如何进行房地产项目价格定位

1、如何进行项目价格定位如何进行项目价格定位房地产价格评价房地产价格评价【定价思路【定价思路】成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。上海目前房地产项目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）序号序号工程类别工程类别平均造价（元平均造价（元/ /平方米）平方米）备备 注注一一土地费用土地费用1 1土地使用权出让金/土地开发动迁费用及土地使用费2 2土地出让契税/按出让金的3%计算二二建安费用建安费用1普通商品房多层950-10506-7层

2、住宅小高层1350-14508-12层住宅中高层1550-165018-24层住宅高层2000-210028-34层住宅2高档商品房多层1700-1800设1层地下车库小高层2050-2150设1层地下车库高层2750-2850设1层地下车库3酒店式公寓高层4300-4600含精装修费用4独立式地下车库地下一层2900-3100地下二层4600-49005别墅一般独立别墅1250-1450地上2-3层半地下室独立别墅1350-1550半地下室、地上2-3层联体别墅1050-1250地上2-3层高档装修别墅4100或以上地上2-3层序号序号工程类别工程类别平均造价（元平均造价（元/ /平方米）平

3、方米）备备 注注7办公楼多层（无地下室）1300-1600地上4层多层（有地下室）1700-1800地下1层，地上6-7层8商办楼高层（中低档）3600-4100地下1层，地上20-30层，中央空调，局部幕墙，合资电梯高层（中高档）5600或以上地下2层或以上，地上25-35层，中央空调，幕墙/铝板，进口电梯超高层（高档）8600-10100地下2层，地上40-50层，钢结构，幕墙/铝板/进口石材9体育健身俱乐部/5300或以上社区高级会所10商业多层一般商场2600-2900地上4-5层多层综合商场4100-5100地下1层，地上4-5层，无塔楼综合商业建筑5100或以上地下2-3层，上部4

4、-5层、20-30层办公塔楼大卖场3300或以上家乐福、百安居11旅游酒店多层旅馆2700-3100无星级高层旅馆3300-3700无星级国际三星级酒店4500-5000不包括精装修及家具国际四星级酒店5000-8000不包括精装修及家具国际五星级酒店12000或以上不包括精装修及家具，超高层三三前期费用前期费用1勘查设计费/按总投资的0.05%计2建筑设计费50-100含施工图；按住宅建筑面积计3景观设计费20-30按扣除地面附属物基底面积计算4设计招投标管理费/按总投资的0.02%计5施工招投标管理费/按总投资的0.04%计6审图及设计咨询费6按地面总建筑面积计7施工监理费10按地面总建筑

5、面积计8质监费/按建安费的0.1%计9施工证费/按建安费的0.15%计10测绘费1按地面总建筑面积计；含竣工测绘11可行性报告编制费/12临水临电费/13竣工图编制3四四配套费用配套费用1住宅配套费用用地红线外（1）大市政配套费320含红线外道路、上水、燃气、电话等，按住宅建筑面积计（2）排水配套费15按地面总建筑面积计2室外附属工程费用绿化、道路、变配电站、煤表房、上下水管道、CCTV、红外线报警（1）绿化建设费12按住宅建筑面积计（2）供水管道工程费17.5按地面总建筑面积计（3）燃气管道工程费21/24按住宅建筑面积计；煤气21元/平方米、天然气24.5元/平方米计（4）电话通讯工程费6

6、.5/12.5/20挂空式：6.5元/平方米；暗埋式：多层20元/平方米，高层12.5元/平方米（5）电力工程费145按地面总建筑面积计（6）小区智能化50按住宅建筑面积计（7）环卫工程费10按地面总建筑面积计（8）有线电视工程费5按住宅建筑面积计（9）道路及附属设施25按住宅建筑面积计3人防工程建设费60/45按地面总建筑面积计五五其他费用其他费用1管理费用/（建安+前期+配套）3%2销售推广费用/按销售收入约2%计3不可预见费用/（建安+前期+配套）3%4财务费用/【定价思路【定价思路】市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能

7、实现的合理价格。通过市场比较法推算现时整体均价，依据组团的价格决定因素确定各细分组团的现时均价，通过售价还原法推算现时整体租金。预测未来价格影响因素变动幅度确定价格增长率，结合目标物业上市时间确定各物业上市均价/租金。【样本选择【样本选择】 样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我公司在实践中总结出以下样本选取原则： - 相近原则，相近地段会有更多的相近因素 - 成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义 - 功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位范例范例1 1：市场比较法之标准高档公寓价格拟合系数表市场比较法之标准高档公寓价格拟合系数表比较内容比较内容（指标）（指标）权重权重汇豪天下汇

8、豪天下(A)(A)耀江花园耀江花园(B)(B)仁恒河滨花园仁恒河滨花园(C)(C)海琪园海琪园(D)(D)拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数建筑自身品质指标建筑自身品质指标70%70%/ /0.7210.721/ /0.69650.6965/ /0.7170.717/ /0.5780.578建筑规模10%10.110.11.10.110.80.05社区景观10%10.10.950.09510.10.950.08立面设计10%10.10.980.09810.10.90.07内部装修15%10.150.9

9、50.1510.150.90.135户型设计10%10.110.110.110.1物业管理8%10.0810.0810.0810.08附加因素7%1.10.0911.050.07351.10.07710.063项目周围环境指标项目周围环境指标30%30%/ /0.3250.325/ /0.3030.303/ /0.1980.198/ /0.2980.298交通状况10%10.10.950.0980.950.09510.1周边环境10%10.120.980.10.950.0950.60.006区域位置10%1.050.1051.050.1050.90.00810.1合计合计100%100%/ /

10、1.0461.046/ /0.99950.9995/ /0.9150.915/ /0.8380.838范例范例2 2：通过同一供需圈比较法来估算项目的大致价格区间通过同一供需圈比较法来估算项目的大致价格区间外滩、南京东路（虹口） （闸北） （黄浦、静安）南京西路、石门一路淮海路、襄阳路徐家汇陆家嘴人民广场中央公园1公里1-2公里2-3公里 ？ 7300 6100 7000 10000 7700 10700 9500 9800 9500 9000 12000 10000 8500 平均价格 10000 9342 7933 升幅升幅 7 7 1818范例范例3 3：大型商、住、办综合体项目的市场比

11、较定价方法演示大型商、住、办综合体项目的市场比较定价方法演示R1R2R3OAC1R1比较内容比较内容权权重重精文城市花园精文城市花园A A绿地世纪城（绿地世纪城（B B）瑞虹新城（瑞虹新城（CC）嘉利明珠城（嘉利明珠城（D D）新梅共和城（新梅共和城（E E）拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数建筑规模12%0.90.1081.20.1441.30.1560.780.09360.850.102区域位置15%1.050.15751.10.1651.10.1650.850.1

12、27510.15外部环境15%0.850.12751.050.15751.10.16510.151.20.18社区景观15%0.950.142510.151.10.1650.950.14250.950.1425立面设计15%0.90.1350.940.1410.930.13950.930.13950.90.135房型设计10%0.950.0950.950.0950.850.0850.850.0850.980.098配套设施10%0.880.0881.050.1051.20.120.80.080.90.09主题提炼8%0.950.0760.9550.07640.950.0760.90.0720.

13、90.072合 计100%0.92951.03391.07150.89010.9695 本案住宅现时整体毛坯均价为本案住宅现时整体毛坯均价为71007100元元/ /平方米。平方米。比较内容比较内容权重权重R3R3地块地块R2R2地块地块R1R1地块地块拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数地块规模10%5%0.50%8%0.80%-5%-0.500%地块规整性10%5%0.50%5%0.50%-10%-1.000%安静程度12%-10%-1.20%5%0.60%5%0.600%轨道交通15%10%1.50%5%0.75%-5%-0.7

14、50%主干路8%10%0.80%0%0.00%-5%-0.400%距离绿地20%10%2.00%0%0.00%-5%-1.000%距离卖场15%8%1.20%5%0.75%-5%-0.750%开发次序及品牌影响力10%10%1.00%5%0.50%-5%-0.500%合 计100%6%3.90%-4.300%R3:7550元元/平方米平方米 R2:7370元元/平方米平方米 R1:6790元元/平方米平方米 比较内容比较内容权权重重感性达利（感性达利（A A）SOHOSOHO时代（时代（B B）永兴富邦（永兴富邦（CC）博苑公寓（博苑公寓（D D）拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程

15、度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数区域位置区域位置20%1.050.211.10.2210.20.950.19周边环境周边环境20%0.90.180.850.170.950.190.80.16交通情况交通情况20%0.80.161.00.20.850.170.80.16项目自身品质项目自身品质20%0.90.180.70.140.850.170.80.16物业管理公司物业管理公司20%10.20.80.160.90.180.70.14合计合计100%100%/ /0.930.93/ /0.890.89/ /0.910.91/ /0.810.81

16、本案酒店式公寓现时均价为本案酒店式公寓现时均价为90009000元元/ /平方米。平方米。比较内容比较内容权权重重绿地科创大厦（绿地科创大厦（A A） 致远大厦（致远大厦（B B）淮海中华大厦（淮海中华大厦（CC）拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数区域位置区域位置40%1.00.41.350.541.50.6周边环境周边环境20%1.10.221.20.241.350.27交通情况交通情况20%1.10.220.90.180.90.18项目自身品质项目自身品质20%0.90.181.00.21.20.24合计合计100%100%/

17、/1.021.02/ /1.161.16/ /1.291.29区域位置区域位置40%1.00.41.350.541.50.6 本案写字楼现时平均售价为本案写字楼现时平均售价为85008500元元/ /平方米，平均租金为平方米，平均租金为2.02.0元元/ /平方米平方米天天比较内容比较内容权权重重精文城市花园（精文城市花园（A A）绿地世纪城（绿地世纪城（B B）瑞虹新城（瑞虹新城（CC）拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数商业繁华度商业繁华度20%0.970.1941.20.241.30.26人流量人流量25%0.890.22251

18、.150.28751.20.3规划、主题规划、主题20%10.150.980.1471.150.1725交通条件交通条件15%0.950.14250.970.14550.950.1425位置及规模位置及规模20%0.940.1880.950.191.050.21合合 计计100%100%0.8970.8971.011.011.0851.085 本案商业底楼现时平均售价为本案商业底楼现时平均售价为2000020000元元/ /平方米，平方米，租金为租金为5.6元元/平方米平方米天天层数层数折减系数折减系数销售均价销售均价（元（元/ /平方米）平方米）租金租金（元（元/ /平方米平方米天）天）主题

19、商街主题商街1F1F1.0200005.62 F2 F0.6120003.4集中商业集中商业1F1F1.0200005.62 F2 F0.6120003.434 F34 F0.480002.2卖场卖场租金为1.5-2.0元/平方米天影响因素影响因素指指 标标变动说明变动说明宏观影响因素宏观经济# GDP未来五年，仍将保持10左右的年增长# FDI上海对外资的吸引力逐年增强收支水平# 消费品零售额全市消费品零售总额逐年高速增长# 居民收入人均年可支配收入保持高速增长# 价格水平居民消费价格指数预计有一个上升过程政策制度# 房贷制度等政府逐步加强调控房市力度，平抑潜在风险城市规划# 区域发展旧城改

20、造规划实施的特别政策 # 交通规划未来目标区域交通发展前景微观影响因素供求关系# 供应规模全市住宅供应量仍有持续上升趋势 # 需求规模上海仍将是人口导入城市，新增外来人口住房需求是主力军区域竞争# 相邻区域相邻区域房产发展对本区域影响 # 可比区域可比区域房产发展对本区域影响 客户偏好# 区位偏好消费者对本区域物业需选择偏好影响 影响因素影响因素预计变动幅度预计变动幅度影响因素权重影响因素权重宏观影响因素宏观经济10%0.1收支水平10%0.1政策制度-5%0.1城市规划15%0.1微观影响因素供求关系5%0.2区域竞争-10%0.2客户偏好5%0.2近期价格增幅近期价格增幅影响因素调整影响因

21、素调整未来增幅预测未来增幅预测8%8%103%103%8.24%8.24%影响因素影响因素住宅住宅小户型公寓小户型公寓写字楼写字楼商业商业近期价格增幅8%8.0%0.3%5.2%影响因素调整103%100.75%102%102%未来增幅预测未来增幅预测8.24%8.24%8.1%8.1%0.31%0.31%5.3%5.3%注：近期价格增幅统计周期为1995-2002。价格增长率采用1995-2002（衰退期+成长期）及1999-2002（成长期）两个统计周期的价格复合增长率的算术平均值。中高档办公、酒店公寓组团中高档办公、酒店公寓组团 小户型写字楼小户型写字楼l 上市时间：2006Q4l 上市

22、均价：10039元/M2 小户型酒店式公寓小户型酒店式公寓l 上市时间：2007Q2l 上市均价：11734元/M2 集中商业集中商业l 上市时间：2007Q1l 1F均价：23622元/M2中档住宅组团中档住宅组团 中档住宅中档住宅l 上市时间：2005Q2l 上市均价：8002元/M2 主题商街主题商街l 上市时间：2005Q4l 1F均价：22297元/M2中高档住宅组团中高档住宅组团 中高档住宅中高档住宅l 上市时间：2005Q3l 上市均价：8837元/M2 主题商街主题商街l 上市时间：2006Q1l 1F均价：22562元/M2高档住宅组团高档住宅组团 高档住宅高档住宅l 上市时

23、间：2007Q3l 上市均价：10142元/M2 主题商街主题商街l 上市时间：2007Q4l 1F均价：24417元/M2R1R2R3OAC1R1谢谢谢谢! !营销顾问执行标准流程目录 世联顾世联顾问简介问简介 顾问的顾问的价值体价值体现现 标准流标准流程程 案例分案例分析析世联的核心优势（与其他公司的差异） 世联的核心优势（与其他公司的差异） 顾问：顾问：全国视野（领先全国视野（领先的优化方案选择）的优化方案选择） 平台资源（降低平台资源（降低试错成本）试错成本） 卓越的工作方法卓越的工作方法（系统性）（系统性）营销顾问的战略位置、目标、策略是世联(中国)顾问线中，率先实现变革，彰显世联专

24、业水准及综合服务能力，兑现前期顾问价值，沉积本地化经验的现金流业务。 位置位置位置位置营销顾问营销顾问前期顾问住宅全程顾问目标目标形成可移植的业务模式，三地一体化，成为顾问业务中重要盈利点。 策略策略1）流程模块化，保证服务质量稳定质量稳定；2）创新创新业务模式，提供综合服务综合服务品种；3）管理客户需求管理客户需求，形成持续的合作关系。全程住宅营销顾问流程全程住宅营销顾问流程项目进程项目进程 内容内容 市场研究市场研究 策略制定或调整策略制定或调整 业务准备业务准备 销售管理销售管理 管理评管理评估估 介入期介入期筹备期筹备期销售蓄客期销售蓄客期开盘强销期开盘强销期销售持续期销售持续期尾盘期

25、尾盘期项目项目进度进度内容内容市场研究市场研究策略制定或策略制定或调整调整业务准业务准备备销售管理销售管理管理评管理评估估介入介入期期宏观市场宏观市场调查调查竞争项目竞争项目调查调查专业人士专业人士访谈访谈目标客户目标客户访谈访谈项目资料项目资料索取索取首次沟通首次沟通会会 整体营销整体营销思路厘定思路厘定销售总纲与销售总纲与执行方案执行方案制定费用预制定费用预算表算表年度推广计年度推广计划划方案汇报与方案汇报与确定确定广告公广告公司推荐司推荐现有人员测现有人员测评评营销部组织营销部组织架构及岗位架构及岗位设置设置认筹方案制认筹方案制定定价格策略与价格策略与价格表价格表媒体资源评媒体资源评估与

26、阶段推估与阶段推广计划广计划提供设计任提供设计任务清单务清单广告公广告公司评审司评审与确定与确定推广策推广策略与广略与广告方案告方案评审评审物料到物料到位位形象包形象包装完成装完成人员招聘人员招聘销售人员薪销售人员薪酬体系酬体系上岗前人员上岗前人员培训考核培训考核提供世联现提供世联现场管理工具场管理工具项目项目200问问销售讲义销售讲义全程住宅营销顾问各阶段主要工作全程住宅营销顾问各阶段主要工作介入期介入期q了解市场、客户、项目现状q开发商的目标与项目限制条件q营销总纲与执行方案q双方审议通过（达成共识）q人员组建、培训q价格策略与价格表q认筹方案的制定q销售管理制度的完善与优化q推广主基调、

27、VI确定，销售物料准备 合作公司确定（广告、模型、公关等）q项目现场包装、售楼处、样板区q认筹实施、开盘计划q认筹总结，价格最终确定q项目前期总结，分析与调整。确定总体解决方案细化方案，创造营销条件积累客源，蓄势待发针对性解决难点，完成项目资金回笼工作进程工作进程 主要内容主要内容 核心要点核心要点 管理体系管理体系 工作日志/项目周报置业顾问月考评表世联顾问驻场工作评估表筹备期筹备期销售蓄客期销售蓄客期开盘强销期开盘强销期销售持续期销售持续期q开盘销售q销售盘点，策略调整q保持市场热度q人员架构强化q销售盘点，策略调整快速去化，营造开盘热销尾盘期尾盘期阶段性营销总结分析与调整全程住宅营销顾问

28、流程介入期确定总体解决方案 工作形式工作形式q开发商沟通会q市场调研q客户访谈q提出工作协助要求q报告撰写q报告公司内部评审q调整报告q开发商沟通会q报告完成终稿q人员测评q制定组织架构与岗位职责工作目标：深入了解市场、项目和客户，确定总体解决方案。工作目标：深入了解市场、项目和客户，确定总体解决方案。介入期介入期时间段：时间段：开盘前开盘前3-6个月个月筹备期筹备期销售蓄客期销售蓄客期开盘强销期开盘强销期销售持续期销售持续期策划线与市场研究线要策划线与市场研究线要解决的问题解决的问题q了解项目现状q区域经济状况q竞争项目状况q客户的目标与限制条件q基于现状面临的问题q制定整体营销解决方案并与

29、发展商达成共识销售线要解决的问题销售线要解决的问题q人员测评q组织架构搭建与岗位职责 对应文件对应文件q顾编第2006040003号（资料索取清单）q顾编第2006040004号（开发商沟通会议纪要）q顾编第2006040005号（首次沟通PPT）q顾编第2006040006号（工作协助函）q顾编第2006040007号（市场调研工作计划表）q顾编第2006040008号（异地楼盘调查表）q顾编第2006040009号（项目200问）q顾编第2006040010号 （访谈提纲_意向客户与专业人士）q顾编第2006040011号（访谈纪要） 管理监测管理监测q顾编第2006040001号（项目期

30、间工作日志）q顾编第2006040002号（世联顾问驻场工作评估表）尾盘期尾盘期q顾编第2006040012号（项目评审申请表）q顾编第2006040013号（项目评审记录及结果反馈表）q顾编第2006040014号（营销总纲）q顾编第2006040016号（人员测评）q顾编第2006040017号（组织架构与岗位职责）全程住宅营销顾问流程筹备期细化方案，创造营销条件 工作形式工作形式q价格表框架搭建q价格表打分q认筹方案的讨论与制定q讨论制定推广节奏q提供设计任务清单q提供现场管理工具q制定人员薪酬体系q提供项目200问q组织课程培训q组织销售代表搜集市场数据工作目标：工作目标：细化方案，推

31、动执行，为正式营销创造条件细化方案，推动执行，为正式营销创造条件。介入期介入期时间段：时间段：开盘前开盘前2-4个月个月筹备期筹备期销售蓄客期销售蓄客期开盘强销期开盘强销期销售持续期销售持续期 策划线要解决的问题策划线要解决的问题q价格策略与价格方案q认筹方案q媒体推广计划销售线要解决的问题销售线要解决的问题q人员招聘q薪酬体系q现场管理的完善与优化q上岗前培训考核q项目200问q销售讲义 对应文件对应文件q顾编第2006040018号（竞争楼盘打分表）q顾编第2006040019号（价格表基础框架）q顾编第2006040020号（价格策略与价格表制定报告）q顾编第2006040004号（开发

32、商沟通会议纪要）q顾编第2006040021号（面试评估表）q顾编第2006040022号（访谈测试）q顾编第2006040023号（笔试） 管理监测管理监测q顾编第2006040024号（项目驻场工作计划）q顾编第2006040025号（销售周报表）q顾编第2006040002号（世联顾问驻场工作评估表）尾盘期尾盘期 市场调研市场调研q市场环境分析q竞争项目营销状况全程住宅营销顾问流程筹备期细化方案，创造营销条件工作目标：工作目标：细化方案，推动执行，为正式营销创造条件细化方案，推动执行，为正式营销创造条件。介入期介入期时间段：时间段：开盘前开盘前2-4个月个月筹备期筹备期销售蓄客期销售蓄客

33、期开盘强销期开盘强销期销售持续期销售持续期 管理监测管理监测q顾编第2006040014号（项目驻场工作计划）q顾编第2006040001号（项目期间工作日志）q顾编第2006040002号（世联顾问驻场工作评估表）尾盘期尾盘期专业培训文件专业培训文件q顾编第2006040033号销售礼仪q顾编第2006040034号产品专业课程培训q顾编第2006040035号电话营销技巧q顾编第2006040036号置业顾问现场销售指引q顾编第2006040037号住宅房型分析q顾编第2006040038号如何达成交易销售应用工具销售应用工具q顾编第2006040039号客户接待登记表q顾编第200604

34、0040号接待客户顺序表q顾编第2006040041号进线电话统计表q顾编第2006040024号销售周报表q顾编第2006040042号置业顾问月考评表q顾编第2006040026号 （销售人员薪酬体系）q顾编第2006040027号 （项目开盘前工作计划）q顾编第2006040028号 （广告设计任务清单）q顾编第2006040029号 （广告设计联络单）q顾编第2006040030号 （销售讲义）q顾编第2006040031号 （销售人员培训计划表）q顾编第2006040032号 （培训反馈表）q顾编第2006040008号 （异地楼盘调查表）对应文件对应文件全程住宅营销顾问流程销售筹备

35、期积累客源，蓄势待发 工作形式工作形式q最终讨论确定认筹方案细节q跟踪认筹进程和认筹结果，适时修正认筹方式q根据认筹情况调整推广q根据认筹情况确定最后价格表q确定开盘当天活动方案q驻场期间每天组织开例会q及时总结分析强化培训q组织销售代表搜集竞争市场数据工作目标工作目标 ：树立项目市场形象，并为开盘起势蓄集足够客户量。：树立项目市场形象，并为开盘起势蓄集足够客户量。介入期介入期时间段：时间段：开盘前开盘前2-3个月个月筹备期筹备期销售销售蓄客蓄客期期开盘强销期开盘强销期销售持续期销售持续期 策划线要解决的问题策划线要解决的问题q认筹结果分析与方案调整q价格表的最终确定q开盘方案筹备 对应文件对

36、应文件q顾编第2006040043号（认筹阶段总结与工作计划）q顾编第2006040044号（价格调整建议报告）q顾编第2006040029号（广告设计联络单）q顾编第2006040008号（异地楼盘调查表） 管理监测管理监测q顾编第2006040001号（项目期间工作日志）q顾编第2006040024号（销售周报表）q顾编第2006040002号（世联顾问驻场工作评估表） 市场调研市场调研q市场环境分析q竞争 项目营销状况尾盘期尾盘期销售线销售线要解决的问题要解决的问题q人员上岗q强化培训q例会制度q认筹执行全程住宅营销顾问流程开盘强销期快速去化，制造开盘热销 工作形式工作形式q推动营销活动执行q提交营销推广媒体、活动效果评估，总结调整q提交销售报表，分析销售状况，并调整策略工作目标工作目标 ：实现首个销售目标，迅速回收启动资金：实现首个销售目标，迅速回收启动资金介入期介入期时间段：时间段：开盘开盘-开盘开盘1个月个月筹备期筹备期销售销售蓄客蓄客期期开盘强销期开盘强销期销售持续期销售持续期策划线要解决的问题策划线要解决的问题q指导实施开盘相关营销活动q前期策略分析与方案调整销售线销售线要解决的问题要解决的问题q销控和价格策略调整q阶段性工作总结q制定阶段性销售目标 对应文件对应文件q顾编第2006040045号开盘活动总结报告q顾编第2006040046号销售月总结q顾编第20