好莱屋主题酒店价格定位可行性分析

1、 价格定位可行性分析通过项目的市场销售分析，我们初步设定好莱屋电影主题酒店连锁分店的平均房价为388元，平均出租率可根据周边相类似的酒店的近几年平均出租率推算出来，可保证 在75以上。好莱屋电影主题酒店连锁将客源市场的定位重点放在高端休闲商务客群。根据在同类市场的销售经验，做到75的年平均出租率是有一定把握的。通过以上基本数据测算出来的50间房规模的分店，全年的客房营业收入为724万左右，所得税前利润506万，投资回收期限约2-3年。据以上分析，由于多重利好，好莱屋3年内完全可能推出100家连锁主题酒店，占据全国主题酒店市场的40 %的份额。1 项目财务分析1.1 项目投资估算酒店总投资额约为

2、：人民币捌佰万元(￥8，000,000.00)投资估算数据取定标准：n 结合当地实际情况，参考市场价格取定；n 按照酒店项目投资估算惯例取定；n 假设总投资额的50%为投资商自有资金，其余50%为银行贷款，年利率为7.83%；类别估算值（人民币 万元）占总投资的百分比建筑租金2500平米（25元/平方米/天*2500平方米*30天*12个月） =22529%装修及经营设备35044%人工工资547%市场营销及行政费用17120%项目总投资预算800100%1.2 酒店运营费用估算 1.2.1 酒店营业收入基础指标取定原则营业收入增长指标：通常酒店营业收入变动分为三个阶段，即增长期、平稳期、衰退

3、期，每个阶段大约五年。 第一个五年每年递增3包括价格上浮与消费人次提高的因素。考虑酒店客源增长、持续经营客源积累等综合因素，参考酒店业营业收入变动规律，采用稳健性原则取定。第二个五年在第五年的基础上不增长酒店在第六年左右，设备设施已经没有开业时期新，其经营也到了平稳阶段，考虑物价上涨、客源积累、客源分流等正反面综合因素，参考酒店业营业收入变动规律，采用稳健性原则制定。第三个五年在第十年的基础上每年递减2。酒店到了第三个五年，设备设施已经老化，其经营已经开始滑坡，考虑竞争力下降、客源分流、物价上涨等正反面综合因素，参考酒店业营业收入变动规律，采用稳健性原则制定。第三个五年再装修，装修费用约为35

4、0万元。根据电影主题酒店市场的客观状况，结合酒店业的发展规律，采取保守性、稳健性原则取定。1.2.2 酒店营业成本基础指标取定原则随着营业收入的变化，营业成本亦随之变化，预测本酒店十五年的营业成本:客房成本率按照旅游行业会计制度，客房成本只局限在迷你吧成本上。为了体现客房成本的清晰度，更科学地预算经营成本与费用，本报告的客房成本将同行业会计制度上的成本范畴有所不同，将真正属于客房成本的布草洗涤费、一次性用品、迷你吧、书报费等费用列入客房成本核算。客房成本率取定为5%。中餐成本率按照标准成本率45计算。西餐成本率按照标准为35计算。会议成本率按照行业会计制度，没有其对应的成本，其支出部分在费用中

5、一并核算。1.2.3 营业费用基础指标取定固定费用与变动费用的划分由于服务行业的特殊性，酒店严格意义上的固定费用只有折旧、摊销费用，其余的费用如行政管理费、能源费用、工资即福利费、维修保养费、宣传推广费和其他费用等属于变动费用，随着营业收入的变动而变动。工资及福利费包括员工工资、社会保险、员工餐、员工宿舍费等其他福利费。根据相关酒店的标准，预测本酒店各级员工的平均工资及福利标准为3000元/人/月，预测连锁单店各级员工人数约为15人。燃气费按营业收入的2%估算。水电费按营业收入的8%估算。行政管理费包括办公费、邮电通讯费、应酬费、差旅费、印刷品、保险费、布草费用、低值易耗品、属于管理费用范畴的

6、税金等，根据酒店惯例，结合实际情况取定。按营业收入的5%估算。维修保养费包括设备维修费、保养费，按营业收入的1%估算。宣传推广费包括广告费等其他推广费用，按营业收入的2%估算。其他费用不可预见费用等，按营业收入的2%估算。1.2.4 固定资产折旧和开办费摊销固定资产折旧基础指标取定按照可行性研究报告的惯例，可行性报告的折旧与会计折旧计算方法有所不同，会计的折旧计算方法按照严格的会计制度执行，而可行性报告则站在财务分析的角度，其折旧计算方法是为了考虑整个项目财务分析的需要，因此会调整折旧计算方法。1.2.5 经营净利润基础指标取定：营业收入-营业成本-总营业费用-财务费用-营业税金及附加-所得税

7、=经营净利润营业税金及附加按酒店行业标准5.8%取费所得税按营业利润的33%取费1.2.6 酒店贷款还本付息 财务费用只计算贷款利息。总投资额的50%为投资商自有资金，其余50%为银行贷款，年利率为7.83%。按十年等额还本计算酒店借款还本付息。1.3 项目收入估算开发商以长期投资理念考虑，对酒店及商业不考虑销售，而是长期收租的方式运作，可得以下收入估算。 本项目经营收入主要包括：酒店客房及客房区的公共面积2500平方米，收入：客房50间，388元/间以上，预计为724万元/年中餐厅：100平方米，5个包房（带散点厅），共50个餐位，约100万元/年西餐(带自助餐)：100平方米，40个餐位，

8、约150万/年观影区共200平方米，约150万/年序号项目预算年收入所占比例（万元）1客房收入72464%2中餐厅10010%3西餐15013%4观影区15013%合计1124100%1.4 投资回报我们以谨慎、保守的原则对项目进行了真实性的评估，在如下部分的财务预估中运用的经济数据均是低于目前的市场价格；成本按最高可发生的成本估算。因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目如下预估的理论收益率。 项目名称 主要费用 总投资额800万元前期投入20万元项目的租赁、设计、改造装修225万元设备设施、软硬件系统研发、采购350万元营业启动金170万元年均销售额1124万元净利润724万前

9、三年投资收益率54%-114%-146% （注：以上销售业绩均为保守预估，其中第一年投资期，前半年为项目筹备期，无利润。）1.5 财务状况评价按商业及酒店具可销售的情况来计算项目销售利润。根据测算，按酒店及商业的建筑成本为800万元，经营成本为320万元。按静态投资分析可得：项目税前利润741万元，税前成本利润率231%，税后成本利润率158%，显示该项目是一个极具投资价值、盈利能力较强及回收期快的项目。主要财务指标表现详见下表：项目销售利润测算表序号项 目计算公式金额(万元)1销售收入11242减：营业税及附加(1)×5.55%62.383减：总成本费用3204税前利润总额(1)-(2)-(3)7415企业所得税(4)×33%1676税后利润总额(4)-(5)5067税前成本利润率(4 / (3)231%8税后成本利润率(6) / (3)158%税费说明：（1）营业税及附加主要包括：营业税，城市维护建设税，教育费附加，合计为销售额的5.55%。（2）企业所得税企业所得税率按毛利润的33%计算。 2. 结 论 通过以上的调研数据数据分析，项目的投资收益率高于行业基准收益率，具有很强的投资吸引力。财务评价基准对照指标为：基准投资回收期2年、 投资利润率105%。在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强