物业管理员职业资格试题-操作技能

1、物业治理员职业资格试题-操作技能572572物业治理员职业资格试题国家职业资格全国统一鉴定职业：物业治理员等级：国家职业资格二级卷册二：操作技能考前须知：1 1、请按要求在试卷的标封处填写您的姓名、考号和所考等级.2 2、请仔细阅读各种题目的答复要求,并在规定的位置填写您的答案.3 3、请保持卷面整洁,不要在试卷上作任何与做题无关的记号,也不得在标封区填写无关的内容.一、情景题1 15 5 题,每题 8 8 分,共 4040 分1 1、世达物业治理公司近期遇到了资金短缺的问题,为了度过难关,请你为该公司制定一份资金筹措方案,尽可能多地为公司提供资金来源渠道.2 2、丰联物业治理公司将其负责治理

2、的某住宅小区 3 3 号楼房屋的大修工程外包给了某专业维修公司.工程完工后,丰联物业治理公司接到了工程验收通知.请问丰联物业治理公司应如何组织 3 3 号楼房屋大修工程的验收工作？3 3、某职业技术学校需要将原来的一座办公楼改建为机房,聘请了博泰建筑公司承当该项工程.这座楼为2 2层楼,总建筑面积53534 4平方米.其暖通工程定额直接费为A,A,其定额工资为M其它直接费为 B,B,现场经费为 C C.请计算该装修工程中暖通工程的直接工程费、 问接费、 利润、税金和工程造价.说明：计算过程中涉及到的相应费率可以采用定额中规定的相应费率,也可以用符号代替.4 4、 已经入住 2 2 年多的某 T

3、OWNHOUSETOWNHOUSE 排别墅 工程,现有 300300 多户居民,其中白领人士较多,但是该工程位于郊外,缺乏附属配套设施.假设你是该项目的物业治理经理,请针对上述情况,完成以下工作：1 1为该物业工程设计 4 4 种适宜的综合经营效劳工程.说明；只写出效劳工程名称即可.2 2如果全部综合经营效劳工程都不是物业治理公司自己经营,而是对外承包,那么物业治理公司应如何监控效劳质量？5 5、小周是某物业治理公司人力资源部的经理,该公司在 6 6 月份需要进行年中绩效考评工作.请问小周应根据怎样的工作流程实施员工绩效考评方案？二、案例分析题6 67 7 题,每题 1515 分,共 3030

4、 分6 6、李经理是某物业治理公司财务部门的负责人,为了更好地限制公司的财务预算,他打算对公司的高层治理人员进行一次财务预算限制工作内容的培训,请帮他列出限制企业财务预算的具体工作内容清单和限制财务预算的步骤.7 7、居住在青云小区 1 1 号楼二层的 5 5 户居民在自家窗户上安装了金属护栏,原因是小区内一层住户窗户均装有护栏,致使 3 3 号楼和 6 6 号楼二层的三家住户最近发生被盗事件,这 5 5 户居民认为应增加必要的平安防范设施.该小区的物业治理公司得知后马上要求这 5 5 户居民自行撤除,理由是青云小区业主委员会与该物业治理公司签订了?物业效劳合同?,合同中规定,居民不得擅自改变

5、房屋建筑及设施设备的结构、外貌、设计用途、功能布局等.该 5 5 户居民成认安装护栏的事实,但是拒不撤除护栏.请问：物业治理公司可以根据怎样的程序、采取哪些方法解决该问题？三、方案筹划题8 89 9 题,请从中选作一题,总分值 3030 分,如果 8 8、9 9 两题均答,那么只计算第 8 8 题的分值8 8、 海成物业治理公司负责治理的物业工程主要是写字楼和高档住宅.该公司现有员工 45450 0名,其中治理干部 7575 名,专业技术人员 4040 名.公司今年准备从二级资质晋升到一级资质,正在筹备修改公司的内部治理制度.请根据该物业治理公司内部治理制度的框架体系,内容具体到每一项制度名称

6、,并写出财务部经理的岗位责任.9 9、兴海物业治理公司负责治理的科兴小区是已经投入使用 1010 年的住宅区,建筑面积 5050 万平方米,以高层建筑为主.目前,该小区的停车位严重缺乏,根据实际需要,应该进行规模较大的停车场扩建增建工程,停车场扩建增建的提案获得了科兴小区全体业主的同意,停车场扩建增建用地也获得了主管部门的批准.科兴小区停车场扩建增建工程规模很大,兴海物业治理公司准备采取招标方式委托具有相应资质的专业规划设计单位进行规划设计.请写出1 1兴海物业治理公司选聘专业规划设计单位应遵循的招标工作程序.2 2科兴小区停车场扩建增建方案的主要内容.1 1、物业治理对物业的根本要求？物业治

7、理对物业的根本要求,不仅是从物业交付使用后便于治理的角度考虑,更要从业主和使用人的角度考虑.具体要求有：1 1、物业的设计要“科学、合理、适用、美观,并要方便维修和养护.、建筑质量要好减少使用本钱.、设施齐全,能为使用人提供多种效劳.、环境优美、平安、舒适.、为物业治理提供必要的设施.、物业治理早期介入的物质准备包括那些方面的工作？、人员准备,综合素质高.、资料准备,对方的资料和法规.、设备准备,车辆、器材.、资金准备.、规划设计阶段的工作应该注意反映那些问题？、配套设施的完善问题.、水电供给容量问题.、平安保卫系统.、垃圾处理方式.、高层建筑物外观的清洁问题.、消防设施问题.、物业治理需要的

8、设备问题.、对建筑材料得意见.、其他问题.、物业建设阶段的工作应从哪些方面对工程进行监督？监督工程质量,漏水、渗水问题,水电管线的布置.监督建设工程,是否按图纸施工,建筑材料的规格质量2 23 34 45 52 21 12 23 34 43 31 12 23 34 45 56 67 78 89 94 41 12 23 34 4监督物业附属设施设备的配套建设过程.监督特殊附属设施设备的建设过程、拟管工程全面情况调查研究的主要内容?工程的位置.工程的面积.工程建筑情况.配套交通状况.消防、安保、清洁等设施状况.工程性质及特色.政府的支持、扶持和介入程度.开发商的背景.周边环境状况.、竞标工程进行全

9、面调查的主要内容,从什么渠道得到信息?派人实地考察.从新闻媒介收集信息.向政府有关部门了解.其他途径.、怎样对住区人员自然状况进行分析？总人数,它决定需求的总体规模.性别,不同性别具有需求的差异性.年龄,不同年龄段有需求的特殊性.职业和学历,这决定了需求的种类和档次.民族,不同民族的生活习惯各异.经济收入,收入水平直接决定需求水平.5 51 12 23 34 45 56 67 78 89 96 61 12 23 34 47 71 12 23 34 45 56 68 81 1、我们应该按什么思路对住区人员需求进行分析？按需求的对象分为物质需求和精神需求.2 2按需求的弹性分为小弹性需求和大弹性需

10、求.满足需求弹性小的公共设施是必须的,满足弹性大的公共设施应从实际出发,注意提升其效益.3 3按需求的条件分为现实的需求和潜在的需求.4 4 马斯洛的需求层次划分法：生理、平安、社会、尊重、自我实现需求.5 5 人的需求是由低级向高级不断开展.6 6 既要定性分析又要定量分析制定方案才有针对性.7 7 、怎样分析用户需求特性？1 1 对象性,人的需求总是指向某种物品和事物的,管区的各种设施越能满足人们的需求,就越能激发人的需求.2 2 条件性,人的需求是在一定条件下产生的,最主要的条件是购置水平.3 3 欲求性,需求一旦产生就会形成一种欲望,进而产生消费动机.4 4 关连性,前一种需求得到满足

11、,后一种需求就会产生.5 5 反复性,有些需求会产生周而复始的现象.6 6 选择性,对品种或地点的选择.1010、如何进行对竞争对手企业情况的调查？2372371 1 竞争对手总体情况调查,对手有多少,分布如何,具体竞争对手是谁？2 2 竞争对手水平调查,资金、规模、业绩、技术水平和经营水平.3 3 竞争者成功的微妙.4 4 本企业与之竞争成功的时机有多大.1111、拟定物业治理方案前企业应该做好哪些准备工作？1 1 组建工作班子.2 2 对人员进行培训.3 3 准备经费.4 4 准备设备.5 5 准备相关资料1212、物业治理方案包括哪些内容？1 1 物业治理档次,物业的类型、功能将决定不同

12、的物业消费水平,从而确定物业治理的不同档次.物业治理档次确实定是制定物业治理方案的根底,治理档次不同决定了治理与效劳的工程、标准及费用的不同.2 2 物业治理效劳的标准,物业的类型、功能、和档次决定物业治理效劳的项目和质量标准.3 3 物业治理财务收支预算,物业治理是有偿的效劳与治理,物业治理方案的核心是物业治理档次决定治理应到达的效劳标准和收费标准.1313、物业治理方案的根本结构？1 1 工程治理的整体设想与筹划.2 2 治理模式,包括：运作模式、工作流程、组织架构、鼓励机制、信息反响处理机制.3 3 人力资源治理,人员的配备、培训、治理.4 4 规章制度建设,规章制度的建立、档案的建立与

13、治理、办公自动化治理.5 5 经营治理指标,经营、治理指标承诺及采取的举措.6 6 社区文化建设与社会效劳.7 7 财务治理及经费收入测算.8 8日常治理.9 9物业维修养护方案和实施.1414、制定物业治理方案的主要步骤？1 1 成立机构、培训人员.2 2 准备经费、设备、资料.3 3 工程、使用人需求、竞争对手调查.4 4 研究分析调查资料.5 5 确立治理档次、治理目标.6 6 确立主要举措和效劳治理工程7 7经费预算8 8 草拟方案文本.9 9 向专家参谋咨询.1010 送公司领导审阅.1111 修改、研讨、可行性研究.1212 定稿、实施、反响.1313 、制定物业治理方案的主要方法

14、？1 1 经理意见法.经理意见为主,征求意见为根底.2 2 内部征询法.广泛征求意见,综合归纳后制订.3 3 学习借鉴法.借鉴国内外对相似物业治理的思路.4 4 专家意见法.在向专家全面介绍调查结果的根底上,请专家协助制订.5 5 综合制定法.综合运用以上四种方法制定.6 6 6 6、物业治理企业内部制度的建立主要有哪些内容？1 1 员工治理条例：劳动用工制度,员工行为标准,员工福利制度,企业奖惩制度.2 2各部门的责任范围：办公室、财务部、治理部门、效劳部门.3 3员工岗位责任制：经理室人员、办公室人员、治理处人员岗位责任.4 47 7、建立物业治理企业外部制度,应该从哪些方面着手建立？1

15、1 物业接管验收规定.2 2 楼宇入住规定：入住通知单书,收楼须知,入住手续书,入住合约.3 3 物业治理合约：明确业主、开发商、治理者的权利与责任,明确对物业公共部位及公共设施的治理,对物业损坏无法正常使用的规定,治理费用的规定,法律责任和其他事项.4 4 住户手册：居住区概况与治理,业主须知,日常治理与维修,物业治理条理,综合效劳和有关部门号.5 5 住宅区房屋及设施接代管制度：对接管范围、标准程序的规定,对房屋代管权责的规定.6 6 房屋治理效劳制度：房屋维修养护规定,房屋装修治理规定.7 7 住宅区治理规定：治安消防车辆,卫生绿化,楼宇市场治理,禁止违章.8 8 业主公约和业主委员会章

16、程.9 9 8 8、制定物业治理制度的程序？1 1 研究所管物业的实际情况.2 2 研究业主及使用人的全面情况.3 3 正确评价本企业现状.4 4学习有关政策法规,借鉴外企业经验.5 5形成规章制度条目及思路.6 6 分头草拟,征求意见,讨论修改.7 7 定稿- -批准- -执行.8 8 9 9、业主公约其法律依据？1 1 ?民法通那么?规定：不动产的相林各方,应当根据有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原那么,正确处理藏水、排水、通行、通风、采光等相临关系.2 2 建设部?城市异产毗连房屋暂行规定?：所有人和使用人对公用的部位和设施,应共同合理使用并承当相应义务.2020、业主公约的特点

17、？1 1 公约的主体是全体业主.2 2 公约的客体是物业使用、维修和治理等方面的行为.3 3 公约的内容是有关物业使用维修治理方面的权利和义务,既有法律标准又有社会公德的内容.4 4 公约经业主签约,大会审议通过,对全体业主和使用人都具有约束力.5 5 公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握2121、业主公约的主要内容？业主公约一般由政府行政治理部门统一制订示范文本.业主大会可根据本物业区域的实际情况进行修改补充,经业主签约或业主大会通过后,上报行政主管部门备案.业主公约应包括的内容有：1 1物业的名称、地点、面积及户数.2 2公共场所及公共设施状况.3 3业主大会的召集程序及决定重大事

18、项的方式.4 4业主使用公共场所及公共设施的权益.5 5业主参与治理和监督的权利.6 6各项维修,养护和治理费的交纳.7 7业主应遵守的行为准那么.8 8违约责任及其他有关事项.2222、业主公约订立的原那么？1 1 合法性原那么.符合有关政策法规和土地使用权出让合同规定.2 2 集体性原那么.以全体业主的集体利益为目标.3 3 民主性原那么.通过业主大会的形式订立,反响全体业主的利益和要求.2323、首次制订业主公约一般按什么程序进行？1 1 组织人员学习有关政策法规,研究“示范文本.2 2 结合实际情况,依照“示范文本制定公约草案.3 3 公约草案提交业主大会讨论修改.4 4 业主大会通过

19、.5 5 业主签字,业主公约生效.2424、?业主公约?和?物业治理公约?有什么区别？二者约束的主体不一样在物业治理中,用来约束主体行为的公约有?业主公约?和?物业治理公约?.?业主公约?的主体是全体业主,?物业治理公约?的主体是业主、使用人、物业治理经营者.因此,违反?公约?行为一般分为三种：1 1 业主违反?公约?.2 2 使用人违反?公约?.3 3 物业治理公司违反?公约?.4 4 5 5、装修时违反?公约?的行为界定？装修时违反公约的行为有：6 6随意改动房屋结构,拆出承重墙,改变水电气管线走向.7 7外墙任意添装防护栏和晾衣架.8 8装修时违章使用或损坏公共设施设备.9 9拒绝交纳装

20、修垃圾清运费.2626、搬迁时违反?公约?的行为如何界定？搬迁时违反公约的行为有：1 1 占用或损坏公共部位和设施设备,违章使用电梯等设备.2 2 不按规定时间搬迁,阻碍滋扰他人.3 3 用超长超重易污染物品损坏公物或伤害他人.2727、日常违反?公约?的行为怎样界定？日常违反公约的行为有：1 1 违规转租房屋.2 2 不执行业主大会决议.3 3拒绝交纳治理费和毗连部位的维修养护费.4 4 任意搭建放置自用设施.5 5 违章使用水电气和电梯设备.6 6 占用或损坏公共部位和公共设施.7 7 随意堆放杂物,丢弃垃圾和高空抛物.8 8 违规存放易燃易爆等危险品.9 9 践踏占用绿化用地.1010

21、乱设摊点、广告牌.1111 随意停车,噪声扰民.1212 违规饲养家畜家禽.2828、做到及时发现各种违章行为应该注意哪些方面？1 1 物管人员要增强责任心,认真履行岗位责任.2 2 各部门负责人经常检查员工是否到位,及时发现并处理业主或使用人的违约行为.3 3 提升业主和使用人自觉遵守公约的意识,建立有效的监督机制,认真接待并处理业主和使用人反映的违约行为.2929、公约与物业治理制度有哪些共性和个性？违反了公约或治理制度应如何正确处理？2672671 1 公约与治理制度的共性有：1 1、目的相同,都是为了维护物业的完好及正常使用.2 2、实质内容相近,都是标准主体在物业治理活动中的行为.2

22、 2 公约与治理制度的个性有：1 1、制订者不同,治理制度由物业治理企业制订；公约由业主委员会制订.2 2、承诺人与制约人不同,治理制度由物业治理公司承诺,制约业主和使用人；公约由全体业主或业主、使用人和物业治理公司共同承诺,相互制约.3 3、性质不同：制度是治理性,属于硬性约束；公约是承诺制约性,具有软约束的特点.4 4、对违反者处理方式不同,违反治理制度轻者批评教育,严重者给予民事或刑事处理；违反公约只能按公约约定的方式处理.3 3 正确处理违反公约行为的方法有：1 1、奉劝.2 2、制止.3 3、批评.4 4、警告.5 5、按治理制度处理.6 6、提起民事诉讼.3030、有关装修治理规定

23、？装修的流程1 1 住户装修中报：1 1、业主装修前必须向工程部提出申请.2 2、工程部对业主的资格进行确认并提供有关资料.3 3、业主尽快请设计公司设计并选择合格的装修单位.4 4、业主 1515 天内将装修设计图纸交工程部.2 2 物业治理公司审批：1 1、业主递交装修方案一周后,工程部会同安保部对方案进行审核.2 2、装修方案最终由物业治理公司批准前方可实施.3 3、方案批准后按规定签协议,领取装修许可证.3 3 装修施工单位：1 1、与物业治理公司签订?装修施工责任书?,领取施工许可证.2 2、按批准的方案进行施工,不得有任何更改.3 3、在施工期间严格遵守治理规定.4 4、严格执行建

24、设部?建筑内部装修设计防火标准?.4 4 物业公司验收：1 1、装修完工后由业主通知有关部门验收.2 2、隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收.3 3、验收合格后由工程部向业主出具竣工验收单.4 4、业主贫验收单到治理部和安保部办理必要的手续.3131、物业治理资金的概念、物业资金治理的概念？1 1 物业治理资金是：为保持物业及附属设备设施的状态完好和使用平安,充分发挥物业的各项功能以满足业主需要而投入的货币总和.物业治理资金根据所处阶段不同,分为物业治理启动资金和日常物业治理资金.2 2 物业资金的治理是：物业治理企业对治理资金的筹措、使用、运作所进行的财务治理活动的整个过程.治理对象是物业治理资金

25、,治理目的是有方案低本钱、最大限度地筹集资金和提升资金的运用效率.3232、物业治理启动资金的来源？物业治理启动资金是物业治理企业开展工作初始阶段所需各项必要开支的资金,以及物业公共设施专用维修基金.其中包括两局部：1 1 治理企业形成、建立、组成所需的资金.来源-房地产开发企业单位组织及个人出资入股形式.用于-企业的注册资本、办公场所、办公用品、职工工资2 2 物业公共设施维修基金.来源-从三方面收取：国家、集体、个人.用于- -物业的意外事故大修及日常维护.3333、物业公共设施维修基金如何进行治理？1 1物业治理委员会设帐存入银行专户.2 2使用时专款专用,由管委会监察批准.3 3 不宜

26、由治理企业掌管,预防短期行为.4 4 近期不用时应在保证平安的根底上,争取合理运作使其增值.3434、日常物业治理资金的来源与治理？1 1物业治理效劳费.由管委会、治理企业和政府物价部门几方面考虑,共同协商制定.2 2物业治理企业开展多种经营收入.3 3其他收入.政府政策性拨款、单位个人捐赠、物业升值、投机性收入.日常物业治理资金的治理主要有两个方面：1 1 收取使用治理.及时有效地收取各种费用,有方案地使用、量收支出、专款专用 0 02 2 财务方面治理.增强财会制度的建立和监督力度；杜绝内部财务漏洞,避免发生意外事故；预防贪污冒领等现象发生；增强平安保卫工作.3535、物业治理资金的性质？

27、1 1 根据物业治理所有者不同可分为国有资金、集体所有资金、私有资金、多产权所有资金.2 2根据物业治理的对象和目的分为经营性资金和消费资金.3 3 物业治理资金性质的不同,决定了经营者对物业治理资金的治理与使用方式不同.3636、物业治理资金的使用要实行总量限制法,既要集中统一方案,又要保证一定的灵活性,具体包括哪些方面？1 1 本钱性资金支出与使用.用货币形式表现的劳动生产消耗,包括劳动对象如原材料、劳动手段如设备、劳动力工资福利.必须支出无资金回收,是治理企业必须保证的资金.2 2 公益性资金支出与使用.物业治理企业必须承当社会责任与义务的资金性支出,包括各种捐资、赞助,做公益性广告.必

28、须支出无资金回收,有利于树立企业形象.3 3 投资性资金支出与使用.为了筹集开展使用的资金,把暂时不用的资金用于受益性投资以求得更大的资金回报.四注意：选好投资的方向,资金的平安性,资金的回收周期,占整体资金的比例.3737、物业治理资金使用责任制？1 1 治理资金的使用由单位领导负领导责任,财务人员负治理责任,使用人员负使用责任.2 2领导下达资金使用指令与方案,财务人员负责把资金拨给使用人使用3 3领导与财务人员及资金使用人之间互相监督,各负其责4 4责任到人,层层负责,互相监督,使资金平安准确地使用到位.3838、物业治理资金的预算及其所必须的前提条件？物业治理资金的预算治理是以物业治理

29、目标为导向,以提升治理效益为出发点,以财务治理体系为保证,全面限制物业治理与经营活动的一种方案治理模式.物业治理资金的预算及治理要到达目标必须具备的条件是：1 1、扎实的会计工作和根底治理工作.2 2、完善的制度体系.3 3、好的领导体制与领导集体.4 4、充分利用治理会计的职能.3939、物业治理资金预算编制程序和编制原那么？资金预算的编制程序有：1 1 资金预算的编制由预算专业部门负责.2 2 根据往年的资金使用情况及预测今年物业治理的开展.3 3 根据现有治理资金的掌握情况,于每年初编制出本单位的资金预算方案.4 4 领导审批后执行.5 5 较大的治理企业应分层编制,层层审核把关,最后汇

30、总论证.6 6 资金预算的编制可以自上而下、自下而上,或上下结合论证.资金预算的编制原那么有：1 1 目标性原那么.预算的编制应围绕治理经营目标进行.2 2 全面性原那么.做到全面、系统、平衡、完整.3 3 范围与周期性原那么.确定预算单位范围和预算周期.4 4 人本原那么.预算应成为鼓励人,使人看到希望,适合人完成.4040、房屋修缮定额都包括哪些内容？如何选用修缮定额？1 1 总说明.综合说明修缮定额的编制原那么、指导思想、编制依据、适用范围、组成和作用,同时还要说明编制定额时已考虑和没有考虑的因素.2 2 分部工程说明.说明本分部工程定额的编制依据,工程划分原那么,施工方法确实定,定额的主要内容及换算方法,选用材料的规格和各种材料的损耗率确实定.3 3 分部工程量计算原那么.计算方法、计量单位、尺寸起止范围、应扣除和应增加的局部、 计算附表.工程量是以物理计量单位或自然计量单位表示的房屋修缮工程中各分项工程工程的实物量.工程量是修缮预算的根本数据,工程量的准确性直接影响到修缮预算的准确性.4 4 定额工程表.规定了各分项工程工程的人工、材料消耗用量指标,还列有人工工资标准、材料预算价格及汇总的基价.工程表上方为