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文档简介
1、全国物业管理示范住宅小区标准资料明细一、 基础管理:1、 按规划要求建设,住宅及配套设施投入使用。(1) 国家建设征用土地通知书(2)建设用地批准书(3)施工许可证(4) 用地红线图(5)建筑规划方案图(6)地下管网竣工图(7)命名批复(8)门牌批复 (9)建筑工程质量检查合格证 (10)物业规划验收合格证明配套设施投入使用:指停车场、商场、幼儿园、餐饮、娱乐场所等公共配套设施建成并投入使用,在资料中可以提供规划局颁发的楼宇用途批复、房屋及各类配套的基础设施竣工图和准许使用证明。2、 已办理接管验收手续(1) 产权资料:用地批准文件、建筑执照、房屋产权明细表、业主资料(2) 技术资料:建筑规划
2、方案图、标准层竣工图、房屋及配套基础设施设备竣工图、地下管网竣工图、竣工验收证明书、建筑工程质量认定书、建筑工程规划验收合格证、设备清单、隐蔽工程验收记录(市政设施、房屋主体、供配电系统、电梯系统、排水系统、消防系统、保安监控系统、供水系统、供暖系统等)(3) 内部装修标准3、 由一家物业管理企业实施统一专业化管理(1) 物业管理公司简介 (2)物业管理公司营业执照、税务登记证、代码证 (3)物业管理资质证书 (4)办公场地证明 (5)物业管理公司及专业人员分类简介架构 (6)物业管理合同 (7)管理物业简介(管理期限、管理方式)其他资料:绿化、清洁、维修、设备保养合同;各项管理制度及其他可以
3、反映专业化统一管理的重要证明、聘用保安合同4、 建设单位在销售房屋前,与选聘的物业管理企业签订物业管理合同,双方责权利明确物业管理公司前期介入情况的简介及发展商签订的合同复印件5、 在房屋销售合同签订时购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议,双方责权利明确6、 建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定(1) 物业管理公司的维修基金管理制度及维修基金续筹办法(2) 业主委员会同意缴维修基金的通知(3) 当地物业主管部门同意建立维修基金的通知(4) 代管银行同意开户的证明(5) 物业维修基金专用账户委托书(6) 代管银行出具的物业管理维修基金划拨通知书(7) 维修基金续筹入帐凭证(8)
4、业主委员会、物业管理主管部门同意使用维修基金的批文7、 房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善(1) 房屋使用手册(住宅使用说明书)(2)用户室内装修规定 (3)管理公约(业主公约或公共契约) (4)用户手册8、 业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责9、 业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同,双方责权利明确10、制定争创规划和具体实施方案,并经业主委员会同意11、业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准,并制定具体的落实措施和考核办法(1) 公众管理制度(管理公约、用户手册、消防规定、精神文明公约等)(2) 人力资源管理制度:括管理公司各岗位工作职责和工作细则、
5、员工奖罚制度、培训制度、考核制度、休假制度、行为规范(3) 财务管理制度:包括财务管理制度、会计制度、财务预算管理规定、管理费支出管理规定、有偿服务管理规定、维修基金管理制度(4) 安全防范管理制度:包括出入管理规定、突发事件处理、货物放行规定、停车场管理制度(5) 消防管理制度:包括临时动火安全管理规定、消防工作制度、安全检查制度、消防教育培训制度、火灾处理方案等(6) 绿化管理制度:包括绿化管理规定、绿化标准(7) 清洁管理制度:包括清洁管理规定、清洁标准(8) 工程管理制度:包括档案管理制度、设备管理规定、机房管理规定、巡检规定、各系统运行保养规定等(9) 服务工作规程:包括用户迁入工作
6、规程、用户装修管理工作规程、用户室内报修规程、用户办理各类手续工作规程、回访用户规程、服务质量调查规程12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗;员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范,作风严谨(1)员工花名册 (2)员工证件汇总表 (3)职业道德培训记录 (4)职业道德规范(5)员工行为规范 (6)各岗位服务规范用语 (7)员工着装规定13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率 (1)计算机应用情况简介 (2)计算机使用管理规定 (3)会计电算化管理制度 (4)智能化设备功能及应用情况介绍,包括本企业智能化设备种类、功效、应用情况等 (5)智能化设备管理规定
7、,包括保障各类智能设备正常运行的各项措施 (6)应用现代化工具进行管理的场景图片和操作记录14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况(1)财务管理制度 (2)会计制度 (3)财务预算管理规定 (4)财务收支年度决算编制规定 (5)保证金管理规定 (6)管理费收缴管理规定 (7)管理费支出管理规定 (8)有偿服务管理规定 (9)维修基金管理制度 (10)财务公开监督制度 (11)企业合法纳税证明 (12)企业收费许可证 (13)管理费公开照片15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成册,管理完善,查阅方便(1)房屋总平面图
8、 (2)地下管网图 (3)房屋使用情况统计册 (4)房屋大中修记录 (5)设备设施台帐 (6)设备设施的大中修记录 (7)设备设施安装资料及图纸考评资料中应附入:工程档案管理制度、档案查阅、档案规程16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册,查阅方便(1)用户档案管理规程 (2)用户档案总目录 (3)一套完整的用户档案17、建立24小时值班制度,设立服务电话,接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,有回访制度和记录考评资料要能反映出物业管理公司的服务信息处理情况。包括参评单位服务情况简介,24小时服务制度,工程部值班制度,24小时
9、安全保卫管理制度,用户投诉管理规程、服务质量回访调查规程、服务承诺制及有关原始记录复印件18、定期向住户发放物业管理服务工作征求意见单,对合理的建议及时整改,满意率达95以上 (1)回访调查制度 (2)回访调查表 (3)回访调查月统计 (4)年统计表 (5)调查问卷 回访调查表、调查问卷应收入经用户签名的原始记录19、建立并落实便民维修服务承诺制,零修急修及时率100、返修率不高于1,并有回访记录(1)维修服务承诺制 (2)维修服务承诺检查落实制度和检查表样本 (3)用户室内设施报修工作规程 (4)维修工程完成情况统计表样本 (6)回访用户月统计表样本二、 房屋管理与维修养护1、 主出入口设有
10、小区平面示意图,主要路口设有路标,组团及栋、单元(门)、户门标号标志明显 (1)宣传标志包括招牌、广告牌等 (2)指引标志:包括路标、栋号、楼层号、用户水牌和引路方向平面图等 (3)消防标志包括:楼层疏散图、走火通道牌、紧急出口标志、消防器材提示牌等 (4)危险标志是在施工场地、设备重地、危险作业、停车场等场所设置的标志 (5)管理标志是物业管理公司为方便管理设立的指示牌,如鼠药投放牌、禁止吸烟牌、绿化保护牌、车场提示牌2、 无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象(1) 业主公约和用户手册中相关规定 (2)装修审批和巡检规程 (3)二次装修验收文件 (4)装修巡查记录及违章整改通知 (5)
11、小区照片及简介3、 房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹 (1)公共设施巡查记录 (2)外墙清洁记录 (3)外墙维修保养记录 (4)反映外观情况的照片或宣传栏照片等4、 室外招牌、广告牌、虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损5、封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等 (1)管理公约和用户手册内的相关规定 (2)装修管理规定 (3)公共设施巡查记录原件样本 (4)参评物业的外观照片6、空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀 (1)空调管理规程和巡检表格 (2)物业外观空调照片7、房屋装饰装修
12、符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象 (1)管理公约和用户手册、装修指南、装修管理规定 (2)物业管理公司装修管理工作规程(有关手续、巡检记录、表格原件) (3)装修情况统计表(整改措施和整改结果记录)三、 共用设施设备管理1. 共用配套设施完好,无随意改变用途2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录,无事故隐患,专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范3、 室外共用管线统一入地或入公共管道,无架空管线、无碍观瞻4、 排水、排污管道通畅,无堵塞外溢现象5、 道路通畅,路面平整;井盖无缺损、无丢失,路面井盖不影响车辆和行人通行(1)道路管理规程 (2)道
13、路巡检记录 (3)道路维修养护记录 (4)道路照片6、供水设备运行正常,设施完好、无渗漏、无污染;二次生活用水有严格的保障措施,水质符合卫生标准;制定停水及事故处理方案7、 制定供电系统管理措施并严格执行,记录完整;供电设备运行正常,配电室符合规定,路灯、楼道灯等公共照明设备完好8、电梯按规定或约定时间运行,安全设施齐全,无安全事故,轿厢、井道保持清洁;电梯机房通风、照明良好;制定出故障后的应急处理方案 (1)电梯运行管理、维修保养、巡视检查的有关规定及执行记录 (2)电梯机房管理制度、有关轿厢、井道、机房等的清洁和巡检制度、有关清洁及巡检记录样本 (3)应急方案、电梯工作制度、工程值班制度、
14、电梯巡查制度和巡查表格样本8、 三北地区,冬季供暖室内温度不低于16度四、 保安、消防、车辆管理1、小区基本实行封闭式管理(1)出入登记管理制度 (2)物品放行规定 (3)保安值班工作制度及出入登记表 (4)出入证 (5)临时出入证 (6)物品放行条 (7)治安监控情况记录表2、有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉小区的环境,文明执勤,训练有素,言语规范,认真负责 (1)保安队伍介绍。专业保安公司的资质证明或自建保安的许可证复印件(保安员上岗证情况统计及上岗证样本 (2)安全保卫管理制度、值班制度。要求保安员按规定24小时值班巡逻 (3)岗位职责、岗位工作考核办法等责任制度
15、 (4)保安员业务培训和职业道德培训规定及培训记录 (5)保安员工作守则、仪表仪容规定 (6)岗位规范用语标准 (7)工作记录,包括排岗表、工作日志、岗位交接表、每周(月)工作评估表3、 危及人身安全有明显标识和具体的防范措施4、消防设备设施完好无损,可随时启用;消防通道畅通;制定消防应急方案5、机动车停车场管理制度完善,管理责任明确,车辆进出有登记 (1)车场管理制度 (2)车场巡查表格、出入登记表 (3)车辆检查表 拍摄车场全貌、指示标志、出入口指挥现场等照片6、非机动车辆管理制度完善,按规定位置停放,管理有序五、 环境卫生管理1、 环卫设备完善,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站(1) 图片
16、资料。拍摄具有典型代表意义的环卫设施,如垃圾箱、果皮箱、垃圾房等外观照片 (2) 文字简介。简要介绍物业的环卫设施及位置和使用情况(3) 统计表。统计物业的环卫设施,如垃圾筒、果皮箱数量2、清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范围,实行标准化保洁(1)专职清洁介绍。简介专职清洁队伍及清洁员组织架构,若是外包清洁,可将清洁公司的资质、执照、清洁合同的复印件附入(2)岗位职责,包括清洁主管、领班、各区域清洁员的职责(3)清洁工作制度,包括清洁标准、清洁人员考核制度、清洁检查制度等(4)操作规程,包括室内清洁、公共地方清洁、洗手间清洁、地毯清洁、外墙清洁、地面打蜡等工作规程(5)岗位职责
17、、工作制度执行情况,包括卫生质量评估表、卫生巡检表、清洁服务意见书等工作记录样本3、 垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀(1)合同复印件。物业管理公司与市政卫生部门、消毒站、灭虫公司等签订的垃圾清运及消毒杀虫合同可以反映物业公司每日垃圾清运和消毒灭杀情况(2)垃圾收集及存放规定,包括垃圾收集清运操作程序、垃圾房管理规定(3)清洁巡查制度,物业管理公司每日巡查时应对小区清洁进行检查(4)有关记录,包括垃圾清运记录、垃圾池消毒杀虫记录、清洁巡查记录等的样本4、 房屋共用部位共用设施设备无蚁害5、 小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物 (1)制定管理手则。要求业主和用户遵守公共道德,不准乱贴、乱
18、画,擅自占用、堆放杂物、乱丢烟头等 (2)建立清洁制度和清洁标准。对房屋共用部位,包括大堂、楼梯、天台、共用玻璃等每日清洁;对共用场地每日清扫,定期清洗 (3)建立清洁监督检查制度。每月巡查共用部位的清洁,发现乱贴、乱画、乱扔杂物、擅自占用、堆放杂物等现象立即清理 (4)加强环卫宣传。考评资料包括:管理守则、清洁监督检查制度,清洁标准及清洁检查记录表,清洁评估月总结表等记录样本6、 房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶栏、天台公共玻璃窗等保持洁净同上7、 商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象(1)商业网点管理规定 (2)清洁标准 (3)巡检制度 (4)巡检记录样本 同时,资料中可以附入商业的照片8、 无违反规定饲养宠物、家禽、家畜9、 排放油烟、噪音等符合国家环保标准,外墙无污染六、 绿化管理1、 小区内绿化布局合理,花草树木与建筑小品配置得当考评资料中附入绿化布置平面图,绿化布置方案及绿化照片2、 绿地无改变使用应途和破坏、践踏、占用现象考评资料中附入管理公约或用户手册的相关规定、绿地保护制度及巡查表格、绿地照片等
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