商业地产影院招商知识汇编

1、商业地产影院招商知识汇编商业地产影院招商知识汇编提要：其实培育期给影院低 租是非常愿意的，有人流和更多滞留，提租金基数是因为占 用面积大，影响未来财务目标；人流说到底也是提租金，平 效说到底还是提租金 自商业地产影院招商知识汇编Q:影院对于城市、区域选址评估的方法，主要考量指 标有哪些？A :考量指标：区域周边三公里范围内家庭户数，即人 口总量；城市历史票房、观影人次及前三年和本年度票房及 观影人次增长率；交通可达性；项目本身定位规划及体量、 商业业态组成、招商运营能力、开发商经营实力。Q:影院对于商业体的要求？A :商业体在6万方以上，城市人口 100万以上；社区 性的区域首选。主要看城市消

2、费指数，观影频率这些商业数 据，并要求影厅规划数量有足够的市场竞争力。Q:影院关于物业条件？A :面积3000 - 6000平方米（不含夹层），可供建设6 个厅以上；商场 3-5层，最高不超过 6层；承重要求：450 公斤/平方米。层高:影厅入口大堂需有挑高大厅， 设售卖、售票等设施，一般高度不低于6米，电影院放映厅装修后的净高在米或以 上，即梁下净高约米高。放映厅数量：5-12个影厅（一般为 1-2个大厅，4 - 5 个中型厅，1-2个小厅）。正常7-10厅，1000-2000 座。柱间距：9米以上；放映厅尺寸：大厅：宽度20-25 米，长度24-32 米，座位数约 为:350-500 人，

3、高度梁下15米。中厅：宽度12-14 米，长度15-22 米，座位数约 为:230-300 人。VIP厅:宽度8-12米长度15-20米,座位数约为:25-60 人。交通要求要与商场主通道相连，门面要求12-20米，附近要有相对独立的垂直电梯，每个疏散门宽度大于米。卫生间：影院范围内要有不小于 40平方米的影院专用洗 手间。供电:强电容量500-650kw ;消防系统：完成一次消防； 中央空调：已配备冷冻水到位；排水/排污:预留到位。Q:影院哪些是硬性的，必须满足的？A :层高、柱距、电量、荷载、投影面积至少2500以上。Q:影院一般最好在项目的什么阶段即进入商务洽谈？A :拿地后做规划阶段介

4、入布局规划、影厅设计。更希望报规阶段一起探讨Q:影院理想情况下的商务谈判周期多久？A :这个要看甲方设计报规、定位进度而定，最好在报 规前影厅布局完成后，开始走意向书签署流程。洽谈半年左 右确立商务及意向，装修期 4-6个月Q :影院租金的承受标准及租金收取方式（对应不同级 别及档次）？A :租金的基本预测依据为公司影城投资回收测算表， 经过对当地人口、观影指数、影城票房、商业体未来经营的 测评后，计算得出票房预估和可承受租金范围比例。收取方 式分为按净票房和保底租金取其高。其它可谈的商务条件及方式：免租期、租期、租金递增 幅度。装修免租期6个月，试营业免租期 6个月。租期一般 为15-20年

5、，租金基本为每三年递增 5%。Q:不同影院的投资多少？A :针对城市类别和商业体级别，投资范围为万-万/座。在每个城市沃美都要做五星级影院配置，标准配置为巨幕 厅、VIP厅、彩虹厅、杜比全景声、3D厅，个别项目会设置 4D厅、4k放映机。主要的投入构成包括装修 45%、设备设施55%左右。Q:电影的分成模式？A :净票房收入=票房总收入-国家电影专项基金-营业税及附加国家电影专项基金=票房总收入X5%营业税及附加=票房总收入%。目前国产片票房分账的比例为，片方和发行方43% :院线方57%。影院收入主要是票房分成、小吃饮料、其它收入，大致的比例：票房基本为一半，卖品占比15%左右，广告衍生品等

6、5-10%左右。沃美在挖掘卖品潜力，采用口感好，多种丰富的食品满 足影迷需求（商业地产与电商职业经理群对话沃美院线）。Q:影院运营阶段主要的费用构成及结构？A :租金、物业费、水电空调费、人工、维护维修费、管理费。Q:对应不同的投入的影院，票房收入至少达到多少算 是比较ok的？A :笼统的讲1000座的影城，年票房至少在 1500万， 单日单座40元以上能满足基本营收平衡，计提折旧。其中， 经验数值至少7个厅最合理。Q:对不同级别影院的租售比、坪效的大致范围？A :影院按照单座产出作为依据，单日单座产出至少应在40元以上，租金比例总平均为票房的12%Q:关于影院的其它指标？A :南宁项目177

7、7座，旺季或者节日影城最高9000人次/日。沃美最好的影院年人次是 100万。投资回收期5-7 年，影院之所以做多座位数，就是大片上映时能满足影迷需 求。Q:沃美已有参与院线发行和制作，有联合发型呢，还 是独立发型，合作方式有哪些，又有哪些投资方式，主要投 资电影的哪些环节？A : 13年沃美参投了几部电视剧，云影、阿里巴巴合投 了一部电影，明年一月上映。今年在独立制作一部怀旧片， 在和导演、编剧沟通。Q:影院目前的竞争及各院线的市场占比？A :在扩张的有国内一些院线，各自的经营目标目的不 一样，有的是尽快花了风投的钱，有的是跑马圈地，有的是 为了上市套现。有的是一步步的认真经营每一家店，目的

8、不 一样，竞争方法也不一样。院线票房数据排名没有可参考性，影院多布点多必然票房多一些。金逸排第六，利润4000多万，上影排第二，利润1亿多，万达第一利润 6亿多（因为租金不算），没有可 参考性，要看运营效率和店均收入。Q:之前有看到报道说影院竞争激烈，特别是三四线城 市，导致很多亏本。想问问是不是如此？A :是这样的，不仅仅是竞争激烈，包括盲目进入消费 能力差或者无观影习惯的城市、或者商业体运营差，吸引不 了人流等等，都造成投资回收慢。目前国内影院基本是维持2、8比例，全国20%的影城赚钱，80%的在维持经营或者 亏钱。Q:影院和剧场是否可以合二为一？商业地产影院招商知识汇编提要：其实培育期给

9、影 院低租是非常愿意的，有人流和更多滞留，提租金基数是因 为占用面积大，影响未来财务目标；人流说到底也是提租金， 平效说到底还是提租金自>A :不能，一个是垄音一个散音。Q:购物中心引入影院的初衷是什么？A : 1.大众娱乐消费代表，便于整体娱乐体验主题的打 造2.聚集人气，3.业态带动能力强能形成生态圈，大规模拉 动目标消费群，与其他业态互动兼容，产生最大效益！4.延长消费停留时间创造间接消费Q :选择哪家影院的纬度有哪些？决策者是如何判断的。 愿意招入哪些院线？是院线票房排名靠前的，还是营运水平 高、经济评效好的，或者装修硬件投入比较高的。A :主力店的作用，开业前无外乎带动其他品牌

10、入驻， 促进招商，所以主力店的气质决定了整个项目的气质；开业 后，主力店运营能力，与项目配合是关键。品牌还要与项目 定位契合，影院其实也有奢侈品型，艺术性，大众消费型等 等，目的客群都不一样。Q:从人流、直接租金、间接坪效上更看重哪些？A:影院的贡献一直有，前期带人气，拉升其他部位租 金，促进招商，后期稳定经营，综合来看前面作用更大A :其实培育期给影院低租是非常愿意的，有人流和更 多滞留，提租金基数是因为占用面积大，影响未来财务目标；人流说到底也是提租金，平效说到底还是提租金，租金说到 底就是收益；人流，平效都是调整固定租金和扣点租金的本 源（商业地产与电商职业经理群对话沃美院线）A：个人排

11、序吧，前几年看人流，其次观察间接坪效。在 一个购物中心的培育期内，三年到五年左右看重的是人流。 中后期主要看租金，然后继续观察间接坪效，对于重视场子管 理的老板，肯定会主动找主力店商谈如何促进营业，提升营 业额。Q:租金分配上是如何计算出来的，是否按照基本投资 租金计算方法得出？是否对影城品牌方因竞争入驻相互抬 价而乐见其成。A :王总算法和业主不同，他们是运营算法，业主是投 资算法，损益表，现金流外加各种子物业测算。但是给王总 定租就很粗，不是比较法就是预估营业额乘比例。比较法就是缺点在于咼估自己的场子，打分咼，租金自然咼点A :一般主力店租金，多数业主是参考同类项目；一个城市不同项目，甚至

12、不同时期，票房收入差别太多，开发商永 远觉得自己项目最好，总是和最高的去比较、但是倒推出来 的租金，品牌肯定无法接受A :其实是多找几家影院谈，再参考相似项目相似规模 的影院，最好同一城市A :关于租金，我们会与影院方先沟通预计票房，看在 此点上分歧是否大。票房参照有影协的报告和业内数据可供 参考。如果预期票房差异不大，下边的租金可参考同城项目 及收益预期来进行供应的结局了。A:现在的主流做法更多的是找像尼尔森，urbis这些公司在开业前对项目进行测算预估，然后自己的资产管理公司 进行评估修改，然后再根据周边项目，以及经验。一遍遍的 修改,pk，来定大框，然后，谈！Q:如何看待做商养商，如影城

13、，应该在前1、2年甚至3年有培养期，在此期间，应在租金物业等方面给与影城 一定的优惠政策和帮助，是否同意，如何做？的？A:放低租金和物业费，营运企划，加大相关的宣传营运 活动，还有免租期。院线要点补充：1、明星是什么？就影院来讲，明星不仅仅是开业时和首映式的一天效果，影院要通过明星来传达给消费者，我这个影院是什么气质的，我会如何和大家一起消费文化，如何达 到影迷的心理诉求，如沃美请韩国明星，而不请大陆的一日 游明星，沃美就要告诉影迷，我是韩国明星喜欢的影城，代 表最时尚最潮流的文化传达。2、至于以营运数据作为租金依据比较科学，是因为票 房高，租金提成必然高，我们南宁的场子，第一年就做到 500

14、0万，直接就秒杀了保底租金。不会让开发商亏了。3、关于和开发商的关系，沃美一直是认为夫妻的关系，嫁到你家，一起维护蒸蒸日上的发展关系，合作期是15年，唇齿相依。4、 首年保底租金计算方法：票房预估的12%，这是可承受范围，后续年度最高接受程度是15%。5、关于票房预估，因为国内市场处于成长期，年度票 房增长率为25%左右，但从13年起，影院大力扩张后，全 国总票房增长了，但单个影城票房增长率下降了，说明分羹的人多了，观影人次增长率小于影厅增长率。所以，影院在 经营5-7年后，票房会下降，但租金同比还是递增的，这个 比较难受。（商业地产与电商职业经理群对话沃美院线）6、观影指数：城市观影人次/城市常驻人口，中国整体 观影指数，韩国是 3，中国确实有提高的空间，但是因为影 城随着商业体的剧增，一二线个别城市已经造成竞争事态，会有洗牌阶段7、会员体系，大数据应用，沃美也在逐步实施中，这是这个行业的突破口，也就是如何运营：如为什么要带孩子 看那个电影，沃美会让你来后，引导你看这个片子后，传达 给孩子什么？为什么带父母来看，应该如何看，在哪个厅看，传达什么样的文化理念。最重要的气质是电影是文化消费，如何养成文化消费的习惯，就如同为什么不熟的人或者熟的 人都去下午茶的地方如星巴克谈事