普遍通用物业物管费收费标准测算

1、/第一章物业费测算准备、了解当地法律法规查询当地物业管理条例、前期物业管理招投标管理办法、物业服务收费管理办法等相 关法律法规，明确管理费的相关内容与注意事项，主要如下：1、了解当地政府指导价，是否有最高价限制，是否强制性规定不可突破最高限价。若 属于强制性不可突破的，应在测算时以物业公司不亏损为原则对人员数量、服务标准等进 行适当调整与下浮。2、了解管理费是否需要包含水电公摊费用。管理费的收取建议不包含水电公摊，若当 地政策强制性规定必须包含的，在进行管理费测算时须加入水电公摊的成本费用。二、了解项目基本情况1、与地产公司总工室、工程部、营销部联系，通过项目总规图、相关设计图纸了解本 项目基

2、本情况，主要如下：项目物业类型，占地面积，总建筑面积，住宅建筑面积（洋房建筑面积，别墅建筑面 积），商业建筑面积，项目绿化面积，人工湖面积，园区出入口数量，楼栋数量，楼宇层 数，规划户数及入住人数，各种设施设备的数量及功率等（详见附件一）。2、若项目属于综合性楼盘（同时包含洋房、别墅、商铺等）应：（1 ）对员工人力成本、保洁外包、绿化养护等费用按区域独立核算；（2）涉及所有区域的管理人员人力成本、公共设施设备、日常办公、固定资产折旧、 保险等共用性费用先一起按总额核算，然后按建筑面积比例（洋房建筑面、别墅建筑面积、 商铺建筑面积分别占总建筑面积的百分比）分摊测算。三、查询当地收费标准通过网络、

3、电话等渠道了解当地与物业管理有关的专业服务机构收费行情，主要如下:1、电梯、机械车位、消防系统、水泵、高低压、中央空调、监控系统、智能系统、热 交换站等专业设备维修保养的的市场收费标准；2、垃圾清运、四害消杀、化粪池清理、绿化养护、公众责任险等专业服务的市场收费标准（详见附件二）。根据项目实际情况及市场价格确定本项目各种设施设备及专业服务的管理方式。第二章物业费测算内容管理费测算一般包含的常规内容有： 1、人力综合成本；2、清洁管理费用；3、绿化 养护费用；4、设备维护费用；5、秩序维护费用；6、日常办公费用；7、固定资产折旧费 用；&物业公司保险费用；9、税费等。、人力综合成本测算（

4、一）制定人员架构及编制方案1、根据项目建筑面积等基本信息及集团定岗定编原则制定客服中心人员架构图（详见 附件三）及编制方案。2、人员编制应按楼盘成熟阶段的人员岗位及人数制定，会所、六大中心、剧场等配合 销售的人员岗位及停车场管理岗位不纳入测算范围。（二）制定人员工资及福利标准1、人员工资标准参考当地工资水平结合集团薪酬体系估算，一般按集团相应岗位的薪 资标准起薪线计算。2、社保、公积金、餐补等福利性费用按集团要求标准结合当地实际情况估算，可参考 前期介入物业服务协议中的相关标准（详见附件四）制定。*1:人力综令成本测算*部1Aift月矗甘«国离f丰痔/?釋/Hfit/MtiJSS)客

5、服中牡总经虽副总经理物吐主管人車助玦寅产食理员兼仓肯割睛台拯風遲钿昭1轻锂尉主管上i准偲枝工绘共雒（虚技工运仃摊工电梯枝工网工;酚祓工就拽工阳良抜工工程经理邹姪管中陆忻'晦賦为能常m大iTOra區区固定岗盅墨申电、园区巡逼n腰部畠计0计人力综合成本测算表洋房独立区域人，人力成本元；共用性质人力成本分摊元；合计丿元。别墅独立区域人，人力成本元；共用性质人力成本分摊元；合计丿元。商铺独立区域人，人力成本元；共用性质人力成本分摊元；合计丿丿。说明：洋房区域共用性质人力成本分摊 =共用性质总人力成本 X洋房建筑面积/总建筑 面积。别墅与商铺以此类推。、清洁管理费用测算1、清洁管理费用主要包括：

6、保洁人员外包、垃圾清运、日常消杀等费用。2、按照当地市场价格水平按平均每人每月费用乘以清洁人数计算清洁人员外包费用； 一般为1300-1800元/人/月；广州区40万rf左右（保洁 65-80人左右）成熟楼盘清洁外包 费用约9-12万元/月。3、清洁外包一般按包工包料（人工、清洁物料、清洁用具、清洁机器购置全部包含） 计算费用标准。5元/户的标准计算;4、根据园区规划入住户数估算每月生活垃圾清运费用，一般可按广州区40万rf左右（4300户左右）成熟楼盘垃圾清运费约1.5-2.5万元/月。2-4次5、按照当地市场价格水平按平均每次消杀费用乘以园区每月消杀次数（一般为 /月）计算日常消杀费用。6

7、、日常消杀中一般不包含白蚁专项消杀防治，应根据项目所在地区实际情况确定是否 需要增加白蚁专项防治费用。2：清洁管理费用测算表序r-i每月总区划区秋费用本区懂费用#甲区1車分»费用诘皆耗韧料费用人外包裟甬抹准1（金护斜）云别野人K人.月C商浦a常生活i翊S运 旻用滴运费用标；隹_元.户X户洋席2另燈园送四害消柴漲3口常消杀用-白蛇专项消飛、_黑$月。另慢合il猜湖S哩总费JBH萍腐区廡JL1商備区城；说阴：共用区诙费崔捋建厕枳比洌分碰，如：洋底青曲跑的典罚区域吩摊费用映用区域卜岂总S用芸洋朗里就面帜. 总建琉面枳别墅与铺弘匕类呼二-清洁管理费用测算表三、绿化养护费用测算1、绿化养护费用

8、主要包括：日常绿化维护人工、苗木补种、绿化工具、肥料及农药等 费用。2、绿化养护一般按照当地市场价格水平按平均每平方米养护费用（包工包料）乘以园 区绿化面积估算总体绿化养护费用。3、绿化养护费用一般按1-1.5元/ rf的单价标准进行测算。<3：绿化养护费用测算叢C3S常绿化鉀、苗 木补科、探化工具、绿化费用标准_元-5并项貝绿化面種*合计每月总区域剤分洋房別墅商備共用医城吩ff费用云-详房区悽元5别翠区I 阮；育補区 元说明：井用酎或贵岳推逹筑面积比爭岭槌如：详铐緡化荐护的共冃国诙分腿用建用回威绿化善护S奏用>；洋民逢琉面側 总違琉面秋“别塾圣ISK重以牡类推0壬 _绿化养护费用

9、测算表四、秩序维护费用测算秩序维护费用主要包括：警用器材装备（巡更棒、对讲机、灭火器、雪糕筒、隔离带、 消防作战服、防毒面具、录像机硬盘、夜间反光衣等）的维护及更新费用等，根据保安岗 位数量及相关设备配置数量进行估算。<4：税序维护费用测算叢项目内苔埠月总黄阳区域区瞬费用共用区诫吩1装薈巡更桎'对讲忸、吏灭曇、甜简、 隔离带等缁更新夷附根捱惺安崗位教毘尺柜美设&羣5菽皇估具别墅商浦合计联序维1P总SH云O洋腿廉元？别墅区域元；商确区域元。说朋：共甲区握需毎桂律笊面袒比削分瞬，如：洋常袄序堆中的共冃区握分1#尋用映用区撓秩拿爭羊总善用>:京齧律筑面仪 面根4捌墅与斥補

10、以比食推。二二秩序维护费用测算表五、日常办公费用测算1、日常办公费用主要包括：办公用水电、电话网络通讯、报刊杂志、日常办公用品、100 元 /社区文化、对外关系、交通差旅、招聘广告、业务接待等费用。2、日常办公费用可按项目实际情况结合下表参考标准进行测算，也可按大约人/月的总体办公费用标准乘以客服中心总人数进行估算。表H常办公费用测算表啖目內書测算桃甸冃总1电物业用房水、电黄、绘化用水稱水费标:«_元'吨X也公用木 為曰_衲5<曲犬；电夷窃堆_ 元砸X亦处甫赳SB_iwx30天广州区40万“左右（嘗肛中 心1WO人左右）的咸駆摆盘 赤处水墨闵5O0D-&MD元/

11、 月i办號电费的?F万元r2电话冋络通前台、弘址室固定电话话费标;<_元，'分铃X平均專台第曰過_牛訓_台><30'S 1帝宽元/年皿广；HIE弱刀护左右t客展申 心1牝人左右）的咸果;栓册 电话珂咯诵ia幻沾00-4000 元'月3报m祗加必堂屋容那中心报杀吉订同费周订闽抿纽_份、就_» _7L般枝赧舐400元/廿”年， 订闽2=3份feS，麹丸撐实 時要古育4fEim航紛纸等日蚩用平均元/人月X人预般可淇NO元/人心冃feML aIt务接特艸耽工作（呂委派出 所等）接诗用舉，物品按顶目袪万买环情:見fe算一般可頂平均每月祐加云6社区文*尢

12、型节0腔=及与辻主底谊話动屋用按项吕怕次与頑情尿fe邕一般按大型节9100B-纲00元,次，昔通活动就E云饭fc耳7拎I帀冃档次弓窑I示IT兄估宜6其他临耐性交通差旋、招醴厂吉t 员工倍训、珮植租翟等按顷昌所在区無与芙陋隋况古合计0常办宦蹈用元洋储也a元；制婪区a云；商诵区a元<>说明：曰荒那处弼不濡计尊flffl区峽S用14分1SS国整体费用计耳*洋窖氐械日育赤公甫用岸也公宦需书X痒宗51筑面延/亘建铳面和。剽1?与軽锥此蛀變te，日常办公费用测算表六、设备维护费用测算1、设备维护费用主要包括：电梯、机械车位、供配电、公共照明、供暖、给排水（含 水景水泵）、消防、监控安防等各项设

13、备系统的日常维护维修费用。2、电梯日常维护维修费用一般采用半包维保形式（物业公司出大额材料费用，支付给300-500元/月；电梯年审费用按当地维保单位的维保费包含人工及小额材料费用），一般政府质监局规定计算。3、除电梯外的供配电、公共照明、供暖设备、给排水、消防、监控及安防等各项设备 系统一般采用自行维保的形式。自行维保的主要费用为维修耗材，费用价格可参考广州地 区40万rf左右的成熟楼盘每月约 2-5万元的维保费用。4、若有单项设备系统外委维保的根据当地市场外包价格水平估算。表亀设备雉护費用测算表fr内S喝月总丰区域回頭菱用I2电斡护谯配电电梯年栓及电椁日常讎 变S憲高低圧柜、意电 櫃等y律

14、'蚩扌P需斗电棉护_台。淮柏/a/M；卑枪猖申：衽FS变旦起询童B常掠甘滩憬黄 云.月侵压器丈检_农台'串 1空圧柘安_7V台缶刖蟹而甫3楼李屈區此共巨坛茨节能灯_牛使用寿篩=5耳 甲价_元/吃吓月别塑MiS1ft!磁烫撤迪帖抽也皐址a當蚩 护费用逢花耐F一*7乂_元/52别豎商请给H咏;«录、蛤水管网、怖污菅 网專日堂:扌户黑用水泉共_刍，魏护畫:H半均_元白月i筲网、闽门锥保西零®件更*吕月崗甫eit宾泄青 理Its卷音拘葫月毎年一至丙处滴淳里-车（m） x/ 车（X）别鳖-消科辟官网注机、张 排网系魏和附*、烟感尊 日常錐帕奏用根摒当歸业熬保单位的弔场

15、林ft耳洋房商诵门舉、擡红卄绒识畐 等日竄纯户费冋根IB当地言业维ft单隍的韦场 和tafc算别貶W秩序维护焙费用元*洋瞎区域元孑别g区城元亍B德区睡元锐囲：电1*雰护费fflR绚入津底匡城费flb其巳谟音维护S用分区慟it算。设备维护费用测算表七、固定资产折旧费用测算1、固定资产主要包括：办公电脑、打印机、传真机、空调、保险柜、打卡机、办公桌 椅、饭堂灶具及宿舍资产等各项日常办公及生活使用的固定用具。2、根据客服中心人数及办公场所实际需要估算各项固定资产数量，再根据每项资产的当地市场单价计算固定资产总费用。3、 固定资产一般根据资产性质按3-5年折旧平均分摊到每月进行费用估算。II表心固定资

16、严折旧费用测算表骂回总黄产容ft单旳总纂W毎旧费1电脑按人埶feea2打印机1-2a3祐肓机1a4100复印忸10e空调摄人敎曲草57號钞机15e15m数丙相机I51015111-2512操化苣草机1313对讲机按人数fe箪3141&IS性台15If1IT电!M墙15IS挨人数估具aIS宜它5固命®产ffilU总®用元洋房反域云*乳嵯展a云*裔际13元。说明：固定贵产折旧護用不圭计算技用区羊胃邕城圍定夷产折1日费由Mg区直1走夷产折I日愿農H諷洋倍建疏気根丿忌建疏面就4别墅与樹備以此实推，固定资产折旧费用测算表八、保险费用测算2-5万元I年。物业公司的保险费用一般为

17、小区公众责任险费用，应根据项目建筑面积、规划户数结 合当地市场价格水平估算，一般为表8:侏险费用测算表唳目年E贾用平均每月费用奋aL就瓷司保根提顷目崖筑面權规甸戶埶结 音m±G市场制轄木平e耳合计fttee幕用元非密区诫元i H峥区诫元匚商1甫区债纭。说明 讯睢®用不衣计Bttffl因百资用KSbltg国玺体酬伸S*羊扁区懂俣磴產用=厨反髒罔議用X#房逢眾面和”总建筈面理。馴雯与葫请队比荃推。保险费用测算表九、税金费用测算5.6%左右计算，包括营业税、印花税等。1、物业公司税金一般按收入的2、物业公司收入来源主要为管理费收入。3、停车等经营性收入不纳入管理费测算的常规收入统

18、计，只作为项目日后的附加收入 项目。4、管理费收入可参考下表公式测算，一般先按照当地政府指导价最高标准初步确定管 理费标准，结合项目建筑面积计算管理费收入总额，最后根据项目及当地实际情况估算收 缴率后（一般按95%左右）测算实际收入。表g：收入和税金#用测算表序号每月归察ffl区域谢分莖域类用1音a费收人建K更积f汽羊们芫/桦艇皓ft商消 £月度收人TLXa. 6%厲明】详官E域管再矍收入靖瞎苣ffi奏预古示隹垃洋瞬建W岡中丰茅区拡税全喪用洋厉官珥蘇也入X税和 别野与苗清以此童样。收入和税金费用测算表/十、费用测算汇总根据上述测算的人力综合成本、清洁管理费用、绿化养护费用、设备维护费

19、用、秩序 维护费用、日常办公费用、固定资产折旧费用、物业公司保险费用及税金费用汇总统计费 用总和。（一）洋房区域表K）：管理费测算C总耒（一）详房区域包含内客痒房区域 月度虫曹用t元）1按首二ffl满编计亶包含社保、公积金、装、宿書、 番补竽所有人力综合成本2清店管理费囲人貝外包（包工包料）、垃灰洁二常消杀季3日章缘优维护人工、苗木补种、绎化工具、绿化机器、 农药及亚辑等4设留维护賀用快配用.公共原明及路汨、二次给机房、冶排水系 统、熱交换出、消讯监控、电嶋维护等金黑说&设逼 维护5誓用器村装备费.灭火莽、消防作战服等曰常办公戡埔办公月品、办公水电.週讯，刪洛、粧轉广苦孝J固宦资产折旧

20、电脑、空谓、打印机、传茸机.桌苟等固宦资产折旧3物IP公己瞬小区公介靑田命g利润按ZT页之和的时十亘ID稅全按捌业公司"钛& 5. -SbifW咅计- _ _ 1（二）别墅区域序号包含內吝抑矍区1S月隈S囲用t云）L人力監合曲本擴首二取魏编计算，Sa社僅、公穆金、胭裳、宿舍、辍补等所有人力棕曲成亦2丸员炸包包工包料）、垃5宵迄、日営鞘耀3据化雜护幕fflE营蹑化维护人工、Htlhtt、绘化工具、範葯及昭料著15设脅錐护護ra触护壽ffl决智电、公共照明踏灯、二贾给护机需、略诽水糸统、赴交推处、汹前监性、屯梯维护尊左共谩S邊施樂护警ffl器材装侖费、页M、消陆W战服学a6H龛办

21、越赏fflbit月品、办址木电、iSitt、网塔、拾聘广害荐|'0定责rffii日电脑、空调、扑印机、传真乱、臺椅尊固定烫产折旧3ttJBi司保雋小区扯金S任隐010利闻1S :$顶之和曲眺计算檢物业齿祠收入曲3.3計障D合计（三）商铺区域韩号143顶曰包含rt咅月®总费用f元）1村首二MF隸扃计算，包含社假、丛袒t全、弼奘、辗补尊斷有人力踪會成忑2番洁萱理蠹用人员外包 句工句糾）、竝册运、H當満杀等nJ日當短化維护人工、苗木补和、肯化工貝、帰优机雷、农药 斥in料黑4设葩护期供S电、公共罄開及蹈灯、二坎纶水机信、蜡排駅桑第、甕 交擠站、涓防蹈拎、电韓维扌F訟共瑕蚩砖砸雜护5

22、ft斥维护贵用警用器封装瞥贵、灭畑、消防乍战服尊6R京办扯Sffl亦公冃帛、办松水电、甬讯，网络、招聘广精PTJ固輙产折旧电恼空诅、打印机、侍卓观=椅等固定资产折旧8钏业Si可伽9利舸捋IT I帀Z和的晒i+算10税±按切业公司腋入伊计尊合计月愛总靑用寺.凰区览.E匡？月+尿彗区就片嵐寿用商舗g碱另度弃韦=泮腭曽建«标淮X洋長建裝面釈+规聖管哩费林淮K杲鑿楚理折殺+商第*皂 费标运X商犠是翁頁积卜一、调整管理费测算结果1、根据上述相关测算依据完成管理费第一次测算后，应结合项目定位（高中低端）、 当地政府指导价及周边项目现行收费标准进行比较衡量。2、若测算后的收费标准与实际需

23、要相差较远，应根据预估的收费标准对测算内容中的相关项目费用进行调整，最后达到预估收费标准。 3、若对管理费测算结果把握不准可在测算过程中带有定价预估性进行测算，使测算结 果与项目实际需要收费标准相符。参考图表项目羞本惰况调i寒Wft项目iWlW项目基本情况二1物业次里性宅物业 别墅 旅游物业 其也1区域位艮所±朋：省会城市 二线城市三线城n茸他所谢靖；城E城祁山区3占地面职（）M 建筑面积（M每化面积（）M,人:M（）M' >道路（）W J出入口（）亘中主出入口（）伞4ft宅总户数O户，别墅（）户，总建筑面积OMb多寻O栋G M ,水 高go栋OM,高层O栋OM另慳O栋

24、OM5夜业配套综合楼）M <）耳，底商（）运动甲心（）M气）旨商业< m ）层S车直1 <） br地下：机械车停（匡O车位1非叽缄）层（车位也t： <）车位，租（）%. B < ） %7公共洗手间（）人厕恃总齣 <）个3外堰< > M'材料：氏对暮墙瓷隔涂料其他9耳他二10智能化系统1韜沖心）个,霸像机C ）个，鹭观器C ）务口视前i林机（） 台，对讲门口机（）个，围垢机»户内分机（个；停车收费系统 -（套3纱卜对射 < ）对总功率< > KWJ11消阶系统报舒报警貞位（）点，广捲C）个，涓防电话（台，切率（）

25、K阴 唏淋：翩泵（）台，报誓阀（）tfi,喷头（）个，叨車f）K1V;消火栓：消火拴泵（）台八消火栓个，功率（叫 防期因:送机 <）台，期医机、甘,阳火阀C）个，功率<）KI门 防火卷弼 < ）變,气体换（ 律药剖（）KG；12供歟电系统咼ra直房（间咼圧配电柜个；低压配电房（）间低SE电 柜 <个|变压審室（问i最迪发屯机 < 台功率（和13中实空谓孚统冷猱王机（）已功率（）K叫觀卩塔（台：功率（KM 储环水泵（）纽盘管风机3个功車（KW;运行时段（-）; 新风机（）台，巾率（）KW疥年（月-C ）月运行，14C >层裁八）弐功率< ）K叫）层鮎，&

26、lt; ）台，功率（> K阴 （）层殆，（）台，功率（）KW；15给椰水聚覘生活泵（、台、功率（样污泵（台功率） KW,主活水池（ > 亍i水也記容重（）MS面积（ 八山 水景（）个，）叮崖消耗C ） KWj化卷池（）个”共t、M16屢朋景观功率（）FCV,梯间功率<）K；V,地下室J ） KW,综合偻公其照明功率C ） KW17车位机械车位 < ）亍，功率<> K旳地面车位（ > 个项目基本情况调查表项目当地专业服务市场惰况调查表评佔项a当地固定收彗顶目= -_ r1m血水费罡右抄衣到尸；住毛用水：< > 兀an 裔业用水：（ >

27、元追F23抱电费是否抄裘到户；隹宅用电半）元裔业用电：（）元非 普用邑（）元KW3当tn燃气毒杲否抄耒到P;件牟用气：C ）亓M 商业年气；（ > 亓丿M4是否抄表到户；性宅丢暧，C ）元业来暧：（）元,用5勒业服筲费欣府指导价 t含淳珀百分比）冬已（、元M 月小言目（、元M 月高目）元.血-月别墅：（元刈月商业= < ）元M -月£是否含水电劉札6停车藩疏府指导析冶:爭动5分比）地面停-（）元月地下停车<；元戶7政府对税费的娈求营业税税注企业所徧税税迈S社会保险水平与规走社数S,比例：製姊实的（）%9住序公积金水平及漑定公积令鞭交悬数（b tra：翹嘯的<

28、）%10生活木汎清洗奇任方n物业公司（电价：元 自来木公司11政府对购买俣险的要求外包顶目的收飜稠当地专业机極务的收费行情 <至少询悅卜5个彖舍司）口消防系绕维护转抿警：（）元億-月厂涓火栓 < > 元个月；唏洋；（元.个冋 防火 卷窍 <）元樹月j气体灭光（）元喬月i财胭 <）元台冋13智能优弱电系绕錐护裁监控 <）元/摄像杖月；可视对讲（）元*户冃；停车收費系S【）兀套戶；14电檢等恃种设备地方标 准保养费询价了赢）检测婆求：收荐标怪：保养（）元年；15中央空调维护（>元床端月16费用：清掏车毎车C ）【叩清掏费用 <）元年17垃圾处理方式及

29、童忻1S四害消杀旦价1Q日溥淆活服务（）元人月或（）20外塩淆洗<）元北绿优冒衣（元/A* A或（）元皿尸39当抱牺业公介贵任保险公共吕任险（）元，年项目当地专业服务市场情况调查表舸业服务项目灵枸图物业服务项目架构图前期仆入轲业血务人员人丄绘拾诫A-時nbcUK.aft«vx节 II winK<a值补ffM««Aie4喜C中心lOSOQWLfTT. 3S3M. WOr Wk列ZP4. W:二忧L：i92- 01© 0(55S. K1W7-SL韵必泄：3fD.(Bt35.誘101. oc0. H弐' iib. ?1Ebi.Ki纭哺E討社話也加112. =lSBD. J 3A事 ttPrSL»d.»1蚀ua.tK(工；1Z£制处21.+"Si. a也舁43fl： A：腕UWW19ED.4OU5：01.UQIn號A. »1沁Wn.H>匸敝.4LH；. 9：iWm J7囱讪首阵用2144. DOQ.mR近K再2 Oo21.00口卫.*5U.OC貲窪常刖兀IT曆门G遲机U咼卡»101. mQ.K旳Ti6.9J:u.w；却；，舞Z1j.»