收益法评估加油站房地产价格浅谈

1、收益法评估加油站房地产价格浅谈摘要：长期以来，我国城市加油站用地主要是划拨方式供给，缺乏市场交易实例。随着土地使用制度改革的不断深入，加油站房地产估价在理论上、方法上都值得深入探讨。本文结合加油站房地产估价实例，从理论上简单分析了加油站房地产及以收益为基础评估其价格的特点和技术要点，介绍了收益法评估加油站房地产价格实务中的一些做法和经验。随着城市交通的发展，城市加油站与人们的日常生活和经济活动的联系越来越密切，加油站房地产价格已成为房地产估价领域中一个值得探讨的课题。我国目前加油站市场交易案例还不多见，加油站估价一般难以采用市场比较法，在采用收益法评估城市加油站房地产的价格时，由于加油站的收益

2、除受区位条件的影响外，经营管理水平等因素对其收益的影响也很大，使得加油站价格的评估一定要设法弄清其客观的收益、成本和有关费用标准，才能科学、合理地评估加油站房地产的价格。本文结合加油站地价、房地产价格评估的实例，就采用收益法评估加油站房地产价格的方法作一些探讨。一、加油站房地产估价的一般特点加油站作为一种特殊用途的房地产，在评估中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。1、位置极其重要并且分布离散性较强加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备、设施条件等差异不大，对其经营收益的影响也不大，加油站

3、的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。因此，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别。可以说，加油站房地产的价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。另外，不象其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离间隔，位置分布离散性较强。由于导致加油站位置条件优劣的因素是多方面的，加油站之间的可比性也相对较差。2、经营的个性差异显著加油站可以说是一种较简单的经营收益性行业。但各加油站经营者采取的经营

4、手段、管理模式仍有很多差异，并直接表现为经营收入和成本费用的不同。根据我们实际评估中调查和测算的数据情况看，不同加油站经营收益差异明显，经营费用差异较大，而且部分收益水平较低的加油站与其区位条件并不相符。因此，简单根据个别加油站实际财务报表采用收益法进行评估很难满足房地产估价原则要求，估价结果很难反映加油站房地产的实际价值。3、存在行业垄断利润目前，加油站仍是政府管制较严的一种行业，加油站的经营有一定的垄断性。但是任何行业的垄断收益都是不公平的，行业垄断收益应当由政府通过地价形式收归国家。目前我国正由计划经济向市场经济转型，经过中石油和中石化的改革，加油站垄断的局面已有所改变。随着改革开放的不

5、断深入，其他成分加油站的竞争力度的加大，加油站行业垄断的局面最终将会被打破，加油站行业利润也应趋近社会平均水平。收益法一般都是根据未来几十年的收益来还原求取房地产的价格，因此收益法评估加油站房地产价格时没必要过多考虑剥离其经营垄断利润，可根据区域加油站经营实际情况，参照一般商业企业社会平均水平，对其经营利润率和还原率适当取高值，以剔除垄断收益对房地产价格的影响。由于加油站房地产的上述特点，对于加油站房地产价格的评估来说，简单地按照一个加油站的实际收益、成本和费用等数据进行收益法评估，结果的客观合理性和可比性难以保证。因此评估测算必须采用相关法律、法规和政策规定的，合法、合理情况下的社会平均数据

6、。二、收益法评估城市加油站的技术思路及要点（一）评估技术要点（1）社会平均数据的取得要选择类似区域内的多个加油站，通过比较分析和综合处理确定。类似区域的确定以加油站价格影响因素如：道路密度、车流量和加油站分布密度作为指标。（2）要合理剔除收益中垄断带来的超额利润，但应注意到，加油站作为一种日益众多的房地产，有些地区或区域可能因为加油站数量的过多，并不存在垄断利润或只有很少份额的垄断利润，因此，垄断利润需要根据各地加油站数量和实际状况具体分析，不宜采用固定的利润水平。剔除收益中垄断带来的超额利润方法可以通过扣除行业合理利润和采用适当的还原利率的方法来解决。其行业合理利润应以社会平均利润水平为基础

7、，根据区域加油站经营状况，适当考虑目前加油站经营收益中的垄断收益成分，合理扣除企业经营利润。（二）技术思路根据以上分析，加油站是在经营期间有持续性经济收益的经营性房地产，可采用收益法估价。但加油站的经营状况个性很强，为了排除因经营因素或统计资料数据偏差的影响，评估中先按基准地价土地级别区域选择正常案例，采用相关指标的平均值，测算某土地级别区域内加油站单位面积房地产的价格，然后扣除房屋和建构筑物价格，得到单位面积土地的平均价格作为该级别加油站土地基准价格，然后在该级别加油站土地基准价格的基础上根据基准地价级差得到各级别加油站土地单价，再以加油站地价影响因素编制修正系数，经因素修正得到各宗地的价格

8、，最后加上该加油站房屋和建构筑物价格得到加油站房地产的价格。三、评估实例介绍（一）选择加油站样点截至2002年6月底，上海市已建成经营性加油站共计732座（另有12座水上加油站为船舶加油，不作为本次估价样点案例），从地域看，内环线内67座，占总量的9%。经整理分析分布在市区范围内全部加油站的运营费用、成本和收益资料，通过比较，选择了其中资料比较全面、可靠且运营状况比较正常，位于市区二到七级地段的11个加油站作为分析样点。各样点加油站房地产基本状况见下表1表1：选取案例加油站基本状况一览表  加油站名称或序号地段建筑面积(M2)建筑土地面积(M2)加油泵数量等级结构(台)057EH1二

9、级258框架4723058EH2三级627框架13305059EH3四级448框架13025060EH4二级168框架3563061EH5五级140框架4244062EH6三级523框架20305063EH7五级412框架34026064EH8四级554框架13515065EH9七级550框架22194066EH10六级216框架8484067EH11七级220框架9572（二）、确定计算公式、基准级别和样点资料1、    计算公式经实地调研和整理分析各加油站提供的经营资料，得到正常经营状况和有关条件下的销售收入和销售成本，测算一定区域内各加油站的年平均销售收入，

10、扣除年运营中平均的有关税、费和设备折旧费及合理利润等后得到年净收益，然后用适当的投资收益率还原得到加油站包括建筑物及构筑物在内的总价值，再扣除建筑物及构筑物的现值得到土地价格。计算公式如下：式： Pla/r×(1-1/(1+r)40)- Pc其中：Pl 土地总价格；            a加油站年净收益，见式；      r加油站土地与建、构筑物综合还原率；     Pc加油站建筑物、构筑物现值

11、。建筑物及构筑物主要包括加油站房屋、雨蓬、围墙、场地；式： 年净收益=销售收入销售成本运营费用设备折旧经营利润应交税费2、确定基准级别由于11个样点加油站中位于2、3、4、5和7级地段的分别有2家，有1家位于六级地段，故以该平均价格作为四级地段加油站用地的基准价格，然后按照基准地价的级差关系确定2到7级各级别加油站用地的基准价格。3、样点加油站经济指标经整理分析11家加油站的销售状况、运营费用和收益资料汇总见下表2：表2：案例加油站经济指标分析汇总表  加油站名称或序号年销售成本年销售收入应交税净收益年折旧(元)还原总价(元)（元）（元）（元）油罐油泵（元）057EH11469356

12、4217766436136314606166000600014283440058EH22617860438798076438172676255100001000026171235059EH37466291110654418362035043110000100003426878060EH4108297051605019266338980613600060009589466061EH5384860857038494650118017800080001154090062EH6281689141747869277-672651000010000-657792063EH71122369316634102

13、7602783190812000120008135272064EH89100704134877222381666064110000100006460438065EH999732011478081245273831743800080008133652066EH103332765493933819645387380008000526830067EH11266755239534565604-6103040004000-596813总计平均92846891442947245301478790836383634682112（二）测算过程如下：1、计算单位加油站年净收益1）、年销售毛收入年平均销售毛收入平

14、均年销售收入平均年销售成本平均年加油量×（平均销售价平均进货价）在估价时点，我市加油站汽油进价平均为2700元/吨、销价为3120元/吨；柴油进价平均为2450元/吨、销价为2715元/吨。各加油站的年销售量中，平均汽油占85、柴油占15，采用加权平均计算进销差价。汽油、柴油公斤与升的换算系数分别取0.738、0.846。11家加油站销售量的平均值为3318485升/站。则：平均年销售收入3318485×12/8×（3120-2700）×0.738×85%       

15、60;         +(2715-2450)×0.846×15%/1000              1442947 (元/站)2）、确定年平均运营费用 年平均职工费用根据11个加油站各年职工的工资、奖金，二金、福利费等费用情况，采用先计算各加油站的三年平均值，再计算11个加油站的平均值的方法，得到年平均职工费用为514385元/站。 年平均水电费指维持加油设备及

16、职工工作用水和用电的费用。同上述方法计算得到年平均水电费为29578元/站。 年平均修理费指维持加油站加油设备正常运转和相关设施修理的费用。同上述方法计算得到年平均修理费为62314元/站。 年平均办公及管理费指加油站正常运作职工所需的办公用品、管理人员的业务管理费用等。同上所述方法计算得到年平均办公及管理费为2067元/站。合计；年运营费用51438529578623142067608344元/站3）确定年折旧费指加油设备正常运转期间每年的价值折旧，包括油泵和储油罐折旧。经测算平均值得到11家加油站平均油泵数为4.182台/站。油泵年折旧年折旧平均油泵数×年每台折旧额 &

17、#160;  按每台油泵平均价格为3万元、使用年限为15年，以直线折旧计。则：      年每台油泵折旧额30000/152000元/台，故      年折旧额4.182×2000=8364元/站 储油罐年折旧同上，按每台储油罐平均价格为4万元、使用年限为20年，则：   年每台储油罐折旧额40000/202000元/台   年储油罐折旧额4.182×2000=8364元/站合计：年折旧费8364836416728元

18、/站4）计算年平均经营利润经营利润指每个加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的利润，可以年平均运营费用和流动资金之和为基数计算经营利润。流动资金指保持持续加油业务需投入的周转资金额，主要为每次进货所需资金。年平均流动资金年平均进货成本/年平均需进货次数               年平均进货成本年平均销售油量×平均进货价          

19、60;    年平均需进货次数年销售油量/储油能力根据11家加油站储油罐体积计算总储油能力和销售量之和，得到年平均需进货次数38次，即年流动资金周转次数为38次，平均每站年销售量同前，则可计算得年平均流动资金为244334元/站。根据有关调查数据，目前本市普通商业行业利润在810，加油站行业投资年基准收益率为11，故直接取11为加油站行业经营利润率，则：年平均经营利润=（平均流动资金运营费用）×利润率             

20、  （244334608344）×11               93784元/站5）计算年平均应交税额根据我市加油站营业应交税额征收规定，按照增值税征收标准，取销售收入的17作为应交税额，计算得年平均应交税额1442947×17%=245301元/站6） 年平均净收益年平均净收益年销售收入年销售成本年运营费用年折旧费年经营利润年应交税额       &#

21、160;   14429476083441672893784245301           478790元/站2、确定综合还原利率考虑到商业性房地产房屋还原利率在810之间，土地还原利率在68左右，加油站行业基准收益率为11。加油站当前收益水平较高，来自土地的收益较多。根据估价师的经验，综合考虑土地收益还原率和房屋还原率，取10作为加油站土地和建、构造筑物一体的综合还原利率。3、计算加油站包含建筑物及构筑物的还原总价还原总价指包括建筑物及构筑物在内的可经营年限为40年(商业

22、用地出让最高使用年限)的价值，按公式计算，则：   还原总价478790/10%×(1-1/(1+10%)40)             4682112元/站4、计算土地平均价格                      

23、0;                               1） 建筑物现值建筑物及各构筑物的现值按照其年折旧额乘以尚可使用年限计算。根据各加油站建筑物总体上的建筑状况，统一按钢混框架结构计算确定建筑重置价标准，各项造价标准依据建设工程造价现行定额标准确定，具体为：  序号项目

24、60;价格备注I房屋造价基础80元/M2   结构580元/M2   装修110元/M2   电器60元/M2   弱电15元/M2   水、卫生30元/M2  合计 875元/M2 II专业费 44元/M2按I的5计III管理费 28元/M2按I的3计IV利息 27元/M2按一年期贷款利率5.85%,投资期为0.5年，以（I+II+III）单利计V利润  

25、按行业基准投资收益率11，以（I+II+III）投资期0.5年计VI建筑物重置价 1026元/M2I+II+III+IV+V根据11家加油站建筑物面积及油泵数测算，平均每泵占用建筑物建筑面积87.8平方米，每平方米造价1026元，则每泵占用建筑物的完全重置价为1026×87.8。根据调研情况，目前各加油站建筑物基本可使用年限为25年，则：建筑物平均现值4.182×1026×87.8×25/40235454元/站2） 场地现值经测算，各加油站平均每泵占场地面积250平方米，根据上海市建设工程造价93定额标准，按普通水泥场地的造价标准94元/M2计

26、场地费，耐用年限为30年，尚可使用年限按15年计，则：场地平均现值4.182×250×94×15/30=49138元/站3） 围墙现值经测算，平均每泵围墙面积45平方米，根据市建委发布的建筑定额，耐用年限按40年计，尚可使用年限为15年计，则：围墙平均现值4.182×45×86.4×15/40=6097元/站4） 雨蓬现值经测算，平均每泵雨蓬62.5平方米，以每平方米平均造价600元、耐用年限40年，尚可使用年限为20年计，则：雨蓬平均现值4.182×62.5×600×20/40=78412元/站合计：建

27、筑物及构筑物平均总现值23545449138609778412                       369101元/站平均每加油站土地价格平均每个加油站土地及建、构筑物总价                        平均每个加油站的建筑物及构筑物现值                     46821123691014313031（元/站）经测算11家加油站占地面积平均值得到每加油站平均占地面积为1304.6平方米，则：