商业步行街2011年度工作总结和2012年工作计划

1、* 公司 2011 年度工作总结* 有限公司 2011 年度工作按照 “以步行街提档升级为主线；以 规范化管理和优质服务为重点；以主题活动为牵引；以不断深化文明诚信 市场创建成果为总的工作思路” ， 在集团公司领导的关心和指导下，在公 司员工的共同努力下，取得了一定的成绩，公司先后获得： * 省文明诚信 市场、 * 省青年文明号、 * 省消费者满意单位、 * 省卫生先进单位、 * 省 消防先进单位、 * 市文明单位、 * 市消防先进单位、 * 市文明小区 等荣誉 ； 公司运行健康、规范，比较圆满地完成了年度工作任务。现将一年来完成的主要工作简要汇报如下： 一、完成的主要工作（一）、积极创新营销

2、手段，主动应对房地产“打压”危机，努力实 现融资、销售工作两不误在步行街自持物业大部分都已用于银行抵押融资和国务院对房地产 企业贷款政策继续“收紧”的情况下，销售难度可想而知。我们不等不靠 , 积极想办法、 找对策：对已经融资的 D 区我们抓住步行街业态战略调整的 契机，积极主动与经济实力相对雄厚的武汉工贸家电公司沟通衔接，明确 精品街调整的态度和决心，说明项目融资不能按揭贷款的实际情况，在集 团公司领导的帮助下，达成了： “现金支付 、 三层连卖、分期付款、缓期 办证” 等意向，既解决了资金难题，又实现了销售目标。我们对步行街未 用于抵押的边边角角的物业实行整体打包捆绑销售，即位置好坏搭配捆

3、绑 销售，同样选择有实力的老板现金支付的方式，不需要银行贷款，规避房 地产“打压”和银行贷款紧缩政策。较好地完成了年度销售任务和房产资 金回笼的目标。实现销售 * 万元，房款回笼实现 *万元。二）、突出步行街整体提档升级，加大业态优化整合的力度，全面提升步行街的核心竞争力 为了进一步提高步行街核心竞争力，我们对步行街所有亮化、景观灯 进行了重新设计和安装，对步行街所有花桶，垃圾桶进行了喷漆和更新， 对步行街雨水沟盖板进行了整体更换，对街区地面、井盖进行了维修，对 街区绿化、仿生树木、雕塑进行了清洗和更新，对街区所有广告画面进行 了重新布置；鼓励连层商铺，二层打通透明都用于经营，还要求所有门头

4、营业时间内要亮起来；我们还加大业态优化整合的力度，下决心淘汰品牌 知名度差、档次低、经营信誉度不好、经营不善的品牌和商户。如： 电信 城、泽扣店、民众乐园电玩城、苏菲特健身房、有意思中西简餐等，引进了鹅火锅、 CCDD 、布同、淑女心情、朗曼笛、金苑、 WEWE 、诺曼琦 等 信誉度好的知名品牌店 ，积极鼓励知名品牌店开旗舰店、开大店，积极鼓 励公司经营和商户规模化经营， 目前步行街经营两个品牌以上的商户达 20 多人。通过引导市场提档升级，高档服饰品牌形成了规模和扎堆效应，商 业核心地位得到了进一步的巩固，核心竞争力得到全面提升。（三）、加大主题活动牵引和宣传力度，规范市场运作流程，引导市

5、场可持续繁荣发展为了确保步行街淡季不淡、旺季更旺，我们注重通过各种主题活动引 导消费者进街入店。 如突出节假日市场促销活动， 我们在“五一”、“七一”、 “八一”、“教师节”、“十一” 等节假日分别开展多品牌联合互相打折促销、 对特定人群送节日礼品等活动；我们还针对夏天淡季的特点开展了“步行 街之夏”系列活动，为消费者提供休闲纳凉场地、提供免费茶水、聘请健 身教练免费教健身操、帮助代看代管儿童等；还与百衣网品牌上下代 理公司开展新品牌推介活动；同时做足步行街的“文化牌” ，与团市委和 市旅游局联合，每天两次定时，由志愿者对步行街“将军街” 、“名人街”、 “风情街”、“非物质文化街” 、“廉政

6、街”相关开国将军、历史名人的丰功 伟绩和 * 地域风情、特色精品、名言警句进行宣讲，让消费者不仅享受一 站式购物之旅，心灵也受到一次洗礼，特别家长带着孩子上了一堂爱国主 义教育课，浓郁的文化气息，提升了街区文化软实力，展示了公司良好形 象，提高了企业美誉度。一年来共举办各种品牌联合促销、车辆展览、文艺汇演、各种比赛等100 多场次，做到了周周有促销、月月有活动 通过上述主题活动凝聚了人气、增进了友谊、扩大了影响、提升了文 化品位、传播了企业文化内涵，也拉动了销售，牵动了市场繁荣。（四）、努力提高物业精益化管理水平，不断提升物业服务品质，物 业服务的社会效益和经济效益实现双丰收为了提高物业服务品

7、质，每月组织一次队列素质和工作流程的培训考 核、每季度组织一次员工手册教育学习，使员工的能力和素质与企业 同步成长；我们对每位员工的岗位职责进行分值量化，坚持每日进行量化 考评、每周通报讲评、每月评选物业之星进行表彰和奖励，尤其对骨干除 坚持定期培训外，还每季度对骨干履行职责、群众威信、廉洁自律等项目 进行测评，接受群众的监督；我们牢固树立商户“ 老大、顾客第一” 的意识，全力以赴为商户提供 超值服务，牢记服务宗旨和服务理念，每月召开一次服务意见恳谈会，真 情实意的听取商户和消费者的意见和建议，建立商户服务投诉档案记录和 投诉处理意见回访专班，做到问题不解决不放手、商户不满意不放手，物业管理受

8、到了商户和市民的交口称赞。为了全面提升精益化管理水平，我们第二季度引进了 IS2001 质量管 理体系，对各职人员职责及工作流程等工作的考评都进行了规范化的认 定，物业管理向规范化管理迈入了一大步。我们还加强经营核算，我们实行租金、物业管理费收缴与相关管理人 员绩效挂沟，水电费节约有奖、超支有惩，今年以来，所有物业管理费、 租金及各项分摊费用都全额收到了位，收缴 * 万、广告费 * 万、场地费 * 万；同时在 “降耗增效” 上取得了较好的成绩。与去年相比水电节余* 万元，各种维修少支出 * 万元；广告费、临时场地费多收 * 万元。（五）、不断深化“文明诚信市场”创建成果，积极营造文明诚信经 营

9、环境，努力打造诚信经营“金字”招牌步行街 2010 年已经获得“全国创建文明诚信市场先进单位”和连续 获得“ *省文明诚信市场” 、“ *省百城万店无假货示范街”荣誉，我们深 知荣誉只代表过去，创建工作没有最好，只有更好，服务工作只有起点， 没有终点。我们始终把倡导“诚实守信、文明经营”作为市场监管工作的 重点和核心， 请营销专家给商户授课， 增强诚信经营意识和提升营销能力， 积极加强工商、技术监督、公安、消防、物价等部门沟通和协调，争得他 们的大力支持和全力配合；坚持商户诚信档案公示和违纪违规曝光制度， 对屡教不改的商户坚决清除步行街，坚决维护消费者的合法权益同，坚决 维护步行街诚信经营信誉

10、；同时加强步行街诚信经营环境的谀论引导，充 分利用公司网站、当地媒介、来宾接待服务等方式宣传步行街文明诚信经 营的典型和诚信经营举措，扩大知名度和美誉度，目前步行街诚信经营的 “金字”招牌逐步被广大消费者认同、推崇和信赖。（六）、坚决贯彻 B 区二楼业态调整战略，积极做好相关协调工作， 打造室内精品街的各项准备工作正有条不紊地进行B 区二楼经过多方面的努力和艰难的协调工作， 目前退场协议已 经签订、 元旦后全部退场； 目前已经完成的工作有：精品街开业庆典 暨“爱心活动”启动仪式工作安排表；活动及宣传方案初稿；电力增 容方案的报审和施工的协议的签订； 高档品牌遴选、 预招商及进场意 向性协议签订

11、 60 家（户）；总体规划设计施工图纸及招商手册（初 稿）的制作等，各项工作正有条不紊地进行。（七）、加强团队的建设力度，积极开展健康向上的文娱活动，不断 地增强团队的凝聚力和战斗力 为了熔炼团队，我们坚持走出去、请进来等方法，做到每月一课，由外请 专家和公司员工轮流授课；我们还坚持日工作检查、周工作例会、月小结 讲评、半年工作述职制度，将每一项工作任务都细化到具体人和具体完成 时限，对重点难点问题，讲究密切配合，分工不分家；我们还在第一、二 季度在全体员工中开展了“十比十看”活动，通过“十比十看”比出了工 作热情、比出了敬业精神、比出了坚决服从命令听从指挥的高度的组织纪 律性；比出了爱街如家

12、的强烈的事业心和高度工作责任感；比出了勇于吃 苦乐于奉献任劳任怨甘当“孺子牛”的敬业精神；比出了努力学习不断提 升服务品质与时俱进的职业操守；比出了团结友爱互帮互助与人为善的高 尚品质；比出了一身正气不畏困难敢打硬仗善打硬仗的过硬的战斗作风； 第四季度我们开展了“我爱我岗位演讲”比赛活动，有十一位员工进行了 集体交流和分享，他们结合本职工作谈体会， 结合人生谈感受，展望未 来谈理想，表达了 * 人乐观、向上、奋进、拚搏的精神追求，事迹感人肺 腑，催人奋进，在平凡的岗位做出了不平凡的业绩。通过一系列健康向上 的文娱活动，公司上下气顺、工作责任心、团队凝聚力和战斗力得（八）、突出防火防盗工作重点，

13、加强应急分队的综合演练，确保步 行街不失火不失盗和不发生一起责任事故安全工作是一切工作的重中之重，我们坚持 24 小时保安队长带班制 度，保安 24 小时对街区进行不间断地巡逻、电子监控系统和消防报警系 统昼夜对街区安保及消防情况进行监督管理；坚持每日对用电、用水、消 防、电梯等设施进行巡查，发现问题立即解决。坚持每季度进行一次消防 灭火演练、 每半年开展一次 “安全检查月” 活动， 及时查摆问和解决问题。 一年来，由于安全工作重视、各项安全措施得力，没有发生一起失火失盗 现象和一起责任事故。（九）、加强与政府职能部门之间的沟通、衔接，积极协调合理的土 地增值税征收政策，努力做好财政返还工作。

14、与市政府、税务、工商、环保、公安、环卫等相关职能部门的衔接、 沟通较好 ,市领导和职能部门对步行街经营环境和经营秩序比较关注,相关问题协调处理非常及时到位 ,特别是公安机关保驾护航的力度和工商对街 区诚信经营监管力度在不断的加强；合理的土地增值税征收政策及财政返 还问题基本谈妥。二、存在的主要问题（一）、少数商户诚信经营理念还没有建立起来，不诚信经营对品牌 建设有损害主要原因：一是少数商户急功近利思想严重，没有品牌意识；二是工商监管不能持之以恒，对违法商户打击力度不够； 三是公司监督管理没有执法权，单纯引导作用不大（二）、物业员工队伍不稳定、流失快，特别是保洁员工年龄普遍偏 大主要原因：一是工

15、资偏低、员工不能满足生活需求； 二是工作辛苦、纠纷多、安全感不够。（三）、本应该由维修基金解决的问题，都由物业管理费支出，公共 维修占用物业费资金比例过大主要原因：直至今日“维修基金”还没有建立，业主没有缴纳相应的 维修额度。（四）、大部分业主租金期望值过高，增幅过快，业主与承租户之间 很难达成一致意见，租户既不愿意承担高额租金，又不愿意退出，业主不 得已通过法院诉讼解决，但时间成本过高，势必影响市场健康发展主要原因： 业主有尽快收回投资的想法和急功近利的思想。（五）、 B 区二楼、三楼产权的过户工作未按时完成主要原因： B 区二楼、三楼产权过户工作，需要总部全力支持（六）、财政返还，没有全额

16、落实到位主要原因：* 市财政困难，加之土地增值税没有结清，剩下部分，要等明年土地 增值税结清之后，再行返还。三、2012 年工作打算（一）、坚决落实 * 商业步行街六周年庆典暨室内精品街开业工作计 划表中各项准备工作，确保“五一”招商 100% ，开街和庆典活动按时 开展。准备工作真正做到： “倒排工期、责任到人、确保质量”的要求， 真正实现：“提升商业品质、巩固核心商圈地位、引导租金理性回归”的 目的（附： * 商业步行街六周年庆典暨室内精品街开业工作计划表）（二）、力争完成苏菲亚婚纱摄影、台球俱乐部、 J 区工贸办公室、物业楼 共计* 平方米销售任务，实现销售收入 *万元和房产资金全额回笼

17、 *万。（三）、制定科学规范的监管措施，确保持有物业租金、所有物业服务费、 水电费按时按全额收缴完毕（预计租金收缴 * 万元，物业费收缴 * 万元）（四）、继续深化“文明诚信市场”创建成果，加大品牌的宣传和传播工 作，不遗余力打造诚信经营“金字”招牌，力争再一次获国家表彰。（五）、在总部的配合下，做好 B 区二、三楼产权过户工作，完成项目清 算工作（控制在 30% 以内）。（六）、积极协调财政返还工作，力争全额返还到位（* 万）。（七）、继续抓好开源节流、 降耗增效工作。 广告和临时场地收益实现 20% 的增长，广告收入 * 万元、临时场地收入 *万元；加强水电消耗、车辆维修 保养和一般物业耗

18、材的采买及监管力度，力争消耗下降*% 。（八）、牢固树立“商户老大、消费者第一”意识，加大物业员工培训考 核制度，不断提升服务品质；加强规范化管理，引导商户良性有序竞争。（九）、大力开展步行街多品牌联合营销活动，通过策划主题鲜明的营销 活动，凝聚人气、稳定客源、全面增加单店销售量。除了节假日外，每周 都要举办两至叁次多品牌联合营销策划活动，要求每场活动要做到“五 有”，即有“舞台、有主题、有主持人、有奖品、有优惠” ；要把商户的积 极性调动起来，积极参与到多品牌联合促销活动中，全面牵引市场可持续 发展。（十）、加强团队建设，通过精品街运作的契机，通过交叉轮岗、定 期期培训、开展树“岗位标兵”和“我向岗位标兵学习”的演讲比赛活动 等活动，全面培养团队人员的统筹能力、 协调能力、 执行能力及责任意识、