合肥开发商市场调查

1、合肥某开发商 08 年市场调查市场调查报告随着国家“国六条”的实施，房改政策的逐步到位，近两年我市 房地产业发展迅猛势头得到一定的抑制， 预示着我市的房地产市场将 会稳步发展，并且稳中有升。 自2006年5月至 2006年七 7月我市的 房价与 2006年4月相比有所下降，到 2006年7月已下降了 3个百分 点，但这是短暂的，因为我市地价、建材价格等在不断的上升，总之 房屋的成本在不断的增加，故房价将有所上升，但不会象 2003 年至 2004 年的增长速度，将会平稳上升。、房地产市场的主要特征一）住房销售主体发生了变化。随着“国六条”的实施，购房主体发生变化，从原有的“投资或投机型”转为“

2、自住型”，现在有 90%的购房者购房是自住。二）面积适中、套型新、设施全、环境美、质量优、管理好的住房越来越受购房者亲睐。近年来各开发企业的开发项目都在环境、 设施上下功夫， 从去年我市商品房看， 每套面积在 80 100 平方米的 房屋最为看好，销售量占总量的 40以上，而 60 平方米以下的仅占 不到 8。说明很大一部分市民是为了使住房升级换代，大幅提高自 己的居住质量和环境而购房。三）二级市场交易日趋活跃。 从1999年6月 18日起，我市已购公有住房上市交易管理暂行办法 实施以来， 住房二级市场一直保 持上升趋势。房改房上市交易量的不断提高，不仅扩大了住房供应， 而且随着市民的二次购房

3、置业，又产生了新的需求群体。二、市场现状一）推盘区域，据不完全统计， 2006年 6月份推出的楼盘共有将近 40 来个. 建筑面积以 20 万平方米以上居多，大盘唱主 角成为一大特征。新推出楼盘中以经济开发区、瑶海区、蜀山区这三 个区内的楼盘为主体，均超过 20。楼盘也呈现多样化，有多层、 小高层、高层、别墅。 2006年 7月份由于天气炎热，故没有楼盘开 盘，市调了解，在 2006年 8 月份将有楼盘开盘。二）在当前房产“国六条”、“国八条”等等的各项政策相继出炉、实施的形式下， 合肥地产商推出这么多的楼盘，可见其潜 在的市场还是有的。目前的市场行情看，3000元/M2左右的中价位住 宅是主

4、流，中层消费者的消费力得以激活。据统计，购买者所选择的 物业总价集中在 20-30 万元和 30-50 万元两个区域内。 从户型需求 看，呈现多样化格局。 受政策影响 ,小户型开始大量上市 ,但3房仍然 是主力户型， 2 房比例也在逐步上升。消费者需求的最大户型是三房 两厅两卫，其次是二房二厅一卫，四房二厅二卫等。三、置业分析一） . 主要客户：年轻人与中等收入者 据有关统计，购买者大约一半是在 26-30 岁之间， 其次是 31-35 岁之间的消费者， 这 部分人群是合肥市住宅市场近年来的主要客户， 通常具备学历高， 收 入稳定，有一定事业成就， 购买力强等特点， 他们追求优质生活方式， 居

5、住空间意识与需求较为强烈。 这部分中等及中等以上的家庭为高品 位住宅的主要购买者。二） .消费者理想购买区域和实际购房区域，置业区域以经济开发区、瑶海区、蜀山区为首选。 高新区，政务区在其次， 庐阳区、 包河区可供市场开发土地已较少，因此真正得以购买的消费者在少 数。各个地产商家都相应的推出自己楼盘有特色的一面， 抓住当前市 场环境下消费者的心里，以此来推动楼盘的销售。四、户型分析消费者在购房时对户型选择的基本要求是方正、 南北通透、 户内 全明、布局合理、朝向正南或偏东 15 度。我项目的户型有一定销售 的抗性，女口 2、2,、5户型入户门与卫生间门正对，不方正（开 间3.9米，进深13.5

6、米）、卫生间没有采光通风，2、2/、12、 10,户型南北不通透、卫生间没有采光通风，2,户型卫生间没有采 光通风、不方正（开间 4.6 米，进深 13.8 米），我们在 80 平方米左右的面积设计成一房一厅一橱一卫， 这样的面积与户型比例在合肥市 场消费者很难接受的，他们印象中的比例是 80 平方米左右的面积应 是二房一厅一橱一卫。为了顺应市场，增加我项目的消费群体，在此 我建议将 80 平方米的户型设计成二房一厅一橱一卫，尽量设计出明 橱明卫。五、交房标准分析从目前市场看，各开发商的交房标准基本一直，都是毛坯交房（除 精装修），部分开发商在房屋部分位置交房标准有所不同，如阳台的 材质，玻璃

7、有普通玻璃、加厚玻璃、中空双层玻璃（升辉房地产开发 公司在交房时无墙）。目前消费者都能接受毛坯交房，因为这样他们 在装修时比较省事、省时和省钱，如卫生间在交房时安装卫生洁具， 大部分业主在装修时都将此废掉， 这样对消费者和开发商都是一种浪 费。六、结论2006 年 6 月份楼盘就其推出的数量及其销售情况来说还是可以的 ,但是销售面积已经开始明显减少； 其原因一是新推产品结构迎合市场需求， 根据供需市场 结果对比， 可以看出销售楼盘的产品结构相当吻合市场需求特点， 反映出正确的 市场定位是楼盘销售的首要条件和主要原之一 ,同时为了减轻市场压力 ,开发商纷纷推出中小户型的房屋。 二是楼盘自身综合质素高。 销售好的楼盘都具备几个明 显特征以“成熟社区氛围，完善生活配套，良好景观资源，大型园林社区”为 项目主要卖点，表明开发商楼盘综合质素成为潜在消费者购房的重要标准之一。三是发展商品牌效应。发展商在竞争环境中倍受考验，“优胜劣汰”的市场规则逐 渐将众多实力不足的小开发商淘汰出局， 而实现规模化开发运营的大开发商逐渐 占据市场主导地位。四是新政前的集中释放作用， 6 月份的销售量大多是五月份 的量,随着房地产市场的逐