容积率 豪宅组合

1、容积率指标与单一建筑形态的关系在建筑设计中，容积率指标与单一建筑形态有如下关系：建筑形态 住宅小区容积率独立别墅 0.3双拼别墅 0.4 0.5联排别墅 0.6 0.8叠加别墅 0.8 1.0（34层）花园洋房 1.0 1.2（45层）多层 1.2 2.0（67层）小高层 1.6 2.2（811层）中高层 2.2 2.8（1218层）高层 2.8 4.5（1933层）注：（1）单体建筑与单排建筑的容积率不适用上表，其可以有成倍的提高。（2）按高层民用建筑设计防火规范（GB 50045-95）：在我国凡 10层及 10层以上，或者建筑高度大于 24米的建筑都属于高层建筑。为与目前住宅建筑设计上的

2、惯例一致，故细分定义“小高层”、“中高层”、“高层”三个楼层分段。 “高层低密度”与“低层高密度”建筑密度，即建筑覆盖率，即建筑的基地面积与土地面积之比值。而市场上经常混淆建筑密度的概念，似乎只要是别墅类物业，就是低密度住宅，就号称“低密度”。低容积率可以保证低密度，所以目前各地政府都以容积率指标1.0作为判断是否非普通住宅与普通住宅的标准之一。高容积率难以保证低密度。从理论上说，高容积率只有当其为高层建筑时，才有可能实现低密度，可以称为“高层低密度”，如香港的高层建筑小区。而高容积率如果做成低层建筑，则会出现“低层高密度”的现象。如目前深圳市场供应的别墅和Townhouse，有许多都是低层高

3、密度住宅。如“万科17英里”的建筑密度之高，可能成为深圳楼盘之首；“中央悦城”将高容积率做成低层建筑，也成了“低层高密度”的典型案例。深圳“低层高密度”的典型楼盘：“万科.英里”。“万科17英里”在其推广中，从来不愿涉及建筑密度（覆盖率）指标。但到过“万科17英里”的人都有一个基本的感觉Townhouse几乎把所有地面都占用了，而且彼此叠加。深圳“高层低密度”的典型楼盘：“中信红树湾”。容积率3.18的“中信红树湾”几乎是清一色的100米高层建筑，最大可能地增加绿地率（其园林景观做得不尽如人意不在本文讨论之列），其规划手法与香港高层住宅几乎相同。深圳“高层低（空间）密度”与“低层高密度”结合的

4、典型楼盘：“香蜜湖1号”、“水榭花都”。“香蜜湖1号”、“水榭花都”都以低层Townhouse和高层住宅组合成复合型建筑形态，在空间上实现了“高层低密度”与“低层高密度”，其总体空间规划大气和阔绰。从严格意义上说，只有建筑密度低于20%的楼盘，才可以称其为“低密度住宅”。理论上，容积率小于2.2的住宅小区，具备设计成“低密度住宅”的条件。在香港出现超高层住宅建筑之前，容积率3.0曾作为是否豪宅的分水岭；在深圳，高层住宅建筑大于容积率3.0却堂而皇之地以豪宅自居，并且得到市场的认同，不得不佩服深圳地产人营销的力量。深圳“低层高密度”的典型楼盘：“万科.英里一期”。-也难为了香港的严讯奇建筑大师，

5、“万科17英里”Townhouse在建筑设计上构思巧妙，几乎可以作为中国山地建筑的典范。-深圳“高层低密度”的典型楼盘：“中信红树湾”。深圳“高层低（空间）密度”与“低层高密度”结合的典型楼盘：“香蜜湖1号”。深圳“高层低（空间）密度”与“低层高密度”结合的典型楼盘：“水榭花都”。“金地梅陇镇”的高层大板楼，不压抑才有怪哈! 深圳市场与多层无关石破天惊的“九部委新政”的“70，90”规定，使得深圳的地产商们如同掉了一块肉似的大呼“不按市场需求办事”。曾几何时，随着深圳生活水准的提高，深圳市场上的多层住宅逐渐被带电梯的小高层、高层住宅所替代。曾几何时，多层住宅的低容积率成了打造低密度豪宅的突破口

6、。真正的深圳豪宅提升物业价值的秘密，正是深圳地产人的秘密武器多层住宅变别墅！君不见，在深圳的房地产市场上，多层住宅这类普通住宅的传统建筑形态，几乎已经绝迹。国土规划部门按照多层住宅的规划指标批售的土地，或以小高层住宅的建筑形态出现（如“鼎太风华”1、2期的小高层），或以类别墅的建筑形态出现（如“万科城”的Townhouse叠院HOUSE、宽景HOUSE）。在印象中，好象只有中海地产还时不时的推出多层住宅，如2003年的“中海阳光棕榈园”、2004年的“中海怡美山庄”、今年的“中海怡翠山居”，都有一定数量的多层住宅面世。可能不少发展商会在背后讥笑中海地产的不开窍，不懂得与时俱进，做点利润高的创新

7、产品！-“鼎太风华”1、2期用多层容积率指标做小高层住宅，曾被业内谓之“外来发展商对深圳市场水土不服”。-“万科城”用多层容积率指标做Townhouse、叠院HOUSE、宽景HOUSE，大大提升了物业价值。引人思考的强贴，住宅尤其是高价商品房，应该是给购买者一个放心的家，如果过于压抑，今后的保值度会如何？不过，万科的金色家园一二期，也是高层板楼乎？也蛮壮观的。“香蜜山”少赚了一个亿“金地香蜜山”的容积率2.15，清一色的高层住宅，该楼盘以金地版的高品质，以较高的市场价格获得了业界和市场的认可。但随后业界流传出了这么一句：“香蜜山少赚了一个亿！”这是深圳某个品牌地产公司在对“金地香蜜山”案例进行

8、模拟设计后，提出如将其建筑形态改为Townhouse后的经济收益测算的结果。由此可见，以利润最大化为宗旨的深圳不少精道房地产企业，会千方百计地挖掘所开发物业的最大价值顾的事实。-“引人思考”的问题还不至于此哈！ “万科金色家园”一、二期的建筑形态不是板楼，是一梯四户的点式联体建筑- “中旅国际公馆”与“鼎太风华”1、2期的开发效益反差2002年推出的“中旅国际公馆”一期占地为55831，总建筑面积为98537，容积率1.76，由TOWNHOUSE、多层洋房、小高层分为4个组团，43栋townhouse，21栋7-12层的小高层，4栋15-18层的高层住宅。“中旅国际公馆”第一个将“蓝漪花园”的

9、海景住宅设计搬入其无景观资源的香蜜湖西区。几乎与此同时，南山前海的“鼎太风华”一期“璞真园”、二期“臻美园”的容积率也恰好与“中旅国际公馆”一样为1.76，而当时的“中海阳光棕榈园”一期的容积率是1.80。“鼎太风华”一期、二期为小高层住宅，建筑成本最高，售价中等，利润最低；“中海阳光棕榈园”一期为多层住宅小区成本最低，售价中等，利润居中；“中旅国际公馆”一期TOWNHOUSE、多层洋房、小高层复合建筑成本中等，售价最高，利润最高。“中旅国际公馆”与“鼎太风华”1、2期的开发效益反差之大，使得深圳的地产人反思：在同样的容积率指标下，复合型住宅可以获取更大的投资回报。深圳豪宅秘诀之一：多层指标做

10、豪宅的“圣莫丽斯”“圣莫丽斯”作为二线拓展区规模最大项目，其容积率1.2。二线拓展区在深圳的区划上应该作为深圳普通住宅的新区，这可以从“圣莫丽斯” 容积率1.2作为典型的多层住宅指标上得到佐证。在深圳，多层住宅指标可以设计成Townhouse社区，这是业界公开的秘密。有趣的是，政府主管部门也默认这个“市场规律”，即造成了“圣莫丽斯”的事实。既然Townhouse社区被批准，就不要怪深圳地产人的营销能力，把一个多层的普通住宅区，打造成经典的“富人区”了。深圳豪宅秘诀之二：小高层指标做豪宅的“城市山谷”二期二郎三星专栏称是深圳第一个纯Townhouse的项目，评选“2002年深圳最佳Townhou

11、se”，2002年5月面世的硅谷别墅二期“城市山谷”，其容积率1.58，均价12000元/平方米。“城市山谷”二期作为Townhouse，其容积率之高，令建筑师们目瞪口呆。“城市山谷”二期开创了以小高层住宅建筑的指标，设计成Townhouse的先河。如同广州“祈福新村”的背拼Townhouse，“城市山谷”二期以及现在的“城市山谷”三期），居然由南向Townhouse和北向Townhouse相拼而成（真不知道那些花了大价钱买北Townhouse的中产们的居住感觉如何）。“城市山谷”二期（三期）Townhouse有五层之高，其实就是低层住宅（如同“香蜜湖1号”的Townhouse，“中央悦城”的

12、叠拼别墅）。“城市山谷”二期（三期）Townhouse的建筑密度之高，当之无愧地成为深圳Townhouse密度之冠的始作俑者。-“城市山谷”二期（三期）Townhouse的建筑容积率之高，建筑密度之高，是深圳Townhouse之冠。深圳豪宅秘诀之三：高层指标做豪宅的“中央悦城”今年推出的“中央悦城” 容积率2.80，理应是高层住宅楼盘。“中央悦城”将其1期全部规划为35层的HOUSE类产品，并提供部分独栋单位，其别墅概念也登峰造极，如“联院别墅”、“叠院别墅”、“合院别墅”等等，简直令人目不接暇。高层改别墅！“中央悦城”的发展商充满了产品创新的想象力！但“中央悦城”毕竟有所底虚，在“中央悦城”

13、的楼书等宣传资料上，你根本看不到楼盘的容积率指标，甚至也没有占地面积指标（使人无法计算出其“容积率”！），而只有一期建筑面积指标。在“中央悦城”售楼处的模型里，也只有一期类别墅的模型，二期高层建筑的模型只以数字标示。只有在其区域模型中，才显露出“中央悦城”项目整体的建筑模型体块。深圳豪宅秘诀之四：豪宅标志复合型住宅赢利模式的榜样力量是无穷的，利润最大化的复合型住宅的示范效应，使得深圳的地产人和发展商心领神会，趋之若鹜。于是，在深圳的豪宅楼盘中，“高、低组合式”的复合住宅建筑模式被迅速克隆。目前在深圳，非1.0容积率以下的豪宅项目，绝大多数是复合型住宅区，几乎无一幸免。复合型住宅具有价格标杆的别墅或，使其周边的高层住宅也沾上豪气，身价倍增，从而整体地提高了楼盘的均价。让我们来看看深圳目前的一些非1.0容积率以下的豪宅项目：“香蜜湖1号”（容积率1.4）；“水榭花都”（容积率1.4）；二郎三星专栏称之为“大杂院”的“熙园”（容积率1.33）