住宅楼盘商业裙楼定位模式

1、住宅楼盘商业裙楼定位模式住宅楼盘商业裙楼定位模式在现代的房地产开发中,在住宅群楼开发商业已经是一件很普通 的事情了,许多开发商将裙楼商业作为主要的利润点,但裙楼的经营 是一把双刃剑,一荣俱荣,一损俱损.如何将群楼商业最大限度地利 用起来,长久以来一直是开发商和营销界非常注重的问题.根据对市场进行的调研和了解,我们发现目前住宅楼盘商业裙楼 定位主要有如下几种模式：1、自身配套所用：这一模式主要适用于规模中等的楼盘,楼盘业主自身消费购置能 力也不是很高,而且所在区域已有大型百货商场或专业市场, 这些商 铺主要是用于与业主日常生活有关的小的差异性配套效劳, 主要的服 务对象是小区内部以及周边临近住户

2、.这类的群楼的铺面设计可以是在小区内部, 也可以是临街的,组 合较为灵活,要求铺面较小,一般亦不超过 30平方米为宜,标高在 3米和3.5米之间就能满足需要.在一些早期开发的住宅小区中我们常常可以注意到,由于前期开发时没有充分考虑到小区的扩张性建设,致使商业需求严重缺乏,底层的储藏间或住宅逐渐就演变成为商业铺面, 这也在一定程度上造成 治理的混乱.有一个问题时开发商需要考虑的.根据国家标准的规定住宅小区 商业效劳面积是一个最低的底限,根据经验在实际操作中应该适当增 加,增加比例一般在8%-10%L间,所增加的局部一般是指为小区内 效劳的自用配套局部.另外,临街的商业铺面和小区内铺面的矛盾问 题

3、也要考虑.临街由于售价高和客观的地理位置决定的, 所从事的商 业类型与小区内效劳性质的商业类型是绝然不同的.2、综合百货业或购物中央：这一模式适合于位于大型的社区的楼盘,或者是素质比拟高档的 楼盘,社区业主本身及周边已经具有相当的消费购置潜力,楼盘所在地段优越,辐射范围大,但附近片区又缺乏有影响力的百货商场或购 物中央.一般而言,这类开发商具有较强的经济实力,所追求的不是商业 铺位的的眼前利益,其主要的目的是为了更好的效劳于楼盘, 提升楼 盘的潜质.在具体操作上,一般是以租赁为主体,开发商可以寻求专 业的商业公司来进行参与,由它去进行经营或者分租等；也有的开发 商自己来操作,对外招租,统一标准

4、治理.尽管零售行业普遍不够景气,但是面对开发商得力邀他们会提出 很多苛刻的条件,不但要减免租金还要送装修,更有甚者还有的提出 要倒贴钱.开发商这是要考虑的是综合效益,要根据自身的实力量力 而行.这类商业总是被开发商作为对外宣传的一个卖点,从一个侧面告 知受众生活在这里将是多么地方便,从而到达促销住宅和相邻商铺的 目的.而且,商业投入营业的时间越早对楼盘的后期影响力越大.3、分隔销售或出租：这一模式宜选择在比拟成熟的片区,将裙楼分割成小单位或小铺 位,主要是给业主提供更便利的效劳,让银行、超市、便利店、餐饮 业全都可以进驻.现在大局部开发商在群楼商业的利用上都首先考虑 这种方案的可能性,这是一种

5、销售回收最快的方法,而且防止了后期 物业治理上的诸多麻烦.与第一种描述不同的是,这类商铺主要是指临街的商业门市. 但 是不是所有临街都可以成为商业旺铺, 他取决于周围的商业气氛、市 场的成熟性以及消费的引导.通常情况下,这类临街的裙房不超过三 层,以两层为最正确.在前期的设计时要尽可能地将首层和上层联系在 一起,最大限度的一次性卖出更多的面积. 如果是三层可以考虑将顶 层设计成办公区或者是居住区.这类商铺的面积以200-300平方米为 宜.4、专业市场：如果楼盘自身人气较旺,周边环境较好,但缺少针对某一特定人 群的消费场所,建立专业市场比作综合性的大商场成活率要高的多. 但是这种方案也有极大的

6、危险性, 要求前期做好充分的市场调查,并 且在销售策略上也要把握好.专业市场的操作难度性非常大,一般要委托专业的筹划公司来运 作.作这类市场的开发商其主要目的是为了最终销售商铺,销售是目的,租赁那么是手段,所以,被大家普遍采用的方法有以租代售、销售 返利等.5、地上车库：这是最近刚刚兴起的一种物业形态,尤其是在大城市和南方的一 些城市里并不罕见.由于私车的猛增,直接导致车位的紧张,而地下 停车位和公共停车位的权属问题长期以来一直是一个纠缠不清的问 题.前不久在深圳主流媒体主办的一次有关车位的专题研讨会上,各位地产开发商老总都不约而同地呼吁政府尽快明确地下车位产权归 属,并希望政府能出台相关鼓励

7、政策.这些原因就促成了开发商将群楼的局部面积以车库的形式对外 出售.选择什么样的模式,每个工程都有其特殊之处,业态的选择必须 以市场为根底,坚持“人无我有,人有我优的原那么.商业永远是和 购置力联系在一起的,周围社群的购置力对商业起着决定性的作用. 实际上,很多情况下是几种业态混合在一起的, 这就要求我们要具体 问题具体分析.举例说,专业市场要求有合围性,在前期的设计上要 充分地考虑这一点：临街的就不一定是最好商铺,甚至可能是最差的 商铺.商业竞争是品牌的竞争,包括商业品牌和效劳品牌的竞争. 住宅 裙楼的开发,不管硬件设施还是软件配套设施都必须精心筹划, 才能 适应竞争开展的需要.开展商一一投资者一一经营商一一消费市场,组成了现代商铺营 销链,住宅商业裙楼也是这样.商业裙楼营销首先必须考虑消费市场, 只有准确、恰当的商业经营定位,开发的商业裙楼才能生存与开展, 经营商家才能赚到钱,投资者才有回报,开展商才能真正卖个好价钱. 现代商业竞争日益剧烈,商铺经营和商铺开发风险不断增大, 不充分 考虑商铺的经营性,商铺的价值就不可能最大化