酒店投资估算报告之欧阳体创编

1、欧阳体创编 2021.02.03欧阳美创编 2021.02.031砺0报诲铸传时间：2021.02. 03创作：欧阳体欧阳体创编 2021.02.03欧阳美创编 2021.02.031.1境址说评估说明观©址诲评传，县纸右址逡老的廈，砌完逼店的整个 科岌过往，対境©的為址遼廉本、營业饭召傑况逬於传 算，并傩此站篇境©的址逡钊洵，备紂各钢的滲珈案浅 蚤，对逼症顼©的财务盈钊能力、窃拿年衡信况逬矽分 朽。 对湎痫科岌过終的僦拟为：第1年渤半年讨切为止擴、 下半科為盈刈，霧针3年时向仮址谄戌本，第3年科 馬逬入逼症刈:®憎丧朗，猜获爲合法營业许可洛以

2、后， 可詣虔逼店的整体树饪，仮说拿。 本报酱伎从逻0址诲与忆營的色廈分朽境©的可矽傑， 由孑©前浚侖營业仇慈无:主逼过合法2规參這逬的尢麟 宝传，敘©營业滋乡有如合注.仇慈的湎店侖雋一宝的昱 跑。汤症的営址说飯，0營朗向的營业仮入如2營戌本，O) 墓孑頻測羅関。 本抠给址悄评传中，对境©逬矽3年的财务他拟殖例， 朗向所岌住的逻的器牌及逼店帝切诵俭部分，不右本 次测算詣虔之中。 假後本境©右未来僵用年陷内，©年可获務稳宝的年琢 仮蟲，住用仮蟲込加怙测篡本观的未来倉价，传艮价絡可能枸対比筱侈今。1.2淹鬲基本主体构戌郁金香湎疗么鴛境

3、69;主理主体徇戌：下：序号指标数呈单位1而积平方米2层数3客房数380间1.3址谄戌本传篇&戌本测算的铉为摆供的投诲戌本传算数腸为恳础。傕储湎 症©前诲产摆承的敌爲，涌店戌本诲产构戌：（彼皆200乃址 说咸本明佃）序号内容金额1房租成本1房间而积m21.2房间数星间1.3目前租金2.设施设备2门窗工程改造2.2广告费用2.3门锁系统2.4酒店管理系统2.5办公设备2.6卫浴改造2.7空调维护2.8水电能耗费用2.9布草洗涤2.10物业管理21电视电话3.内装修3内装修工程（含家具、饰品）汇总廉本明佃厶下:序号项目总价（万元）1房屋租金2转让费3基础设施改造费4内部装修5管理

4、费用（人力成本）1.4经营测算1.4.1测算依据酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒丿占进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。经营测算以目前公司经营数据为基础。酒店拥有客房数约50间，预测第一年出租率 为75%,每年以5%幅度递增，平均房价以每年10-20元的递增。洒店经营期前三年的各 项经营状况预测如下：年限项目预测数据月营业额（万元）第一年客房数50出租率75%平均房价120月平均营业额（13.5）第二年客房数60岀租率80%平均房价130月平均营业额（18.72）第三年客房数75出租率85%平均房价140月平均营业额（26.775）经营成本数据如下年限项目预测

5、数据盈利能力第一年人力成木2万/月物业成本7万/月经营成本（含能耗、洗涤、佣金等）1.5万/月利润（3万/月）第二年人力成本2.5万/月物业成本8.4万/月经营成本（含能耗、洗涤、佣金等）1.8万/月利润（6.02万/月）第三年人力成木5万/月物业成本10.5万/月经营成本（含能耗、洗涤、佣金等）2.1 7j/月利润（9.175万/月）142经营收入预测酒店经营期的第一年经营收入利润为36万元占投资总额200万的18%。其中， 第二年利润收入72.24万元，占回收投资总额36%；第三年利润收入110.1万元，占 55.05%。以后，预计3年回收所有酒店投资成本，属经济性酒店投资成本正常回收范用

6、 内！1 -4.4第三年转让价格预测利用收益法对本酒店3年后的市值进行预估。根据酒店整个经营期间的净现金流量贴 现，预计届时连同营业执照及80间房间数量的市场价值为400万左右。1.5项目财务评价1.5.1静态盈利能力 项目总投资额为200万元。 项目利润总额400万元，税后利润380万元。 项目内部收益率为26.92%0 项目投资利润率达到190%。 全部投资回收期为：13年（含建设期两年）。即单纯通过酒店经营的收益，经 营13年可回收总投资成本。各项静态财务指标讣算结果如下表所示:序号指标名称单位数量1项目总投资万元390402营业收入万元1320073营业税金及附加万元35904利润总额

7、万元893775所得税万元223446税后利润万元670337内部收益率26.92%8投资利润率%172%1.5.2动态盈利能力根据项目开发过程中各期现金流入、流出情况，绘制成全部投资累计净现金流量表, 并依此汁算本项目各项动态经济指标。 全部投资财务净现值为119920万元大于0,项目可行。 全部投资内部收益率为26.92%,大于内部收益率8%。全投资浄现金流全投资净现金凉全投资净现金流累计净现金流第1、2期-4066-4066第3期1708-2357第4期1957-400第5期718318第6期596913第7期9031817第8期7402556第9期10533609第10期5174125

8、第11期9585083第12期9276010第13期113910119920合计1199202项目价值预估2.1项目价值预估洒店在假设第1、2期建成第3期即投入营业后，每年都能带来稳泄的收益，且13年 后实现租转售，故分別把经营期间内各年所发生的收益金流量都折现到投资方案开始实施 时的现值之和，进行现值评估。单位：万元Rate第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10第11期第12期Value 1Value2Value3Value4Value5Value6Value7Value8Value9Value 108%374139904250452348095108542157496092645

9、1注：第1、2年为建设期，收益净现金=0,第3年开始进入经营期，每年收益净现金流详见“全部投资财务现金流量表二第13年项目岀售。公式：V 经过估算，本十 valuesj Al （1十说）'项目在目前时间点的市值V二32, 381.16万元。欧阳体创编 2021.02.03欧阳美创编 2021.02.0349%|50%|3.附件3.1酒店13年经营情况测算表指标第1、2 年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12 年第13 年客房出租率建设期65%66%68%69%70%72%73%75%76%78%79%平均房价（元/天/间）650663676690704718

10、732747762777792餐饮上座率65%66%68%69%70%72%73%75%76%78%79%人均消费100102104106108110113115117120122会议经营而积30003000300030003000300030003000300030003000会议租金3031323334353637383940一.年经营收入（万 元）985310234106301104111469119131237512855133541387214410客房营业收入58606097634365996866714374327732804583708708餐饮营业收入237324682568

11、26722780289230093130325733893525会议收入16201669171917701823187819341992205221142177二、年经营成本（万 元55625673578659026020614062636389651666476780营业成本973992101210321053107410951117114011621186营业费用23232369241724652514256526162668272127762831管理费用22662311235824052453250225522603265527082762三.经营税费（万 元）239255270287

12、304322341361382403426四、经营利润（万 元）40524306457348535145545157716106645668227205经营利润率|41%|42%|43%|44%|45%46%47%|47%48%欧阳体创编 2021.02.03欧阳美创编 2021.02.03欧阳体创编 2021.02.03欧阳美创编 2021.02.033.2项目总投资估算表占地而积：120000.00容积率：0.33项目总建面：39945.2内容标准合计（万元）计量（m2）单价（元/m2）1 土地费用6001120000.002796土地及相关税费6001120000.005002.建筑安装

13、费2436739945.26100土建主体工程399539945.21000上方回填及地基处理工程79939945.2200地下泳池及地基处理工程32039945.280门窗工程131839945.2330外墙饰而工程159839945.2400天然气工程16039945.240电缆工程39939945.2100智能化工程30039945.275水电消防工程89939945.2225中央空调159839945.2400热水工程及锅炉房49939945.2125厨房设备45139945.2113电梯30039945.275电视电话工程26039945.265路灯工程8839945.222自来水工

14、程20039945.250内装修工程1118539945.228003.前期费用195739945.2490前期规费32039945.280市政雨污水工程63939945.2160设计/勘探等费用99939945.22504.基础设施费147839945.2370道路下水道16039945.240緑化工程71939945.2180水景及室外景观59939945.21505公共配套费122239945.2306变电所122239945.23066管理费用328339945.2823工程管理费用24039945.260开业前物资采购202939945.2508开办费81139945.2203开业周

15、转流动资金20439945.25112.不可预见费73139945.2183合计：39040欧阳体创编 2021.02.03欧阳美创编 2021.02.033.3经济评价指标汇总表序号指标拿称单位数量1项目总投资万元390402资金筹措290402资本金万元100003营业收入万元1320074营业税金及附加万元73666利润总额万元856017所得税万元214008税后利润万元642019全投资内部收益率%26.92%10投资利润率%164%欧阳体创编 2021.02.03欧阳美创编 2021.02.03时间：2021.02. 03创作：欧阳体3.4全部投资财务现金流量表序 号项目合计第1.

16、2HIJ第3期第4期第5凹第6期壬7 凹第8炖第9凹第10 期第11期第12 期第13 期1现金流入2908813904098531023410630110411146911913123751285513354138721342451销售收入1198351198351.2借款金额290402904013经营收入1320079853102341063011041114691191312375128551335413872144101.4自有资金投入10000100002现金流岀1709614310581448277991210446105661117411323123391239612944203352开发建设投资39040390402.2借款利息20686406620332033203319281788164814731298105380852823运营费用67677556256735786590260206140626363896516664767802.4经营税金及附加73665505715936166406656917177457748042.5还款金额2904001500