项目产品规划建议

1、项目产品规划建议问卷以镇区为主：收集汇总有效问卷425份，对象包括街道店面、住宅楼、路人消费者；访谈主要以村庄为主：包括陈山村、清内村、西埔村、东埔村、金泽村、埭边村、龙西村、玉坂村、高湖村以及下五堡周围几个村，乃至劲霸柒牌两个大厂的部分职工，通过笔录方式记录，掺进问卷得出以下代表性的产品部分汇总。您如果要买房，是出于何种考虑：改善居住环境 164为子女购房 91结婚购房 80为父母购房 52投资 38结论：刚需用房和改善用房占比各约40%，另外20%为父母购房和投资等其他用途，在户型配比上可以充分此为依据，更多设计全能刚需户型。您购房的总预算是多少?30-40万：168 40-50万 :13

2、110-20万：2120-30万：5150-60万：4460万以上：10结论：总购房预算在30万元50万元之间占到70%，40万是一个坎，50万是一个坎，在户型设计和后期定价上需要尽量考虑这两个总价坎。您喜欢什么样的建筑风格？现代简欧风格 251欧式 66中式 73美式 28其他 7结论：建筑风格普遍喜好现代时尚的简欧风格外观；您期望的合适自己的楼型？小高层电梯房： 27320层以上的高层： 84楼梯房：35别墅：33结论：从本地访谈结果和其他乡镇的楼盘销售情况看，从居住习惯来看超过18层以上的高层比较不受欢迎，18层以下小高层住宅比较受欢迎。从了解到的本地消费习性来看，消费者比较喜欢购买现房

3、，高层造价高且工程进度比较久，周期比较长，更不利于销售，所以建议层数尽量控制在18层以内。您比较喜欢住那种户型？小复式： 156平层： 126错层 ： 90三层复式： 53结论：普遍对平层套房可以接受，但有不少人对小复式和台阶错层很感兴趣，占比达到58%，充分体现出了广大消费者对新事物的追求；并且从市面上同质化严重的平层产品可以判断出，本案必须在产品户型上有不一样的亮点，才能保证平稳均衡地去化。您期望适合的居住总面积?120-150m:144100-120m:13680-100m:3940-60 m：76150 m以上：30 结论：100150需求占到66%，而且从其他乡镇的调研结果来看，以1

4、203房和1403+1房最受欢迎。所以在规划设计时尽量加大此两个户型面积占比。您的户型结构需求? 3房：166 4房：153SOHO一房一厅：465房：392房：21结论：3房和4房的需求占比达到75%，所以建议本案至少70%以上的产品应设计为3房和4房。SOHO一房一厅有一定的市场需求，可少量占比。您希望有的区内公共设施?(限选三项)中心花园: 153 游泳池、篮球场、排球场:120 幼儿园：56 会所：51其他：25结论：由于英林镇本身没有特别大规模和精品小区，对小区内花园和球场的需求占比达到76%，可以看出消费者对小区内配套设施的追求和向往。您期望的房屋交付标准?精装修:196简装修:1

5、55毛坯房:74其他：0结论：从数据上看出希望交房时装修好的占比超过80%，说明装修房有一定的市场需求；但是由于装修房后续带来的如总价抬高、装修风格和质量等问题，精装修房尽量在小面积户型上执行，刚需产品可到时根据销售现场摸底，再做计划。二、商铺篇：您觉得店面一间高度多少比较合适？ 5米左右,可做夹层:2263.6米高左右单层即可:149 一通二两层:36其他：14 结论：从本地和其他乡镇的产品形态和销售情况来看，仍然还是单层店面更受欢迎，尤其是5米左右可做夹层的店面。而一通二店面并不受青睐，这更多的也是受到目前全国较差的商业环境所影响。商业店面的面积多少较为合理？70-90: 159单层100

6、以上: 13330-50 : 67一通二100:47其他：19结论：单间70以上的店面面积需求占比达近70%，更多的客户是以自营角度来考虑，在产品设计时应考虑两间店面可灵活打通使用。基于近10天的调研以及公司团队的相关经验，现做如下初步建议:一、项目规划建议（一）本项目建筑心理学定位1.建筑心理学要求产品设计符合目标客户群心理特征，引导他们的潜意识需求，从而真正为营销服务。从品质地产发展及客户认知心理来看，本项目的产品规划、建筑工艺及建材标准要适当高于英林镇乃至晋南5镇平均水平，打造英林镇标志性社区。本项目定位于晋南片区的中高档楼盘，从建筑心理学的角度出发，我们希望这样的住宅首先是有外在品质感

7、的、能够赢得市场信赖的，视觉上是沉稳、整洁的，通过线条色块表现出现代感、比较洋气的海派风格。2.适度超前、非激进张扬的，略微内敛保守、讲求品质感的市场置业心态。我们希望本项目是舒适、高品位的社区。3.竭力营造社区的整体氛围，从整体的感受上衬托出相应的社群生活习惯和提升文化品味。（二）总体规划思想建议针对本项目的开发及我们对于晋南市场的认知，我们提出了“品质地产”的开发理念，从产品的规划设计开始，便追求社区的住宅品质、生活品质和城市景观品质。根据对基地周边区位的分析及小区本身规划的构思，规划可概括为：区域性 、生活性、景观性、可持续性。充分了解自身及周围环境特点，充分利用中心绿地、休闲健身配套设

8、施来营造小区氛围，将小区规划为健康休闲的品质住宅小区。1.本小区规划布局，综合考虑周边环境、路网结构、水系、公建、绿地系统。强调居住均好性和家园的人情味与亲切感。2.规划与住宅设计相结合,创造一个布局合理、设施完善、生活方便、利于管理、环境优美,具有时代精神的住宅小区。3.适度超前意识，加大科技含量,提高居住的舒适度，强化温馨生活定位，为小区居民提供完善的服务配套设施以及优美舒适的休闲场所。（三）总体平面规划建议1、项目总体平面规划建议（1）规划应贯彻的理念注重环境空间的创造,利用道路、小品、绿地、广场以及贯穿园区的道路系统来塑造园区的特色环境。突出“以人为本”理念，注重节约、实用，提高土地利

9、用率，注重建筑艺术造型、立面的丰富和色彩。（2）建筑形态建议产品形态定位为高绿化率、多层次景观住宅，18层以下的高层、小高层，顶楼设计两层复式楼中楼或三层复式楼中楼。根据晋南目前的居民生活习惯，建议住宅设立地下停车位，数量不宜多，与住宅的比例建议在0.6：1左右，实行人车分流。本项目地处新兴创业园区，目的打造英林新中心，虽然有很好的发展前景，但目前全国的商业环境和区域板块还很不成熟，所以建议商业不超过两层，以期快速回笼资金，规划中道路沿街建议只设置单层商业。建筑物排布：除了沿街商品房外，做围合式小区，内部楼宇排布尽量做到小区公共资源的共享性，避免军营式排列，使每栋楼房都能够得到最大的景观空间，

10、最大的日照系数。会所建设：根据本项目特点，建议将会所规划在内侧建筑二层，为社区业主提供棋牌娱乐功能的会所，面积在1000平方米左右，具体功能作如下建议：主要以棋牌为主，内部功能可划分为，老年人活动中心（棋牌室、阅览室、茶室）、小型健身房、儿童游乐室。游泳池：由于后期维护成本及下饺子的使用情况，不建议规划游泳池；篮球场：由于占地成本较大，而且不好管理，不建议规划篮球场；排球场：噪声较小，而且在本地比较普及，而且挂起网也可以作为羽毛球场，网拿掉也可以作为广场舞的场地，这点对于小区氛围和整体品质有很好的提升，建议规划排球场。幼儿园：由于小区体量较大住户多，建议规划一个双语幼儿园。（四）道路系统建议1

11、. 小区大门由于要考虑到人车分流的需要。可设置两个大门，一主车，一主人，如果做一个大门也要做到人车分流。2. 应在小区中心形成带状绿化，设置多重步行道，形成步行系统，为居民提供广阔的游憩空间，更有利于实现人车分流。3. 环线道路建议采用沥青路面，能很大程度降低噪音，提高社区品质。二、公建与配套系统建议（一）小区安防系统建议设置完整的社区安全防范系统包括:小区重要部位监控系统、楼宇访客系统、巡更系统、背景音响及紧急广播系统、车辆出入管理系统。1. 楼宇访客门禁系统基本功能：安装具有电控门锁的安全防盗门和对讲式门禁系统。2. 小区重要部位监控系统基本功能：通过在小区主要出入口，楼宇进出口，消防通道

12、，停车场，供水供电重点部位设置探测器或电视摄像机，实施联网和信息存贮，发现情况后能及时将管理信息传输至小区安保值班部门。3. 巡更系统可选功能：在小区相应位置设置巡更信息，巡逻人员装备电子巡更器，管理中心设置巡更系统，使巡逻人员的巡逻时间、位置能通过管理机记录和显示，从而进一步强化对巡逻人员的管理。4. 背景音响及紧急广播系统基本功能：在小区内设置有线广播系统。5. 车辆出入管理系统基本功能：在实行人车分流的前提下，通过智能卡等形式自动识别出入车辆，自动开合通道记录。（二）公共活动场所儿童、老年人、青年人、成年人应有不同的公共活动场所，并合理规划场所之间的分割与联系。老人小孩是否能在社区里和谐

13、愉快的相处，决定了一个小区的最终品质和口碑，所以儿童、老年人与残疾人的活动设施要尽量做到无障碍，提高安全性和视觉监控。三、建筑、设备建议（一）外立面风格建议简欧、现代的建筑风格。（二）外墙面建议石材造价太高，普通涂料年久容易显旧，高档涂料造价太高，故而建议外墙材质：选用当下流行的高级瓷砖，现代时尚又不容易显旧过时；颜色采用三段式，底部部分用深棕色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色。顶部为红色斜面屋顶。棕色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。（三）电梯楼梯楼梯照明设声控，既令业主感受到智能的便利，又节省用电。每个梯位尽量搭配两部电梯，首选两梯三户，楼

14、王位置可考虑两梯两户，小面积的公寓搭配两梯多户；（四）门、窗门作为与外界联系的关口，既要美观，又应具备防火防盗的功能。建议入户门采用名牌防火防盗门，尽量能够采用子母门。窗应采用落地窗和平开窗相结合。（五）阳台建议多设阳台，为使阳台具有更好的采光、通风、观景特点，同时又能提升了住户的空间层次和品位，建议本项目设计南北双阳台，有条件的设计三阳台，南阳台设计为外飘，建议阳台进深至少保持在1.2米以上，北向主要为功能阳台，考虑晋南当地多数人的生活习惯，在阳台设水管、下水管，方便人们的洗衣、养花种草。尽量利用乡镇管控较松，通过空调板、花池等名头多偷一些面积，在后续销售上会有很大帮助。 （六）其他生活配套

15、集中供天然气、有线电视（卧室、起居室均预留接口）、电话、宽带入户、独立水电表；（七）屋顶讲究美观和防水隔热，配有避雷装置。屋顶造型与建筑的整体风格和色彩相对应，建议采用多边形或斜面屋顶。也可考虑如一期产品采用斜面屋顶，二期产品为多边形屋顶，一方面目的为美观多变，另一方面也考虑尽量可以多偷面积。（八）空调机位和空调滴水管空调机位应设立在立面较为隐蔽的地方，在平面上需考虑空调送风管距离不能过长，同时需满足空调散热通风的要求。建议在空调数目的估计上要充分考虑到厅、主卧、次卧的需要，北面小房间的空调位置尽可能考虑。避免空调滴水的胡乱排放，建议设置空调滴水管。 （九）单元入口单元的主入口应与主体风格统一

16、。单元入口南北方向与道路及整个小区的规划协调，高度基本为一层楼高。门套建议采用与窗套相似的做法，采用现代的风格。在色彩处理上以与窗套呼应。在单元主入口的门上还需配置可视对讲系统。主入口大堂前应考虑设雨棚，一侧设置感应式路灯开关，以方便业主拿钥匙开门。（十）小区围墙建议全部以底商裙楼做围合式小区。（十一）公共照明系统公共照明系统由路灯、围墙灯、草坪灯、彩色喷泉灯、小品灯等组成。草坪灯建议高度控制在70-80cm左右，造型简洁。小品灯也希望根据不同的景观配合需要选用。（十二）指示系统小区的指示系统兼有功能性和美观性，除了要符合VI系统的整体风格，还需配合景观主题。建议本案的指示系统以自然的石、木配

17、合金属部分组成，一部分指示系统还可以考虑设置在地面上，增加情趣，打造别致的小区美感。四、户型建议（一）户型要求考虑到目前市场产品同质化严重的情况，根据市场销售的要求，设计多种不同的住宅户型，以板式平面、台阶错层和小复式三分天下，以不一样的产品亮点打动市场，以满足不同客户的多样化的需求。（二）户型设计建议 基本思路 客、餐厅一线同轴，餐厅、厨房可设计为可开可合的自由空间；餐厅最好可成为可改造成独立房间的区域。如三房两厅变四房一厅、四房二厅变五房一厅格局，不影响房间的使用功能等； 统一烟道排风管设计，尽量避免对外立面美观的影响； 卧室面宽控制在3.1-3.5米左右；客厅面宽在4米及以上； 三房户型

18、设计两个卫生间，四房户型应设置两个卫生间，但需要有可以在后期装修时改成三个卫生间的条件，以便于有满足有三个卫生间需求的客户； 四房以上户型应配置小面积的储藏间或者书房。（2）户型面积控制与户型配比根据我司初步市调判研，本案在晋南的潜在客户可以承受的购买力区间为3050万左右，潜在客户可以承受的主力面积在100平方米至150平方米这个范围为主40-60平方米的公寓产品作为在创业园区的小区里，有一定的市场空间，可少量搭配，而且最好是做精装、做SOHO概念包装出售；70110平方米的2房和3房1厅不建议设计，一方面是这类产品在本地本身没有市场，加上本案可以按揭贷款，10万块的总价差距首付也不过才3万元左右；150平方米至200平米之间的4房、大4房不建议设计，140150平方米完全可以满足改善性用途对在功能上对4房的需求，在此超过50万以上的档，选择建议尽量控制总价；超过150平方米的大宅直接设计在顶楼200平米以上两层或三层的楼中楼。跳脱70-110平方米和150-200平方米的两个面积档，初步建议目前的户型、面积的套数配比为：户 型面 积所占比例3房3房2厅2卫110平方米左右55%3房2厅2卫120平