教育资本化视角下“学区房”空间布局研究：以天津市中心城区为例

1、教育资本化视角下“学区房”空间布局研究:以天津市中心城区为例王振坡 王丽艳（天津城市建设学院经济与管理学院 天津300384）摘要: 优质小学学区的住房（学区房）价格居高不下且涨易跌难，说明了教育的“资本化”确实存在。就近入学、禁止择校等简单化的追求公平教育政策并不能带来真正的公平，反而可能会加剧按照收入的居住区分割和受教育机会的不均等，并强化“学区房”空间分布的不均衡。本文在阐述“学区房”内涵以及基础教育资本化实证经验的基础上，结合天津市中心城区“学区房”空间分布特征，探讨“学区房”不均衡分布的溢出效应，进而提出改善“学区房”不均衡布局的对策。关键词：学区房；学校质量；教育资本化；不均衡布局

2、Study on Spatial Distribution of School District Housing from the View of Educational Capitalization: A Case Study in Tianjins DowntownWang Zhenpo, Wang Liyan(School of Economics and Management, TIUC, Tianjin 300384)Abstract: Housing prices in school district with good primary school remain high, so

3、ar easily and fall difficultly, and all these state that the educational capitalization really exists. The educational policies like entering a school nearest to one's home and forbidding selecting a school will not certainly lead toward real justice, instead they will aggravate residential diff

4、erentiation and imparity of education opportunity, and will consolidate the spatial imbalance of housing allocation in school districts. Based on discussing the connotation of school district housing and the empirical experience of primary educational capitalization, combined with spatial distributi

5、onal characteristics of school district housing, this paper discusses the spillover effects from the spatial imbalance of school district housing. Finally this paper puts forth some countermeasures for improving spatial allocation of school district housing.Key words: School District Housing, School

6、 Quality, Educational Capitalization，Imbalance Distribution在一个有效市场中，住房是由一系列特征属性构成的商品，这些特征（环境、结构、邻里、区位等）会被资本化到住房价值中。也就是说，其他条件不变的情况下，优越的公共服务（如高质量的学校）将会使住房更值钱，价格差异反映了通过住房市场交易表达的公共服务的价值估计。住户基于对公共服务质量和福利设施的偏好做出住在哪里的决定，住房价格随着由辖区提供的公共服务束的质量而变化，优质的公共服务创造出需求和支付意愿，并被资本化到住房价格中。学校质量被认为是住房价格最重要的影响因素之一，国内外经验研究表明学

7、校质量和其周边住房（学区房）价格呈现较强的正相关性（Nguyen-Hoang and Yinger,2011；冯浩和陆铭，2011），学校质量的空间差异性一定程度地决定着“学区房”空间分布的不均衡布局。古有“孟母三迁”，而今现代人望子成龙，也开始随校迁徙，择校而居。义务教育阶段的小学和初中招生按照就近入学、禁止择校的原则，很多家长为了让孩子就读名校，不惜重金在学校周边购买“学区房”。随着社会经济的发展，“别让孩子输在起跑线上”的中国式焦虑得到认同，随着住房市场的快速发展，“学区房”稀缺性带来的问题已经成为社会各界关注的焦点。一、“学区房”及学校质量在其学区房价格中资本化的实证经验1.“学区房”

8、内涵关于“学区房”，至今政府和学术界都没有一个统一的定义， 大部分人的理解是“名牌中小学周边能够对口入学的住宅”。“学区房”的产生与“就近入学”招生政策紧密相关。我国义务教育法第九条规定：“地方各级人民政府应当合理设置小学、初级中等学校，使儿童、少年就近入学”，各个城市相继提出“就近免试入学”的类似原则。所谓的“就近入学”，并不是指到离家最近的学校就读，而是指由所在地区教育行政部门根据本地区公办学校的资源配置状况和义务教育适龄学生的分布和需求状况，合理规划和确定本地区义务教育阶段公办学校招生入学范围和招生人数，为每一位适龄儿童、少年提供就近入学的义务教育名额。按照现行规定，招生具有一定地理范围

9、，是按照小区或街道整体划分的，对于哪条街道、哪栋楼的孩子可以进哪一所学校，都有明确的划分，被划进重点小学的房子被称为“学区房”，学区划分具有相对稳定性。 “学区房”是根据购房需求的细分，突出人们居住环境的教育资源功能并将其作为购房的判别标准。从广义而言，所在区域教育资源丰富，能够很好满足人们教育学习和生活需求的房屋，称为“学区房”。狭义的“学区房”是指由教育部门或者学校规定的，按照就近免试入学的原则，学校招收指定地域范围内的学生，在这个范围里的学生可以免试就近入学，这个范围里的物业、房产就叫做“学区房”，而这些学校，主要是重点小学，还包括一部分重点中学（江坚，2010）。从业内角度来看，“学区

10、房”特指重点小学周边的房子。本文所指的“学区房”是指位于名牌小学学区内，能够对口入学的住房。2.学校质量在住房价格中资本化的实证经验基础教育资源与房地产价格的关联，是Tiebout（1956）的公共品提供模型的基本结论之一。居民根据自己的能力（收入）和偏好选择居住地区和当地的公共品（包括基础教育资源），使得公共品质量和数量上的差异体现在房地产价格上，并通过影响政府收入的中间机制，激励政府提高公共品的生产效率（Tiebout，1956；Oates，1969；Yinger，1982）。对地方公共品提供的一般均衡分析表明：在居民偏好差异的基础上引入住房市场和居民对于居住地的选择，将导致居住和公共品消

11、费的群分效应；特别是当教育存在“同群效应”（peer effect）时，同一学校学生的成绩相互影响，家长就更愿意花钱住好社区，让孩子上好学校，住房市场就会使教育被“资本化”，群分效应加剧（Epple and Romano，1998；Epple and Siege，1999；Rothstein，2006）。因此，居民的自由流动、同群效应和房地产市场的发育程度是决定现实中教育等公共品“资本化”的关键因素。既有研究文献表明，学校质量和住房价格正相关，不同研究文献涉及到不同的学校质量量度，如投入指标（如花费在每个学生上的支出）、产出指标（如考试成绩、学区绩效指数等）以及综合指标（如增值量、综合绩效指数

12、等）等( Brasington and Haurin,2006; Figlio and Lucas 2004;Herbert and Turnbull,2009;Seo and Simons,2009)。学校质量对房价影响的程度有多大？Davidoff and Leigh(2008)通过对学校量度指标的标准化处理，比较了10个先期研究文献的结果，学校质量的一个标准偏差增量会引起的房价效应1%-14%变化。资本化程度的高低反映了各国教育制度的背景，如英国和澳大利亚的入学边界约束性弱于美国，因此，整体上资本化程度较美国偏低。我国城市公办小学实行就近入学（同时考虑户籍和居住年限），与美国、英国和澳大

13、利亚等国公立学校按照居住学区入学较为类似，我国城市小学入学“边界”约束性强于美国，但中学的入学边界约束性弱于美国。基于此，我们可以初步推论，我国小学质量的资本化程度比美国高，但是中学学校质量的资本化程度会低一些，这都需要进一步的研究给予回答。冯浩和陆铭（2010）利用上海市52个区域的房价与学校分布（中小学）的月度面板数据，给出了区间学校（中小学）数量和质量差异引致的空间住房价格差异，研究结果表明，我国城市教育资源的“资本化”确实存在，房价中的一部分体现出教育的质量。二、天津中心城区学区房空间分布1.天津市小学的招生政策目前，九年制义务教育分为民办和公办两种，民办学校一般没有学区划分的概念，可

14、以从较大的区域范围招生，而公办中小学实行就近入学（按学区划分）原则，这种招生具有一定地理范围的，是按照小区或街道整体划分的，学区划分具有相对稳定性。（1）本市儿童报名须“三证”齐全。本市小学招生工作在全市各区县统一进行。适龄儿童家长可携带有关证件到所属学区片小学报名入学。根据要求，小学招收新生年龄为年满6周岁的适龄儿童，须依据户口簿（包括蓝印户口）、房屋居住的有效证件、儿童预防接种证，到所属学区片小学报名入学。适龄儿童户籍的户主必须是父母或祖父母、外祖父母。人户分离的适龄儿童，由所属区县教育局根据招生实际情况统一调配到户口所在地或实际居住地入学。 （2）外来务工人员子女统筹就近安排进公办校。外

15、来务工人员子女在津入学，须持有暂住证、户籍证明（户口复印件）、务工证明、住（租）房证明、儿童预防接种证，由区县教育局统筹就近安排在公办小学就读。定居国外华侨适龄子女来津入学，按照市政府侨务办公室、市教委有关规定要求办理入学手续。2.天津市中心城区学区及“学区房”分布状况 （1）中心城区不同行政区间的小学学区分布天津市学区房主要有两类，一类是位于老市区的房子，多建于上世纪八十年代前后，房子较为老旧，比如和平区岳阳道、昆明路附近；一类是大片新建小区，多为近10年前后，户型多样，以大中户型为主。中心城区有十一个重点小学片，和平区有四个，南开区有三个，河西区有两个，红桥区一个，河东区一个，河北区没有，

16、重点小学教育资源在这几个区域内分布严重不均衡。和平区的热门学区片为：和平中心小学片、实验小学片、岳阳道小学片、鞍山道小学片。南开区的热门学区片为：南开中心小学片、五马路小学片、中营小学片。河西区的热门学区包括：上海道小学片，师大第二附属小学片。河东区的热门学区仅有河东实验小学片。红桥区的热门学区为红桥实验小学片。图2-1为天津市中心城区六区热门小学学区分布图。图2-1 天津市中心城区热门小学学区分布图（2）中心城区不同行政区间学区房价比较根据2012年5月的统计数据，市内六区部分学区房价如表2-1所示：表2-1 天津市中心城区（市内六区）部分学区房价格所属行政区学校名称房龄产权性质面积学区房单

17、价非学区房单价和平区天津市实验小学10-30年公产和私产20-5028000-3500016000-17000南开区南开区中心小学15年左右私产居多50-6014000-1600011000-12000河西区上海道小学15-20年公产、私产20-5015000-1600011000-12000河东区河东区实验小学10-20年私产、公产40-8011000-120009000-10000河北区昆一小学5-15年公产、私产40-6011000-120009000-10000红桥区红桥区实验小学10-30年公产、私产20-6010000-110009000-10000数据来源：搜房网（3）中心城区不

18、同行政区间“学区房”数量比较根据2012年5月的统计数据，市内六区“学区房”数量数据如下表2-2所示：表2-2 天津市中心城区（市内六区）学区及“学区房”数量统计和平区南开区河西区红桥区河北区河东区常住人口（万人）35.77101.1589.2958.5073.8885.32小学校数（所）213531282622代表性小学校数（所）434323热门学区片数（个）432101重点小学周边学区房数（套）230523716421028177041136012290新建学区房面积（m2）588172763300765813134234346323140000二手学区房面积（m2）284783.1036

19、8717.9537315.91154965.50144252.83161578.49数据来源：来自天津市国土房管局统计资料整理。（4）同一行政区内不同“学区房”价格比较基础教育资源对房价的影响相对较大，所以根据各个学校的教育质量的优越度不同，同一行政区内各个“学区房”的房价出现了差异。我们所选取的和平区五所小学周围的环境、商业和交通等因素相差不是很多，都在地铁一号线沿线且处于和平区商业区内，这样我们通过房价的对比不难发现，由于学校质量不同房价也表现出了差异性。五所学校片区的房屋均价如图2-2所示：图2-2 和平区五所小学片区房屋均价数据来源：搜房网三、中心城区“学区房”不均衡布局的溢出效应随着

20、我国改革开放进程加快，教育早已不再是一种特权，教育公平观念正由量的公平向质的公平转变。市场通过价格机制配置优质教育资源，使教育资源分配不公平。“学区房”政策的本质是把教育资源和商品住房挂钩，这种捆绑式流通在提高优质教育资源利用效率的同时，也考验着不同家庭钱袋的深度。“学区房”高企的价格让穷人“望楼兴叹”，毫无选择权利，而富人则利用自己的经济优势购买“学区房”并享受相对优质的教育资源。这种选择机会的不平等导致享用的不平等，造成教育资源分配不公平。1.“学区房”空间不均衡强化了教育资源分配不公平以追求教育公平为目标的“就近入学”和“严禁择校”政策看似公平公正，其实不然。首先，严格的按片划分、就近入

21、学只会强化人们在好学校附近买房的行为，加剧优质教育资源被高收入家庭获得的状况。其次，严格禁止择校将进一步导致三个结果：一是无力买好学校所在学区房子家庭的孩子将失去获得优质教育资源的机会；二是进一步加剧通过买房来择校的行为，教育被进一步“资本化”，使原来部分作为学校收入，部分作为政府教育财政收入的择校费转化为房地产商和住房业主的收入；三是禁止择校并不能禁止通过关系择校，最终使择校费落入腐败者的口袋。第三，取消“转制学校”，动用行政手段来实现区域内学校质量的均等化很可能是得不偿失的。由于学校质量向中等水平靠近，区域内所有居民都同时失去了最好的学校。对教育质量要求特别高的家庭（通常是高收入或家长受教

22、育程度高的家庭）无法满足于当地的教育供给，他们可能会“用脚投票”，搬迁到其他能够提供优质教育资源的地区。高收入和高教育程度家庭的搬离将对本地的税收、人力资本和经济发展水平产生长远的负面影响，结果仍然是缺乏搬迁能力的低收入家庭因此受到损害。2.“学区房”空间不均衡会导致城市“藩篱”形成由于榜样和同伴的影响下，好学区产生正外部性，土地租金溢价曲线具有正斜率，且高收入家庭的溢价曲线高于穷人。随着高收入家庭（素质相对较高）数量增多，正外部性越强，溢出价值越高，这种自我强化的变化表现为学区中高收入家庭数量增加，直至到达分离均衡。近年，房地产市场的“教育+地产”俨然成了楼市新卖点，不论是在名校旁开发，或是

23、地产开发与优质小学建设联姻，都难免引发过滤效应，形成不同收入群体的空间分割，形成城市的藩篱。在我国，房地产发展不过短短数十年，富人区和穷人区的分界还未形成。但“学区房”高企的价格和供不应求的市场状况不得不引发我们的忧虑，我国的学区制度是否会像美国等发达国家一样，形成新的城市藩篱，成为分隔不同社会群体之间的界限？居住的区隔，使不同收入群体难以交流，不利于社会流动，形成贫穷与富裕两类马太效应。3.“学区房”不均衡布局影响局部区域的旧城改造天津市中心城区的优质学区（如和平区几个优质学区）大都是1980年代前后建成的老小区，随着学区房价的高涨，拆迁成本太高，开发商无利可图，或开发风险太大，旧城改造只能

24、变成空中楼阁。四、推进学区房空间均衡布局的政策建议基础教育等公共品对房价的影响逐渐增大，这与市场化改革的不断推进，以及房地产市场的逐渐发育有着密切的关系。因此，需要充分考虑房地产市场在基础教育资源配置过程中的作用，对现行的各类教育均等化政策进行重新评估。“学区房”空间布局不均衡的最根本原因是教育资源的不均衡分配，教育资源合理配置，才能使基础教育事业均衡发展，从而带动“学区房”空间分布合理。改善“学区房”空间布局不均衡的首要前提就是解决教育资源的不均衡，相关政策建议包括：1.短期应急政策造成“学区房”严重分布不均衡的根本原因还是基础教育资源分布不均衡，如果想迅速改善“学区房”空间分布不均衡的现状

25、，必须先调整学区，使优秀教育资源合理分布。为了让各学区优质教育资源均衡分配，将部分优质教育资源从原来的区域分出来补给到弱势学区，最终达到每个学区有1-2个重点小学片。2.长期结构性变革政策第一，为了减轻教育“资本化”所带来的受教育机会的不公平，在允许择校行为的同时，用税收手段将学校的办学收入转化为公共财政收入，以此作为公共教育投入的来源之一，并为低收入家庭的优秀学生提供奖学金和教育券。第二，考虑到择校行为可能带来的高收费、乱收费等问题，需要加强教育市场上的竞争，政府在鼓励民办学校自由发展的同时，应为低收入社区提供低价的公立教育，从而实现效率与公平兼顾的目标。第三，需要采取有助于减轻教育不均衡发

26、展和居住区分割的公共政策，例如：应取消对外来低收入群体的公共服务歧视；应在空间上分散提供廉租房；应加大对低收入社区公共品提供的财政支持。主要参考文献：1冯浩，陆铭.通过买房而择校：教育影响房价的实证证据与政策含义J.世界经济, 2010（12）：89-104.2江坚.基于学区房现状浅谈教育地产的发展J.创新，2010（2）：60-63.3Brasington, D. and Haurin, D.(2006).Education Outcomes and House Value: A Test of the Value Added Approach. Journal of Regional Sc

27、ience, 46(2):245-268.4Davidoff, I. and Leigh, A. (2008). How Much Do Public Schools Really Cost? Estimating the Relationship Between House Prices and School Quality. Economic Record, 84(256):193-206.5Epple, D. and Romano, R. E.(1998). Competition between Private and Public Schools, Vouchers, and Pee

28、r-Group Effects. American Economic Review, 88(1):33-62.6Epple, D.and Sieg, H.(1999). Estimating Equilibrium Models of Local Jurisdictions. Journal of Political Economy, 107(4):645-681.7Figlio, D. and Lucas, M. E.(2004). Whats in a Grade? School Report Cards and the Housing Market. American Economic Review, 94(3):591-604.8Herbert, V. Z. and Turnbull, G. K.(2009).Public School Reform, Expectations, and Capitalization: What Signals Quality to Homebuyers? Southern Economic Journal, 75(4): 1