交239套，1.7万平米，套数、面积分别占总成交的13唏口 9%南部成交最 少，仅为92套。价格及变化趋势均价注：自2010年6月起，住宅市场整体均价由原来的各区域均价之和, 区域数量，调整为住宅市场每月在售项目价格之和， 除以在售项目数量。除以诚基中心和万豪君悦府住宅为LOFT产品，因其产品的特殊性，计算住宅均价时,将两项目价格扣除，不计算在内。2010#!乓一2m t年磅住宅均僮更S交化>* ,赳 4X-J芮廿厂二 f r i症0IMT两s1炉ices10061右1驻做冲101QWI11阴T101110211*31叱

19、Si 07MM厶知£征a曲討丄二.-Sc5?-5?T改或于-7-NJ-=心1于1比t_ _ aW心g二丁=dr*：0=:<切nF R 凸二T =口昇號isC5吝去邓KX?4；士 j1严芒1 113 =12175i 二 33】二=1 B：-:Li；”艺丁农g旨応H旳:?S41旳 i'X)51(?11 'J/Vi111 fr：1匸J1 工iIPXF -；二匚1：0251 :Z1 ?公1生工4月，市场整体均价为9864元/平米，同比上涨10.3%,环比上涨0.7%。4月，多个项目新推房源价格上调，上调幅度100-1000元/平米不等；但由于几个 低于市场均价的项目无房

20、源可售，暂不计算价格，使得住宅整体均价仍然呈现稳步上涨趋势。4月，市场成交量继续回升，而价格也并未出现下跌，加之目前处于传统销售旺期，进一步增强了开发企业继续推盘的信心。成交均价注：“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除 以总成交面积所得数值。龙010年1月-2011年4冃住手或交均廿冃良吏化1 ：XO：1-r1加！0C-：'T4-VsHL c j1芷-1CU&二一 '-L YR Ph丄:n _ _-n _ p_匸書更：s； :;-fS'T営心5H4hl :"-7TX一芒£ r i-535E古王亠兰丄仔n£=

21、0"SJ.E *2'-Jt岂-:=5f*! n?-： J T AU-1 I-I-yr -ri-：2r-_.亠 J-g?汇*0-壬二Hl L J;一 一 z- r-T - _w L r L Q-_ J：工，« zzL L-r- i-2 L. L d+ 2肌4月，市场整体成交价格为9090元/平米，同比下降3.2%,环比下降9.0%。虽多个中高端项目加推，但由于西部、北部低价位新推房源成交量较大， 导致市 场成交均价并未出现上涨，而是呈现下降态势。第二节 写字楼【样本选取标准】：总体量不小于1.5万平米的写字楼项目。注：黄金时代广场（C栋）写字楼售罄，暂退出监测，后期随

22、 B栋、D栋等 新房源推出，再纳入监测范围。【内容综述】4月，写字楼市场供应量仅为 7.63万平米，创历史新低；而市场整体均价 为13260元/平米，达历史新高。供应量及区域分布市场供应量月度变化4月，写字楼市场供应量7.63万平米，创历史新低，同比下降27.5%，环比 下降44.0%。黄金时代广场C栋写字楼，主要被政府单位购买，为非市场化渠道 销售，剩余存量从月初总存量中去除，造成总体供应量有较大幅减少。本月仅天 业国际新增供应0.40万平米。目前市场供应多为存量房源。各板块供应量情况加】1年4戸劄&裟W字楼矢应*奁比到匱裂） C毕铉：万平茉1°九石n穿£ 3上】

23、.艮託、I f”炼厂久二耳 £审2 罢十龙 =二至 羡二二&芬至诗哼犬T一？:至冥汪4月，纬二路板块为市场供应主力，供应量为2.90万平米，占总供应的38.0%;其次为经十路板块，供应量为 1.83万平米，占总供应的24.0%;再次是高新区 板块，供应量为1.64万平米，占总供应的21.4%;泺源大街板块供应量为0.61 万平米，占总供应的8.0%，位列第四；其他零星分布的写字楼和奥体板块供应 量较少，分别为0.50万平米和0.15万平米，各占总供应的6.6%和2.0%，二环 东路板块和山大路板块目前无市场供应。成交量及区域分布市场成交量月度变化年1月-Ml 1年4月写字樓戌

24、交量月度克化依积）4月，写字楼市场共成交1.50万平米，同比下降50.7%,环比下降17.3%。从总体市场来看，目前在售项目加推房源较少，整体市场受房源有限影响，成交 量无大的突破。从各项目来看，天业国际由于本月加推房源，成交量有所增加;润阳大厦由于辅楼的整栋成交，拉升了整体成交量；万达广场因大客户多套购买, 成交表现不俗；其余项目成交量均有不同程度的下降。各板块成交量情况2011年4月各複裟写字播盛交量及比須（直殺） （羊掘*万军采一乩住勺5一詐1-0.'2. -2= *于-W亠连 淀二至 二齐丈矛I汙尹K * 止7；脅4月，纬二路板块仍为写字楼市场的成交主力，共成交0.58万平米，

25、占总 成交的38.7%;泺源大街板块，因天业国际加推热销带动，成交量跃居第二位, 共成交0.41万平米，占总成交的27.5%;经十路板块受润阳大厦辅楼整栋成交 带动，位列第三，共成交0.28万平米，占总成交的18.4%；奥体板块位列第四, 共成交0.15万平米，占总成交的10.0%;高新区板块位列第五，共成交0.08万 平米，占总成交的5.5%;其余板块，因无房源供应，本月无成交。价格及变化趋势报盘均价注：报盘均价的计算为写字楼市场每月在售项目对外报价之和，除以在售项 目数量。么no年【月-Ri !年4月写字橈垮t't月匿芟化4月，写字楼市场整体均价为13260元/平米，创历史新高，同

26、比上升10.9%, 环比上升3.3%，主要原因是，在售项目较少，个别项目价格上涨对整体影响显 著。本月明湖湾开元广场，价格上调至20000元/平米，中铁？汇展国际价格上涨 300元/平米，两项目价格上调，均因底层商业即将开业带动。其余在售项目均 价无变动，市场整体均价表现为小幅上升。注：“成交均价”，指写字楼市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额 除以总成交面积所得数值。20101-2011年耳月写字屡當突坦他月度变牝-=沁icocoffl:亡HIDC±C2i-00 =' 0 ,3-0工0盟 5：lU at产- - - A-fc A ,' TX.产：Z.X *z生

27、1-'迫=二工-z-貧 - *.Z T Z二T三基-7 =亡型匸1 bjL_L_ 2 .2K：1卜芒士" '.T 忑 WIOC 3戸 Z S-= 4口霭 工-二*养；-C.-?=-1 -二药p -b-r ROC止二.-9D0 I-*-阮：'二弋 I总哼n='-p-« V 曲if?；W - !.-VAm艾 2兀氏HI盂Hsffi；i-JO:唧G-OCD；00逝；50iRM HK-圧口勿-BO-inQuC如TKJi4月，写字楼市场整体成交均价为 12846元/平米，同比上升8.8%,环比上 升0.8%，由于市场成交均价受成交量变化影响明显，本月万

28、达广场、天业国际、 润阳大厦为市场成交主力，整体成交均价接近三个项目的均价，虽然个别项目价 格上调明显，但由于成交量较小，对整体成交均价无太大影响。第三节商业【样本选取标准】：在售商业分为底商和纯商业进行研究，底商样本选取标准为：住宅监测范围内所有含商业的项目、 住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目以及底商面积在15000平方米以下的写字楼及综合体底商项目；纯商业样本 中，除泉乐坊、红尚坊等此类纯商业项目外，还包含底商面积在15000平方米以 上的写字楼及综合体底商，如：晶都国际、鲁商广场等。【内容综述】4月商业市场总体较为沉寂，供应量和成交量均为历史最低点。底商市场无 新增供应，成交量大幅下

29、滑，价格无变化。纯商业市场无新项目入市，供应量、 成交量均出现不同幅度的下降。底商C.CC. J站 供应量及区域分布市场供应量月度变化2011年4月底商供应量为1.39万平米，同比下降64.45%,环比下降41.60%, 供应量为历史最低点。本月无新增供应。MT吟1冃-9011年4月烹嗇矢鱼:曼月度養住（齢=_K6.COHlX31'3C4CC"XJG309-g*二!；?21 r1H J14 1 丄>_zac'1'?2'12<2Df1 ：! .51i.ee¥ <-35'.20C.M2.-I3ij.-IC"cr

30、?.o.a'Qo；xu_ _C.X各区域供应量情况mil年4月甚K蟻匡育供童凌:t®頼） "些伫：££六 '出-0二.三生三生专£ 工无一五4月底商供应量最大的区域为西部，供应量为0.75万平米，占总供应量的 53.93%;北部位列第二，供应量为0.33万平米，占总供应量的23.93%;东部位 列第三，供应量为0.21万平米，占总供应量的14.78%;中部位列第四，供应量 为0.10万平米，占总供应量的7.35%;南部供应量为零。 成交量及区域分布市场成交量月度变化4月底商成交量为0.20万平米，同比下降85.29%,环比下降7

31、9.80%。本月底商供应量较少，且无新增供应，4月份的成交量仅为2000平米，为历史 最低点。201CW1-201I#4R盒裔琰交量月度变ft 低側i.co X-X：2IXi4-x =CC= ；：P -2 1 ，止 V J2 .Mffi工空龙工-I*.亠 T2. 空.to也p. |戶卩J2寸凸，占-匸右二 3各区域成交量情况20114月去区茨底會咸丈*氏丈便0J!二兀再4月成交量主要由西部和中部构成。其中西部所占比例最大，占总成交量的 65.00%。西部由于供应量较大，客户可选择余地较多，成交量也相对较大，为 0.13万平米。中部其次，为0.06万平米，占总成交量的30.00%。同时东部也有

32、0.01万平米的成交。南部和北部无成交。价格及变化趋势整体均价4月底商价格为24780元/平米，同比上涨33.32%,环比无变化。2"阻1月-mil年织底腎抿畫均当月g吏化订Th：<?2TCC'j戈*c<= 111云1血:空wo|去1 1'Jl口 -'X:TrJF-2:-二1：5；1甘r H - 3 二3二LHoi：匚Vi?m丄一二 L>-50纯商业市场供应量月度变化4月，纯商业总供应量为8.01万平米，同比上升177.16%,环比下降21.55%。本月无新增供应。2OlOlR-QOn年4月孕苒业共盍鼻月g变化-七苛-uU. “-11 hp&

33、#39;wICCiX：x-X:g1口北'X?3(C 1-J3t = Afi2 £2二 4C-.沁ME3.x二旷2.x0一宅?.SG'H .K -一.戸:s尹二：aZX*.L JC.3C'G'.-X-匸u:.x.X-4 r.U3七#<1 Bl 厶SJa市场成交量月度变化4月纯商业成交量为0.15万平米，同比下降70.00%,环比下降93.19%。由 于上月路港商业广场开盘即清盘，成交量暴增，导致在自然销售的情况下本月成 交量下降幅度较大。20山年1月卫0门年4月郭商立裁交呈月滾交牝（面积） 在售纯商业项目介绍根据样本选取标准，符合监测要求的在售项目

34、共有 7个，分别为：鲁商广场、晶都国际、泉乐坊（明湖新坊巷）、齐鲁鞋城品牌港、红尚坊、槐荫广场、诚基?泉城新时代商业步行街。耳曰希ftMAm（万早剰主力尸星1平来）斗月柚1.91 ri1 7 f 4 7-S : 5匸卫元r二皋1$驱三"三号1吧戈=疗沙毎*?3CasT-L -rf 亠土=巳盘心=；=1：m 斗crX-hJu-JijU-丝刃3C元山二.雯jCGOO兰厂三亘=53瓦元厂Ml®. 53=、'”就'空讨g皆至实污n昱-史琵51 CC "Ll17吕5占20C月叱JU-.H二'三弓岂护詣咒匚元-=* >.交，衆i 2 =兵 62C

35、 匸*花片7 -与性色岂C£123 FSZ"= 1 9工1W 1-1 r c5d-a云/肘三壬 心二英M&XX元5=-主宣1 5, 63二汁時? 垂、119兰口三孑-目王工芒世呼査年工Qong /COX-IOSCX 元b二s上匚占二吴无壬交,空、 兰t套&二匚Z予二s目交冑. l.:.s.l.=匸渲=囉茂厂W1 515-2?冷：咒-：工咒元.H 沁 233OC-/-二M 壬 H. r=启匡K轿己全乏二吳三无兰£目己旦號念士尸1 广 h =n4 r= 宀0左可/V二T B1壬童才时此Wil歩年律二宪9.2S-2C总r 才昱 23-330 r/r 一壬

36、3弋8曰= 二全 2-C30 云L 三產 223073/- 二亏1叱2已J=,盂基止S慝已总V芷云尢室约主2'XC -牙慣第四节公寓【样本选取标准】：建筑面积在1万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目，尚未开盘项目不在监测范围之内。从用地性质和土地使用年限看，“公寓”区别于住宅，主要是非居住用地、40年和50年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座的产品；从产品的功能定位与配套上看，“公寓”不同于写字楼，它是兼具办公和居住功能，具有一定的居住和办公配套的产品。 按照以上标准，选取的公寓项目为：汇展？香格里拉、蓝调国际、玉兰公寓、鲁商 ？国奥城、发祥1号公馆、历山名郡、华强广场。【注】：

37、由于MINI公馆3月已售完，不再列入监测范围。【内容综述】4月，公寓市场房源供应充足，成交量大幅增加，价格呈上升趋势，本月华强广场项目强势入市，公寓市场出现供应、成交的小高峰。供应量及区域分布 市场供应量月度变化 4月，公寓市场总供应量为1060套，6.3万平米，同比下降46.4%和47.1%,环比增长91.3%和50%因为华强广场的强势入市，给整个公寓市场带来了一个供应的小高峰。TDlWlR-TOll年4月公馬矢直i月S吏化（套畫）20101月-2011年斗月益K吳止量月度雯化（面珀、C'.o1尸厂.2"1X3?：u-1?：3=兀一X3KtKT13:2T nr - 1 .匕

38、rici _亠 * ±_5.= *-上1 .=5.4U -1 -* 0.5-.*=帝土二» IV二10门 _ 1 * 訥i卜;店rr 1 V 1 10.0=.0Tt-Iz.U各区域供应情况am年4月各国域竝«#?直量反王第借£ = H墅 雯鲨 丸室 丰邹4月，中部为市场供应的主力，供应套数为715套，占市场总供应量的67%西部位居第二，供应套数为176套，占市场总供应量的17%东部位列第三，供应套数为169套，占市场总供应的16%南部及北部均无供应。4月主要是华强广场的入市，使得中部公寓的供应量大幅增长。成交量及区域分布 市场成交量月度变化 4月，公寓市

39、场共成交672套、3.3万平米，同比增加113套，减少0.2万平米；环比增长729.6%和450%由于本月华强广场强势入市，以及受政策利好等影响，公寓市场的成交量明显大幅增加。 整体市场房源供应充足，特别是华强广场的入市，有效刺激市场，总体成交量较大。2010年1月-20U年£月£務處妄fi月度受化（匡积!1-1品Clel' !- n r>J亠|-L»-I,|1 3 二'XJ忙3'CCi C<i7ICvS.'1咒引-n - FbP J-r" V0-'C2I'l 02Il l04 ftZi3,&#

40、163;0$d 二'.4'.iq V a 2三-C.5加j.i各区域成交情况50H年4月卷E耳翌喜戌交量屋比舅 套抵）N3H年舷a戌交a孟出钊（EK）。3山（羊比万平却3'.«. 土-C'心£：.9'碍 K兀 衣M 言壬北工 =r4月，中部由于华强广场的强势入市，供应充足，成为市场成交主力，共成交606套，2.91万平米，分别占总成交的90% 88%其次为东部，成交52套、0.34万平米，分别占总成交的 8%口 10%西部位列第三，共成交15套，0.08万平米，均占总成交的2%价格及变化趋势报盘均价注：报盘均价的计算为公寓市场每月在售

41、项目对外报价之和，除以在售项目数量。由于MINI公馆loft公寓和银座中心？名寓loft公寓单价的特殊性，本文 在计算整个济南市的公寓均价时，均将以上两个项目排除在外。4月，公寓市场整体均价为12225元/平米，同比增长57.4%,环比增长8.2%, 市场价格走势呈上升趋势，在售项目价格稍有增长。成交均价注：“成交均价”，指公寓市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除 以总成交面积所得数值。N>l呻1月-庠伯公S戌夾垄fl月g曼化4月，公寓市场成交均价为17123元/平米，较上月有大幅上升，同比增长84.1%,环比增长72.7%，市场整体呈上升趋势。因成交均价受项目成交量影响明显，本月

42、华强广场开盘，成交均价大幅上升。第三章政策分析国务院督察组对房地产调控政策措施落实的专项督察工作已结束,种种迹象表明，国内楼市正在走入市场与政策调控的关键时刻。在“最严调控”之下各种力量博弈加剧，房价控制目标与群众预期尚有一定距离,目前市场进入僵持阶段。量化的合理的房价只是房地产调控目标的一个分支,保障房建设的任务以及房地产市场税收体系的完善等一系列目标， 与房价一齐构成了立体的房地产调控 目标。目前在房地产市场逐渐“退烧”、房价“拐点”尚不明显的情况下，楼市 调控将向着更长期、更纵深的方向发展，房地产信贷政策、土地政策、税收政策 等可能再度加码。行业政策住房城乡建设部、发展改革委、人力资源社

43、会保障部：4月1日起正式实施房 地产经纪管理办法 1、政策内容由住房城乡建设部、 发展改革委、 人力资源社会保障部联合出台的 房地产 经纪管理办法于 4月1日起实施，这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的 部门规章。办法明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、 协助签订“阴 阳合同”等违法违规行为。 办法规定，对房地产经纪机构和人员的价格违法、 赚取差价、 不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为， 将采取约谈、 记入信用档案、 媒体曝光、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施。 此外， 规定“房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前， 应向委托人说明房地产经 纪服务合同、买卖合同

44、或房屋租赁合同的相关内容，并书面告知”，增加了交易 的透明度。2、政策解读房地产经纪管理办法 是整个房地产经纪行业发展多年来首部专门的全国统一管理法规， 经纪公司在操作业务时有了明确的统一标准。 出台规范房产中介 市场的政策，表明国家一直在密切关注房产市场，该办法可以看作持续不断出台的政策“组合拳”中的一项。与其他政策相比，该政策的调控力度有限，具 体实施效果尚未显现。但总体而言， 办法的实施将有利于对整个行业的监控 和管理。住房城乡建设部： 4月 10日通知，对保障房住户实时监测定期复审1、政策内容住房和城乡建设部日前下发通知， 要求建立完善的住房保障审核制度， 强化动态监管，对保障房家庭实

45、时监测，定期复审，及时调整实施住房保障。据悉，住房和城乡建设部已经对 29 个省市开展了检查，并对上海、重庆、 福建、四川等省市进行了抽查。 从检查情况看， 各地住房保障规范化管理水平明 显提高，但也存在一些突出问题。住房和城乡建设部有关负责人表示各地要制定具体的管理规定， 逐步完善住 房保障制度体系，推进住房保障工作制度化、法制化。加强部门协作，健全住房保障、民政、公安、金融等机构和社区协作配合的保障对象经济状况审查机制， 建立完善的住房保障审核制度。 强化动态监管。 要建立健全住房保障管理信息系 统，对保障对象家庭经济状况及其变化情况进行实时监测， 创新监管手段， 提高 监管效能。 要定期

46、或不定期地对保障性住房使用情况进行检查， 及时发现并纠正 各种违规使用行为； 对住房保障对象进行定期复审和不定期抽查， 根据保障对象 经济状况变化情况， 调整实施住房保障。 同时健全档案管理， 并加强机构队伍建 设。2、政策解读 目前国内保障房覆盖率不足 8%，此项通知表面政府既要求建设好保障房，又要 管理好保障房。 若保障房由现在的政府任务转变为可持续发展和透明的产业， 则 可解决保障房建设目前面临的土地和资金等困难， 也将有利于房地产市场的平稳 健康发展。济南市城乡建设委、 济南市规划局、 济南市城管执法局、 济南市住房保障 和房产管理局、济南市市政公用事业局： 4 月 27 日起，济南签

47、商品房买卖合同 要有综合验收备案证明1、政策内容从 4 月 27 日起,开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时 , 须将取得开 发项目综合验收备案证明或分期综合验收备案证明作为房屋交付使用的 约定条款。五部门同时规定 , 凡本市行政区域内的房地产开发项目均要进行竣工 综合验收备案。分期开发的项目 ,可分期综合验收备案 , 项目分期的规模标准 ,在房地产项目开发建设合同书中约定。2、政策解读该通知意味着， 当开发项目不具备交房条件时， 避免了开发商为免赔付违约 金而强制向客户交房的现象。5 月 1 日起，全国开始执行 商品房销售明码标价规定 （ 3 月 16 日出台）1、政策内容回顾要求：商品

48、房销售要实行一套一标价， 并明确公示代收代办收费和物业服务 收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。 商品房销售价格明 码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。按照国 务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发 201010 号）文件要 求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目， 要在规定时间内 一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。5月 1日起，全国开始执行关于降低部分建设项目收费标准规范收费行 为等有关问题的通知（ 3月 23日出台）1、政策内容回顾自 5 月 1 日起降低和规范住房交易手续费、 施工图设计审查费、

49、 部分行业环 境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。可减轻企业和居民负担 41 亿元。金融政策中国人民银行： 4 月 6 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率 0.25 个 百分点1、政策内容中国人民银行决定，自 2011年 4 月 6 日起上调金融机构人民币存贷款基准 利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 0.25 个百分点，其他各档次存 贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。此次加息方案，活期存款利率上涨 0.1 个百分点，从 0.4升至 0.5 ，除 此之外，其余各期限的存款利率均上调 0.25 个百分点。在商贷利率上调的同时， 个人住房公积金贷款利率也随之上调， 上调幅度为 0.2 个百分点，五年以下和五年以上期限的个人住房公积金贷款分别涨至 4.2% 和 4.7 。2、政策解读此次加息为央行年内第二次加息， 上次加息是在 2月 9 日。此次加息主要目 的仍为抑制通胀。