大都市与中小城市居民家庭购房影响因素对比分析_以北京市与瓦房店市为例

1、收稿日期 2006-12-31作者简介 吴殿廷(1958-,男,辽宁大连人,教授,理学博士,博士生导师,主要从事区域分析与规划研究。!房地产发展态势大都市与中小城市居民家庭购房影响因素对比分析#以北京市与瓦房店市为例吴殿廷 钟景鼐 江周祥 郭乾坤 姜 晔 韦 韧(北京师范大学地理学与遥感科学学院,北京100875关键词 北京市;瓦房店市;购房心理;相似系数;错位现象摘 要 以北京市和瓦房店市城市居民为对象,从消费者角度考察购房心理因素的共同特征和微小差别,在对比分析交通区位、生态环境、房屋价格、建筑密度等对房地产的影响中发现;随着收入水平的提高,大都市和中小城市居民在选购住房时所考虑的因素越来

2、越多,但交通区位始终是最重要的;大都市居民对物业、生态环境等要求较高,中小城市居民较关注商业环境;发达的大都市和一般的中小城市居民收入水平差别很大,物价及生活成本的差别也很大,购房选择存在心理错位。这些规律可作为房地产企业开发、营销的参考,也是政府制定房地产相关政策的依据。中图分类号 F293 35 文献标识码 A 文章编号 1001-6198(200702-0100-06一、引言房地产是我国的支柱产业,房地产价格是当前社会的焦点、热点。但到底是什么因素影响着房产的价格,曾有很多研究成果。 1-8 一般认为地价高是导致房价高的主要原因,但我们在北京调查发现地价并不是影响房价的根本原因(在房产成

3、本中地价只占40%。9 同一城市中,不同区位、不同方位的住房,价格也不一样,甚至出现了越贵越买、越贱越无人问津的现象,说明居民在购买住房时所考虑的因素,学术界、企业界和政府部门并没有很好地掌握。基于此,我们从消费者的角度考察房价影响因素,通过实地调查,通过实证和数学模型相结合的方法研究购房考虑因素,特别是通过不同城市之间的对比来揭示房价影响因素,可能更容易识别出不同因素的影响,揭示房地产开发的深层次规律。更能为房地产开发和营销提供参考,也可为政府制定房地产相关政策提供依据。二、样本总体特征的对比分析本项研究以深度访谈为主,辅以问卷调查。其中数量分析以问卷调查为基础,解释、判断以逻辑分析和访谈体

4、验为依据。问卷调查样本的总体特征如下。北京是发达的大都市,人均收入水平高,调查对象中人均年收入集中在2#10万元范围内;住房等生活条件好,整体上人均住房面积集中在15#45平方米范围内;社会文化程度高,职业类别较多,且很均衡。瓦房店市是东部沿海地区的中等城市,经济发展水平不很高,人均收入集中在1#2万元范围内;人均住房面积集中在15#35平方米范围内;职业主要集中在服务业、工人、公务员这几个行业上,行业结构比较单一。北京市和瓦房店市代表了我国两种截然不同的城市。三、购房考虑因素的对比分析把考虑因素的重视程度分为6级,各级别的含义和赋值如表1所示。各组分之间的相似性用相关系数代替。相关系数可信度

5、达到99.9%的称为非常相似,达到99%的称为比较相似,达到98%的称为基本相似,低于95%的称为不甚相似,低于90%的称为不相似。表1因素分级与赋值赋值012345含义不考虑略为考虑一般考虑认真考虑很重视极其重视问卷调查结果是:两城市居民购房考虑的因素差不多,二者的相关系数为0 98,达到了99 9%的可信度,可以认为是非常相似。具体表现是:两市居民购房所考虑的因素都很多,在所列的8大因素中,考虑最少的也超过一般考虑%(得分超过2分、接近3分#认真考虑%的程度。一般的人一生中购买住房的机会并不多,而且每套住房几乎都需要花费一个家庭的多年、甚至十几年的积蓄,因此不得不从长计议、多方权衡。8大因

6、素的相对重要性顺序也完全一致。都把交通区位作为最主要的考虑因素,验证了房地产业的座右铭第一是好地段,第二是好地段,第三还是好地段% 10 。也说明我国居民出行目前仍处于交通瓶颈阶段#对于北京这样的大都市来说,是车多路少交通拥堵出行难;对于瓦房店市这样的中小城市来说,是有路没车难出行。第二个考虑的因素是治安条件和社区居民素质。对于北京市民来说这好理解#北京居民已经进入到注重生活环境、追求生活质量的阶段;对于瓦房店市居民来说,这似乎难以理解,估计是东北老工业基地经济不景气、下岗职工较多、社会治安复杂使然。房屋本身质量排在第三位,暴露出目前我国房地产市场混乱、诚信度下降的事实。对居住舒适度的重视程度

7、虽然没有其他因素高,但也达到了认真考虑% (得分超过3分的程度。表2大都市和中小城市居民购房考虑因素的对比考虑因素合计北京市瓦房店市交通区位 4.0576 4.2539 3.9333治安秩序 3.6771 3.7802 3.6118房屋质量 3.5774 3.7183 3.4882生态环境 3.5690 3.7152 3.4765房屋价格 3.4694 3.6068 3.3824物业管理 3.3685 3.5820 3.2333建筑密度 3.1909 3.2539 3.1510商业环境 2.6471 2.5759 2.6922北京市与瓦房店市居民购房所考虑的因素具有显著的相似性,说明大都市和中

8、小城市的房地产业是有共同规律的。但仔细观察,还是可以发现二者的一些差别:北京除了商业环境这一条外,其他都高于瓦房店市3%#9%不等,说明大都市居民在居住品味、质量、舒适度方面都比中小城市居民有较高的追求;瓦房店市居民对商业环境要求偏高,说明目前瓦房店市尚未形成完善的商业体系,居民仍感到或担心生活不便。下面从年龄、性别、收入水平和现有居住条件等方面进一步考察二城市居民在购房时考虑因素的细微差别。四、不同年龄组居民购房考虑因素的对比分析把调查对象分为30岁以下、30#50岁、50岁以上三个类别,分别代表青年、中年、中老年三组群体对购房因素的认识。所得结果如表3所示。表3不同年龄组居民购房考虑因素的

9、对比考虑因素北京市<30<30#5050以上瓦房店市<30<30#5050以上合计交通区位 4.2788 4.3064 4.0000 3.9594 3.9329 3.8814 4.0576治安秩序 3.7115 3.7803 3.9348 3.6911 3.5671 3.6949 3.6771房屋质量 3.7115 3.6243 4.0870 3.4472 3.4787 3.6271 3.5774房屋价格 3.6635 3.4740 3.9783 3.7317 3.2470 3.4068 3.4694物业管理 3.6442 3.5607 3.5217 3.3089 3.

10、1951 3.2881 3.3685生态环境 3.5385 3.7514 3.9783 3.4634 3.5152 3.2881 3.5690建筑密度 3.1154 3.2486 3.5870 3.0407 3.1768 3.2373 3.1909商业环境 2.3558 2.7283 2.5000 2.6911 2.7348 2.4576 2.6471各年龄段之间没有本质差别#两市内部各年龄段之间,除北京市青年人与老年人之间相关系数的可信度达到99%、属于比较相似外,其他各组之间的相关系数都达到了99.9%的可信度,为非常相似。两市不同年龄段的居民在选择购房时考虑因素的细微差别在于:30岁以下

11、的居民,瓦房店市比北京市看重商业环境。年轻人普遍喜欢购物逛街,北京市商业环境很好,不用多考虑,但瓦房店市商业环境不尽如人意,这方面考虑得较多,合情合理。30#50岁的北京市居民,在物业方面考虑因素比瓦房店市高10%。主要是因为目前瓦房店市还未形成完整的物业体系,大家还没有这方面的意识,中小城市物业管理存在的问题有:陈旧落后的管理方式、物业管理运营资金的严重不足、基础薄弱、法制不健全、操作性差等% 11 。50岁以上的北京市居民,绿化方面考虑的比瓦房店市高17%。北京老年人更注重生活质量的提高,主要是北京环境质量不是很高,很多老年人都租用或购买周边区县的小型别墅养老,闲暇时还可以种地自娱自乐。房

12、屋质量北京比瓦房店市高10%,北京老人的置业很多是最后一次置业,而且北京老人很少随儿女住;而瓦房店市老人很多是要与儿女一起住的,所以这方面考虑的不是很多。价格上北京老人考虑的比瓦房店市老人高14%,尽管退休后收入都大幅减少,但瓦房店市的房价较北京要便宜很多,所以不会给老年人过多压力。五、不同性别居民购房考虑因素的对比分析性别不同,对购房考虑的因素也可能不同。表4是两城市居民按性别调查的结果。根据调查和统计计算,男女之间在购房考虑因素上没有本质差别(两市内部男女之间的相关系数都达到了99.9%的可信程度,均为非常相似,但女性对交通条件和房屋价格考虑的要略高于男性;其他方面则是男性略高于女生。北京

13、与瓦房店市男性居民的细微差别是:北京男性生态、绿化方面的要求高于瓦房店市10%,这也验证了前面大都市居民较中小城市居民更加注重生活质量的判断。北京女性较瓦房店市女性更注重物业,再次揭示了瓦房店市需要加强物业、提高管理水平这一客观事实。表4不同性别居民购房考虑因素样本统计考虑因素北京市男女瓦房店男女交通区位 4.2050 4.3025 3.8819 3.9916生态环境 3.6398 3.7901 3.5203 3.4268治安秩序 3.6957 3.8642 3.6015 3.6234商业环境 2.6522 2.5000 2.7048 2.6778建筑密度 3.2174 3.2901 3.14

14、02 3.1632房屋质量 3.7702 3.6667 3.4797 3.4979物业管理 3.5217 3.6420 3.2878 3.1715房屋价格 3.5466 3.6667 3.3690 3.3975六、不同收入居民购房考虑因素的对比分析收入水平不同,购房时所考虑的因素应该不同。我们把调查对象的家庭年人均收入水平按照小于1万、1#3万、大于3万的标准分为低、中、高三个档次。考察不同收入水平者购房影响因素。表5不同收入居民购房考虑因素样本统计考虑因素北京市<1万1#3万>3万瓦房店市<1万1#3万>3万房屋质量 4.0000 3.8182 3.5401 3.26

15、38 3.5613 3.8649交通区位 3.9688 4.1818 4.4015 3.6074 4.0387 4.4865治安秩序 3.8438 3.7273 3.8248 3.3497 3.6871 4.1351物业管理 3.7188 3.5455 3.5912 3.0982 3.2226 3.9189建筑密度 3.3438 3.1818 3.3139 2.9509 3.2000 3.6216生态环境 3.2813 3.5714 3.9781 3.1840 3.5419 4.2162房屋价格 3.2188 3.8961 3.3723 3.9448 3.1871 2.5405商业环境 3.0

16、313 2.1688 2.9270 2.5031 2.7194 3.2973对于北京市来说,收入低于l万元的居民,最在意的是房屋质量和交通区位,相对而言,对房屋价格与商业环境关注的程度不算很高。不那么在意商业环境好理解#低收入者顾不了这一点;但对房价的关注程度没有其他因素高,这似乎有悖常理#越是低收入的群体越应该关注房价。在访谈中我们发现,北京的房价异常之贵,这种收入水平的人除了购买政府的经济适用房之外,根本没有能力购买商品房。因此关注房价也没有用,索性不关注了。年人均收入大于3万元的北京市民,购房考虑的主要因素是交通和生态环境。考虑交通是因为北京的交通实在太成问题,有钱能买车但不能买路,还是

17、解决不了出行问题;考虑生态则反映了其追求生活质量的客观要求。年人均收入在1#3万元的居民,考虑的主要因素是交通和房价。交通方面的考虑与前者(大于3万元的相同,考虑房价是因为这些人是一般商品房购买的主力军,价格贵了买不起。对于瓦房店来说,年人均收入少于1万元的家庭最在意的是房屋价格。2005年(本项研究的调查时间瓦房店的房价还不高,年人均收入1万元的家庭可以考虑房价了,但贵了也买不起。他们不十分在意的是建筑密度#瓦房店市的建筑密度一般也不大,低收入者更是无从顾及。年人均收入超过3万元的居民在购房时最关注的因素除了交通就是生态环境,相对不特别在意的是房价。这种类别的居民在瓦房店市就属于高收入群体了

18、,关注生态环境很自然,不在意房价也可以理解#按一家3口计算,每年全家总收入10余万元,攒2#3年就能买一套不错的住房,当然不需要特别在意房屋的价格了。年人均收入1#3万元的居民,除了交通,购房最看重的是治安秩序。这种收入的居民,在瓦房店市也属于中高收入群体,虽然还不能像高收入群体那样追求生态质量,但也很在意社区居民的素质,追求安全、和睦、友好的社区环境。从两市的对比来看,两市小于1万元的、大于3万元的居民之间,在购房考虑因素方面相似性不好(相关系数都没有达到90%的可信度,收入1#3万居民之间的相似性达到比较相似的程度(相关系数为0 8365,达到99%的可信度。值得注意的是:北京市人均年收入

19、大于3万和1#3万的居民分别与瓦房店市人均年收入1# 3万的居民、小于1万的居民相似性最大,前者达到非常相似的程度(相关系数为0 9413,后者达到比较相似的程度(相关系数为0 8767。说明两市生活成本差别巨大,同样的收入水平,生活质量却相差一个档次#北京大于3万元的收入和瓦房店市1#3万元的收入相当;北京的1#3万元的收入和瓦房店市的小于1万元的收入相当。七、现有住房条件对居民购房考虑因素的影响有房者和无房者、有好房者和住房较差者购房的基准点不同,对影响因素的考虑也可能不同。下面依调查对象的目前居住条件划分为人均住房小于20平方米、20#30平方米、大于30平方米三个档次,考察两城市居民在

20、购房时考虑的因素之差别(见表6。瓦房店市不论现有住房是大或小,都把交通作为首选要素,而对商业环境的重视程度都不很高。但对北京市来说,现有住房较大(人均大于30平方米,下同者较关注的是治安秩序和生态环境。这样的人属于高收入、高追求的人群;现有住房不大者(人均小于20或20#30平方米较关注的是房屋质量。对于瓦房店市来说,现有住房较大者也很在意生态环境和治安秩序,同时对房屋质量考虑得也较多;除交通特别关注、商业环境不特别关注外,对其他因素的重视程度差不多。表6不同住房条件(已有住房人均面积的居民购房考虑因素的对比分析考虑因素北京市<2020#30>30瓦房店市<2020#30&g

21、t;30交通区位 4.1837 4.1176 4.3333 4.0373 3.8171 4.0462生态环境 3.2857 3.7176 3.8254 3.5224 3.3089 3.7462治安秩序9.6939 3.7059 3.8360 3.6418 3.5610 3.6769商业环境 2.4898 2.3294 2.7090 2.8060 2.4350 3.0615建筑密度 3.4286 3.2353 3.2169 3.0448 3.0528 3.4462房屋质量 4.0816 3.8235 3.5767 3.4104 3.4268 3.6846物业管理 3.5714 3.6824 3.

22、5397 3.3881 3.1057 3.3154房屋价格 3.5714 3.8118 3.5238 3.7463 3.3943 2.9846从两市相同居住条件居民的对比看:人均住房面积小于20平方米的居民之间的相关系数为0 770,相似性不高。人口与建筑密度北京比瓦房店市高11%,房屋质量上北京比瓦房店市高16%。这就要求北京开发商在建设经济适用房方面要提高房屋质量。两市人均住房面积20#30平方米的居民之间的相关系数为0 93,非常相似。细微差别在于:北京市民对房屋质量、房价、物业等的关注明显高于瓦房店市。人均住房面积大于30平方米的居民之间的相关系数为0 80,属于基本相似。一个有趣的现

23、象是:北京市人均居住小于20平方米的居民与瓦房店市人均居住20-30平方米的居民购房心理相似性最大,北京市人均居住20#30平方米的居民与瓦房店市人均居住大于30平方米的居民购房心理相似性最大,两组的相关系数分别为0 9066和0 9438,都属于明显相似。说明大都市和中小城市对住房面积大都市与中小城市居民家庭购房影响因素对比分析 # # # 以北京市与瓦房店为例 的期望是不同的, 北京居民比瓦房店居民 明显偏低, 住大房子对大都市一般居民来 说是奢侈的, 这和住房价格、 生活成本等是 密切相关的。 八、 结论和讨论 根据调查和前述分析, 我们可以得到 如下初步结论。 ( 1 随着收入水平的提

24、高, 大都市和中 小城市居民在选购住房时所考虑的因素逐 渐增多, 但交通区位始终是最重要的。 ( 2 大都市和中小城市居民购房影响 因素的差别也是存在的。大都市居民一般 对物业、 生态环境等要求较高, 中小城市居 民则更关注商业环境。 ( 3 发达的大都市和一般的中小城市, 居民收入水平差别很大, 物价及生活成本 的差别也很大, 造成购房心理错位。一是 大都市 低就%: 同样的收入水平, 大都市和 中小城市的生活质量及购房心理将差一个 档次; 二是中小城市 高攀%, 即同样居住条 件的居民对新住房的期望提高一个档次, 在大都市居住大房子越来越成为 奢侈%。 本文的结论是建立在直接调查和统计 基础之上的, 可以在一定程度上反映两个 城市的实际情况。但是, 不同城市、 不同居 民, 购房时考虑的因素是不一样的; 即使同 一城市的同一群体居民, 购房时考虑的因 素也有差别, 甚至同一居民, 在不同时刻选 择购房所考虑的因素也是不一样的。因样 本容量有限, 不一定能够全面地反映出这 两个城市的整体特征。因此, 本文的结论 只是初步的, 仅供参考。 参考 文献 1 李小波, 马仁会. 河北省京 广铁路沿线城市 地价 分析 J . 地理学与国土研究, 1999, ( 5 . 2 李晔, 陈小鸿. 环路建设对 城