对利用金融杠杆进行房地产宏观调控的几点建议

1、对利用金融杠杆进行房地产宏观调控的几点建议摘 要：本文通过利用金融手段参与房地产宏观调控成效的评价分析，指出房地笔者建产宏观调控失灵的主要原因是忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性。 议实施考虑区域差异的宏观调控措施，即按照我国600余个城市房地产业发展的 五种类型，因地制宜，实行有差异的金融调控措施。关键词：金融；房地产；调控；区域差异20XX年以来，金融杠杆与行政手段、财税手段、土地手段一道共同参与对 房地产业进行宏观调控，虽然取得了一定进展，但从总体上看，效果远不尽如人 丿意、0一、金融杠杆参与房地产宏观调控效果评价在本轮国家对房地产市场的宏观调控中，金融调控手段不断在强化。自20XX

2、年10月至20XX年 9月不到三年内，央行已经连续 9次加息，仅20XX年就5次 加息。为抑制经济运行中过多的流动性，自20XX年7月到20XX年11月，央行曾先后12次上调存款准备金率，将存款准备金率由 8%调升至% 20XX年 9月27 日，央行与银监会又联合下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发20XX359号，下称“ 359号文”）文件对申购第二套（含）以上住房的，作 出了严格的规定。如此频繁的金融调控措施，但效果并不理想，主要表现在如下 几个方面：（一）房地产投资继续升温自1998年以来，我国完成房地产开发投资年均增长都在 20%以上。20XX年19月份，全国完成房地产开发投

3、资 16 814亿元，同比增长，比上年同 期加快6个百分点，比全部固定资产投资高个百分点；19月份，全国房地产 开发资金来源为25 379亿元，增长%上述数据说明房地产开发投资仍然在高位 运行，温度不断攀升。（二）房价居高不下近几年来，我国许多城市的房价都翻了一番。20XX年房屋销售价格继续较快上涨，部分地区房价涨幅居高不下。20XX年11月全国70个大中城市房屋销 售价格同比上涨%涨幅比上月高个百分点；环比上涨%涨幅比上月低个百分点。 新建商品住房销售价格同比上涨 涨幅比上月高个百分点；环比上涨涨幅比 上月低个百分点。深圳已经连续 21个月同比涨幅超过10%其中10月份为%北京连续18个月同

4、比涨幅超过8% 10月份达到（三）房贷风险加大1998年的3 106亿元%上升到我国商业银行发放的个人住房消费贷款快速增长。从 增加到20XX年上半年的25 720亿元，占同期人民币贷款余额的比重从 10%左右，年均增速超过40%亿元，同 万亿元，9月末，全国商业性房地产贷款余额 万亿元，比年初增加9 410 比增长%增速比上年同期快 个百分点。其中，房地产开发贷款余额 比年初增加3 491亿元，同比增长%增速比上年同期降低2个百分点；购房贷 款余额 万亿元，比年初增加5 924亿元，同比增长%增速比上年同期提高 个 百分点。个人住房消费贷款违约风险已有攀升趋势。据 19家银行的不完全统计，个

5、 人住房消费贷款中，违约客户高达18万户；工行、中行、建行20XX年末个人住 房不良贷款已接近200亿元。上述情况说明，当前我国房地产市场存在着严重的问题，滋生着一定泡沫。 虽然形势总体发展状况还是可控的，但是如果房地产投资、房价继续高涨下去， 泡沫的风险就会逐步加大，加之我国流动性过剩的格局并没有发生根本变化，当前银行体系流动性过剩形势依旧严峻。 因此，对房地产市场宏观调控的任务仍然 十分紧迫而艰巨。二、金融杠杆参与房地产宏观调控失灵的成因分析尽管金融杠杆频频出手，但房地产市场的形势仍然不见根本好转， 金融杠杆 参与房地产宏观调控，甚至处于失灵状态。究其原因，大体上有客观原因和主观 原因两种

6、情况。从客观上看，第一，由于城市化发展迅速，商品房供不应求；第二，货币流 通严重过剩；第三，世界性的资产重新定价潮流影响。 上述三个因素推动着我国 房价不断走向高处。除掉上述客观原因外，主观原因有以下几点：（一）对房地产业宏观调控往往处于两难境地房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业， 在国民经济的发展中，占 据了举足轻重的重要地位。房地产业贷款，在我国银行信贷占据了很大的比重。 房地产业的这样一个重要地位，使得决策者进行宏观调控时，往往会处于投鼠忌 器的两难境地。这有点像妈妈惩戒犯错误的孩子，打轻了孩子不当回事；打重了， 又怕伤害了孩子的身体。房地产业宏观调控一直处于这样两难之中：下手轻

7、了往 往不起作用；但是下手重了，又怕伤害了房地产业的发展，甚至损害整个国民经 济，这个尺度非常难以把握。近期“ 359号文件”就是一个例证：出台了“ 359 号文件”，但看到一些城市的剧烈反应，又不忍心下重手，导致市场仍对其中的“第二套房”如何认定争论不休，政策难以执行，调控效果也就不了了之。（二）地方利益的制衡在我国绝大多数城市中，房地产业都是地方经济的支柱型产业。 土地出让金 收入和房地产开发交易的税收收入，是各个城市地方财政的主要进项。有专家曾 做了初步测算，房地产业的收入约占全国多数城市地方财政收入的51%因此有人又把城市财政直称为“土地财政”。如果在房地产宏观调控中，严格执行国家 的

8、相关政策，就可能严重损伤地方财政的财源。这是绝大多数地方政府所不愿意 看到的，也是他们对宏观调控措施执行不利的最根本的内在因素。（三）地方银行的消极抵制房地产贷款，一直是各商业银行的重要贷款，个人房贷一直被银行业视为 “优质蛋糕”。以交行为例，20XX年以来虽然在不断地压缩开发性贷款，但是 却在谨慎扩展个人房贷，先后推出了 “安居贷”个人住房贷款以及“轻松安居 贷”个人住房循环贷款产品。建行是房贷的龙头银行，按照其披露的20XX年中报数据，其个人贷款平均余额由20XX年6月30日的48 906亿元，增加至20XX 年6月30日的6 337亿元。“高利润、低风险”的个人房贷是各家商业银行争 抢的

9、业务，面对“房贷新政”的实施，各商业银行的态度并不积极。“ 359号文件”出台以来，各类银行谁也不愿明确制定严格的“第二套房” 细则，生怕因自己的细则过严而导致优质客户的流失。结果是调控政策所伸出的拳头“高高举起，轻轻落下”，调控功能大多被化解了。（四）房地产宏观调控指导理念的“一刀切”当前我国正处于社会主义的初级阶段，区域经济发展的不平衡是一个最基本 的特点。由于历史及多种原因，各区域之间的经济发展水平差距相当悬殊。 各项 经济政策只有充分地考虑到这一现实，才会是有效的政策，才能达到预期的目的。 我国房地产宏观调控失灵的一个重要原因，在于宏观调控指导理念上过多地强调政策的全国统一性，往往忽略

10、了区域经济发展的不平衡性和差异性。我国600余个城市的房地产业发展是极不平衡的，大体上可以分为五种类 型：第一类区域是发达地区，包括上海、北京、广州、深圳。这些城市房地产市 场投资炒房比例很大，外资进入量大，房价很高，涨幅很快。第二类区域是比较 发达地区，如东莞、珠海、杭州、南京、苏州、宁波、温州、福州、厦门、天津、 大连等地区。他们集中在以珠三角和长三角地区为主的东部沿海地区，房地产市场相对比较活跃，投资炒房比例较大，外资进入量比较大，房价相对比较高，涨幅较快。第三类区域是发展中地区，俗称二线城市，如武汉、重庆、成都、沈阳、 长春、哈尔滨、西安、郑州、南宁、太原、兰州、乌鲁木齐、银川等中部、

11、东北、 西南、西北地区的城市。它们的特点多是房地产市场启动相对较晚，近几年来房 地产市场得以较快发展，居民自住性购房占市场主导地位，房价运行相对比较平 稳。第四类区域是刚启动地区，主要体现在中部、东北、西南、西北地区的一些 省属城市。它们的房地产市场化水平不高，地价较低、房价也比较低。第五类区 域是滞后地区，除东南沿海个别县级市，全国绝大多数的县级城市房地产业处于 刚刚起步阶段，房地产市场启动相对滞后，房价较低。由于忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性，实施全国统一的调控政策，结果出现了该调控的没能很 好调控，不该调控的也跟着调控的结果， 导致有病者吃药的剂量不足，没病的也 得跟着吃药。在第一

12、、二类地区，一旦房地产市场稍有下挫，调控政策就立即出 现折扣现象。迄今为止，很难有一项宏观政策能够一贯到底。综上所述，可以看出：其一，与房地产宏观调控失灵的主客观原因相比，外 因是条件，内因是根据，主观原因应该是主导的；其二，房地产宏观调控失灵的 主观原因中，忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性，这是最主要的原因。三、实施区域差异的金融调控政策建议依据当前我国房地产业发展的风险状况和金融杠杆失灵的成因分析，为破解金融杠杆参与房地产宏观调控的两难境地， 笔者提出如下的金融政策建议：根据 我国房地产业发展不平衡的实际状况，建议实施考虑区域差异的宏观调控措施， 即按照各个区域房地产业发展处于不同历史

13、阶段、 当前存在的问题以及宏观调控 的任务，因地制宜，实行有差异的金融调控措施。对第一类地区和第二类地区，它们是宏观调控的主要对象，因此，应该采取 相对比较严厉的金融措施。例如，第二套住房的首付应该严格按照以家庭为单位 进行界定，无论是国内银行还是外资银行都应该执行统一的从严调控的标准。利用严格的金融杠杆，从严控制上述地区的炒房风潮，囤地风潮，下大决心保证房 价的平稳运行。对于第三类地区（往往俗称为第二线地区），房地产市场虽然也有一些这样 或那样的问题，但问题多是苗头性的，所以对这类地区宏观调控政策应当适当放 宽。例如，本次“房贷新政”中，第二套住房可以界定为按个人为单位。通过宏 观调控措施，

14、对这类地区起到警示作用，既促使当地的房地产业得以健康发展， 又防止过热和房价过快上涨的弊端产生。对于第四类和第五类地区，由于其房地产业刚刚起动，甚至是启动不足，因 此应该对它们采取扶持和支持的态度，所以宏观调控中，对这类地区应该是开一 面。例如，“房贷新政”中，第二套住房的规定在上述地区可以不实行；甚至对于该类地区的购房贷款的首付款比例采取更加优惠的政策，以鼓励和支持第四类和第五类房地产业的快速发展。房地产业和地方经济的关系有一个递减规律在起作用。房地产业是一个基础 性和先导性产业，在一个城市经济发展的不同阶段有着不同的作用。当一个城市经济处于腾飞的初期阶段，房地产业是地方经济的支柱型产业，房地产业收入是 各个城市地方财政的主要收入。但是，随着城市经济的不断发展，房地产业的地 位和重要性逐渐发生变化，呈现递减形态，其支柱型产业地位会逐步由其他产业 取而代之。这一规律在广州、深圳和上海都有明显的体现。因此，在对房地产业 宏观调控中，实施区域差异调控政策，不会对一、二类区域经济产生大的不良影 响。总之，采用上述区域差异政策，有压有保，既可以防止房地产市场大起大落， 房价无限制地攀升，化解房地产业的风险，同时又促使后进地区的房地产业发展， 促进地方经