大亚科技集团有限公司部分资产转让项目资产评估说明-

1、大亚科技集团有限公司部分资产转让项目资产评估说明宁永会评报字(2005第048号YHCPA南京永华会计师事务所有限公司2005年10月28日大亚科技集团有限公司部分资产转让项目资产评估说明目录一、关于本资产评估说明使用范围的声明 (4二、关于进行资产评估有关事项的说明 (5(一委托方与资产占有方概况 (5(二关于评估目的的说明 (6(三关于评估范围的说明 (6(四关于评估基准日的说明 (6(五可能影响评估工作的重大事项说明 (6(六资产清查情况的说明 (6(七委托方、资产占有方提供的资产评估资料清单 (7三、资产清查核实情况说明 (8(一资产清查核实的内容 (8(二实物资产的分布情况及特点 (

2、8(三影响资产清查的事项 (8(四资产清查的过程与方法 (8(五资产清查结论 (9(六清查调整说明 (9四、评估依据的说明 (10(一主要法律法规 (10(二经济行为文件 (10(三产权依据 (10(四取价依据 (10(五参考资料及其他 (11五、各项资产评估技术说明 (12(一设备评估技术说明 (12(二房屋建筑物及构筑物评估技术说明 (17六、评估结论及其分析 (26(一评估结论 (26(二评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因 (26(三评估结论成立的条件 (26(四评估结论的暇疵事项 (26(五评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响 (27(六评估结论的效力、使用范围与有效期 (

3、27一、关于本资产评估说明使用范围的声明本评估说明为对大亚科技集团有限公司进行资产评估的说明,仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用,非为法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸于公开媒体。二、关于进行资产评估有关事项的说明(一 委托方和资产占有方概况委托方为大亚科技股份有限公司和大亚科技集团有限公司。1.委托方简介名称:大亚科技股份有限公司住所:丹阳市经济开发区金陵西路95号注册资本:23125万人民币法定代表人:陈兴康企业类型:股份责任公司营业执照注册号:3200001104449经营范围:高新技术产品的研究、开发,

4、包装装潢材料、铝箔及复合材料、通信设备、光电器件。资产占有方为大亚科技集团有限公司2.资产占有方简介名称:大亚科技集团有限公司住所:丹阳市经济开发区内注册资本:10000万人民币法定代表人:陈兴康企业类型:有限责任公司经营范围:高新技术产品的研究、开发,包装装潢材料、铝箔及复合村料、通信设备(卫星地面接收设施除外、光电器件、人造板及制品、化纤产品、普通机械(压力容器除外、电子产品、有色金属压铸件的制造和销售,包装装潢印刷,经营本企业自产产品及相关技术的出口业务(国家限定公司经营或禁止出口的商品除外;经营本企业生产、科研所需的原辅材料、机械设备、仪器仪表、零配件及相关技术的进口业务(国家限定公司

5、经营或禁止进口的商品除外;经营进料加工和“三来一补”业务。3.资产占有方历史沿革大亚科技集团有限公司于1993年3月在镇江市丹阳工商行政管理局登记注册,公司的前身为江苏大亚集团公司。目前公司的主要控股子公司有大亚科技股份有限公司、上海大亚集团有限公司、大亚实木地板有限公司、大亚人造板有限公司、大亚家具有限公司、大亚东海公司等。其中大亚科技股份有限公司为上市公司。(二关于评估目的的说明本次评估目的是为大亚科技集团有限公司拟应用于资产转让的固定资产提供价值参考依据。(三关于评估范围的说明资产评估范围为大亚集团拟应用于转让的固定资产包括:房屋5座,构筑物6座,账面原值为2,934,669.50元,账

6、面净值2,099,728.46元;机器设备共79台(套,电子设备43台,车辆2辆,账面原值为115,721,853.59元,账面净值114,972,678.16元;在建工程1项,账面值为6,261,233.48元。合计委评资产账面值为123,333,640.10元。上述纳入评估范围的资产范围与委托评估的资产范围一致。(四关于评估基准日的说明1.本项目资产评估基准日是 2005年6月30日。2.该基准日离经济行为实际开始运行日最近,能良好地反映资产状况,符合本次评估目的。该基准日为资产占有方会计结算日,有利于资产的清查。经与委托方和资产占有方协商,共同确定该日期为评估基准日。3.评估中所采用的价

7、格是 2005年6月30日的标准。(五可能影响评估工作的重大事项说明无(六资产清查情况的说明1.列入清查范围的拟用转让的固定资产包括:房屋和构筑物10座,机器设备共79台(套,车辆2辆,电子设备43项,账面值为123,333,640.10元,该资产存放于丹阳开发区大亚集团总部。2.为了做好这次财产清查工作,公司成立了以财务牵头,生产技术部和后勤职能部门负责人为小组成员的工作小组。3.在小组成员的领导下,从2005年9月 22日至30日对委评资产情况进行了清查。(七委托方、资产占有方提供的资产评估资料清单1.资产清查评估明细表(同评估机构出具的样式;2.相关经济行为的董事会决议;3.产权证明文件

8、;4.重大合同、协议等;5.其他与评估资产相关的资料。委托方1:(公章委托方2和资产占有方名称:(公章法定代表人名称:(签章法定代表人名称:(签章签署日期:2005年10月10日签署日期:2005年10月10日三、资产清查核实情况说明(一资产清查核实的内容我们(南京永华会计师事务所有限公司、签字注册资产评估师和参加评估工作的人员个人对资产占有方提供的“关于进行资产评估有关事项的说明”中确定的评估范围进行了复核,委托评估资产为资产占有方的拟用于转让的固定资产,账面原值为124,917,756.57 元,账面净值123,333,640.10元。清查核实的实物资产为房屋4座,构筑物6座,位于丹阳开发

9、区大亚工业园;机器设备共79台(套,车辆2辆,电子设备43台,存放于丹阳开发区大亚集团总部。(二实物资产的分布情况及特点待评估实物资产为房屋4座,构筑物6座,机器设备共79台(套,车辆2台,电子设备43台,存放于丹阳开发区大亚集团总部。(三影响资产清查的事项无。(四资产清查的过程与方法清查的主要过程:现场清查自 2005年 10月9日至10月14日,固定资产清查人员包括资产占有方财务人员、生产技术部设备管理人员及资产评估人员。清查皆由资产占有方负责,提供财务资料和情况,负责提供实物资产的资料和情况。清查的主要方法:1.依据资产占有方填报的资产清查评估表,对委托评估的全部资产进行范围核查。在资产

10、占有方财务部门和设备管理部门配合下,由评估人员现场核查各类资产的数量、品质状态、技术性能、运行状况,检查记录账簿,观察有关制度的执行情况。2.对资产权属的确认。自购、自建设备抽查入帐凭证及购置发票等。了解资产占有方的历史情况和现状,依据国有资产管理的有关文件和资产占有方提供的资产权属证明和承诺函,在资产占有方有关人员配合下,对委托评估的全部资产进行权属核查。3.对机器设备的清查。首先了解机器设备的内外部环境,资产的形成与历史沿革,生产流程、管理机构和管理制度;查证技改的可行性报告和批准文件,了解资产占有方设备改造的计划、各主要设备在评估基准日的利用状况和今后持续使用的可能;按设备分布清点每台机

11、器设备,询问在用机器设备的技术性能、操作使用、日常维护维修等情况,观察了设备的运行。最后,在进行充分了解和现场勘察的基础上,判断各种贬值因素,判断每项实物的成新,对机器设备未使用任何检测仪器进行检测或鉴定。4.资产占有方与评估人员对应予调整的项目逐项研究,并取得一致意见。(五资产清查结论资产清查结果:房屋4座,构筑物6座,机器设备共79台(套,车辆2辆,电子设备43台,账面原值为124,917,756.57 元,账面净值123,333,640.10元,调整后账面原值为122,265,367.66元,账面净值120,736,325.49元。(六清查调整说明本次清查调整的事项:1 由于此土建工程为

12、设备基础,所以将土建工程6,027,422.22元调整的固定资产中;2 对于清查中盘亏的设备进行调整,调减26,169.52元。3调整固定资产中摊入的管理费用2,369,888.92元。大亚科技集团有限公司部分资产转让项目资产评估说明评估依据的说明四、评估依据的说明(一主要法律法规1. 资产评估准则-基本准则;2. 资产评估职业道德准则-基本准则;3. 国务院1991年91号令国有资产评估管理办法;4. 企业价值评估指导意见(试行;5. 原国家国有资产管理局国资办发【1992】36号国有资产评估管理办法实施细则;6. 原国家国有资产管理局(199623号资产评估操作规范意见(试行;7. 财政部

13、财评字199991号文件关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知;8. 国务院国办发2001102号国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知;9. 中华人民共和国公司法;10. 中华人民共和国城市房地产管理法。(二经济行为文件委托方与我所签定的资产评估业务约定书;(三产权依据1.资产占有方的申报表;2.评估基准日的资产负债表;3.机动车辆行驶证复印件;4.房屋所有权证复印件;(四取价依据1. 2005机电产品报价手册;2. 2005全国汽车报价和评估;3. 2005中国机电产品报价目录;4. 慧聪商情-全国各类机械市场及办公自动化市场,

14、家电市场,汽车市场等分册;5. 资产评估常用数据与参数手册;6. 有关生产厂商报价资料;7. 江苏省建筑工程预算定额(2001;8. 江苏省建筑工程造价估算指标(2002年;9. 江苏工程建设材料价格信息(2005年第14期;10. 丹阳有关工程建设前期费用、规费等收费方面的文件、资料;(五参考资料及其他1. 资产占有方提供的会计原始凭证和资料;2.资产占有方提供的合同或协议文本;3.资产占有方提供的情况说明;4.其他市场调查资料。五、各项资产评估技术说明(一设备评估技术说明1.设备概况大亚科技集团有限公司是一家从事多种产品开发、生产的专业公司。本次提交评估的系该公司拟转让的部分固定资产,该设

15、备主要在大亚科技集团公司总部,以进口设备为主,主要设备为粗轧机、磨床、合卷机、分卷机、退火炉。本次提交评估的机器设备共123台(套,账面原值为115,721,853.59元,账面净值为114,972,678.16元,调整后账面原值为119,330,698.16元,账面净值为118,636,597.03元。委评设备中进口设备4台,其余均为国产设备。经调查,委评设备中大部分为最近1年内从德国和英国购置的,且进口设备占总价值比例较高,其中1台粗扎机占总价值一半以上,目前设备已安装好,正处于试运行阶段,设备状况较好,企业在设备维护、保养及管理方面正常。2.评估标准及计价方法(1.本次评估采用重置成本标

16、准;(2.评估方法主要采用重置成本法。3.计价依据1. 2005机电产品报价手册;2. 2005全国汽车报价和评估;3. 2005中国机电产品报价目录;4. 慧聪商情-全国各类机械市场及办公自动化市场,家电市场,汽车市场等分册;5. 资产评估常用数据与参数手册;6. 有关生产厂商报价资料。4.评估原值的确定4.1对于国产定型设备:我们运用已掌握的各种国内设备近期价格信息资料,结合市场调研,考虑不同厂家的制造质量因素及产地、时点和实际成交价差等因素的影响,以评估基准日前后一定时期较稳定的价格作为所评估设备的现行购置价,对于不需要安装的小型或价值较低的设备,按市场购置价作为重置价值;对于体积和重量

17、较大的不需要安装的设备,按市场购置价并考虑一定的运杂费用计算重置价值;对需要安装的设备,另加计必要的运杂、安装、调试费后确定其评估原值;对部分价值较高、建设周期较长设备加计资金成本。4.2对进口设备:我们对进口原始凭证如合同、发票、外贸及海关结算凭证等有关资料逐一进行核对,核实所评设备的CIF价、到岸港,同时考虑国际市场同类产品近年价格变动趋势,以确定设备CIF价,再按评估基准日国家公布的外汇基准价换算为人民币价格,在此基础上,另加计银行手续费、外贸代理手续费、海关监管费、商检费、国内运杂费及安装调试费和资金成本后,确定其评估原值。5.成新率的确定首先,我们根据企业的行业性质、生产特点、设备类

18、型等因素,各类设备的耐用年限,再通过现场考察了解设备运行状况、使用班制、负荷情况、维护保养、技术性能及满足工艺要求的程度、加工质量的稳定性、运转的可靠性、技术改造、实际已使用的年限等情况,经综合分析后,确定其尚可使用年限,再结合其已使用年限,以确定所估设备的成新率,并力求能充分反映设备的实际状况。其成新率计算公式如下:尚可使用年限成新率 = ×100%已使用年限 + 尚可使用年限6.评估净值的确定评估净值 = 评估原值×成新率7.评估举例例一:粗轧机明细表序号:机器设备 1#数量: 1套规格型号:750/260*1400生产厂家:德国ACHENBACH公司安装年月: 200

19、4年5月账面原值: 71,656,277.67元账面净值: 71,656,277.67元A.设备概况:该设备为该公司用于铝箔生产的关键进口设备之一,2002年签订购置合同, 2004年5月到货,由德国ACHENBACH公司制造。该套设备主要技术参数包括:卷子直径260-750mm,最大宽度1200mm,最小宽度600mm,进机的铝箔最大厚度0.8mm,出机铝箔最小厚度0.012mm、s收卷速度0-670/2000m/min,最大压力6000kn,该套设备还包含一些附属系统,有控制系统、液压系统、冷却系统、润滑系统。该套设备工艺目前在国际上较为先进。目前该处于试运行期,现已运行稳定,维护保养及时

20、。B.评估原值的确定:我们经对进口合同资料进行核对,核实所评设备的CIF价,同时通过其他途径获取其他同类生产企业近期进口同型设备的进口合同,测算出该套设备的现行购置价:根据2002年6月有关购置合同得知:合同价为6800000美元,现报价9300000美元,结合两报价,取CIF价861340美元,关税增值税全免,故评估原值测算如下: 取评估原值为92170900元。C.成新率的确定:该设备申报为2004年12月投入使用,现已累计使用0.58年(7个月,目前该设备使用正常,运行良好。经评估人员现场勘察:依据设备的原始制造质量、使用班次、工况条件及使用保养等进行综合分析判定,该设备在目前使用、维护

21、条件下,预计尚可使用15.5年尚可使用年限成新率 = ×100%已使用年限 + 尚可使用年限15.5= 96%0.58 + 15.5D.评估净值的确定:评估净值=评估原值×成新率=92170900×98%=88,484,064.00元例二:海尔空调明细表序号:机器设备32规格型号: KFR-70LW/Z数量: 1台生产厂家:青岛海尔集团购置年月: 2003年9月启用年月: 2003年9月账面原值: 5,600.00元账面净值: 5,600.00元A.设备概况:该设备现用于粗扎机控制室,购置2003年9月,由青岛海尔集团制造,为分体立柜式空调,空调的制冷量7000W

22、,输入功率2.3KW,单台空调适宜面积20-30M2。该设备自投产以来,使用正常,运行稳定,维护保养及时,现在车间正常运行。B.评估原值的确定:经向江苏五星电器询价,该产品目前价格为5000元/台,评估原值5000元C.成新率的确定:该套设备自2003年9月启用以来,累计已使用21个月(1年,经评估专业人员现场勘察分析后,综合各项技术状况判定,该设备在正常使用保养条件下,预计尚可使用7年,则:尚可使用年限成新率 = ×100%已使用年限 + 尚可使用年限75= 75%21 + 75D.评估净值的确定:评估净值=评估原值×成新率=5000×75%3850元8.评估结

23、果经评估,委评机器设备帐面价值为114,972,678.16元,调整后账面净值为118,636,597.03元,评估价值140,447,305.00元。评估结果详情参见机器设备评估明细表。(二房屋建筑物及构筑物评估技术说明评估范围纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产为大亚科技集团有限公司的部分房屋及构筑物。上述资产在评估基准日帐面值、调整后帐面值如下所示:金额:人民币元账面价值调整后账面值科目名称原值净值原值净值房屋建筑物类合计2,934,669.50 2,099,728.46 2,934,669.50 2,099,728.46固定资产-房屋建筑物2,198,469.50 1,617,141.0

24、3 2,198,469.50 1,617,141.03固定资产-构筑物及其他辅助设施736,200.00 482,587.43 736,200.00 482,587.43 资产概况1、建筑物总体概况根据江苏大亚集团公司填报的固定资产房屋建筑物清查评估明细表和固定资产构筑物及其他辅助设施清查评估明细表,本次江苏大亚集团公司纳入评估范围的房屋建筑物资产共10项,一个厂区,包括工业厂房及附属用房、食堂共4项建筑物和围墙、道路等6项构筑物。2、主要房屋建筑物概况江苏大亚集团公司主要建筑物分述如下:食堂(明细表序号:1食堂坐落于厂区西南面,竣工于1994年,总建筑面积1812.12平方米。食堂为框架结构

25、二层, 钢筋混凝土条形基础,现浇钢筋混凝土构造柱和圈梁,240厚实砌砖墙,一砖外墙和内墙,1楼层高5.25m,内、外墙喷塑;铝合金门窗;地砖踢脚线,彩色水磨石地面,部分地砖;石膏板吊顶,日光灯。铝合金楼梯扶手,水磨石楼面。2楼层高4.5m,地砖地面,石膏板吊顶。平屋面,彩钢板保温屋面,局部1层为平屋顶。包间层高3.6m。附房1:地砖地面,木质复式吊顶,墙纸墙面。附房2:地砖地面,木质复式吊顶,石膏板吊顶。操作间,水磨石地面,吊灯,木大门。有专用卫生设备,明管暗线,镀锌、铸铁给排水。照明、动力配电、消防、给排水等设施齐全。总体维护状况较好。、高架车库(明细表序号:2车库坐落于厂区东北面,竣工于1

26、994年,总建筑面积880.91平方米。框架二层,层高3.9m。钢筋混凝土条形基础,现浇钢筋混凝土构造柱和圈梁,240厚实砌砖墙,一砖外墙和内墙。内、外墙涂料粉刷,油漆地面,局部水泥地面。钢门窗,铝合金卷帘门,暗线。照明、消防、给排水等设施齐全。总体维护状况一般。3、房屋产权情况江苏大亚集团公司列入评估范围的房屋建筑物只有食堂和高架车库两证齐全,其他新建房屋及车棚等附属用房无房屋所有权证,具体产权情况详见固定资产房屋建筑物清查评估明细表。江苏大亚集团公司的土地使用权类型全部为划拨,用途均为工业用途。对于上述没有房屋所有权证的房产,鉴于评估人员未发现产权存在争议,故按照完全产权房屋建筑物进行评估

27、,但未考虑未来办理房地产权证所需费用,本报告也不作为产权发生纠纷时的依据,特在此做重大提示。评估依据1. 江苏省建筑工程预算定额(2001;2. 江苏省建筑工程造价估算指标(2002年;3. 江苏工程建设材料价格信息(2005年第14期;4. 丹阳有关工程建设前期费用、规费等收费方面的文件、资料;5. 中华人民共和国国家标准房地产估价规范;6. 江苏大亚集团公司申报的房屋及构筑物资产评估明细表;7. 江苏大亚集团公司提供的提供的房屋所有权证和土地使用权证;8. 江苏大亚集团公司提供的工程决算资料、合同、其他事务所的评估报告等和评估有关的资料;9. 评估人员的现场踏勘记录;评估过程及方法说明1、

28、评估过程说明首先,是收集素材及准备阶段。评估人员进入现场后根据江苏大亚集团公司提供的资产评估申报表和财务报表,进行账表核对;再核对各房屋建筑物及构筑物的名称、座落地点、结构、建筑面积、使用年限等。其次,是实地查勘阶段,由委托方有关人员带领评估人员根据账表相符的申报表进行现场实物盘点。评估人员进行了尽可能详尽的现场考察,对房屋建筑物及构筑物的外型、结构型式、层次、高度、跨度、构件材质、内外装修、使用维修、施工质量、水电安装使用的情况及现场鉴定程度进行了较详细的记录,走访有关房屋建筑物的管理人员。再次,是评估作价阶段。根据评估对象的特点,采用重置成本法对房屋建筑物及构筑物进行评估作价,最终得到以2

29、005年6月30日为基准日的评估结果。2评估方法说明列入本次评估范围的江苏大亚集团公司的房屋建筑物及构筑物所属土地均为划拨土地,本次评估不包含土地使用权价值。对建筑物和构筑物采用重置成本法中的单方造价法进行评估。重置成本法:求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。公式入下:评估净值=评估原值×成新率(%A、评估原值=房屋重置建筑安装总造价+前期费用+配套规费+资金成本其中:、房屋重置建筑安装总造价:本次江苏大亚集团公司列入评估范围的房屋建筑物及构筑物一部分是新建不久(多为2004年建成,以相应的工程竣工决算等资料进行评估;另一

30、部分是九十年代建成的,相应的工程竣工决算等资料已不足以说明现在的情况,故评估时采用替代法进行评估。具体评估步骤为:以江苏省建筑工程造价估算指标(2002年为依据,选取与评估对象结构类型相似的造价指标,将其修正为2001年的直接费,根据江苏省建筑工程费用定额(2001年的规定确定费率标准取费,并根据2005年二季度建材市场价格进行材差调整,最终计算出建安工程造价。、前期费用:根据丹阳市有关规定,详细如下:、建设单位管理费,以建安工程造价的2%计取;、招投标管理费,以工程建安造价的0.03%计取;、建设工程监理费, 以工程建安造价的1.1%计取;、质量检监督费, 以工程建安造价的0.2%计取;、安

31、全监督费, 以工程建安造价的0.06%计取;、勘察设计费、,以工程建安造价的1.5%计取。以上总计4.89%。、配套规费:根据丹阳市有关规定,详细如下:、城市基础设施配套费苏价费(98286号:75元/m2、新型墙体材料专项费(苏府令(97第100号:10元/m2、白蚁防治费苏价工(96422号: 2.30元/m2以上总计87.3元/M2、资金成本:以资金均匀投入,建设周期以1/2计,以当前银行年利息一年期5.58%计,计算式: (建安造价+前期费用+配套规费×1/2建设周期×年利息率。B、成新率:采用综合成新率综合成新率取年限成新率和现场鉴定成新率的算术平均值。公式如下:

32、综合成新率=(年限成新率 + 现场鉴定成新率/2、年限成新率的确定年限成新率=(1-已使用年限/经济使用年限×100%、现场鉴定成新率的确定现场鉴定成新率的确定主要分为以下几步骤:首先是评估人员进入现场后,对房屋建筑物逐一进行实地勘察,对建筑物各部位质量作出鉴定。根据鉴定结果对建筑物各部位质量进行评分。根据建筑物各部位在总体结构中的重要程度,确定其分部工程的权重,权重合计为1,各分部工程的满分为100。以各分部的实际情况与标准情况相比较,得出该分部观察评定的评定分,再根据各分部工程的权重汇总后得出现场鉴定成新率。评估案例:案例一、职工食堂(明细表序号:1房屋所有权证:丹房权证字第02

33、005328号建成年月:1994年12月结构:框架建筑面积:1812.12平方米概况见主要房屋建筑物概况。采用替代法进行评估,以下为评估详细计算评估表编号:序号:1 项目名称:职工食堂丹证字第870001-71812.12M2 1994年12月竣工框架结构,内、外墙喷塑;1楼层高5.4m,铝合金门窗,地砖踢脚线,彩色水磨石地面,部分地砖, 石膏板吊顶,日光灯。铝合金楼梯扶手,水磨石楼面。2楼层高4.5m,地砖地面,石膏板吊顶。平屋面,彩钢板保温屋面,局部1层平屋顶。顶楼楼梯间墙面粉化。包间层高3.6m,附房1,地砖地面,木质复式吊顶、墙纸墙面。附房2,地砖地面,木质复式吊顶,石膏板吊顶。操作间

34、,水磨石地面,吊灯,木大门。套江苏省2002估算指标:表8-3 工程实例(C 位数量取费系数合计单位定额直接费用:将指标造价调整为2001年直接费695.07 80.30% 558.14 定额直接费费率:80.3%综合间接费 (四类工程 ( 一 ×10.84% = 元558.14 10.84% 60.50劳保费 ( 一 ×3.7% = 元558.14 3.70% 20.65现场安全文明施工措施费558.14 0.60% 3.35其他费用695.07 8.61% 59.85材料价差62.04 系数调差材料558.14 0.00% 0.00单项调差材料62.041 钢材 355

35、0-2300 0.04585 1250.00 57.312 水泥 260-290 0.2136 -30.00 -6.413 成材 1250-1349 0.0099 -99.00 -0.984 粘土砖 0.2600-0.2006 19.9000 0.0594 1.185 黄砂 45-30.36 0.7468 14.6400 10.93税金 ( 一+二 + + 六 ×3.44% 764.53 3.44% 26.30小计 ( 一 + 二 + + 七 790.83综合调整外墙 , 层高等综合调整 (-15 790.83 -10.00% -79.08土建单价合计711.75水电设施费 (水2.

36、15%,电4.7% 711.75 6.85% 48.75建安单价760.50 前期费用760.50 5.79% 44.03建设单位管理费 2.00%招投标管理费 0.03%质量监督费 0.20%建设工程监理费 1.50%安全监督费 0.06%勘察设计费 2.00%小计一配套规费87.30 城市基础设施配套费苏价费(98286号:75元/m2 75.00白蚁防治费 苏价工(96422号: 2.30元/m2 2.30新墙体材料发展基金(苏财综2003153号: 8 元/m2 8.00散装水泥专项资金 苏财综字(199969号:2元/m2 2.00小 计891.83 二 资金成本 以上小计×

37、; 5.31%×0.5891.83 2.655%23.68 重置单价915.51 三重 置 价 值21812.12915.511659000.00成新率1 (60-10÷5083.00% 成新率2 (现场打分:结构:88,装修82,设备8285.60%四评估净值1659000.0084.00%1393560.00上表中综合成新率的确定过程如下: 1、年限成新率该建筑物为框架结构的民用建筑,经济使用年限为60年,从建筑物竣工时起计算。该建筑物于1994年12月交付使用,已使用年限10.5年。则:年限成新率=(1 - 已使用年限/经济使用年限×100% =(1 10.

38、5/60×100% =82.5%2、现场鉴定成新率的确定评估人员进入现场后,对房屋建筑物进行实地勘察,对各部位质量作出鉴定,主要考虑物理性损耗与酸碱浸蚀程度、主要承重部件损耗、围护部件损耗、水卫、电、空调的损耗、内装修损耗、外装修损耗等因素及房屋的用途等,以百分制评分,打出现场成新率,具体如下表:现场鉴定成新率计算表序号项目 现状描述标准分现场鉴定分 权重 评估分基础有承载能力、无不均匀沉降25 23 承重结构 梁板柱墙坚固 25 23 非承重构件(墙体节点坚固严实 15 13 屋面 完整无渗漏 20 17 结构部分楼地面 平整完好 15 12 小计 10088 80% 70.4门窗

39、完整无损 25 23 外墙 平整完好 20 15 内墙 平整完好 20 18 顶棚 完整坚固无损 20 18 装修部分细木装修 平整完好 15 11 小计10085 10% 8.5水卫通畅、器具小有破损。50 40 设备部分电照完好、无漏电5040小计10080 10% 8现场鉴定成新率=(现场鉴定分×权重/100×100%=86.9%现场鉴定成新率=(现场鉴定分×权重/100×100%=86.9%3、综合成新率=(年限成新率+现场成新率/2=(82.5%+86.9%÷2=84.7% 取整:85%案例二、高架车库(明细表序号:2房屋所有权证:丹

40、房权证字第02005324号建成年月:1994年12月结构:框架建筑面积:880.91方米概况见主要房屋建筑物概况。采用替代法进行评估,以下为评估详细计算:套江苏省2002估算指标:表8-1工程实例(A 单位数量取费系数合计一单位定额直接费用:将指标造价调整为2001年直接费元503.56 78.00% 392.78定额直接费费率:78%二综合间接费 (四类工程 ( 一 ×10.84% = 元元392.78 10.84% 42.58 三劳保费 ( 一 ×1.9% = 元元392.78 1.90% 7.46 四现场安全文明施工措施费元392.78 0.60% 2.36 五其他

41、费用元503.56 0.00% 0.00 六材料价差元51.301 系数调差材料元392.78 0.00% 0.002 单项调差材料元51.301 钢材 3900-2300吨0.02828 1600.00 45.252 水泥 270-290吨0.1863 -20.00 -3.733 成材 1260-1349m30.009 -89.00 -0.806 多孔砖KP1 0.3600-0.3286 块0.00 0.0314 0.007 黄砂 47-30.36 吨0.51 16.6400 8.49 七税金 ( 一+二 + + 六 ×3.44%元496.48 3.44% 17.08 小计 ( 一

42、 + 二 + + 七元513.55 八单价调整元513.55 21.00% 107.85 三层调为二层6%,其他综合调整15%元21.00%土建单价合计元 621.40 九 水电设施费 (水1.26 电6.76%元621.408.02%49.84 建安单价元 671.24 十 前期费用元671.244.84%32.49小 计十一配套规费元 87.30 1 城市基础设施配套费苏价费(98286号:75元/m2元 1.00 75.00 75.00 2 新型墙体材料专项费(苏府令(97第100号:10元/m 2元 1.00 10.00 10.00 3 白蚁防治费 苏价工(96422号: 2.30元/

43、m 2元 1.002.302.30 小 计元 791.02 十二资金成本 以上小计× 5.58%×0.5元791.022.790%22.07 重置单价元 813.09 十三重 置 价 值M 2880.91813.09 716300.00成新率1 (60-10.5÷6082.50% 成新率2 (现场打分:结构:85,装修65,设备5079.50%十四评估净值元716300.0081.00%580203.00上表中综合成新率的确定过程如下: 1、年限成新率该建筑物为框架结构的民用建筑,经济使用年限为60年,从建筑物竣工时起计算。该建筑物于1994年12月交付使用,已使

44、用年限10.5年。则:年限成新率=(1 - 已使用年限/经济使用年限×100% =(1 10.5/60×100% =82.5%2、现场鉴定成新率的确定评估人员进入现场后,对房屋建筑物进行实地勘察,对各部位质量作出鉴定,主要考虑物理性损耗与酸碱浸蚀程度、主要承重部件损耗、围护部件损耗、水卫、电、空调的损耗、内装修损耗、外装修损耗等因素及房屋的用途等,以百分制评分,打出现场成新率,具体如下表:现场鉴定成新率计算表序号项目 现状描述标准分现场鉴定分权重评估分基础 有承载能力、无不均匀沉降2522 承重结构梁板柱墙坚固2522 非承重构件(墙体节点坚固严实 1513 屋面 完整无渗

45、漏 2016 结构部分 楼地面平整完好1512小计10085 80%68门窗部分开关不灵 2520 外墙 局部剥落 2015 内墙 局部剥落 2015 顶棚 有松动 2015 装修部分细木装修油漆剥落 1510 小计10065 10% 6.5水卫 通畅、器具小有破损。 5025 设备部分电照个别零件有损坏 5025小计1005010%5现场鉴定成新率= (现场鉴定分×权重/100×100%=79.5%现场鉴定成新率=(现场鉴定分×权重/100×100%=79.5% 3、综合成新率=(年限成新率+现场成新率/2=(82.5%+79.5%÷2=81

46、%、评估结果调整后帐面值 评估值增殖率(%科目名称原值净值原值净值原值净值固定资产-房屋建筑物736,200.00482,587.43904,800.00767,708.0036.0259.08评估结果详情参见房屋建筑物、构筑物评估明细表。大亚科技集团有限公司部分资产转让项目资产评估说明 评估结论及其分析 六、评估结论及其分析 （一）评估结论 资产占有方委估资产在评估基准日 2005 年 6 月 30 日的评估资产帐面值为 12,333.36 万元,调整后帐面值为 12,073.63 万元，评估值为 14,423.29 万元，评估增值 2,349.66 万元，增值率 19.46 %。 资产占有方委估资产评估值为 14,423.29 万元， 金额大写为壹亿肆仟肆佰贰拾叁点 贰玖万元。 评估结论详细情况见评估明细表，评估结论根据以上评估工作得出。 （二）评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因 评估结果与调整后账面价值比较， 绝对变动额为 2,349.66 万元， 相对变动率为 19.46%。 主要变动原因如下： 1欧元和英磅对美元、人民币的汇率上升； 2建材价格上涨。 （三）评估结论成立的条件 1评估结论系对评