德清房地产市场状况及发展趋势

1、德清房地产市场状况及发展趋势 第一章宏观经济状况 德清县城自搬迁武康至今已十年有余目前已成为德清县政治、经济、文化中心城区面积为17平方公里人口达12万人已成为初具城市规模的现代化新兴城市城市商业也随之成长作为城市房地产业重要组成部分的商业地产也蓬勃发展起来但最近几年的快速发展过程中武康商业地产面临突出的问题如开发体量过大布局不合理商业气氛不浓厚等问题。 第二章07年房产概况 2007年随着房地产开发投资增长逐季回落、商品房销售涨幅趋于平稳全县房地产市场呈现平稳健康发展的良好走势。全年房地产开发投资13.3亿元同比增长18.7商品房销售面积达55.3万平方米同比增长13.8商品房销售额21.9

2、9亿元同比增长24 第三章08年在售项目分析 第一部分住宅项目市场状况及分析 一、 德清武康的区位环境 半小时经济圈区位优势明显 德清地处长江三角洲杭嘉湖平原西部东望上海、南接杭州、北靠环太湖经济圈、西枕天目山麓是大杭州“半小时经济圈”中城市之一也是杭州北郊最适宜人居的城市之一具有得天独厚的经济地理位置。 环境优美人居价值突出 德清是有着五千年文明史的良渚文化的发祥地之一武康是其县城所在地城西有被誉为中国四大避暑圣地之一的莫干山城东南还有江南最大湿地之称的下渚湖。 小结 德清区位优势得天独厚半小时经济圈的概念将进一步提升德清在整个杭州的区域发展随着房地产在大城市的过渡饱和边缘地区和县级城市将成

3、为未来房地产发展的新热点和“洼地”区域价值和潜力得到进一步的突显 对于本案来说既可借势也可造势武康悠久的历史文化、自然资源为本案私人会所提供了不可复制的度假、商务、旅游的支撑和良好外围环境。 二、房地产市场发展趋势 1、近几年土地供应量大 德清作为杭州的“后花园”角色作用越来越大其内在价值和吸引正在增强。除早几年就进入德清的绿城集团外杭州知名的开发商金都也在德清圈了700亩地2007年底有“中国豪宅第一品牌”美誉的香港世茂集团在德清圈下3000亩土地计划投入15-20亿美元兴建五星级酒店、大型购物中心和高档住宅。无不说明德清的吸引力正在加强国际化的度假宜居城市正在逐步形成。 2、实力地产商扎堆

4、 目前从事房地产开发的企业多是实力较强的大型企业而且他们占据德清房地产市场的大半江山如本土的上市公司升华、华盛达、还有德信等以及外来的绿城、金都、香港世茂集团因此德清市场将会面临更加激烈的市场竞争 3、重点打造城东CLD 武康将重点发展和建设城东CLD将城东片区打造成高档次、高品质住宅区并逐步完善各种生活配套设施如德清一中、在建的农贸市场、五星级酒店等 4、排屋日渐稀缺 作为占有稀缺性土地资源的排屋特别是依托良好的自然景观和人文景观的度假、休闲型别墅和排屋目前受到市场的追捧价值也将会得到进一步体现 小结 1、 区位优势突出竞争强烈 受到区位价值日益突出的影响作为杭州“后花园”的角色将越来越重要

5、日后该地区的楼市竞争随着诸多实力地产商的加入会更加白热化 2、 土地供应剧增大盘扎堆效应明显 07年前后左右实力开发商纷纷在此拿地大规模大手笔的动作打破了德清的“宁静”但随着全国楼市的冷淡下滑不算目前在售的体量光是07年08年动工入市的体量来看体量保守估计会超过百万大观一方面大盘的建设会进一步带动德清的城市水准加速城市现代化的步伐但另一方面也预示着未来竞争和销售压力将较以往会更大对各楼盘的综合实力将是一个严峻的考验 3、实力开发商齐聚“炒热”德清市场 随着实力开发商的大举进入无论是在楼盘品质还是人居理念上都会为现在的德清武康注入新的活力国际度假的山水宜居小镇的城市定位将进一步提升其区域价值和优

6、势整体片区楼市较以往会发生一个“质”的飞跃这将会吸引更多的上海、杭州等区域的“眼球” 楼盘名称 项目地址 建筑面积万 建筑形态 去化顺序 主力户型 销售均价元/ 销售情况 排屋 多层 小高层 高层 绿城西子·百合公寓沁梅苑 武康舞阳街以南 22 817层小高层、高层 小高层、高层 93126 / / 6200 6200 2008年6月中旬开盘销售约40 绿城中田·桂花城二期 武康舞阳街北 近30 多层、小高层 多层、小高层 95-125 / 6000 5800 / 二期荷风苑销售70 华盛达格兰维亚 武康田园路186号 15 排屋、多层、高层 多层、排屋、高层 210-23

7、0 6200 / / 未售 一期多层洋房售完排屋仅20套二期高层未开 因此对于本案来说片区的整体利好为本案提供了良好的竞争环境和氛围随行就市的引导进一步拉升本案的定位和价值点周边的辐射力会进一步加强客源也在不断扩大。 但同时作为个体本案的销售压力也是不容忽视的因此从营销策略、推广包装方面更要将工作做到位 三、德清武康住宅项目个案分析 1、价格分析及走势 A、德清武康2007年5月份公寓均价约为4000元/平方米但今年5月早已突破5000元/平方米同比增长25以上 升华玉墅林枫 武源街北侧春晖公园对面 23 排屋、多层、小高层 排屋、多层、小高层 130-140 8980 / 5800 / 排屋

8、、多层售完仅有几套小高层售约80 德信溪山美墅 云岫路与舞阳街交汇处 18 排屋、高层 排屋、高层 264-287 8000 / / 未售 一期2008年6月28日开盘64套已售40多套 德信山水名城 云岫路雅兰国际酒店旁 71 多层、小高层 多层、小高层 90 / / 4800 / 多层基本售完小高层售70以上 德信嘉华国际公寓 武康舞阳街 66 小高层、高层 小高层、高层 94-116 / / / 5500 仅最后一栋精装修高层其它6栋基本售完 B、短期来看德清武康住宅市场的销售价格仍将会有一定的上升空间但受到整个中国宏观经济环境的影响以及国家对房地产市场的宏观调控同时受到其它区域市场低迷

9、气氛的影响加之受德清经济增长水平限制预计今年下半年销售价格的涨幅将会放缓保持稳中略升态势 C、从多个项目来看竣工交付日期多是明年甚至后年今年交付的项目很少说明项目的销售面积是大于竣工面积的整体上来看求略大于供 D、排屋虽然价格高但仍受消费者喜欢销售良好小高层及高层住宅则供应充足 E、中低端市场特别是经济适用房、廉租房项目极少几乎是空白 2、客群分析 A、通过所调项目的客群分析杭州客户购买群体所占比例较小作为从杭州过来的品牌开发商绿城杭州购买力也只占整个购买群体的约10作为住宅市场的高端产品排屋基本上是由本地消费者来消化如由升华集团开发的玉墅林枫项目120多套排屋仅有3套是杭州客户购买 B、通过

10、对德清本土客户群的分析发现他们的经济实力较强多是企业主、医生、教师多是二次以上置业者改变居住条件为购买首要目的 C、杭州客户购买则主要是看中德清区位优势宜居环境和良好的自然人文景观及开发商的品牌也就是一个区域前景信心。 因此 本案作为定位为私家会所的楼盘客群的范围就不仅仅只限于德清还必须向杭州、上海等地去拓展这是我们必须去解决客源的问题 限于玉墅林枫项目120多套排屋仅有3套是杭州客户购买的市场现实我们必须认清当前的客观现实寻求解决思路鉴于少量的外来高端客户所关注的区域前景问题推广先行原则建议前期强度“造势”炒热“片区”让外来客源对片区前景充满信心这样才可能不断扩充客源后期销售才不至于陷入被动

11、。 第二部分商业项目状况及分析 一、 县城武康商业地产发展现状 近几年来随着房地产市场的繁荣商业地产的开发逐渐成为开发商追逐的热点。商业地产的发展对加快推进我县城市化进程拉大城市框架起到了积极的作用。特别是随着诸如建材专业市场、美都步行街、餐饮一条街等具有区域特色商业的形成使县城武康商业布局初具雏形但经营情况却较差出现不同程度的空置现象。 二、 典型商业项目个案分析 项目名称 项目类型 项目体量 商业规模 商业 定位 主力面积 分割情况 销售情况 经营状况 开间 进深 层高 出售情况 出租情况 租金水平 经营状况 主要业态 卢球商贸中心 纯商业 12.98万平方米 12.98 2688户 专业

12、市场 33-50平方米 35米 11米 空置率30 08-1.0元/平方·天 一般 建材、五金等 绿城 新天地 住宅底商 3.7万平方米 约430 社区服务型商铺 60平方米 3.35米 10米 5.3米 推出临街位置较差的房源销售率80价格在62007500元/平方米 仅几家开业其它尚未交房或未开业 0.5元/平方·天 较差缺少人气 建材类为主 嘉华国际 住宅底商 社区服务型商铺 50平方米 6米 8米 595米 8300-9300元/平方米 1家开业其它尚未交房或未开业 08元/平方·天 较差缺少人气 牙科诊所 春溪华庭 住宅底商 50间 社区服务型商铺 40

13、-120米 3-5米 8米 4-2米 8000-11000元/平方米 3家开业 05-12元/平方·天 较差缺少人气 一家副食品二家建材 兴康北路 商业街 商业街街铺 50-60平方35米 一般不出售 无空置 35-5元/平方·天 良好 鞋服为主 1、非专业市场商业地产情况 武康住宅市场最近几年得到了充分的发展老城区逐步形成了以兴康北路、永安街为核心的商圈经营户经营情况较好今年由于受整体经济下滑的影响生意还是略有下降。 新兴的住宅项目一般临界街均做了商铺城东、城南片区是政府规划的居住区但由于其入住率特别低这类社区服务型商铺也是人气冷清业态多以建材、厨柜为主甚至有的小区还特设

14、社区步行街这类商铺经营更是惨淡。 2、专业市场商业地产情况 随着德清县“兴三产”工作的深入从2003年开始南方家园商城、卢球商贸中心、佳得利商城等专业市场如陆续的涌现出来。到目前为止三个专业已建商业用房总面积36.19万平方米 对于这样一个规模城市来说开发面积过大生意也比较冷清。 市 场 名 称 已建总面积 万平方米 南方家园商城 13.30 卢球商贸中心 12.59 佳得利商城 10.30 合 计 36.19万平方米 三、综合评价分析 尽管近年来县城武康房地产市场蓬勃发展但商业地产在楼市火热的?榭鱿虏雌胪凡炊月冻銮八从械钠桃档夭栌敕构焓沟蒙桃档夭目哂幸欢拿啃约由瞎郝蛄南喽灾秃笠约吧桃狄堤耐驶

15、罩妹婊蠓仍黾拥纫蛩囟急砻魃桃档夭谐考哟蠖芰丛谙魅跚痹谖；蝗莺鍪印?究其原因从历史上讲德清县县城从原来城关搬至武康只有短短十余年作为商业地产最发达的县城武康还属一座年轻的“新城”县域商业气氛尚未完全形成从区位上讲武康夹在杭州与湖州两大商圈中间难有较大特色的区域商业经济自身商圈的形成缺少凝聚力从消费习惯上人们购物仍喜欢选择在杭州、湖州、上海等城市便捷的交通也成就了“进城”消费观念的形成。但是盲目开发、档次不高、滞后经营等原因是县城武康目前商业地产处于被动局面的主要原因 1、开发面积过大 为主 习惯上通用指标认为居住区商业配套面积应为住宅面积的510。武康在过去的五年中除专业市场开发的商业房外总计建

16、造商业房40万平方米左右而同期开发住宅的面积约为250万平方米左右配套比例为16大大超过一般居民商业房配套建筑面积5-10的比例。从人均拥有商业面积来看武康人口为12万按人均拥有商业面积1平方米计算总商业面积不应超过12万平方米而现在的商业面积却远远高过这个标准了。商业地产开发量不断上涨的情况下空置面积也呈现出上涨趋势有相当部分的商业地产新增营业房在进入市场后并未投入使用。如美都现代城商铺大量闲置恒升商业大厦四至十层的商铺基本空置有大量房地产项目它的住宅往往销售一空但商铺的销售却不尽于人意。 2、布局不尽合理 商业房布局缺少规划又因为?桃涤梅扛檀吹睦舐室茸夭叩枚嗾钦庵指呋乇箍淘诳康夭钅康墓讨刑

17、乇鹨兄厣桃涤梅康慕柙斐缮桃涤梅俊氨榈乜泵挥醒细癜凑展婊唇栌械牟愀咂徒罟环仙桃稻囊蠖页鱿至舜辛俳值昝娴那榭鼋峁掠朐肝挥械玫嚼硐氲耐蹲驶乇?3、缺少统一经营管理 如恒升商业大厦二楼第二次重新启动虽然有低租金吸引但招商也没有限制后期管理几乎没有也没有统一宣传以至于出现有部分人钻空子用低租金租来的铺位再转租给他人居住以赚取差价最终造成开发商、投资者、经营户之间矛盾重重。 4、档次不够高 整个商业地产开发档次不高商业模式单调基本是居民住宅区沿街的小店铺经营。“沿街而造”、“上住下商”已经构成了武康商业房开发的特点。 5、难以形成特色 “千铺一面”使经营无特色经营随意性很强造成小商业泛滥商铺经常更换业主“

18、商铺转让”的广告比较多经营内容杂乱无章还带来街容街貌不美观影响了城市品位的提高。 以舞阳街两侧为例。已建成的有锦绣豪园、蓝色港湾、金宇银座、塔山新村、塔山人家等待建的有绿城德清桂花城、绿城西子项目以及隐龙山庄、香溢山庄、规划中的华盛达太阳城在这里将形成一个新的庞大的生活住宅区。舞阳版块作为武康未来生活核心圈德清最大的生活居住区的概念已被百姓日益接受但由于受城市人口、居住人气等方面的影响导致了舞阳区块商业房空置率高商业气候难以在短时间内形成而且难以形成商业特色。 6、宏观政策的影响 在二手房市场活跃的同时二手商业房却出现了连续低迷从2000年至今成交量仅为几十间仅几千平方米不到商业房总面积的百分之一。目前商品房价格提升较快而租金未同步提高甚至个别地段租金反而降低导致销售价格和租金相背离造成商业房市场有价无市的局面投资回报率很低大大降低了投资者的投资热情。 第三章未来楼市趋势走向 房地产市场发展趋