房地产市场分析报告

1、房地产市场分析报告房地产市场分析报告目录一、怀化市环境分析1. 怀化概况2. 地理位置二、怀化市房地产整体发展状况分析1. 开发区2. 城中区3. 河西区4. 城东区5. 铁北区6. 城南区三、怀化市在售楼盘调查分析（突出楼盘）代表性楼盘的基本经济指标四、客户群体分析1. 客户需求及年龄阶段2. 客户群体特征3. 客户群依据职业可以细分为五、怀化市主要营销手段及推广方式1. 销售前期2. 销售期六、国家政策的影响第一部分 怀化市环境分析一、怀化概况怀化处于武陵山脉和雪峰山脉之间 , 沅水自南向北贯穿全境。怀化地形复杂, 山水相间 ,处处是景 , 可谓是步移景异。怀化森林覆盖率高达65.3%,

2、远远高于全国平均水平（不到 20%）,是全国九大生态良好区域之一。怀化历史悠久，古称“荆楚之地 ” 。早在新石器时代， 这里的先民们就进入了原始农业和家畜饲养经济为主的定居生活。秦朝统一中国后，在此设黔中郡， 开始了国家的行政治理， 距今已有 2200 多年的历史。新中国成立后，怀化分设会同、 沅陵两个专区。 1952 年撤销沅陵专区，以会同专区为基础成立芷江专区， 将原沅陵专区的沅陵、辰溪、溆浦、麻阳等 4 县划归芷江专区， 形成现在怀化市的雏型。 1953 年改名黔阳专区。 1968 年改称黔阳地区。 1981 年改称怀化地区。 1998 年撤销怀化地区， 改设地级怀化市。现辖 10 县

3、1 市 1 区 1 管理区（县级）和一个省级开发区和一个省级工业园，包括鹤城区、 洪江市、 中方县、 沅陵县、 辰溪县、 溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、 靖州苗族侗族自治县和通道侗族自治县，全市共245 个乡、 72 个镇、 5 个街道办事处， 有 312 个居民委员会和 4056 个村现有侗、年末总30%民委员会。 怀化是个多民族聚居的地区，苗、土家、瑶等31 个少数民族， 2009人口为 504.63 万人，其中少数民族占左右。二、 地理位置怀化市地处湖南西南部，面积2.76 万平方公里，总人口 504.63 万，其中侗、苗、土家、瑶等 46 个少数民族人

4、口约占 40% ，是一个多民族聚居的山区城市。怀化自古有 “黔楚咽喉”之称，是我国东中部辐射大西南的桥头堡，被誉为 “火车拖来的城市” 。 湘黔、 枝柳、 渝怀铁路交汇于市区， 320 、 209 、 319 国道和正在建设的上瑞、长渝、包茂高速公路贯穿境内，芷江机场距怀化市区仅30 余公里， 沅水 6 大支流常年通航里程1200 多公里， 全市即将形成水、陆、空全方位的立体交通网络； “沪（上海）成（成都） ”及 “呼（呼和浩特）北（北海） ”两条国家一级通讯光缆在怀化交汇。 这些使怀化作为大西南地区重要的交通、通讯枢纽地位日益凸现。 优越的区位，便捷的交通，加上怀化人民坚持对外开放， 恪尽

5、职守、 励精图治、 奋发图强、艰苦工作， 使怀化市城区在近30 年里由一个城区面积不足3 平方公里、人口 3000 多人的边陲小镇， 快速崛起为一个城区面积 52 平方公里、人口 52 万的中等城市， 已成为湘、 鄂、 渝、 黔、桂周边地区重要的物资、信息、技术流转中心，经济辐射面达五省（市、区）周边44 个县、约9 万平方公里、 1500 万人口的广大区域。 从地理位置上看，怀化南接广西（桂林、柳州），西连贵州 （铜仁、 黔东南） ， 与湖南的邵阳、 娄底、益阳、 常德、 张家界等市和湘西苗族土家族自治州接壤，素有 “黔滇门户 ” 、 “全楚咽喉 ” 之称，今有湖南 “西大门 ” 之美誉。怀

6、化市素有“火车拖来的城市 ” 之喻。国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及在建的渝怀铁路呈 “大”字在城区交汇，全境有 11 个县（市、区）通有铁路，境内铁路通车里程 499 公里。 始发客运列车已直达北京、上海、广州、深圳、贵阳等地，怀化编组站（怀化南站） 是全国九大编组站这一， 货物吞吐能力居全国第九，在建的怀化新编组站（怀化东站）的吞吐能力将更高。 目前， 每天由怀化始发和终到的客运列车有 10 对，过境客运列车 13 对。怀化公路交通十分便利。 209 国道与 320 国道在城区呈 “十”字交叉，另加上319 国道及 10条省道公路纵横全境， 县乡公路通达城乡。 全市公路总数 581 条，

7、 通车里程达7666 公里， 其中国道长 705 公里，省道628 公里，县道2440 公里， 乡道 2676 公里， 80% 的行政村通有公路，全市公路密度达23.45 公里 / 平方公里第二部分 怀化市房地产整体发展状况分析开发区：打造怀化居家生活的首选之区湖天板块作为怀化房地产开发最为成熟的 区域，无论是开发规模、配套成熟度还是所吸引 的投资，都保持着良好的势头，因此也奠定了楼 市板块中住宅 龙头老大”的地位。从前期市场情 况看，住宅区的建设对启动湖天板块起了很大作 用。湖天的天星东路、环城路的建设等市政配套 的成熟，周边学校、医院、体育馆、博物馆等成 熟的生活配套和生活条件为湖天营造了

8、具有适 合居住的文化氛围，交通、购物、医疗、教育 在这里，生活的各方面都能得到怀化范围内高标 准的满足。特征楼盘有世纪花园、牡丹花园、天 龙御园、锦绣山河、鲁班雅苑、华厦湖天、云龙 家园、湖天一色、清水湾、香洲水郡等项目，这 些标志性楼盘现在是怀化人生活、居住、休闲、 医疗、教育的理想居所。城中区： 普通物业越来越少城中板块商业地产风起云涌、大放异彩。 府安琼天、国际名品城、华天大酒店等巨舰级商 业楼盘的成功运作，使城中板块的楼盘均价将会 继续上升。由于城市中心土地资源越来越紧张，开发商更愿意在城中区域做商业地产、高档住宅， 普通物业越来越少。 而供应短缺和实际需求的存在而造成的城中均价继续上

9、涨的趋势锐不可挡， 个别楼盘还没开盘便被预定一空。 标志性楼盘有鸿瑞国际商业广场、 昌顺广场 （电讯图书交易广场）、国际名品中心、东方商业中心、恒成丽景、西部轮胎市场、香洲小区、钳金财富公馆、学林雅苑、英泰国际、凯邦 .万象城、新悦城、长乐天成、太平盛世等项目。河西区：商业氛围浓厚值得期待商业氛围浓厚值得期待河西从一片不毛之地发展成为怀化市最大的专业市场商业集群， 仅仅只用了十年时间。 目前已形成建材、 家电、 家具、 粮油、 副食、 陶瓷、百货、五金机电、家居装饰用品、药材等十大专业批发市场， 商业物流中心的建成极大地推动着商品交易的繁荣， 社会商品交易总额占据怀化市交易总量半壁江山。对于该

10、区域的住房价格而言， 与主城区其他板块相比， 目前也仍处于偏低状态。 标志性楼盘有德天广场、 河西汽车配件市场、西部小商品市场、农副产品交易中心、河西汽配城、浙闽物资城、天庆商贸广场、中国轻纺城、 西南副食干货调味品综合大市场 （学府佳园）以及住宅项目紫园别墅群（原河西舞水生态家园）、怀电新苑、雍景豪庭、帝景苑、舞水名居等项目。城东区 ：坐拥尊贵坐拥尊贵这个区域最大的优势是一个价格的增值空间，还有人口密度较低，生活起来比较舒适，各项配套设施将来是所有板块中最完善的， 产品类型也是在市场上较为领先的。 城东板块在买房人的心中一直局限在五溪广场区域， 随着城市范围的不断扩大， 城东的范围也在逐渐扩

11、大。 标志性的楼盘有金溪房都、天赐福邸、东方新城、山水阳光城（鹤城区公务员小区）、银湾小区、宏宇新城、大汉龙城、七星国瑞、天星 . 新加坡、岳麓欧城、世锦城等项目。铁北区 ：价格稳步推进主要为城北铁路地区，为铁路单位的的聚集地， 长期以怀铁房地产公司垄断这块市场， 以中底端的客户群及铁路职工为主， 但公交线路不是很方便。 由龙泉雅苑为开端， 逐渐面向怀化市场开发高档住宅小区。 由于铁路改革的影响， 铁 路福利房政策的取消，住房已经实行完全市场化， 铁北市场是非常稳定和逐渐增长的板块。 但随着铁路总公司的取消， 铁路发展的限制， 以及铁北土地供应的限制， 这个板块增长潜力具有一定的发展限制， 但

12、每年固定的铁路职工需要及环城路的开通，该板块目前会处于平稳发展阶段，性价比和升值潜力将得到进一步提升。 标志性楼盘有龙泉雅苑三期、新源里二期、新源里 菁华 园、幸福家园、瑞丰园、薰衣草家园等项目。城南区：连接中方生态园区连接中方生态园区南站是连接中方生态园的唯一道路，中方县将打造湖南生态工业园区， 在不久的将来将带动怀化市经济的发展， 华侨钢材市场、 德远汽贸、汽车南、 五中等配套的落成， 都极大的推动了城南片区的飞速发展。主要代表楼盘包括水岸蓝城、鸿涛 . 翡翠湾、天星 . 浅水湾、水木天成、辰昱财富等项目。第三部分 怀化市楼盘调查分析（突出楼盘）宏宇新城：占地面2300 亩积建筑面200万

13、方/35积 万方绿化率35%总套数一期657套容积率1.8开盘时 2010.10.16间价格 2030 3805 层差价 10 30主力户120 152 销售情 80%型况 购房优 VIP2 万抵3.5 万、2000 5000 元惠 家用家电券、新款轿车一台、2000元 按时签约奖.鸿涛.翡翠湾:岳麓欧城:占地面 120亩 积绿化率 40%总套数 1975套起价 3180建筑面积42万方容积率 4.5开盘时间8月层差价未定主力户112 133 销售情况房屋认购率型98%购房优VIP卡3万抵4万 惠Euro-hitI C&mty由吁 Crfi'占地面 500亩建筑面积8 6万方m

14、 二一1= mz rlnwimiLgM三二m.绿化率 38%总套数 6880套起价 未定容积率 2.67 8月份开盘时间月5层差价未定主力户 90135销售情况VIP卡1200购房优 免费办理VIP卡，届时享受一定优惠 惠天星.浅水湾:占地面 积绿化率总套数起价主力户 型购房优 惠108亩建筑面积3 0万方40%容积率 3.51000多开盘时间5月的样子/层差价/142171142销售情况VIP卡300张VIP卡世锦城:卸箕8/群院:明占地面绿化率总套数起价主力户90亩建筑面积24.6万方35%容积率 4.151480套 开盘时间明年2800左右层差价 /120销售情况购房优 VIP卡5万抵7

15、万，3万抵4万. 惠水岸蓝城:占地面绿化率总套数起价主力户85亩42%1133 套2380120建筑面积23万方容积率 2.76开盘时间5.6月份层差价 30 50销售情况预订率80%凯通领域:占地面建筑面积3 0万方120亩绿化率35% 容积率 3.5总套数 一期450套开盘时间2011.5起价2780层差价30-50 元/ m2主力户130/150销售情况预订率95%购房优5万抵6.4万，3万抵3.7万，10 惠 万抵14万尚品星城:建筑面积9 5115方20亩占地面 积绿化率30%容积率2.6总套数600套开盘时间11.8/12.8起价3200层差价20 50主力户 型120销售情况约4

16、00套左右水木天成:占地面 50亩积绿化率 40%总套数 800套起价 3400建筑面积12万方容积率 3.72开盘时间1月26层差价 10 30主力户 型113 125销售情况一期基本售完第四部分 客户群体分析、客户需求1. 怀化的住宅项目的客户以当地人为主根据市场调研怀化的住宅的购买客户绝大部分都是本地人，外来置业客户很少。2. 客户年龄集中在25-50 岁之间根据市场调研的统计数据， 住宅类客户的购买者大都集中在 25 到 45 岁之间， 25 岁以下 和 50 岁以上的较少。3. 市区外围郊县客户较多因为有较强购买力的优质客户的流失严重，造成购买力集中在周围郊县进城买房4. 客户大都喜

17、欢100 irf以上的房子根据调研发现在怀化的住宅市场里，小面积的房子销售相对比较困难，客户大都购买 110 m以上的房子。5. 购买客户多为自住，仅为小部分客户有投资目的因为市场的封闭和刚性购房需求较强，使得购房者中投资客较少，大都为了自身居住需要。二、客户群的特征：1 、具备一定的经济实力；2 、同对于住宅的需求已经不再是一种居住需求，已经产生出来一种复合的需要： 居住、文化认同、科技、生态、环保、自然之中的体验、梦想、冲动的满足；复合型的综合需求与体验；3 、对于产品内涵要求较高，具备较高的欣赏品味，普及化的产品已经不能够打动他们。三、客户群依据职业可以细分为：1 私营业主2 企业高管（

18、知识水准高或者见识广泛类）3 教师4 文化艺术创意类人士5 党政军的中高层6 离休人士7 . 外出务工人员8 企、事业单位中层及白领层第四部分 楼盘主要营销手段及推广方式房地产销售基本分为两种营销模式 行销、坐销。怀化属于三线城市，两种营销模式在此都得以呈现， 但基本还是以坐销为主， 随着房地产市场在怀化不断的发展壮大， 各个商家也都嚼劲脑汁， 以不同的促销方式及推广方案吸引客户眼球，占领先机。一、销售前期1. 发放 VIP 卡2. 广告：媒体、户外广告牌、电视开机广告、怀化日报、怀化晚报、网络、公交车广告、刀旗、灯箱、围墙、样板房、宣传单页、楼书、杂志、产品推荐会等 .3. 每日递减房款（例：日进一百，直到开盘）二、销售期1. 礼品：针对已购房客户送小礼品 （电饭煲、雨伞、餐具、茶具等）2. 互动： 针对老客户带新客户予以优惠 （赠送物业管理费、折扣、礼品等）3. 抽奖：家用家电、小轿车、旅游等4. 行销：发宣传单页， 凭宣传单页购房， 享受优