相邻权案例专家解答

1、相邻权案例专家解答相邻权指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。具体来说，在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。相邻权实质上是对所有权的限制和延伸。“相邻”意味着只要他人不动产的使用对自己不动产的使用产生影响， 或者 说对本人不动产的使用影响到他人不动产使用的整个辐射面积和空间，都可称作“相邻”。如建物区分所有中，一楼产生噪音，六楼被感知，仍可谓一楼与六楼 相邻，可径直基于相邻关系行使相邻权。如温丰文先生在论述区分所有中对他人 专有部分之使用请求权时说：“使用请求权行使之对象，不以物理上前

2、后左右或 上下相邻接之专有部分为限，在物理上纵未邻接，只要是建物维护或修缮之必要 范围内，亦得对之行使。”相邻关系中较常行使的权利包括：土地或建筑物范围内历史形成的必经通道， 相邻各方享有通行的权利，土地 或建筑物的所有人、使用人不得阻止或堵塞；相邻一方因建筑施工、铺路架线必 须临时占用他方土地的，他方应予以方便，但施工方应合理使用，完工后恢复原 状，造成损失要给予补偿。对自然流水，相邻各方都有权使用，不得擅自堵塞或排放 ；相邻一方必须通 过另一方土地排水的，另一方应当允许，但使用者应采取措施减少损失，并给予 对方损失补偿。在建房挖沟时，应当与邻人房屋等不动产保持一定距离， 不得影响邻人房基，

3、 不得将屋檐水或流水泻入邻人的土地或房屋， 也不得影响他人通风、采光或生活 ; 相邻一方所有的竹木根枝越界影响他人房屋的通风、 采光、建筑物牢固及正常使 用的，他方有权责令其截除根枝或伐去竹木，已造成损失的，应予赔偿。相邻权是为自己的不动产使用便宜而对相邻不动产为使用或限制的权利。 其 基本内容包括两方面 : 一是对相邻不动产为特定使用的权利。即为自己不动产的 使用便宜有必需或必要时， 在相邻不动产上所为的特定使用， 如邻地通行、 铺设 管道等，其中包括在此基础上依约定等方式形成的地役权内容， 主要体现在积极 地役权方面， 在这两大法系其内涵是一样的， 即“供役地人必须允许在其土地上 为特定行

4、为， 如通行、取水等。”二是限制相邻不动产使用人对其不动产为特定 行为的权利。亦即当相邻不动产使用人对其不动产的使用造成对邻人的妨害 （ 包 括危险 ）时，其邻人有权予以排除。“免受相邻不动产的妨害”是不动产所有权 的当然内容。 两大法系中的消极地役权也是该权利的体现， 即“拥有供役地的那 些人，被禁止在他的土地上的为一些合法的行为， 因为这将会影响需役地。 ”例 如在“普通法的早期， 土地所有者对光线、 空气和视野所享有的权利是不能被相 邻土地的建物妨的”。相邻权是从属于相邻土地的一种权利，事实状态的存在决定了权利的归属。 相邻权的主体以不动产使用者为限， 不限于相邻不动产所有权人。 因为相

5、邻关系 是为调整土地或建物利用关系所设定的， 所有不动产使用者都自然是相邻关系的 主体，包括土地使用权人、典权人、租赁人等。在英美法系“私的妨害”中，提 起诉讼的主体也不局限于不动产所有权人， “承租人也有这种利益， 而且所有权 人或承租人的家庭成员根据他们享有的土地使用和收益的实际利益也可提起诉 讼。”由于我国实行土地公有， 而公民、 法人、非法人团体又可依法享有建筑物的 所有权，故在我国实际上实行的是建物吸收土地使用权的制度。 提到建物， 当然 就会推断房主拥有土地使用权。 故将建物和土地分开， 而不采土地吸收房屋的古 罗马法规则更符合我国现实。 如王利明先生就主张“土地和土地上的建筑物应

6、当 在法律上作为分别之物对待。 因此在确定相邻关系的类型的时候， 不应将土地的 相邻关系范围规定得过于宽泛，否则就会不再存在因建筑物的毗邻而产生的通 风，采光等方面的相邻关系。”法律依据第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、 方便生活、 团结互助、 公平合理的原则，正确处理相邻关系。第八十五条 法律、法规对处理相邻关系有规定的， 依照其规定 ; 法律、法规 没有规定的，可以按照当地习惯。第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用， 应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。 对自然流水 的排放，应当尊重自然流向。第八十七条 不动产权利人对相邻权利人

7、因通行等必须利用其土地的，应当 提供必要的便利。第八十八条 不动产权利人因建造、 修缮建筑物以及铺设电线、 电缆、水管、 暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、 建筑物的， 该土地、 建筑物的权利人应当 提供必要的便利。第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑 物的通风、采光和日照。第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物， 排放大气污染物、 水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备 等，不得危及相邻不动产的安全第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动 产的，应当尽量避

8、免对相邻的不动产权利人造成损害 ; 造成损害的，应当给予赔 偿。相邻权案例汇总相邻权案例2000 年 7月，于某等三十九户位于中环线北侧的居民以遮挡阳光、影响通 风将位于中环线南侧的某房地产开发商诉诸法院。这起在 1999 年轰动一时，并 因居民聚众抗议，造成中环线交通堵塞长达半日的相邻权纠纷终因争议双方未能 达成一致而走入诉讼程序。1999年，某房地产公司在于某等居民住房的南面相隔中环线进行房地产开 发建设公寓住宅。 该公寓住宅属于高层楼房。 在工程施工过程中， 居民以日后建 成的公寓住宅定会影向采光为主要理由， 先后到施工现场、 售楼处、 及中环线等 处进行抗议， 不仅造成房地产公司停工四

9、十余天， 而且一度造成中环线长时间堵 塞。房地产公司在政府部门和基层组织的主持下， 与居民代表进行了协商， 居民 提出高额赔偿的要求，双方未能达成一致而成讼。在案件审理过程中律师着重从两个角度进行了本案的应诉工作：一、 原告称被告非法开工为非法建筑，是因为原告对工程开工等环节的政 府审批及管理缺乏了解， 并整理搜集被告开发建设的住宅公寓为合法建筑的身审 批手续及证明文件，证明该项目为合法建筑。二、 被告开发建设的住宅公寓虽然客观上减少了原告的采光时间，但并不 构成对原告相邻权的侵犯。 被告的建筑不仅符合天津市规划管理的要求， 同时也 符合国家建设部关于旧区改造住宅建筑的日照标准。法院最终因证据

10、不足驳回了原告全部诉讼。一审判决后， 三十九原告均未提起上诉。 一场旷日持久的相邻权纠纷终于以 房地产公司胜诉划上了句号。中顾网律师：中华人民共和国民法通则第八十三条规定：不动产相邻各方，应当按照 有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通 行、通风、采光等各方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止 侵害，排除妨碍，赔偿损失。采光权属于与财产所有权有关的相邻权，它不是无 条件的绝对权利， 只是一种有条件的相对的权利。 在城市建设发展的不断更新的 过程中，新建建筑遮挡现状住宅也就成为城市建设过程中的不可避免的结果， 新 建建筑给现状住宅带来的采光变化， 其

11、合理的范围应依据相关法律规定、 依据规 划与消防等部门的行政许可。新建建筑应当是办理了规划、 消防等建筑行政审批的相关手续， 建筑间距符 合规定的合法建筑，这样的合法新建建筑对四周现状建筑的遮挡是合法的遮挡。一般情况下， 规划与消防的行政审批是充分考虑到间距、 遮挡、消防的法定 要求，并且满足建设部规定的日照时间。 这样的新建房屋不构成对现状住宅的侵 权。案例：商品房超高影响相邻住户采光 房产商被判赔【近日，经内蒙古敖汉旗人民法院、赤峰市中级人民法院两审终审，判决一 房产开发商因建筑物影响他人正常采光赔偿房屋遮光费 10000 元。2004年，被告辽宁朝阳市某房产开发有限公司在敖汉旗新惠镇开发

12、“永安 家园”。楼房竣工后， 因该小区 3 号楼房影响楼后原告张某等居民的采光而产生 纠纷，并引发上访，后诉至敖汉旗人民法院。经有关部门实地测量，与原告住房 对应的被告所建 3 号楼房超高 0.41 米，且违反了其从敖汉旗城市规划管理所领 取的“建筑项目规划通知书”及“建设工程规划许可证”的相关规定。敖汉旗人民法院认为： 不动产相邻各方应按照有利生产、 方便生活、 团结互 助、公平合理的精神处理相邻关系， 相邻各方如因另一方的行为造成损失， 另一 方应给予合理赔偿，故依法判决被告给付原告张某房屋遮光赔偿费 10000 元。原、被告均不服一审判决，上诉至赤峰市中级人民法院。赤峰中院认为：上 诉人朝阳市某房产开发有限公司是