咸宁市枫丹国际城项目市场研究报告

1、咸宁市枫丹国际城项I市场研究报告二oo八年九月十五日、咸宁市城市概况（一）地理位置第一部分市场分析1位于湖北省东南部，长江黄金水道依境东流，京广铁路、106 107、京珠高速公路贯通南北，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，素有“鄂南明珠”之称;2、是湖北的南大门，与湖南、江西接壤，区内江河环绕，湖泊众多，自然生态环境好。（二）行政区划、人口咸宁市辖嘉鱼县、通城县、崇阳县、通山县、赤壁市、咸安区四县一市一区，国土面积9861平方公里，耕地面积138.3万公顷；咸宁市全市人口286万，2007年全市城市人口 96万人。目前主城区人口达到24万人，预计到2012年将达到40万人。iff A ：

2、咸宁市ir!<*:严.广、|> I*）山魯;I广一-F网H JllillTlw*1 IP 聲“AM帼冲巳r，Il11*1 »目标地块'.十¥孟二哄就一*-:仁茨品-现：总皆"咸安童近亚Df f 右VFr艸丹八A ,dMt（三）特色资源1自然资源丰富咸宁是享誉全国的桂花之乡,-4工屮，一总、色 > 曾W严y 忖*弓< 耳世-冲、上-V一八*叮y-ff；# -V i W rU温 泉i J/ :if黠蠢狀h r>e畫 Mr脚声 -界临可厂匚 毛 一十mNA J珀 超声律中* F ”心冲F屮血巧111e ll一 =世，J"

3、I楠竹之乡、苎麻之乡、茶叶之乡。全市现有桂花面积15万亩，年产量1.16万吨，是全国砖茶规模最大的产区；苎麻年产量源贮量丰富，其中金、镁、锌、煤、大理石等IIfl'180KM f- >3.5万亩，产量140吨，居全国第二；茶园面积1.9万吨，是全国苎麻生产加工的重点地区之一。咸宁矿产资50余种矿产开发潜力巨大。2、旅游资源独具特色一一有国家重点风景名胜区九宫山、赤壁陆水湖等自然景观和三国赤壁古战场、闯王陵、水浒城、澄水洞、汀泗桥北伐遗址等人文景观。咸宁位居武汉一岳阳一庐山三个旅游热点的中心，已形成以赤壁怀古、陆水泛舟、九宫避暑、闯王陵凭吊为主题的旅游格局。（四）区域优势处于我国重

4、要的经济动脉一一京广大经济带上，距武汉80公里;是京广铁路、武广客运高速铁路专线、京珠高速公路等交通干线上的重要站点;具有长江中游的客、货运港口;有国家级名胜九宫山李闯王墓、赤壁古战场、中国温泉之乡三大文化旅游资源。二、咸宁市宏观经济概况（一）宏观经济指标1、GDP咸宁历年GDP情况（单位：亿元）年份20002001200220032004200520062007GDP124.3132.3142.6156.9180.6203.83234.65286.8122.2%，高于全省12.1%的增长比例，可见咸宁的2007年，咸宁全市实现地区生产总值286.81亿元，湖北省排名第十，按可比价格计算，比上

5、年增长发展潜力巨大。近两年人均GDP情况（单位：元）年份20062007人均GDP923310672国际上通行的人均 GDP与房地产业发展的关系如下启动快速增长平稳增长衰退增长0-800US$800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$宏观经济人均GDP增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%快速发展2007年咸宁人均GDP增长比例为15.5%,介于800 400025$之间，因而可以初步判定咸宁市的房地产发展目前正处于快速发展阶段。2、固定资产投资固定资产投资状况（单位：亿元）年份2000200120022003200420052006

6、2007固定资产投资额44.5349.2253.9462.6875.2883.09103.8138.4房地产开发投资状况（单位：亿元）年份20002001200220032004200520062007房地产开发投资额0.530.730.891.982.583.807.8814.6近年来，咸宁市固定资产投资保持较快的增长速度，一批投资过亿的重点项目如华润电力、晨鸣纸业、红牛饮料等相继建成投产并贡献国税收入，银 泉纺织、玉立砂带、飞宁公司等骨干企业也进行了升级扩产，取得了较好的经济和税收效益。尤其是房地产业，今年来发展迅速，呈现高速增长的势头, 并渐渐成为全市的投资亮点，取得了较好的成效。3、城

7、镇居民人均可支配收入年份20032004200520062007人均可支配收入67607313.18804488079991城镇居民人均可支配收入人民收入水平的提高，对居住品质的要求会相应提高，由此对住房的需求不断增加。（二）产业发展目前，全市三次产业结构比重为22.5: 42.1: 35.4。2007年，全市规模以上工业实现增加值79.5亿元，比2003年增长1.86倍，年均增长30%;其中高新技术产业增加值达到 9.07亿元，年均增长16%。四年新增规模以上工业企业235家，创建省级名牌产品 25个，联乐床垫荣获“中国名牌产品”称号。工业经济效益综合指数由2003的115提高到185,上升

8、70个百分点，创历史新高。第三产业发展加快，增加值达到99亿元，比2003年增长67.1%,年均增长13.7%;其中旅游经济总收入达到15.05亿元，比2003年增长39%。民营经济成份进一步扩大，二、三产业民营经济增加值达到175亿元，占GDP比重达到63%，比匕2003年提高6.4个百分点。粮食生产从 2004年开始扭转了下滑的局面，产量稳定在 110万吨以上。特色农业板块基地发展到255万亩，建成市级以上重点龙头企业78家，其中省级17家，绿色、有机、无公害农产品达到68个。三、咸宁市城市发展结构布局（一）城市发展目标与功能定位>% ZStJJQGCJVCMHff.清洁能源优势、生

9、态咸宁要尽快“融入武汉经济 圈”，成为武汉的“卫星城”， 充分发挥“武汉经济圈”的优 势，瞄准武汉市场，为武汉的生 产、生活服务。功能定位：建成武汉城市圈高效清洁能源基地、麻棉纺织与印染承接基地，森工板材和纸品生产基地和新型材料延伸基地。充分发挥旅游优势和综合区位 等三大优势，找准在武汉城市圈中的定位，转移武汉部分职能，使咸宁成为武汉城市圈以发展高效清洁能源、纺织服装、生物医药、森林竹林加工、绿色食品加工、生态旅游等生态型产业为主、最具发展实力和潜力的生态城市和度假休闲、会展旅游接待中心，成为城市圈南部边界性现代商贸物流中心。（二） “ 8+1 ”城市圈与咸宁区位优势“8+1 ”城市圈2004

10、年4月，为推动“武汉城市圈”战略的实施，我省启动7条从武汉出城的高速公路项目建设，即武麻、汉英、汉孝、和左、青郑、汉蔡和汉洪。2006年5月，武汉关山至葛店的关葛一级公路开工，使武汉城市出口路增加到8条，使武汉与其城市圈内的8个城市形成“ 1小时经济圈”。Jir嗒M孝感.AU呎Gj黄*斗* :冬弔哼：一 .IZsi恤里目标地块3 y.nr Tjt-、T ?蠱I试不_ JIltiH IW 骑I II咸宁区位优势：咸宁最大的潜力和优势在于“生态”（三）重大规划与措施二& iifO' - ©畅:A甄阪#牛帀以务八Wv0审1申由S夬:宦7 :" 2心景观大道亠冬市亠

11、二二-/工弐岂右/S禺&蠻囈加r'X付令.萌_ a,/'中心景观-银泉大道-¥尹査A李區艮臥 讨业叽忙 m 昇灌筋耀F沁工厂,有不可比拟性，旅游开发是其发展的重点项目。咸宁在武汉城市圈中的位置是“既是复合型产业与"'心冷楷*诈削鬥 X心厂萬r g*辽W斗手萤. 冯料.土a：汕帝口 I'-'4 II 1 2：比越*，*3叫咸宁大道:, 療青绘”#城镇发展的有机组成部分，又是唯一以生态城市建设为主导的生态花园”。:亍 h/' /'随着武汉“ 8+1 ”城市圈的经济一体化逐步形成，作为镇守武汉南大门的咸宁市，抓住历史

12、重要机遇， 积极制定战略方案，主要体现在两个重点:银泉大道加快中心城区建设步伐，如计划建设一条融现代城市景观、标志性建筑和生态园林小区于一体的中心城区景观大道（张双一级公路咸宁大道）。加大经济开发区的建设力度：突出抓好长江产业园基础设施建设，推进产业孵化园培育， 强化园区招商引资， 确保建成投产一批重点企业和项目,力争咸宁经济开发区全年实现工业增加值7亿元，引进资金30亿元。宏观经济部分小结:1、咸宁历史文化悠久，是湖北省对外开放的“南大门”，是武汉向东南方辐射的重要接力站和中转站，战略地位日益突出;2、咸宁宏观经济呈快速良好发展态势，各项指标有所突破经济实力大幅提升;3、咸宁的交通日益完善便

13、捷，不仅使咸宁与武汉及周边城市联系更加紧密，而且使内部的通达性与内部环境更加优化，整个城市的环境面貌得以提升;4、咸宁在优惠的招商引资政策下，大力发展工业和旅游业，未来城市经济增长速度将日益加快;5、随着众知名企业的进驻，城市建设力度的加大，城市人口也将逐渐增加；由于土地的稀缺性，未来城市人口居住区将由咸安和温泉两个区域逐渐向中间长安大道与银泉大道沿沿线聚集;6、武汉“ 8+1 ”城市圈规划为咸宁经济发展带来了机遇，作为“后花园”的咸宁市紧抓市内交通环境与经济环境的建设，为招商引资，大力发展城市经济、改善城市面貌提供有力支持。四、咸宁房地产市场分析（一）市场供求分析1、土地供应情况2003-2

14、005年商住用地出让情况表单位：公顷、万元出让方式200320042005协议宗数6121490面积1.1429.73177.01招牌挂宗数1062面积9.223.951.47平均出让价格（万/亩）20.855.536.9招牌挂出让均价（万/亩）22.8618.9839.87由此可见，土地供应价量齐升。从国土资源综合统计数据显示，全市2007年度供应国有土地1278宗，出让土地面积1012公顷，土地交易成交价款23.7亿元，创历史最高水平。其中咸宁中心城区招拍挂出让土地26宗，面积203公顷，成交价款15亿元，比去年0.72亿元增加了 14.38亿元，增长19.8倍。全年市城区共建设经济适用住

15、房5.1万平方米，共586套。2、商品房供应情况2003 2007年咸宁房地产开发供需一览表1 UU806040on._一200一20032004200520062007商品房开发 面积14.3120.8242.2448.6579.63商品房销售 面积12.0117.6825.2551.7278.78商品房开发面积 商品房销售面积（二）价格分析咸宁市近年房地产价格变化表20032004200520062007销售面积（万方）12.0117.6825.2535.578.78销售价格（元/方）49560080012001900售价变化21%33%50%58%根据了解目前全国大中型城市房价与城镇人口

16、年均可支配收入比例均在2.7： 1水平，而咸宁市城镇居民人均可支配收入9991元，按此推算咸宁市应该达到的标准房价为 3500元/平方米，由此看来，咸宁市房价尚有很大上升空间。（三）消费群体分析咸宁市目前购房者主要是市区居住的居民（占咸宁市购房群体的75%）,辖区内各县、市在咸宁市发展良好的人群（占咸宁市购房群体的19%),工作调动来咸宁发展的人群（占咸宁市购房群体的4%）及其他购房者（占咸宁市购房群体的2%）（数据来源对当前在售项目的调查统计）。家庭的购房从可统计的家庭月收入来看，1000 1800元占21.5%, 1800 2500元占20.9%, 2500 3500元占23.2%, 35

17、00元以上占17.7%。据统计,能力范围为家庭总收入的4 6倍，咸宁市区家庭年收入在3万以上的占41.9%,有置业需求且有能力购买15万以上房屋的家庭占很大的比例。由此可见，咸宁市居民购房能力很强，咸宁市房地产存在很大的市场发展空间。根据目前咸宁市区总人口32万（7万个家庭）计算，有3万个家庭有21%的受访着为首次置业，处在事业购买能力。针对购房者购房目的统计，有53%的购房者不太满意目前的居住条件，希望通过二次置业改变居住条件;12%的购房人群为投资型置业。综合考量，咸宁市房地产市场有上升发展期的年青人居多；14%的受访者的置业目的偏向于给父母或子女购置房产；还有 很大的发展空间，购房者消费

18、观念处于稳步发展时期，房地产开发企业应积极建立导向型消费，引导和帮助购房者确立消费观念。（四）房地产市场板块分析1、住宅板块咸宁未来住宅市场将形成由“两端向中心聚集”的发展趋势2、商业板块(1)城区中心商务区规划r-卓b赢曲3八hC %3/SW図安耳 八FZ .龙. T/S t樓逛网Www.guan&:oet 轉和厂, 少”?;帀;?耳呻甫'J冲kgr；汕咸安板块片区项目体量均较 小,多层，07年推岀龙苑君天下4栋 高层，130-150平方米三房为主力 户型，最终小高层定为不分楼层一 口价2488元/平方米。经济开发区一一碧桂园、福星惠誉以及本项目庞大的体量将造就一场"

19、;造城运动”，咸宁未来中心城区 初见雏形。二畫&1«光UIl -.'T-，: '二:'市委I广市人大总F "''；咛：”八 - -' K：产.A"'：一占.-"y.k 二一 "尹宅i十-咸宁大道:丁占*滋ML产】 一 笛4二KI拓m亍弋忌:二巧纟#M :; - i淦河大道燹 斗m二W摻二 r沁倏.皿S “ ：士；謬严农:二-PA；.岸 ITfn卫；=£；'、 - 2_一 -5 .1 -< '54-:中心商务区基地位于咸宁市偏东南部，北为城市广场及十六

20、潭公园，紧靠行政办公区。商务中心在充分尊重城市特色和自然资源的基础上，功能定位旨在建立旅游和商业相结合的新型消费结构和消费形态。规划的功能是旅游商业，餐饮业、娱乐以及突出反映城市品质的文化和展示功能。(2)城区商业网点规划.-J r 1i1 -一 *41 I-v1-. SB_ JL L-> -1LJ L !4iNi y-.-r-.'Lr1r*'- 1-l-ir i :I马柏大道J 食* t - U三 I jr- - 首 G-' -r a I J 一 T I ,J'需商业中心/區域商业中心规閑 威4丁市城 区商业 阿盍规 划 三二O 一宴笔大道.十泉路现状市

21、级商业中心现状区域商业中心规划市级商业中心规划区域商业中心根据发展规划，城区规划设置市级(一级)商业中心5处，即咸宁大道商业中心、淦河大道及温泉路商业中心、学苑路与十六潭路交汇处以南商业中心、文笔大道与长安大道交汇处商业中心、怀德路及南大街片区商业中心。(3)主要商业项目温泉第一街一一咸宁第一个法式风情街区项目位于温泉老步行街，是温泉典型的大型商业集群;建筑面积：18000 rf,商业街全长100米，约300间店铺和少量住宅。主打推广语：“老中心，新商业” 主要卖点：项目以其地理位置，成熟的商业配套，建筑风格，投资回报，专业管理为主要推广诉求点，目的是用周边的成熟环境来提升该项目在投资者心中的

22、价值。项目依托于目前老步行街较成熟的商业氛围，销售价格创温泉最高物业类型主力户型面积总价区间销售均价商铺一层商铺40- 113 rf70-100 万14000一层商铺24- 70 万6000-8000二层商铺12-40 万3000-4000潜山商业街一一温泉首个纯商业步行街项目项目位于淦河大道，是温泉开发较早的纯商业步行街，占地面积:46583 rf,建筑面积：65000怦，商业街全长 508米，约1000间店铺。项目由特色美食街、步行购物街、大型商场卖场、时尚广场四个部分组成；其中美食街及大型商场对外招商、步行购物街和时尚广场对外销售。主打广告语：“咸宁重点工程，城区商业新地标” 项目以其规

23、模，建筑特色以及政府重点工程为主要卖点;项目引进的中商集团、泰富百货对项目整体商业物业档次的提升，同时特色美食街的开放，对人气的聚集起了相当大的作用。主力户型面积销售均价销售情况一层商铺50-70 rf7600目前仅有少量剩余。4000-50003000二层商铺三层商铺（五）房地产竞争市场分析楼盘名称占地/建筑面积（怦）均价（元/ rf）总套数上市 时间建筑 形式主力 户型销售 进度项目所 属片区咸宁天地4万方，460套预计9月6号3栋15层，1栋18层96 rf二房温泉龙苑君大卜3万方，220套2100-2800, 2488 开盘价220套左右2007年10月开盘1栋高层、3栋小 高层135

24、140 rf三房110 rf三房1 套，剩余40套左 右咸安盛世华庭8力方2200, 10 层一下 1950起价2008.3一期2栋8层，3栋16层78-158 rf已售80套左右温泉青龙天下6万方，119套21002栋4层、2栋7层、2栋11层140 rf左右三房140 rf左右三房咸安御龙 花园三期1970起价200套2008.7多层、小高层120130 rf三房温泉墨香苑约3万rf2360200套左右2007年10月7层80 rf左右温泉清水别院1力方20002008.35栋6层，小高 层预计19月推 出94、120 rf二房，140 rf三房温泉景泰 花园8万rf2370250套左右1

25、9栋多层、2栋小高层110130中等三房三期未开盘温泉咸宁碧桂园2800, 3800精装起价2008.7洋房、别墅70-500咸安福星惠誉73万方，一期19.8万方预计在2300左右预计2008.10开盘多层，小高层，高层90150未开盘咸安咸宁碧桂园给您一个五星级的家核心竞争楼盘位处咸宁市咸安中心城区，长安大道北端，是南山商圈的组成部分。项目周边配套齐全，与咸安体育中心隔河相望，项目被“川”字形的淦河环绕,形成“一河六岸”的独特滨河景观。咸宁碧桂园美墅3480元/ rf起，洋房2480元/怦起。由于碧桂园是香港上市企业，因此碧桂园在咸宁具体拿地情况并没有能够对外公布，所以外界基本上无从准确掌

26、握。据坊间各种消息猜测，碧桂园在咸宁至少储备4500亩土地，开发时间长达 8年，总投资金额达到150亿元，开发范围相当广泛，几乎囊括所有产品结构。首期规划有花园美墅（双拼）、亲邻美墅（联体）和优雅洋房，产品设计为极具阳光感的地中海风格。花园美墅：面积区间为297 rf 502 rf,间隔涵盖五房两厅至六房两厅亲邻美墅：面积区间为180 rf 237 rf,间隔涵盖三房两厅至五房两厅;优雅洋房：面积区间为68 rf 113 rf,间隔为两房两厅至三房两厅，户型设计方正实用，科学布局保证每户实现良好的通风与采光。同时规划有17000 rf会所、2700 rf的特色商业街和湖滨风情酒吧街等社区配套，

27、并由提供先进的五星级酒店式物业管理服务。由于超大体量和周边齐全的配套，可以预见，该项目将成为本项目未来最大的竞争对手。武麻僦版长江工业园 ht玄I工垃広孑珠隔連至武汶咸宁火乍站1 ”3逊幸点？瓦御龙花园1咸宁福星城:319917平方米，规划总建筑面积73万平方米，容福星惠誉地块位于咸宁市长安大道，东临十六潭路，南临长安大道，西临空地，北至山体，总面积为30%,另必须建一栋 30层以上的主楼。积率2.5,绿化率不低于35%，规划用途为住宅用地和商业金融业用地，其中商业用地不少于福星惠誉20亿打造咸宁魅力之城其中第一期占地面积 100亩、由28栋框架结构住宅楼及商铺组成、建筑面积19.8万方。其中

28、：临街商铺建筑面积2万方，住宅建筑面积 17.8万方,住宅户数约1500户，长安大道临街设置 23层商铺。最高为2栋32层高层，还有14栋30层，4栋28层及7栋18层高层单、联体建筑，同时设计有花园洋房及联排别墅产品。福星城的超大体量和产品的多元化，必将也成为本项目未来最激烈的竞争对手。分析:1、体量一由于碧桂园和福星惠誉的进入，使得区域大型规模化项目增加，体量激增，竞争加强。2、建筑形式一以多层为主，小高层、高层类产品陆续推出，将会成为主流产品，精装房不断推出，别墅项目逐步呈现，这将有利于项目品质的打造。3、均价一整体保持在 1800-2800元/ rf之间，咸安区项目价格低于温泉区项目价

29、格300元/ rf左右，同时市场内同质因素主要体现在项目档次、价位，地段差异较大。4、面积一整体市场内供给户型以120150 rf为主，100 rf以下户型仅作为补充产品，往往刚入市就被抢购一空。5、户型一3*2户型仍是市场供给主力，但目前市场单套面积偏大。目前市场需求还是以各项目主力供给决定，但市场内中小实用的户型极快的去化速度可以看到，中小使用的户型产品依然为受众群体所青睐。6、卖点一由于本地市场特征，多数楼盘以生态环境的打造为卖点，但已逐渐弓I入外来文化。第二部分项目分析、项目土地性质分析（一）项目地理位置及基本经济指标1地理位置项目地块位于咸宁市咸安区鱼水路沿线老汽车站内，与咸安区老商

30、业街和京广铁路毗邻，交通便捷，地块有较好的商业区位优势。.回春童大药磨护金、七，:曾” “；H银泰百货中百仓储“$凯盛彖鲂超市1,1卫心总2'项目地块商业步行街联乐席萝思咸安专卖JSf胡北省艮途电言咸疔假输局2、土地面积及相关指标'村I JfMr J；严山咸宁市威安区国税局稽查局0 f武商量贩咸安区好孩子艺术幼兀园黑宁市中肚十宀IT我半Lb-金駆陶铿咸宁僅美題材总销咸宁币咸妥区委党校国I 丿樹丄11.拂鉅 阳光艺术幼儿耳F金晟话_湖北省.&一用地总面积：约 26亩（约1.71万rf）土地性质及容积率：商住功能，综合容积率不超过4.9建筑面积：约 71196万rf傅阴卫浴

31、 九龙裝询曲产菲特帝斯 J-项目地处咸安老城区的老汽车站入口处，西北部越过一条铁路有商业步行街和银泰百货，交通便利，周边配套成熟，具备打造咸安区具有高端特色的商住两用的潜力。（二）项目地块四至及现状1四至地块东侧：咸宁市传输局（建筑显得陈旧，对本案的建设将带来一定的负面效应）地块南侧：五米高护坡（限制了本案的商业发展，只可做单街商业）地块西侧：咸安区商业步行街（对本案的商业有很大的促进，起到很好的联动作用）地块北侧：五十米处有商业步行街和银泰百货（对本案的商业有很大的促进，可和银泰百货形成差异化经营，形成商业对接）2、地质地貌状况（目标地块现状为枫丹汽车公交有限公司用地）90m,南北向纵深约1

32、70米，面宽较短，纵深较长。地形：项目地块为斜南北向不规则梯形，地块前方临鱼水路长约地貌：地块所处的车站靠里的地是坡地，坡度较陡。地质：地块地质主要为粘土，结构不十分稳定，会给地基处理及山体护坡处理上增加建筑成本。分析小结:有利因素：鱼水路靠西北方向为老城区商业街，商业配套已十分成熟，利于挖掘项目商业价值;位于老汽车站入口处，交通便利，具有较高的昭示性。不利因素：地块和老城区商业街被京广铁路隔断，将造成区位价值的直接降级;项目处于老城区，周边建筑稍显陈旧，生活质量可能受到各种污染的影响。二、项目交通环境分析1、项目地块与鱼水路相接，鱼水路是连接温泉新城区和老城区商业街的重要枢纽道路，昭示性好，

33、出鱼水路便是武商量贩和长安大道，直入交通良好。. .7亦_ 時中心I«仕器申补中利广 式小防E 口心K心4祁博JU供厂规丹公jfeg 牟 6； 40火车站込 匡童簪 仝.二次収K屯TH虫義te宁皙年2、项目周边道路通达性良好，公共交通基本满足生活需求。3、项目虽地处咸宁市咸安老城区，但由于区域内以前主要为老区的商业中心，人气非常充足，各项城市配套在区内都比较完善。项目地块周边商业氛围已经十分成熟，只是沿街零星的形成了一定规模的五金小商业供应街铺集中点，并无其他成型的商业项目。对我方商业项目来说是一个极大的利好。三、项目地块SWOT分析1 优势分析（strength）地理位置优势：（1

34、）项目地处咸宁市老城区中心区，周边商业及配套成熟，同时与温泉新城区联系紧密，距离相对适中，对周边区域有较强辐射能力;（2）地块位于老汽车站的入口处，临鱼水路和商业街，具有良好的昭示性;(3)目前项目附近没有同档次竞争项目，竞争优势明显。交通便捷优势：长安大道及其延展鱼水路是连接咸宁市新老城区的重要枢纽道路之一，并且鱼水路是老城区商业街的主要干道，交通便捷。规划利好优势：区域内目前银泰百货正在紧密招商中，中百仓储的入驻，不断积累的人流必将给这片老区价值热土带来住宅及商业方面的不断需求，我方项目适时的加入建设，把握了天时地利的时机，投资价值得以体现。2、劣势分析(weaknesS项目地块沿老汽车站

35、内向里铺开，进深较长，出行相对不太便利，内部开放性较弱;项目地处老城区，周边建设稍显陈旧，对项目的高端品质营造有一定的抵触;地块高差较大，坡地较多，土地平整难度较大;地块临街尚有较多待拆楼房，拆迁难度大，不利于项目的经费控制;项目地块西北方通往商业街有京广铁路沿线，对项目的阻碍性很大，也是造成项目商业价值贬值的最重要原因。3、威胁分析(threat)12年还将(1) 项目所处地段具有良好的发展预期，但通过调查意识到从整个咸宁市来看，将面临大量新老城区及经济开发区项目的竞争，且咸宁未来继续有较大面积楼盘项目推出，区域供应量将不断放大，市场竞争有进一步加剧的趋势;(2) 国家宏观调控影响初步显现，

36、且未来可能有新的政策干预;(3) 老城区的翻新规划建设进程缓慢，造成大量高端人群往温泉经济开发区迁移;4、机会分析(opportunity )(1)咸宁房地产市场处于快速发展阶段，具有较大的发展机会;(2)咸宁良好的旅游业基础及8+1城市圈发展机会;居民收入较高，具有良好的消费潜力;(3)咸宁具有“温泉乡”之称，具有得天独厚的温泉资源,第三部分项目物业发展建议、土地面积及相关指标用地总面积：约 26亩(约1.71万rf)；土地性质及容积率：商住功能，综合容积率不超过4.9;建筑面积：约 71196万rf;项目地处咸安老城区的老汽车站入口处，西北部越过一条铁路有商业步行街和银泰百货，交通便利，周

37、边配套成熟，具备打造咸安区具有高端特色的 商住两用的潜力。二、项目物业建议项目具有商圈中心这一核心竞争优势，在物业形态上应充分发挥这一优势。整体开发中我司建议涵括以下物业形态:5-10F酒店式公寓酒店式公寓可规划在地块的西侧临铁路面。酒店式公寓具有面积小总价低等物业优势，其铁路的方面影响则被弱化，适合价格的拉升。此外在低楼层，可规划层高 4.5米的调高小户型，在容积率不变的前提下增加客户使用面积，从而实现土地价值的最大化。ksL- : -1 近 'Hit'' Wt i一0 .rA,离I高层住宅项目整体可规划 3栋高层，可采用阶梯式布局，分别规划18、21、24层。在中心

38、景观区应采用架空结构凸显景观优势。规划中应于地块面宽相结合,规划2梯6户、2梯4户、2梯3户等布局。临街商住楼项目临街规划商住楼，商住两用。即可作住宅产品推出，也可在后期运作中作写字楼提出，便于价值的拉升。临街商业项目规划示意草图（一）住宅定位高档高层住宅针对目前咸安区尚无同档次楼盘竞争的局面, 碧桂园和福星城。目前和未来数年内两大楼盘（碧桂园、福星城）已抢占市场高端消费人群，咸安核心区内的楼盘档次较低，本案周边建筑均显陈旧，且咸安区近年均 以自身区域消费为主，根据整个咸宁市房地产行业的发展，咸安区高档小区是缺乏的，因此本案的出现将可激发本区域换房需求人群。建议本案在保证容 积率的情况下，充分

39、考虑从采光、通风和中心观景的角度出发，以方便社区居民的生活为原则，挖掘该项目地块最大的价值，对项目进行合理的建筑和道 路的布局。由市场调研、定位系统和目标客户群定位中的居住需求偏好推出以三房为主、二房为辅的户型格局定位，建议比例如下：户型面积（怦）户数比例二房70 - 9025%三房100-11065%30%115- 12035%四房130- 16010%10%建议尽早扩大对本项目的宣传力度，稳住咸安市中心的意向客户，避免客户在本项目出炉之前大量涌向建筑风格建议建议采用：现代风格一一简约而不失韵味色块的舞蹈：现代主义建筑所追求的建筑美学原则包括表现手法和建造手段的统一；建筑形体和内部功能的配合

40、；建筑形象的逻辑性；灵活均衡 的方正构图；简洁的处理手法和纯净的体型；在建筑艺术中吸取视觉艺术的新成果。典型的现代主义建筑有如下形式特征：如平屋顶，不对称的布局，色 彩鲜明，大小不一的玻璃窗， 方正布局等。菖2.Ife fe I fe feabeBin I A二Ifl UMLU 1 ，-I I I - 13|* 冒 irjr； hwr raarnre，逼皂w卵W',i i-'lrFTf f.胡 ET；K和创 “FFTtLfki L； I W；nr J!rnp.2虚'"、jE1i'F WVfc园林主题景观建议建议采用：现代欧式景观：小品互动欧式中心景观通

41、常为的硬质景观，因为本案定位为高层住宅，居民大部分时间都在阳台上观景，因此采取西式的硬质景观，观赏性较强。特别在 景观布局上充分发挥地块坡地优势，以道路环境、活动场所、景观设施等为主展示景观。能够很好的进行景观造型和组团式规划。倘若进一步辅以互动景 观设计，就更能够体现出景观的空间立体感和造型感了。. J以曲折的园路、坡地、地被等方式，努力将景观扩大到每一个建筑物的附近，争取做到“家家有景，移步换景”，并且在景观系无法触及的地 区采用爬藤植物、跌水、叠石等造景的方式，让景观元素在占用尽可能小的土地的同时基本上覆盖了景区角落，形成可参与性的综合景观系；本案具有商圈中心的核心地段优势，因而在会所、商务配套等方面应采取弱化策略，减少不必要的成本投入;a49也崗A.ILL-屮 V T八塔f ；AlE' I ； 屁F:彎叫It ;軒I = J特别景观建议建议增设：观景电梯楼宇立体景观架空层的互动空间为进一步展现本案的景观特色和风格，确立品质标杆。提出如下特别景观建议：1最大限度的提高小区的景观绿化率，充分利用空中露天区域，规划空中花园，将景观立体化。地面的互动式景观，结合消防通道形成的空中 景观以及顶层露台景观，与海岸、公园