浑南房地产场发展历程

1、GREENTOWN创造城市的美丽GREEXWZ、GROl PTO MAKE Ol R CITY MORK BI AITIH I.GREENTOWN浑南房地产市场发展历程二OO年十一月创造城市的美丽绿城集团目录一、浑南规划变迁1. 2001年浑南新区总体规划2. 2C10年大浑南规划二、浑南房地产市场发展历程（ 2001-2003年浑南房地产审场起步期（二2004-2006年平稳发展期（三2007-2010区域提升期三、浑南房地产市场前景展望前 言沈阳市浑南新区前身为沈阳高新技术产业开发区，始建于 1988年5月。1991年国务院首批批准为国家高新技术产业开发区， 是科技部重点支持的10个开发区

2、之一。2001年1月，沈阳市委、市政府作出在高新区基础上建设浑 南新区的战略决策，提出把浑南新区建设成为“北方浦东”的战 略目标，高新区进入了新的发展阶段。当年的这一举措旨在发展 高新技术产业、推动老工业基地的产业结构调整，进一步拓展城 市发展空间。真诚善总 榊致完美的组成，沈北成为沈阳发展的重点区域.H8NH凶屛夏材廿弔龍.W«vkH£H«MWC-IMWMI«fcw<»Rra#xsetta>.t/rwmtf"% K*tfA»BTA 茫Mg，ifJ8m*£T«MtiDT； mu«er

3、aiK>v. aarTftm tn4a»E.xiocab»ic*7Hi)aRUWtfixQs 迈旳心雹axdf mi2010年2月28日，随着大 浑南规划的调整及7月份鹿岛 浑南新城规划方案的出炉， 全运村、新行政中心落址莫 子山，浑南再次成为沈阳的 热点。一、浑南规划变迁1. 2001年浑南新区总体规划浑南新区位于沈阳城区南部，规划面积120. 6平方公 里。新区与母城隔河相依，环抱母城南部，其主要功能单 元为为“三区一城一带”。即高新技术产业区、高档次中 央商务区、高品质居住区、大学城、浑河观光旅游带。主 要建设用地80平方公里，其中产业用地20%,商贸金融用 地

4、4%,居住用地20%,教育科研用地6%,道路用地20%,公 共绿地20%,其它用地10%。真诚善总 將致完美绿城集团(1)高新技术产业开发区规划用地16平方公里，由长白工业区、高新区浑 南产业区和未来产业区三部分构成。产业主要设计了 863 软件园、AMT园、信息产品制造园、新材料产业园、海峡 两岸科技工业园。重点发展电子信息、先进制造技术、 生物工程、新材料、汽车等为主导的高新技术产业。绿城集团(2) 高档次中央商务区规划面积2. 6平方公里，是为发展高新技术产业服务 的金融商贸区，体现浑南新区高科技、现代化、国际化 特征，将规划建设成为具有金融、贸易、商业、文体娱 乐、商务服务、政府服务、

5、科教会展、通讯服务等功能配套的综合区域。绿城集团(3) 高品质居住区规划用地5. 2平方公里，具有住宅、幼儿园、学校、 购物、邮电、电信、有线电视、银行、旅馆、饭店、娱 乐、停车场、小型公园等配套服务设施。(4) 高等级大学城规划用地10平方公里，实行开放、资源共享模式， 为国际一流水平和规模的大学科研.教育园区。包括教 学楼、办公楼、图书馆、体育场馆、音乐厅、学生公寓、 职工住宅、高科技人才交流中心、丸学科技园等综合配 套设施。(5 )浑河观光旅游带参照世界著名滨水城市的治河模式改造浑河，把浑 河及其两岸建成集自然、休闲、娱乐、防洪为一体的观 光旅游带。规划建设大型公园绿地、大型综合性游乐场

6、 等建筑景观与浑河河岸自然景观。绿城集团(6)浑南规划要点坚持“高科技，新产业；市场化，新体制；国际化，新规 则；高品位、新城区”的发展方向，力争到2007年，建成区面 积达到45平方公里，人口达到35万；到2010年，建成区面积达 到60平方公里，人口达到50万，把浑南新区建设成以高新技术 产业为主导，集科研教育、金融商贸、生活居住、旅游观光为 一体的国际化、现代化的科技新城区。在基础设施建设方面，浑南新区规划建设10座跨河桥、3 条地铁线、1条轻轨及1条过河隧道，使浑河不再是新区和母城 的天然屏障。浑南新区将实施基础设施先行，达到连接东西、 沟通南北、提升环境、凝聚人气、保证生产生活的目的

7、。真诚善息 将致完美绿城集团(7)小结浑南新区的配套建设相比市区还有一定差距，人口密 度相对较低，经济发展以及文化建设的进程较慢，但随着 2008年奥运会的举办，区域配套不断完善，浑南前景可观, 也成为房地产发展的热点区域之一。2. 2010年大浑南规划2010年2月28 0 ,建设大浑南的战略决策出世一东陵 区、浑南新区、航高基地三区合署办公。大浑南地区整 合分散的空间资源，形成沈阳城市拓展升级的重大战略 空间，调整后辖区总面积约为600平方公里，其中浑南新 城57平方公里。大浑南不但要建设成为新沈阳的城市中 心，而且应辐射整个沈阳经济区，全力打造创新、绿色 、和谐的“第三代城市”，为辽宁乃

8、至东北走向国际打 造高端平台。大浑南将成为沈阳新的核心拓展区，形成 新的经济增长极。绿城集团二.浑南房地产审场发展历程（一）浑南房地产市场起步期2001年以前，浑南房地产市场才处于萌芽状态，主要 有凤翔、东宇亚泰以及一些农民集资建房项目，总建筑面 积38. 5万平方米，平均销售价格每平方米1200元左右。2002年是浑南房产的“启动年”。新区对以前的历史 遗留问题进行了清理，成功签约了华新国际、SR、新洲、 新奉基等项目19个，其中大部分为外资项目。这些项目土 地面积306万平方米，项目开发时限基本集中在2003 2007 年度。真诚善总 粘致完美绿城集团不同于其他区域，浑南房地产市场具有一个

9、显著特 征。浑南区域的楼盘由于临近浑河，都在景观优势的挖 掘上作足了文章，景观优势成为了浑南区域楼盘主要卖 点。有的是借助浑河两岸的景观来衬托自己园区的景观 优势，有的在自己园区景观的设计上深度挖抿。“水岸 风情”文化氛围的营造已经成为了浑南区域市场的整体 特征。戌诚善总 耕致完美1.浑南房产市场起步阶段代表楼盘有地产机构沿浑河沿岸，将浑南房地产划分为三个纟R团，分 别为东部、中部和西部组团。各组团代表性楼盘如下：（注：二手房及租赁报价数据均来源 于搜房网）东榔组团：北邻澤河，南接澤南大道.两起东塔街，东至三环髙速公培项忖名称开发K项B类别价格苑田mtor占地页积建烫西积空水一方辽宁荣天房地产

10、 开发公司多层.小高JK. 高层2380-2930260066-1532*2166843452990蔓納家园沈阳房实房产开 发公甸多层.小高层2580-2980278060-1602#2#l-4# 2*1120000220000中部居住俎田：北邻澤河，审到沈抚铁路，西起民街，东至长青街啜目名称开发翡项目矣别价格范阳均价W«户型占地面积建筑酉积左斥側久宁讯洁地产丼 发公司小高层.髙层2860-38603360103-1672#2#1-4#2#288000170000可畔新浹沈阳华新联关置 业有瑕公司绩装修多层住 宅3700-4600420088-2552*2#l-4#3t2780000

11、1200000西部居住俎团：北邻薄河，审到沈抚东起机场高速公路.西到三妊街柬目名称开发廈项目类别户憂占地而枳建筑西祝SR祈城HESR开发髙层公裕.住 宅.写字间HM6800-9350 清水 3500-4830楮袋8000清水400044-3091*1*1-全跃260000650000他城叶代辽宁现代房地产 开发公司高层.小高层 住宅3280-3580343095-3132*211-5*21245000117000东部宙团dt时河.兩期涔兩犬週.西&东昨.亲金=用敢公路砂目名称面积户型占TFKrinM在水一方辽宁荣天房地产开发公H】JB、7KJB2360-2930200066 15319

12、191-492921CG343IS299O在水一方:03年秋季房交会开始接受预订，三天时间即预订150 套房源，大社区、低价位是其取得预售成功的关键，2380 元/平米起价的低价位对客户极具诱惑力，另外其由澳大 利亚凯芬斯基规划设计的园区景观和浑河北岸的23万平米 公园也是本项目的主要卖点。其客户源主要有南塔、五爱 商圈的私营业主、大学城教师、金廊工程动迁户构成。2010年11月，该盘二手房报价高层在5000上下，多层 5500-6200之间，升值表现不突出。租赁市场，90平米简 装修月租金1100元。JKriWna北祁理河.南WhS审大道，WfcAlKftr乐至途公路顷曰壬你项曰粪别均伦Si

13、«l广型开发公司冬屋、“I、*2K8O-208O27BOeso-ieo291120000220000塞纳家园03年春季房交会开盘，位于在水一方南侧，目前来说 销售并不是十分理想，由于其进入该区域时间较早，价位 较高，再加之项目自身并无特色，所以销售成绩一直平平， 后期在水一方项目进入该区域市场，且价位要比本项目均 价每平米低200元，抢占了该区域的丸部分市场份额。主 要客户群由南塔、五爱商圈的私营业主、大学城教师、金 廊工程动迁户构成。2010年11月，该盘二手房报价在6000元/平上下。租 赁价格两居室月租金报价1700元。绿城集团”鏗応tUlKih朮时泛h彥轲沈抚低22fiiev

14、Kiie Jk至长听般曰w伶哽曰G51«JS2800-3aiK>3 3GO2929asooo1TOOOQ左岸慧晶浑南新区中心位置，景观优势较为突出，与126万五 里河公园隔河相望，园区景观为台湾李祖原建筑师设计 所设计的立体景观，绿化率高达73%,开发商实力不是很 强，该项目为其主打牌，所以无论从景观规划还是从户 型设计上都很下功夫。客户群中以浑南区域政府公务员 为较多。2010年11月二手房报价集中在7500元/平左右，与目 前在售的新房售价相当。绿城集团呻密居仕H0L北紳河兩挡以飯磁.西凰押股Jk至长苗项曰名桃35帜品fT毛3Too-4eoo4 TOOes-23©

15、& lOOOOO河畔新城河畔新城源于沈阳知名品牌河吐花园，因此受到沈城 消费者和业内人士的广泛关注，华新联美也一直力争将其 打造成另一个品牌，对本项目倾注了大量的心血，为沈城 首家精装修健康住宅，再加之华新集团一直提倡的人文关 怀，其销售成绩在浑南区域一直一支独秀，其主要客群由 河畔花园原业主及介绍的朋友和沈阳市区成功人士构成。2010年11月二手房报价集中在8500元/平，90多平的两 居月租金约2500元。品质楼盘的保值增值能力得到很好的 体现。用已次LiU矗 东砒机坊0* 公S&. 西砂幵发da«l户型占积zrtJLifcjs RWr«WS s只弃左住

16、宅、S8OO-O36O 41水 3600-4630«« 8000 沦水400044-30©260000650000> S R新城浑南新区中心位葢，为超高层项目，由韩国开发商投资建设。SR 新城在推盘之初定位为高端产品，粕装修产品报价每平7000元起，但 市场反应很差，后调整为毛坯，售价4000元/平。销售仍无起色的压力 下，开发商逃走，SR声名狼藉，甚至被沈阳人成为“死人城”。市场 总结SR新城失败的原因为客户定位不清晰。时至2010年，SR仍在销售中。乘着大浑南规划的利好，11月份， 其大户型均价5800元/平，毛坯小公寓售价6500元/平。租赁市场，60

17、左右的一居室月租金为1500元/平。真诚善惠轿致完美绿城集团眄池居住细团：北邻澤河 帝珂沈抚浹跻余M枫场高连公眄刊三好衍顷曰名你开发胚哽口类别价刈价面积户型占地面积积辽宁现代房地 产开发公司7K层、小高JS住宅3280-3580343095-3132U291-5929245000117000>融城时代该项目位于沈营公路东侧，SR新城南侧，园区规划较好，73米楼 间距为当时沈阳最大楼间距，2003年秋开始认购，效果较好，开盘前 已认购50%,其客户群主要由三好街业主、IT人士及浑南区域经济收入 较高人群构成。2010年11月二手房报价集中6500-7000元，50平左右的小户型售价 已达7

18、500元/平，部分170平左右的大户型报价较低，与小户型差价达 2000元/平。真诚善总 榊致完美绿城集团2.浑南房产市场起步阶段总结2003年，时任浑南新区管委会常务副主任的赵晓川 在接受记者采访时称，浑南新区的高品质居住区是城市 总体规划的重要组成部分，浑南新区房地产业对沈阳市 的影响也是深远的。浑南为沈阳的城市发展打开新的空 间，对缓解老城区人口密度，平衡城市结构，完善城市 功能布局有着重要的支持作用。但沈阳的发展方向已经开始向北，浑南新区巨大的房 产供应量与稀少的人口出现反差。为了拉动浑南新区房地 产的发展，2003年，新区出台了鼓励居民购房的优惠政策, 这些优惠政霓包括（参考绿色家园

19、网站）：从2003年1月1日起，来浑南新区购买商品房的，具有 相对稳定收入的外地人员，准予本人及其同居住的直系亲 属户口迁入，农业人口的变为城市居民。浑南新区内拆迁为货币化安置的，自拆迁公告发布之日 起18个月内首次在新区内购买商品房：免缴契税；购买存 量住房的，免缴交易手续费和契税。全年交易手续费减半。>缩短办事时限，从接件到办结5个工作日。>实现房产手续代理制，窗口接件后负责全程办理交 易、评估、契税、发证等手续。> 2003年4月23日至年底房屋维修基金由各会员单位代缴 总额的50%,购房人缴另外的50%。> 2003年在新区购买商品房，非房交会期间，1.5%的契

20、 税由各会员单位代缴0. 75%,购房人缴0.75%。（二）2004-2006年平稳发展期1.该阶段浑南楼市各板块现状及特点、分析“大浑南新区”按地理位置划分大致可以分为五个 板块，既高新技术产业区板块、奥体中心板块、浑河 堡板块、长青桥板块、长白工业区板块。真诚善意 粘致完美绿城集团(1)奥体中心板块A位置：是以奥体中心为核心，浑南大街以西、东至长青南 街、南至创业西路、北到南堤路。B板块特点：该板块的楼盘开发集中，是浑南新区各大板块 中消费者购买的主力消费区域。随着奥体中心的建设进度， 奥体中心热土进一步升温，整个城市重心南移进入实质化， 奥体板块在人们的心理位置开始从城市边缘走向城市中心

21、。 该区域内楼盘开发品质普遍较高，政府配套跟进较其他中低 价楼盘区域更为得力，路政建设不断升级，生活配套有中国 女人街和亿丰广场等大型商业，因此，奥体板块楼盘售价一 路走高。C该区域代表楼盘：河畔新城、新华国际公寓、中国女 人街、金水花城、左岸慧晶、富都丽景、浑南生态园D板块均价为：4500元/nf左右E板块客群：沈河区、和平区；30-50岁；中高层收入者, 一般月收入在5000-10000元左右，职业多是国家公务员、 企事业单位中高层管理者、白领阶层、个体私营业主。(2)高新技术产业区板块A位置：是西起沈苏快速干道，东至浑南大街，南起三 环路，北至创业西路区域。B板块特点：该区域临近城市3环

22、，区域内开发楼盘较少， 以高档楼盘开发为主。板块内大型企业、科研院校比较 集中，如东北育才外语学校、医科大学科学园、沈阳航 天三菱汽车发动机有限公司、东软软件园、LG电子、 东芝电梯、红旗制药、新松机器人等。该区域目前相比 奥体板块(由于有富民桥和浑南大桥连接市区)距离市 区较远，但未来三好桥开通将会拉近其与市区的距离， 加速板块发展，提升该板块的价值。真诚善意 耕致完美绿城集团C区域代表楼盘：万科新榆公馆、唯美品格D板块楼盘销售均价：4500-4700元/nf左右E客群特征：年龄多在30-45岁之间，职业主要是电视台 职员、医生、外企白领、私营业主、IT行业，和平区为主, 部分沈河区(3 )

23、浑河堡板块A位置：是东起浑南大街，西至沈苏快速干道，南起创 业西路，北至南堤路区域。B板块特点：该板块临近浑河，自然景观优美，是浑南 新区最早开发住宅的区域，区内现有配套较其他板块成 熟。近年开发楼盘多属于中档或中高档产品，今年该区 域推出一些项目后期开发产品，没有新的项目推出。C区域代表楼盘：伊丽雅特湾、浦江苑、SR新城、融城 时代D板块均价：4500元/nf左右E客群构成：年龄多在35-55岁之间，职业主要是政府公 务员、事业单位职员、银行等金融机构职员、军航、民 航职工、个体私营业主、大学老师、医生，区域主要是 和平区、沈河区居多(4)长青桥板块A位置：南起南屏中路，北至南堤路，西起长青

24、南街， 东至武功街区域B板块特点：区域内楼盘开发量少，多属于中档楼盘， 开盘时间多在05年，板块整体竞争力较低。但区内文化 氛围相对浓郁，南大学城坐落其中，包括沈阳音乐学院 南校区、沈阳建筑大学等。区域未来将凭借大学城的优 势来提升区域核心竞争力。真诚善意 耕致完美绿城集团C区域代表楼盘：在水一方、塞纳家园、雍熙金园D板块均价：3500元/耐左右E客群构成：年龄多在30-50岁之间，职业主要体现为大 学城教师、606所职工、民航职工、南塔鞋城业主、五爱 街业主(5)长白工业区板块A位置：长白新城位于沈阳市城区向部，浑南新区的西 部，地处浑河南岸，北与和平老区隔浑河相望。B板块特点：该板块的楼盘

25、开发比较集中，主要集中在 长白西路周边。区域内以大盘开发为主，大盘的直接带 动和影响力是区域房地产发展的主要特点。目前区域内 现有楼盘如万科城、格林生活访项目均属于品质较高的 项目，其开发商实力雄厚，具有一定的品牌效应，因此， 板块内的品牌竞争比较激烈。该板块区位优势明显，既属于大浑南开发区域，又接壤 和平区，处于大浑南与和平区的交叉区域。未来此二区 的发展将直接带动该板块的经济和房地产发展，其发展 潜力巨大。C该区域代表楼盘：万科城、格林生活坊D板块均价为：4500元/nf左右E板块客群：和平区为主；30-55岁；中高层收入者；职 业多是白领阶层、公务员、私营企业主。2.浑南新区主要项目信息

26、浑南新区主要项目信息真诚善总 粘致完美绿城集团3.小结(1)知名开发商进驻开发中高端产品，拉升区域价格浑南房地产发展阶段中，知名幵发商纷纷进驻，大 量开发中高档住宅项目，例如河畔新城、浦江苑、伊丽 雅特湾、唯美品格等，在项目开发建设、树立品牌形象 的同时也在逐步完善项目周边生活配套，营造浓郁的居 住氛围，提升区域成熟度，带动区域房地产发展。浑南新区从区域位置看属于城市中心区域沈河区与 和平区的延伸区域，其房地产发展也与这两个区域密切 相关。另因其临河的优势，区域内不断开发中高档住宅 产品，浑南新区的价格上升幅度明显。2003年，新区大批商品房开盘的均价在3000元/平方 米左右，一年以后均价上

27、涨了约500元/平方米。“浦江 苑”、“河畔新城”、“唯美品格”等项目均价上涨了 约1000元/平方米。2006年5月底，浑南新区商品住宅平均价格已经达到 3950元/平方米。紧随和平、沈河之后位列价格榜第三位。 之后的发展中，浑南的房价在全市中一直位于前列。(2)奥体中心落址带动浑南楼市发展2006年3月，奥体中心在浑南落户兴建。奥体的进驻 极大的带动区域房地产的发展。在基础设施建设方面， 浑南新区规划建设10座跨河桥、3条地铁线、1条轻轨及1 条过河隧道，使浑河不再是新区和母城的天然屏障。浑 南新区将实施基础设施先行，达到连接东西、沟通南北、 提升环境、凝聚人气、保证生产生活的目的。(3 ) 土地成本偏低凸显区域价格优势从土地成本分析，沈河区与和平区的土地成本远远 高于浑南新区，由于土地成本的客观因素决定，浑南新 区开发同样品质，甚至更高品质、更具规模的住宅产品 时，销售价格明显低于沈河区和和平区，一般差价在 600-1400元/nf之间。随着城市发展重心南移，浑南新 区与城市中心区域的距离感逐渐缩小，其将继和平与沈 河区，成为开发中高档住宅的重点区域。而高品质住宅 将带动区域房价的增长，因此在06年，沈阳楼市就有声 音判断：浑南的房产升值空